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而保利·外滩序BUND45稀缺性就在于，它是上海已出让的风貌地块中，仅有的一幅里弄风貌住宅用地属于花园里弄的，也就是本就臻稀的6.92%中唯一的一块。

数据来源《上海住宅建设志》

其次，1.2容积率+大面宽质素，BUND45这样的好资质地块凤毛麟角！

保利能在外滩序接连不断打造惊艳产品，除了保利深厚的产品造诣，还离不开地块的天赋。

一方面，BUND45是市中心少有的既规整又面宽够大的地块，保利把面宽资源最大化，这才造就了眼前一亮的产品力。

另一方面，项目容积率只有1.2，足够低密，小胖君研究了目前40个信息完整的含风貌项目，容积率≤1.2的只有3块。

来源小胖君手工统计，仅供参考

第三，它的稀缺性是由历史注定的，供应总量先天“锁死”！

这种稀缺性不同于过去很多项目所谓的稀缺，十年二十年后，随着新板块崛起会面临挑战，而是一种根本性的客观存在，真正没有竞品。

因为风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造，它主要来源成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束。

示意图仅供参考，数据来源公众号上海发布

你要知道，二级旧里普遍建于1920-1950年，历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。

另外约185万㎡不过是理论上限，但实际上绝大多数体量用作商业、文化等公共服务设施和其它类型住宅，真正用于风貌住宅的体量很少。

上述三点叠加，保利·外滩序BUND45风貌稀缺性的BUFF拉满！

上海或再也找不到第二座外滩序风貌

前所未见尺度感舒适度+独特历史韵味面对这一块天赋异禀的地块，保利因地制宜把产品力发挥得淋漓尽致。

内在，突破了传统风貌的瓶颈，有了颠覆性的构造；外在，更好地传承了历史韵味。

首先，对我冲击力最大的莫过于室内空间的尺度感和舒适度。

以下以建面约210㎡2层风貌住宅样板间为例：

冲击点1：面宽约11.3米，通透力MAX。

项目面宽做到风貌中罕见的三开间朝南，尺度达惊人的11.3米，其中客厅还是大横厅，带来更丰富的生活场景，一场生日舞会、一个小型展览、一次品酒会...这个大横厅都能承载。

样板房实景

同时一层卧室L型布局，卧室多面采光，也可多角度欣赏院中的人和景，增加了互动。

另外得益于大面宽，室内采光、通透性很强。

样板房实景

冲击点2：户均前庭后院，拥超尺度花园。

项目主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等，且是南北双花园，堪称风貌界独一档的附赠。

样板房实景

超尺度花园赋予生活更多可能：父母莳花弄草的乐园、孩子的自在天地、先生的社交主场、太太的浪漫花园……房前屋后满载全家人欢乐时光。

冲击点3：超高附赠，项目2层3层风貌享5层空间感

项目二层大主卧，空间感、仪式感满满。

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样板房实景

还带大露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。

样板房实景

顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好，小胖君身高1米75，在过道上可以站直。它可以是一处气质独特的书房，也可以是储物柜或衣帽间。

地下室层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，附赠面积约50-135㎡，业主可以充分发挥想象力。

比如，摆满各种健身器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、私密静音的钢琴房、放松身心的SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室…一切都随心所欲。

此外，二层还有一间灵动空间，可以是女王化妆间、画室、甚至主人工作室。

冲击点4：窗墙比非常高

项目一层和二层立面使用大量铝合金长窗，造型更摩登的同时，也赋予建筑更高窗墙比，进一步加强室内通透采光。

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项目效果图过程稿

冲击点5：卧室空间全部朝南

最后，项目把面宽充分利用的一个闪光点就是，把卧室类的空间都安排在南侧，采光更好，也能直面南花园。

BUND45风貌主力户型图如下：

其次，独特美学立面，细节之处都是历史韵味。

在这背后，是保利对于在地文化的深刻研究和传承创新。

有一句话说得好：“建筑不是简单的复刻，也承载情感与记忆的复兴。”

