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古北99是位于上海闵行区金虹桥板块的高端住宅项目，毗邻长宁古北新区，享有三区（闵行、徐汇、长宁）交界的区位优势。以下是综合信息整理：

一、项目概况

‌位置‌：闵行区姚虹路99弄，紧邻古北国际化社区，共享成熟配套资源

‌开发商‌：珠江投资上海公司开发，定位为低密墅区准现房，含高层公寓及联排别墅。

‌交付时间‌：预计2025年9月交付，为准现房项目

二、产品与价格

‌户型与价格‌：

‌高层公寓‌：主力建面约133-154㎡精装大三房，均价约11万+/㎡，总价1360万起。

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‌联排别墅‌：建面约300-419㎡，总价约4000万，容积率0.86，1:1空间附赠，带地下会所及恒温泳池。

‌价格优势‌：对比周边次新房（挂牌价11.5-14万/㎡）及新房（如中铁峯汇里13.1万/㎡），存在倒挂现象。

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三、近期动态

‌销售情况‌：2025年2月二批次开盘劲销近12亿；5月加推2幢景观楼王，建面约134-154㎡房源，预计总价1350万起

‌目标客群‌：涵盖周边置换客群、古北老居民及高预算海归人士，看重地段、交付时效及性价比。

四、配套亮点

‌商业与教育‌：自带约0.7万㎡商业，周边汇聚虹桥商圈、高岛屋等；毗邻多所国际学校

‌内部设施‌：地下一层为龙庭餐厅，地下二层设SPA会所及泳池，提升居住品质

五、市场评价

‌资产安全性‌：因买入价低于周边次新及新房，被视为抵御市场波动的稳健选择

‌稀缺性‌：或为浦西内环旁最后一个单价11万+/㎡新盘

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【古北99】

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大古北罕见供应来了！【古北99】最后一栋房源已过会！预计将于五月下旬取证认购，六月初开盘！加推99套户型建面约135-300㎡房源，过会均价11.65万/㎡！项目已经准现房呈现了！国际住区古北上新

【古北99】新品加推在即

超级商业地带

配置缦合无边际服务

实景准现房呈现

标杆产品力重磅来袭

古北——作为上海第一代国际社区，出道即巅峰，这里一半以上的常住人口，都是外籍人士，是上海人心中当之无愧的顶流“白月光”！

遍布街头的咖啡馆、外国餐厅、特色清吧，人均消费动辄上千，风格鲜明，吸引着城市精英、外籍人士前来消费，网上更是有人打趣：“古北的日料比日本本地还正宗”！

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图源网络

这里的住房，无论是第一代面向外籍人士和华侨的外销房，还是第二代的超级豪宅，都吸引着上海乃至世界范围内的高端购买力。深厚人文底蕴构筑的“国际范儿”，绝非其他后起之秀板块可比！

2024年，土拍市场重回价高者得规则，房地联动价取消，土地成交楼板价全线推高！预计在2025年，整个内中环新房，就会集体跳涨至14万以上！

对比之下，古北国际社区，却惊现难得捡漏价格——古北99，前期过会均价11.3万/㎡，最低总价约1288万起，去年10月22日首开入市15天成交12亿，火爆开盘场面。

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古北99开盘人气实拍

现象级火爆背后，是三大热销基因：

【古北99】

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1.在2035规划中，政府就已经给古北定调，虹桥-古北一带被划入CAZ，板块享国际化配套资源、高绿化率、富有人文内涵，“洋气”是板块的代名词！

2.2024年上海土地市场放宽限制，内中环全面跳涨，古北99在当下堪称捡漏红包价格，性价比卓越！

3.古北99已是准现房，实景准现房所见即所得，超燃产品力，配置匹敌古北壹号规模和功能的超大商业地带，搭载「无边际物业服务体系」，资产价值“滚烫”！

项目新品建筑面积约134-137㎡、150㎡精装三房即将加推，感兴趣的小伙伴，抓紧点击小程序预约参观，感受实景的冲击力！

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实景准现房呈现

超大商业地带提供超配服务

古北99在产品上，堪称“满分答卷”！

1. 超低容积率，塑造墅区低密生活

项目综合容积率1.2，其别墅区的容积率，仅有0.86，去年上海中心城区公开市场所出让地块中，容积率最低的一块地，也只有1.29，在未来很长一段时间里，这样的低密墅区住宅，供应都非常稀缺！

