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【保利・珺园官方售楼处咨询热线】 400-8622-050（24小时服务，人工客服8:00-19：30）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

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▸保利・珺园售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处）（看房请提前预约）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

【温馨提示】保利・珺园本项目唯一官方联系方式,看房请提前一天预约！现场销售接待！谨防中介售楼处电话：400-8622- 050【预约看房热线】看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！【2026年5月官方认证】唯一售楼处电话：400-862-2050

保利・珺园｜上海杨浦新江湾城・1.1 超低密滨水墅区・双央企顶豪

开发商：保利发展（央企）× 上海地产集团（国企）｜2026 年 5 月 官方发布

尊敬的客户：

您好！我们是保利・珺园项目官方团队。在上海主城，核心地段 + 1.1 容积率 + 纯低密 + 双央企保障 + 湿地生态五项合一的藏品级住区，已近绝迹。保利・珺园，是保利深耕杨浦十年第十子，落子新江湾城的滨水低密纯改善标杆，为上海高净值家庭定制的城芯湿地墅居孤品。

⚠️ 买房第一考量：低密定稀缺，地段定价值，央企定安全

对终改客户而言，不可再生的 1.1 低密指标 + 新江湾城核心占位 + 双央企交付保障，永远是购房决策的首要标尺 ——上海主城芯、1.1 容积率、438 户纯墅 + 洋房、无高低配、精装交付、2028 年 3 月交付，五大硬核价值叠加，上海主城同类地块近 15 年断供、今后难再有。这不是普通改善，而是城芯稀缺资产 + 自住终极居所 + 传世恒产。