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项目效果图过程稿

这其中，每一个细节都凝聚着保利匠人的初心与执着，管中窥豹：

比如为了还原卵石立面，保利一方面通过大量研究建筑文献和上海老建筑资料，经过无数轮的打样比选、与上海经典卵石项目——思南公馆的实地比对，寻访思南公馆同源卵石。

思南公馆实景图

另一方面，卵石立面作为上海“非遗”级别工艺，只能纯手工打造。据悉，保利为更好还原时间韵味，卵石会被多次水冲，做出凹凸感，再用仿古刷打磨，整个过程极度耗费人力和心力，一个工人一天只能作业5个平方左右，但为了达到最完美的状态，保利愿意这样做。

（信息来源：卵石立面工艺2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录）

这才有把思南公馆“搬”到了杨浦滨江。

像这样的细节，还有很多，皆是保利刻意为之。

它不仅代表着高成本的投入，更是保利产品主义的直接体现，即便先天条件如此优越，但依旧对自己要求非常高，产品打造严苛到骨子里。

而这种力求完美的态度，不计成本、不计付出的用心，才是让社区历久弥新的保障。

项目实景图

总的来说，产品亮点实在太多，绝对值得你去现场好好感受一番。

小胖君可以负责任地说，在当下上海楼市，项目花园里弄风貌的稀缺性，奢阔面宽、超尺度花园等带来的空间差异性，以及卵石立面风格的独特性，市场前所未见！

它的呈现需要开发商和地块天赋的合力，你在上海可能再也找不到第二个外滩序风貌，它代表的就是当下风貌界产品力高峰！

或许，这才是鼎级风貌该有的样子！

约500米滨江，私藏黄浦江的惬意

更处在上海仅有的一条滨江风貌带上

项目还有一个很打动我的地方：

区别于传统风貌的高墙深院，BUND45风貌用了更多镂空栏杆，这就将景观效用最大化，让居住环境拥有更大的空间连续性，更亲近自然。

我想，这也代表了项目主张的一种生活方式：融合。

当然，不止与自然绿化相融，BUND45亲江约500米，相当于私藏了黄浦江的惬意。

未来，业主们下楼散步到江边，就能享受滨江漫步道、骑行道，在公园放放空，吹吹江风，看着夕阳缓缓落下...

特别近年来，杨浦滨江文化地标如雨后春笋般出现，赋予这段滨江更为休闲、文艺的气质。

项目示意图

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说到黄浦江，不得不说杨浦滨江有着上海仅有的一条滨江风貌住宅带。

一方面，我觉得这地方确实需要风貌住宅带，因为字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂在此设总部，即将兑现，这批高能企业容易产生较多“资产大佬”，那需要与之身份、需求相匹配的高阶住宅，这条滨江风貌带可谓近水楼台。

项目示意图

何况杨浦滨江左手北外滩，右手陆家嘴，周边高净值人群非常多。

另一方面，滨江豪宅房价容易走出独立行情，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等知名豪宅区都在滨江两岸，但它们都是高层，目前普遍挂牌15-20万/㎡。

那凭借更高阶的产品+更强的稀缺性，您认为这条风貌带会价值几何？

值得一提，项目还是少见的地铁风貌住宅，毗邻18号线丹阳路站，通过18号线，地铁4站世纪汇广场、5站陆家嘴。

自驾道路桥隧纵横，可通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道等便捷来往浦东。还近北横通道，不管到市中心还是浦东金桥方向，开车都很方便。

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第一次买房的朋友擦亮眼睛，别踩坑里。头回买房都是刚需，大家伙辛辛苦苦攒的首付和装修钱，选房时可不能马虎。下面这些注意事项，全是过来人踩过坑总结的经验，句句实在。好好看看这些建议，能让你在买房路上少走弯路，把钱花在刀刃上。

1、刚需房，地段很重要

第一次买房的记住，交通和配套是生活刚需。出门步行500米有地铁公交最方便，不然刮风下雨赶公交都不好走。

买房子就是买日子，周边没配套是不行的，1公里内得有大超市和菜市场，买菜做饭、周末囤货才方便，总不能天天点外卖吧？

医院和学校更是刚需，老人看病、孩子上学都要近点才方便。选地段别信销售画的未来大饼，什么三年后建商场、五年后通地铁，规划这东西说变就变。

刚需买房就认眼前能看见的，楼下有没有便利店、路口有没有公交站，这些实实在在的配套才是当下能用上的，别拿血汗钱赌不确定的未来。

2、不要只看价格

买房要注重性价比，便宜是好事，但得把房子的优缺点摸透。比如楼层采光好不好、小区物业靠不靠谱、周边有没有噪音源，拿这些条件横向对比，只有好处多于坏处的房子，才值得下手。