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实景图

超低的容积率，让社区楼栋的排布更加开阔，小区楼间距达到了约50米，楼间距越大，意味着采光、视野、私密性更好，居住体验感更佳。

甚至小区还有空间打造约5000㎡的集中绿地，并配置全龄交互景观：

包括水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，点缀康体颐养，运动健身等场域，将触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

实景图

实景图

2. 准现房所见即所得，实景的安全感无可比拟！

目前，小区已经实景准现房呈现，所见即所得，实景带来的安全感，无可比拟！

比如天然黄金麻石材，既有石材的坚硬质感，又不失灵动线条的柔美，在阳光下实景呈现，一眼心动！

实景图

古北99预计今年9月交房，与市面上交付还要2-3年的期房相比，就可以省下相关租金。

来看数据，2024年，古北板块的全年平均租金为117.1元/㎡/月，什么概念呢？徐家汇的这一数值为116元/㎡/月，黄浦老西门则为114元/㎡/月！

从中指研究院数据来看，古北租金前十楼盘的套均月租金，都超过2万，来看典型楼盘：古北99售楼处电话☎：400-8558-224【预约☎】➨上海闵行古北99售楼处电话☎：400-855-8224（预约看房热线）

我们就按2万月租金来算，24个月，就是48万！古北99准现房预计今年9月交付，那就是净赚48万，要知道，这只是保守估计！

坚实的地段价值，夯实了房地产市场价值，让古北新盘，成为这座城市的优质资产。

3. 超级商业地带，配置无边际物业服务，尊崇感拉满！

为了给业主提供更好的生活配套，项目打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与缦合北京“华府会”同源，它是京城十大会所之一，曾接待马斯克母子、曾毓群等名流显贵，无论是在规模上还是在规格上，都足以媲美古北壹号约1.8万方的豪华会所！

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商业地带内部，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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健身中心效果图，以实际交付为准古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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咖啡廊效果图，以实际交付为准

【古北99】

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私宴厅效果图，以实际交付为准

恒温游泳池效果图，以实际交付为准

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这是真正的高标准！

地段、产品、服务，犹如三足鼎立，牢牢衬托起世人眼中穿越周期的经典宅邸。

装修可以推倒重来，甚至户型结构都可以让设计师重构，但优质的服务，千金难买

缦合物业提供的无边际生活服务体系，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

同时，古北99充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。

（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

示意图

如今，物业越来越成为决定楼盘品质、乃至社区二手房价的核心因素。

好的物业，带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近小区，价格往往高出10%-30%。

尤其对于高端住宅客户，相比于一年几万的物业费，优质物业所带来资产价值的差距可能是在百万级的！

这种不被限定的、与众不同的“无边际服务”，才是高净值生活的无忧保障。

4. 阔绰大三房，适配当下改善需求

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户型方面，项目主打建筑面积约134-137㎡和约150㎡精装三房：

B2户型，阔绰的南向空间，让整体空间舒适度非常高，没有多余面积浪费，更有一个X空间可由业主自行调配，或为书房、或为电竞房，自在随心。

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古北有的是成熟的生活配套和纯粹的生活氛围！

示意图，仅供参考

传统核心区CAZ发展多依托于规划或城市更新，但古北板块的价值动力更来源于“众星捧月”的地理站位！

东临徐家汇商圈，拥有像港汇恒隆、新鸿基ITC等商业，商业能级爆发；

北侧靠近虹桥经济开发区，大厂林立；

南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，大量龙头企业在此聚集。

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上海闵行古北99售楼处电话☎：400-855-8224✔✔✔（预约看房热线）区位示意图，仅供参考