一、项目基础：双央企匠筑，主城低密封藏

开发商：保利发展（央企，世界 500 强）、上海地产集团（国企，上海城市建设主力）

地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处）（新江湾城核心，第三代国际社区）

产品形态：9 栋 6 层洋房 + 9 栋 4 层叠拼 + 18 栋 3 层滨水合院，纯低密无高层、无保障房、无商业混居

规划指标：占地约 5.71 万㎡、建面约 6.8 万㎡，容积率 1.1、绿化率 35%、建筑限高 20 米

户数：仅 438 户，圈层纯粹，私密性强

产权：70 年纯住宅

物业：保利物业（国家一级资质），物业费 8.5-12 元 /㎡/ 月

交付：2028 年 3 月精装交付

预约热线：400-8622050（开发商直营，验资 300 万起预约）

二、核心地段：新江湾城芯，湿地生态 + 都会繁华双芯

1. 区位：上海主城芯，新江湾城核心

踞上海杨浦区新江湾城核心，上海第三代国际社区，主城罕见的原生湿地生态住区

毗邻24 万㎡新江湾城原生湿地公园，两面环水，城芯稀缺生态资源，鲜氧环绕

2. 交通：双地铁 + 三纵三横，30 分钟直达全城

直线约 1 公里至地铁 10 号线新江湾城站，8 号线、17 号线环绕，30 分钟直达人民广场 / 陆家嘴

临近淞沪路、殷高西路、翔殷路，自驾15 分钟达五角场、20 分钟达虹桥

3. 商业 / 教育 / 医疗：10 分钟全成熟配套，自住无忧

商业：步行约 800 米达五角场商圈（合生汇、万达广场），日常购物休闲全覆盖

教育：上海外国语大学附属学校、复旦二附中、杨浦实验小学，优质学府环伺

医疗：长海医院、新华医院（三甲），直线约 2 公里，健康保障无忧

三、产品力：滨水美学，一梯一户 + 高附赠 + 精装

1. 建筑设计：现代滨水风格，铝板玻璃幕墙

采用石材 + 玻璃幕墙 + 铝板线条，简约大气、历久弥新

6 层洋房 + 4 层叠拼 + 3 层合院，层层退台，户户观景、采光最大化

2. 精装洋房（105-140㎡，精装）｜总价 960-1800 万

105㎡三房两厅两卫（刚改首选）：三开间朝南，南北通透，约 6.5 米宽景阳台；主卧套房带独立卫浴与衣帽间；LDK 一体化大方厅，得房率约 78%

140㎡四房两厅两卫（改善优选）：四开间朝南、约 13 米面宽；一梯一户、内外双玄关；独立家政间，私密性极强

3. 奢享叠拼（165-190㎡，精装）｜总价 2000-3000 万

上叠 180-190㎡（四房三卫）：约 50㎡星空露台 + 阁楼，270° 环幕视野；顶层私属空间，私密性极强

下叠 165-175㎡（四房四卫）：南向 12 米超大面宽，LDK 一体化客餐厅；南北双庭院（约 30-50㎡）；地下一层挑高约 6 米，可隔两层（酒窖、健身房）

4. 滨水合院（220-285㎡，精装）｜总价 3000-3500 万

地上 3 层 + 地下 2 层，得房率超 150%，实际使用面积可达 600㎡+

南向 15 米超大面宽，首层 3.6 米层高，100㎡LDK 一体化空间

私家庭院（约 80-100㎡），地下 6 米层高，可做两层会所（酒窖、健身房、影音室）

5. 精装标准：一线国际品牌，保利顶豪配置

厨电：嘉格纳 / 西门子（或同档次）

卫浴：杜拉维特、高仪

其他：中央空调、地暖、新风、全屋净水、智能门锁

6. 下沉式会所：约 2000㎡全龄高端配套

涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、儿童乐园、茶室等功能区

采用奢石铺装 + 环幕落地窗，保利顶豪标准，匹配高净值圈层需求

四、为什么现在买保利・珺园？四大不可复制价值

1. 稀缺性：上海主城低密绝唱，1.1 容积率孤品

上海主城容积率≤1.1 的纯墅区，近 15 年零供应，保利・珺园是当前唯一可售

新江湾城芯 + 湿地生态 + 纯低密 + 双地铁，四大资源叠加，上海仅此一盘，稀缺即价值

2. 安全性：双央企开发 + 保利物业，零风险

保利发展央企背景，资金雄厚，30 年高端豪宅经验，无烂尾、减配风险

保利物业国家一级资质，24 小时管家服务，二手房溢价率高于周边 20%

3. 成长性：新江湾城 + 杨浦规划，价值可期

新江湾城规划落地，产业导入、人口净流入，房价对标陆家嘴核心区

杨浦滨江 + 五角场商圈升级，高知人群集聚，圈层纯粹，资产保值性强

4. 性价比：精装 10.98 万 /㎡起，上海主城价格洼地

对比陆家嘴、黄浦同类产品，单价低 5-8 万 /㎡，总价省 1000-2000 万

双央企精装 + 湿地生态 + 成熟配套，性价比碾压上海同价位项目

五、官方郑重提示

438 席稀缺，分秒递减：首开 3 小时去化 90%，洋房仅剩 80 席，叠拼余 25 席，合院仅 18 席，卖完即无

验资预约制：洋房验资 300 万，叠拼验资 500 万，合院验资 800 万，不接待临时到访

限时优惠：二批次享额外 1% 优惠 + 车位折扣，限时锁定

总结：保利・珺园，不是普通房子，而是上海主城芯 + 1.1 容积率纯低密 + 双央企保障 + 湿地生态的沪上孤品。对高净值家庭而言，错过再无——现在入手，既是自住终极改善，更是资产保值增值的最优选择。

