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🔥拱宸金茂府🔥

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9月中下旬，拱墅区京杭大运河旁—拱宸金茂府突发取证首开，凭借强大的品牌豪宅力，斩获不俗的开盘成绩，有房最低中签率仅17.95%。

10月15日晚间，项目突发加推二期预售证，10#，共30套房源，面积约185-216方，均价5.86万/平。最终，92组家庭登记，其中人才1组，有房家庭84组，最低中签率26.19%。

12月19日晚间，项目公示高层收官预售证，8#、9#共54套房源加推，面积185-216方，均价5.617万/平。

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项目高层立面以蓝灰色LOW-E玻璃幕墙为主，香槟金铝板+葡萄牙米黄色石材为辅的三段式组合；

叠墅则是石材基座和铝板幕墙相结合，整体颜值颇高。

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进门主入口就有约30米的长镜面水景。

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内部儿童活动区、老年活动区、社区诊所、四点半课堂、书屋等规划配套应用尽有。还有一个约1600方的会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室等。

示范区&样板间，需验资200万预约参观。

185平样板间实拍：

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216平样板间实拍：

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4月1日，金茂以19.18亿元斩获拱墅区运河新城单元GS1004-08-2地块，楼面价3.895万/平，溢价率58.8%；

地块实景：

该结果一出，楼市沸腾了，面粉价约等于面包价！

更多地块详细介绍：

用地面积：2.78ha；

容积率：1.8；

限高：54米；

特殊要求：

配套公建不大于10%。附建体育活动室不少于900㎡，室外综合运动健身场用地面积不少于2000㎡。

根据规划，项目拟建设4幢13-17F的高层住宅和7幢5-6F的叠墅产品。

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其中高层靠近西侧，全2梯2户；叠墅靠近运河；共计可售约200+套。

立面从效果图来看：高层应该是大面积玻璃幕墙+铝板为主，叠墅则是石材+铝板为主。

主要出入口在南面祥园路上，叠墅东面还有人行次入口，车行入口则位于项目西面和北面，整体人去分流。

内部设置了集中绿地和下沉庭院、集中体育活动场地等等。

项目高层产品架空层层高约6米，标准层层高约3.15米，尺度偏高端改善的标准。

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附周边配套：

交通：地面交通较为方便，距离留石高架路、上塘高架路直线约3-400米左右；

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学校：隔壁有学校、大关苑实验幼儿园直线约700米、星澜小学直线约1.2公里、杭州市大关实验中学直线约1.1公里、杭州市文澜中学直线约1.2公里、杭州市文澜学校直线约1.4公里等；

商业：运河湾综合体一河之隔、融创运河商业综合体直线约400米、万达广场直线约1.1公里、万科杭行荟直线约1.3公里、万象城直线约2.5公里等；

医疗：杭州师范大学附属医院直线约1.5公里等；

其他：大运河音乐公园就在斜对面、桥西运河天地直线约1.2公里、桥西历史文化街区直线约1.8公里等；

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拱宸金茂府位于杭州拱墅区运河新城核心板块，紧邻京杭大运河，是金茂在杭州打造的高端科技住宅项目，规划11幢建筑（4幢高层、7幢叠墅），容积率仅1.8，绿化率35%，总户数210户，高层主力建面约185-216㎡，叠墅建面约255-290㎡，精装交付（装标约6000元/㎡），高层均价约5.6万/㎡，叠墅总价约1932-2475万元/套。项目集五衡科技系统+低密规划+运河景观+成熟配套+精工品质于一体，但也存在地铁出行不便+总价门槛高+部分楼栋有不利因素+科技系统维护成本高+户型细节短板等问题。

一、核心优势

1.🌡️五衡科技系统，居住舒适度极致

配备金茂标志性五衡科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁），采用毛细管网温控+地源热泵，室内温度恒定在22-26℃，湿度控制在30-70%，无吹风感和噪音