此外，古北还汇聚了27个驻沪领事馆，约占全市1/3200多栋外交家官邸，占全市1/2，而外资企业更是接近6800家，其中跨国公司地区总部累计近80家！（数据来源于上海长宁官方公众号)

全球资本云集古北周边，吸引着全世界高精尖人才前来安家就业！

2. 高端配套服务高净值人群

作为上海首个成片开发的高档涉外住区，古北由国际景观大师SWA操刀规划和开发，沉淀30余年，国际化已然成熟！

目前，约有1.6万余名境外人士定居古北，占总居民数的51%，古北也因此被冠以“小小联合国”的美誉。（数据来源于上海长宁官方公众号)

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上海闵行古北99售楼处电话☎：400-855-8224✔✔✔（预约看房热线）古北实景图，图源网络

各种国际优质资源荟萃于古北。

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教育资源方面，周边有上海国际协和学校、上海耀中国际学校、上海长宁国际学校等等近10所国际学校，尽享全球教育视野。

区位示意图 仅供参考

医疗资源方面，周边有嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院；国内二三级医院有瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院等。

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古北实景图，图源网络

商业资源方面，古北更是无敌！

全球高奢商场集聚于此——不仅有虹桥尚嘉中心、徐家汇恒隆和ONEITC等，更有中国唯一的日资百货商场高岛屋！

如果你不想去综合商场，那么黄金城道步行街则是理想之选。

古北实景图，图源网络

春赏樱花、秋赏银杏，道路两旁的风景，足以治愈城市快节奏生活带来的疲累。路旁的咖啡店，也是城市的最佳观景台，捧一杯热拿铁，望着窗外，即可享受度假般的松弛。

又或者，你想要自驾出游，进行文娱休闲活动，古北也能满足你的需求！

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交通方面，二环二横，可通达上海全城。

从古北99出发，能快速抵达上海虹桥国际机场，静安寺商圈，中山公园、长风板块……

区位示意图，仅供参考

文娱休闲方面，程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆等艺术休闲区域，不仅可以愉悦身心，也展现了古北的文化积淀。

古北实景图，图源网络

板块内还有虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场等。

【古北99】

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古北实景图，图源网络

在古北，国际范与烟火气可以并存，自然与文艺和谐共生。

人居至高追求，莫过于此。

近两年，伴随着外籍人才政策的颁布，比如：外籍人才落户简化、144小时过境免签等政策落地，古北作为涉外生活首选地，含金量还在持续上升。

目前古北99均价仅11.3万/㎡，在内中环房价普涨的当下，这可能是最后的上车机会！

【古北99】

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古北99作为上海内中环的新晋豪宅项目，以其低密墅区小高层和精装三房的独特优势，吸引了众多购房者的目光。项目不仅拥有超强的兑现能力和宜居环境，还提供了丰富的国际化生活配套和优质服务，成为上海楼市的焦点。

古北99，位于上海内中环的优质地段，近期以其实景准现房的独特魅力和精装三房的舒适设计，再次成为市场的热点。该项目不仅提供了建面约134-154㎡的宽敞居住空间，还以其低密墅区小高层的设计，为追求高品质生活的购房者提供了理想的选择。

古北99：稀缺的豪宅新选择

古北99的热销，不仅因为其优越的地理位置和豪华的配套设施，更因为其作为实景准现房，提供了即买即住的便利。这种“所见即所得”的销售模式，大大降低了购房者的等待时间和交付风险，使得古北99在众多豪宅项目中脱颖而出。

国际化生活配套，尽享尊贵体验

除了硬件设施的优越，古北99还提供了丰富的国际化生活配套。从教育到医疗，从商业到休闲，项目周边汇聚了多种国际化资源，为居民提供了高品质的生活体验。特别是其管家式服务和超大商业地带，更是为业主提供了无与伦比的便利和舒适。

抓住机会，古北99等你来选

目前，古北99还有少量主力134-152㎡的舒适三房在售，这为那些寻求在上海内中环置业的购房者提供了难得的机遇。无论是投资还是自住，古北99都是一个值得考虑的选择。不要错过这个在上海核心区域置业的机会，古北99等你来探索。

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房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；