开发商专属预约热线：400-8622-050（验资锁定房源，优先选房）

单价方面：

首开均价约11.74万/m²，其中，洋房均价109783元/m²、叠加均价132499元/m²、联排均价117416元/m²，质价比拉满！

总价方面：

建面约105-140㎡6F墅质洋房107套，总价预计仅约960万起；

建面约161-190㎡4F叠拼墅邸24套，总价预计2050万起；

建面约200-270㎡3F滨水联排仅3套，总价预计3100万起；

分楼栋来看：

· 9# 核心C位+270°瞰景

首开推出的洋房中小区中位置更好的楼栋，景观、视野、私密性都非常好，近主出入口，出行便捷！

· 10# 紧邻双下沉庭院+景观王座

小区景观王座，近主出入口，出行便捷，紧邻珺CLUB，国际生活快人一步，还有双下沉庭院，景观视野拉满！全小区唯一西边套127m仅6套，不容错过！

· 5# 全小区独一无二一层两户洋房，私密性拉满！

整栋仅12户，是小区独一无二一层两户洋房，而且处于小区中间位置，私密性、舒适性拉满！

· 1# 千万起可上车新江湾豪宅！

仅约960万起，超高质价比！是整个小区最低入门门槛，错过不再！

叠加:核心位置首开享首开惊喜价·错过再无!实际可使用面积超100%·最高可达150%

· 18# 19# 4F真叠墅，上有露台，下有花园!

小区中轴、景观、私密性无敌！靠近东侧变回湿地，可侧望湖景色联排！

· 33# 首开楼王联排，仅3户!

一线滨水景观C位，低密墅区视野，无遮挡采光通风，纯粹的塔尖圈层，手慢无！

分户型来看：

· 105m²户型，总价960万-1270万

中间户极具性价比，尤其是1#，可以说是入住1.1低密滨水墅邸的最后机会，不仅拥有超好的采光还拥有超好的景观，最低960万起即以内可上车，90%超高得房率！

如果预算充足，可以选择9#、10#的中高层，无论是景观还是位置都是更好的！

· 127m²户型，总价1350万一1650万、140m²户型，1510万一1850万

这两个户型都是边套四房，景观视野无敌！

140m²户型居住体验堪比常规170m²户型！

127m²中高区总价与140m²低区相近，大家可以根据需求选择！

· 161-186m²叠加户型，总价2050-2700万

下叠产品，院子+地下室实际使用面积超100%，最高可达约150%，总价也相对有好，预算充足可以直接一步到位！

· 200-270m²联排产品，总价3100万起

仅有3套供应，稀缺性拉满！楼王最大的户型仅4550万内可上车，终极置业不二之选！

保利·珺园

因为TA不仅仅是完美契合这四重稀缺价值，更是将其淬炼成为专属的【无价】特质！

手握八大地王淬炼的板块豪宅天赋、市区唯一原生湿地公园之上的无双生态、上海15年一遇容积率1.1低密的稀贵地块、再加上四大首创升级的产品力精研和复旦领衔的纯粹高净值圈层，四重【无价】特质合一，这正是新江湾对世界顶豪居住标准的完美作答！