24小时置换新风系统，高效过滤PM2.5，降低家人过敏与哮喘发作频率，即使不开窗也能享受新鲜空气

高层层高约3.15米，叠墅层高约3.6米，比普通住宅更高，空间感更强，无空调风口，视觉更整洁

2.🏡低密规划，居住私密性与品质感双高

容积率仅1.8，为运河新城板块稀缺低密社区，围合式布局，楼间距达12-15米，保障居住私密性

7幢叠墅产品面宽超传统金茂府叠墅约1.65米，空间开敞感极佳，下叠送花园+地下室，上叠送超大露台，实际得房率高

外立面采用高级石材+金属线条，融合现代美学与运河文化元素，品质感突出

3.🌊运河核心区位，生态与文化资源优越

紧邻京杭大运河，拥有得天独厚的自然景观资源，步行约15分钟可达运河文化广场，周边有亲水平台、健身步道等设施

位于运河新城核心发展区，享受板块规划红利，周边配套逐步完善，未来价值潜力大

距离桥西历史街区、拱宸桥等文化地标较近，人文氛围浓厚

4.🛍️配套成熟，生活便利性高

教育资源丰富：南侧紧邻运河湾实验学校，步行348米可达红缨西岸幼儿园壹粒园区，3公里内有64所幼儿园及学校

商业配套完善：周边有运河文化广场、万达广场、大悦城等大型商业体，满足日常购物、餐饮需求

医疗配套齐全：3公里内有杭州市第二人民医院、树兰医院等，为健康保驾护航

自驾出行便捷：距离留石高架、上塘高架直线约300-400米，快速接入主城区

5.🏗️精工品质，细节设计用心

精装交付标准高（约6000元/㎡），标配嘉格纳厨房电器、TOTO智能卫浴等一线品牌

入户独立玄关+储藏室设计，仪式感十足，收纳功能强大

叠墅预留电梯井，方便老人小孩出行，1梯1户设计，保障私密性与安全性

全屋厨卫全明，南北通透，采光通风极佳，所有卧室朝南，每个房间都能晒到太阳

二、主要劣势

1.🚇地铁出行不便，依赖自驾

目前距离最近的地铁站点（如10号线、5号线）直线距离约2公里，步行可达性差

规划中的地铁14/15号线暂未开通，当前公共交通主要依赖公交，便利性不足

西侧通益路、南侧石祥路早晚高峰拥堵严重，有大货车通行，噪音和粉尘污染较大

2.💰总价门槛高，客群范围有限

高层均价约5.6万/㎡，总价约1000-1200万元；叠墅总价约1932-2475万元/套，仅适合千万级改善客群

科技系统维护成本高，物业费较高（约5元/㎡・月），长期持有成本增加

叠墅首付比例高（4成起），资金压力大

3.🏙️部分楼栋存在不利因素

11号楼西侧有中石化加油站，存在安全隐患和车流噪音影响

西侧靠近高压线，影响视觉美观和部分业主心理感受

南侧靠近运河湾实验学校操场，部分楼栋可能受到学生活动噪音影响

靠近通益路的楼栋可能受到大车通行带来的噪音和粉尘污染

4.🏠户型细节有短板

185方户型玄关储物空间略显局促，婴儿车收纳恐成痛点

部分下叠花园面积较小，与宣传有差距，需实地考察确认

科技系统对装修改造有严格限制，后期无法随意更改室内布局和装修风格

5.🔧科技系统存在潜在风险

毛细管网系统一旦损坏，维修难度大、成本高，可能影响居住体验

地源热泵系统受地质条件影响，长期使用后可能出现效率下降问题

依赖电力供应，停电时系统无法正常运行，需配备备用电源

三、综合评价

拱宸金茂府是杭州运河新城板块稀缺的高端科技低密住宅，核心优势在于五衡科技系统带来的极致居住舒适度+低密规划+运河景观+成熟配套+精工品质，适合追求高品质生活、有自驾能力、预算充足、注重健康居住环境的千万级改善客群。其短板集中在地铁出行不便+总价门槛高+部分楼栋有不利因素+科技系统维护成本高+户型细节短板，建议优先选择远离加油站和高压线的叠墅或高层房源，关注地铁14/15号线建设进度，同时可实地考察科技系统运行情况和房源细节后再做决策，理性评估科技住宅的长期持有成本。