算账时也别只算房价，契税、物业费、维修基金这些隐藏开支提前算清楚。装修改造费、月供和利息更是大头，建议拿纸笔列个清单，看看自己的收入能不能扛住。买房不是一锤子买卖，把账算明白了，住进去后才不会天天为钱发愁。

3、长远看，房子保值比增值更重要

买房是家里的大头开支，房子除了能住，本身还是项资产。不管是自己住还是想投资，谁都想低价买进去，以后高价卖出去，但未来几十年的事儿，谁能说得准呢？

你看现在的房地产行情，去年买的房，今年可能就降价了，说不定明年又涨回来。而且房子也会变老，等个十年二十年，甚至五十年后，你现在买的房子要是能保值，那就已经很厉害了。谁也没法准确预测市场怎么走，能让房子不贬值，就已经算赢了。

4、房子的流通性

第一次买房的朋友注意，如果以后要换户型改善住房，现在买的房子就得好卖。

流通性差的房子别碰，像老城区破破烂烂的低价房、远郊荒郊野岭的楼盘，还有户型奇葩的房子，住着难受，以后想转手或许都没人接盘。

选房时想清楚，过几年卖的时候，什么样的房子更好卖？地段靠近地铁公交的、周边配套齐全的、户型方正通透的，这类房子流通性强，就算以后置换也能更快出手。买房不只是买当下的居住体验，更要提前规划好未来转手的可能性，别让自己的房子砸在手里。

5、户型、朝向和楼层

买房要考虑清楚家人同住需求，打算三代人一起住或者生二胎，房子至少要有三个房间。89㎡左右的紧凑型小三房就很实用，不会因为面积太大增加购房压力，又能满足多口之家的居住需求，每个房间都不局促，空间利用也更合理。

选房时朝向和楼层也是有讲究的，客厅和主卧要朝南，采光好，冬天晒着太阳暖洋洋的，北向房间容易阴冷，住久了不舒服。

楼层方面，槽钢层、腰线层和设备层尽量避开。槽钢层可能存在漏水隐患，腰线层容易积灰还影响采

光，设备层楼上楼下可能会有噪音，选房时记得跟销售问清楚楼层分布，别踩了这些坑。

6、尽可能的选现房

第一次买房建议优先选现房，现在新房期房交付风险太大了，烂尾楼新闻不少见，没拿到钥匙前啥都不好说。

不要死磕新房，有些二手房的房子质量、小区环境、物业服务和周边配套都是肉眼可见的，实地考察时能看得明明白白，不像期房全靠销售口头描述。买二手房时，能直接看到墙面有没有裂缝、水管是否漏水，还能跟小区业主聊聊物业管得严不严，周边超市、学校走路几分钟能到。

这些实实在在的情况摸清楚了再下手，比押宝期房靠谱，至少不用担心交了钱却收不到房，刚需买房选这种看得见摸得着的才踏实。

7、别碰小产权房

第一次买房别碰小产权房，虽说这类房子买房限制少，价格也便宜，但住起来全是坑。

产权只有40年，比普通住宅少一半。水电按商业标准收费，比民用贵近一倍，有的还不通燃气，想在家做顿饭得用电。最关键的是不能落户，以后孩子上学都是麻烦事。而且以后很难转手，很可能砸在手里。

咱辛辛苦苦凑首付买房，是为了有个安稳的家，宁愿多攒两年钱买正规住宅，也别踩这种终身后悔的雷。

8、不要执着于“学区”

很多人第一套房子是婚房，买的时候会考虑孩子上学，觉得“学区”能给房子加分，但放现在，这也不是必须的。

现在出生率越来越低，好多城市还实行教师轮岗、学区改革、学校合并这些政策。以后啥情况谁也说不准，说不定过个七八年，上学都能自己选学校了呢。先把当下住得舒服、交通方便、配套齐全这些刚需满足了更实在。