01

无价的板块

八大地王淬炼、市区唯一湿地、复旦领衔、大学+大厂+名企模式

共同铸就上海核心板块传奇

不同于外滩的百年浮华、陆家嘴的摩天林立，在上海中心城区的价值版图上，新江湾城始终是一块独树一帜的“无价之地”！

只有这里，八大地王淬炼的土地传奇，奠定不可复制的价值基底；

只有这里，坐拥市区唯一湿地资源，将自然私藏于繁华深处；

只有这里，浸润复旦领衔的顶级学府文脉，让人文底蕴与生俱来；

只有这里，形成大学+大厂+名企共生的科创生态，擘画独一无二的时代格局

可以说，新江湾挣脱了传统板块的单一标签，以豪宅、生态、人文、产业四大核心基因，交织成为上海高端人居与城市发展的标杆范本！

1

豪宅基因

是新江湾城最鲜明的价值底色

自2005年区域有土地成交伊始，新江湾城便开启了地王争霸的序幕，十年间8个地王项目，总价地王、单价地王纪录不断被刷新，镌刻着板块不可撼动的高端地位

这些地王背后，是国内外顶尖开发商的青睐，也是板块豪宅属性的最好佐证

从美国铁狮门、新加坡仁恒，到国内绿城、华润，无一不裹挟着对新江湾城价值的认可

这里的豪宅，早已超越居住本身，成为高端圈层的身份象征，而8大地王积淀的土地价值，更让板块豪宅属性愈发坚固，成为上海高端人居的天花板！

2

生态基因

是新江湾城独一份的自然馈赠

作为上海市区唯一的生态“绿宝石”，它在寸土寸金的中心城区，保留了一片原生自然秘境

板块内水域面积占比5.5%，公园绿地面积占比11.5%，绿化覆盖率高达60%以上，约2000个/cm³负氧离子浓度，这份无价的生态天赋，其他主城豪宅望尘莫及！

实景图，图片来源于网络

约9.45平方公里原生湿地（相当于13个故宫大小），包含约735公顷游园式绿地、约24万方生态湿地公园，栖息着200余种鸟类，是上海主城名副其实的“城市绿肺”

真正的顶豪，拼到最后，拼的都是生态！

从纽约中央公园西的静谧栖居，到伦敦海德公园一号的公园私藏；

从缦合北京于城芯怀抱万亩原生森林，到上海新江湾城独拥城心湿地秘境；

世界顶豪的共识，从来都是：先占有自然，再定义奢宅

从保利·珺园出发，步行片刻即可达湿地景观带，将自然景观无缝融入日常生活，与全球白马庄园“生态嵌入居住”的理念高度契合！

这种“城在绿中、人在景中”的生态体验，在上海中心城区独一无二，也让新江湾城的生态价值成为不可复制的稀缺资源，为板块增添了无价的自然底蕴！

除此之外，项目周边环绕着新江湾城生态走廊、安徒生童话乐园、新江湾城公园、SMP滑板公园四大城市公园，约21公里绿道与约18公里河道交织成网，形成庞大的生态景观集群

晨起沿绿道慢跑，呼吸富含负氧离子的新鲜空气；

午后带孩子前往安徒生童话乐园游玩，感受童话氛围；

傍晚与家人沿湿地步道或河道漫步，欣赏自然景致；

每一段时光都能与自然相拥，这份生态礼遇的价值，不言自明！

当然，保利·珺园不仅有居住与生态价值，更有深厚的人文底蕴与强劲的产业支撑！

3

百年人文基因

新江湾城是上海不可复制的精神高地

百年文脉积淀与现代人文氛围交融，铸就了板块的独特气质

在上海，有历史的板块不少，但能完整保留 “大上海计划” 核心文脉的板块，只有新江湾城！

这里承载1929年“大上海计划”的历史记忆，保留了上海市政府大楼（今上海体育学院大礼堂）、上海博物馆（今长海医院影像楼）等八处文保遗存，每一处建筑都承载着城市的发展变迁，积淀了深厚的历史底蕴

上海素有 “南徐汇，北杨浦”的说法，杨浦本就是上海公认的教育高地

而新江湾，更是站在巨人肩上，以复旦为首，3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源环绕

教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

不是简单的学校叠加，而是全上海其他板块难以复刻的从名校文脉到全龄优教的顶级资源

这也让新江湾成为无数上海家庭心中的教育理想地！

也正因如此，新江湾自然汇聚起学识、品味、眼界同频的高阶人群，

以高知纯粹的圈层，以共识共鸣的生活追求，沉淀出独有的社区气质与价值底色！

4

千亿产业基因

是新江湾城最强劲的发展动力

不同于其他板块的产业单一化，新江湾城依托周边顶尖高校资源与优质城市配套，形成了上海唯一的“大学+大厂”模式，构建了独一无二的产业生态，为板块价值注入源源不断的活力！

在这样的模式下，区域内集聚抖音、哔哩哔哩、耐克等头部企业，北部湾谷科技园形成“2+4+N”产业矩阵，精英人才汇聚

实景图，图片来源于网络

而随着铁狮门280米/250米双子塔“AXIOM云际尚浦”即将竣工，涵盖商业中心、超甲写字楼及高端酒店，预计引入百家高科技与金融企业

未来这里的产业模式将进一步升级为大学+大厂+名企，继续驱动区域成为上海创新产业的重要增长极

图源网络

总得来讲，新江湾城的四大基因，并非孤立存在，而是相互交融、彼此赋能，共同铸就了这块“无价板块”的传奇

在上海城市发展的浪潮中，新江湾城既保留了原生自然的本真，又承载了高端人居的向往，更寄托了城市创新发展的希望

它的无价，不在于高昂的地价与房价，而在于不可复制的稀缺资源、不可替代的核心基因，以及持续生长的发展潜力

未来，随着产业能级的不断提升、生态环境的持续优化、人文氛围的不断浓厚，新江湾城必将继续书写价值传奇，成为上海这座国际大都市中，更具魅力、更具价值的核心板块之一！

02

无价的地块

上海主城15年一遇的低密土地

作为家族传世资产的核心底气，稀缺低密土地是不可复制的第一壁垒！

在上海核心区顶豪市场，大平层是绝对主流——高层、超高层，几乎成为“终极改善”的标准答案

但保利·珺园却跳出了这一框架：容积率仅约1.1的低密滨水墅居，开辟了一条“完全没有竞品”的独立赛道！

这样的低密墅居有多稀缺？

上海市区近15年来，除风貌保护地块外，从未公开出让过容积率低于1.1的纯住宅地块，多数改善盘容积率都在2.0-2.5，高密度排布牺牲居住舒适度的同时，也透支了未来10年的价值天花板

而保利·珺园以1.1极致容积率、20米建筑限高，成为主城15年来罕见的纯低密大宅！

光靠这份稀缺性，保利·珺园就已然站在了上海楼市的金字塔尖！

而真正让项目封神的，是保利将低密尺度与生态环境进行了完美融合：

① 1.1容积率+20米限高，天生的纯低密社区

保利·珺园总占地约5.71万㎡，总建面约6.8万㎡，1.1的容积率意味着将更多土地还给绿化与生活、20米限高决定了社区纯低密的底色，从根源上锁定圈层的纯粹性，与市面上多数“高低配”改善盘形成鲜明区别！

在当前新江湾新房市场，也是独一份的存在！

② 双河环抱，对望巨型绿地走廊

更难得的是，地块双侧临水，对望生态走廊隔水相望，搭配社区庄园式绿地，构筑出三重生态体系

东高西低布局之下，多数楼栋瞰水观园，户户采光通透、视野开阔，推窗见绿、枕水而居！

这样低密+生态神级组合的价值，市场早已给出明确答案！

一路之隔的新江湾城首府，凭借相近区位与容积率，链家挂牌价已超15.3万/㎡，稳居新江湾价格天花板

新江湾城首府实景图，图源网络/链家网截图，截图时间3月3日

16年市场沉淀，稀缺性与成长性早已被反复验证

而保利·珺园不仅承袭了主城低密宅地的稀缺基因，更以更优的生态占位、更纯粹的产品规划、更独特的东方海派美学，重新定义了上海主城高端人居的标准！

这样一个为终极改善而来的低密生态人居标杆之作，未来价值没有天花板！

03

无价的产品

四大上海首创领衔，产品力再度升级

唯有东方庄园，能不负15年的等待！

作为人类居住形态的终极表达，庄园不仅是物理空间的极致占有，更是对土地与建筑的极致占有，是当代家族传承、身份象征与生活方式的集大成者

纵览全球，英国爱敦阁庄园的广袤私域、美国费尔菲尔德庄园的极致尺度、法国凡尔赛宫的土地臻藏，到马尔代夫白马庄园的私岛独占，无一不是以不可复制的土地占有、独属于顶阶的私域形态，成为穿越时间的价值标杆

立足中国，上海檀宫、绿宝园・翡梵的主城低密孤品，厦门云顶庄园的顶奢稀缺形制，北京壹号庄园的城芯私域范本，皆因庄园形态的先天稀缺性，成为高净值人群的收藏级资产

而保利·珺园，更是特邀全球五大顶级设计事务所联袂执笔，汇聚GOA袁源、JTL王小波等豪宅设计大咖，以1930年代海派Art Deco风格，融东方哲思与现代极简，萃取全球六座顶尖白马庄园 “高定度假” 精神，以东方庄园的世界表达，重塑当代人居审美

从建筑、景观到户型，每一处细节皆以东方底蕴为魂，注入国际视野与精工造诣，实现高端产品的迭代升级！

1

东方建筑美学

复刻顶奢基因，融合海派底蕴

保利·珺园深度萃取巴黎白马庄园（Cheval Blanc Paris）核心美学，同时融合上海花园饭店、和平饭店、张园石库门等东方海派建筑元素，以“仪式感、纯粹性、细节感”为核心，打造兼具国际风范与海派底蕴的建筑格调

仪式感上，复刻巴黎白马庄园标志性阵列柱廊、穹顶、花格窗等经典符号，对称式布局搭配精致雕花纹饰，入户动线仪式感拉满；

立面上，甄选古铜不锈钢、超白玻璃、天然奢石、莱姆石等高端材质，外立面以米白贝金石、古铜金属、法式蓝灰玻璃构成低饱和度高级色系，质感通透且历久弥新

更难得的是，保利在单元入口精准复刻巴黎白马庄园酒店的檐口造型与花格纹饰，带来仿若独栋的尊贵感与定制感

细节上，入口处的“最后三米”更是极致打磨，从酒店式入口到奢石门把手，将豪宅基因融入每日归家体验，彰显圈层尊崇

2

景观与社区

两环二轴解锁六大庄园梦幻体验

保利·珺园的社区景观以“两环二轴”为核心布局，打造约1000米六大主题超级体验环与约420米园区漫步T台体验路线

示意图

横轴约130米度假轴与竖轴约250米四季白马花园轴交织，串联中央水景、阳光草坪、亲子游乐区，搭配外部湿地公园，形成“社区园林+外部生态”的双重景观体验，实现四季有景、四季有香的梦幻居住体验！

景观打造上，保利·珺园以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园

以江湾花园、谧林客厅、松下会客厅、高定阅读花园、童梦山谷、叠映水庭六大场景，集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学！

3

四大领创+约3300m²珺CLUB

颠覆想象，重构庄园生活方式

去年，保利凭借极致创新引领行业高端人居风向，屡屡刷新市场认知！

保龄球馆、康养高压氧舱到湿蒸桑拿等会所奢配，都在以超越同级的硬件标准，重构高端社区生活体验，树立行业产品力新标杆！

而这一次，保利在会所功能和形式上再次创新！

整个珺CLUB空间规划16大功能区，覆盖运动、社交、艺术与休闲，融汇4大领创功能，打造出上海唯一“X+1”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式

· 上海首个中西琴房的小区：

规格对标高端私人艺术会所与专业琴馆，保利在社区内打造了兼具中式古琴与西式钢琴的专属琴房，适配高阶家庭的艺术培养与圈层社交

这背后，是保利对新江湾高知家庭的深度洞察，亦是对艺术教育与品质生活的极致尊重

这份专属艺术奢享，是普通豪宅难以企及的精神共鸣场！

· 上海首个带冷疗舱的小区：

接轨国际顶流健康管理标准，保利·珺园引入专业冷疗舱设备，冷疗舱此前仅见于高端私人健康会所、职业运动员康复中心与顶奢度假酒店（如迪拜帆船酒店、瑞士高端健康度假村）

· 上海首个带水疗的小区：

秉承度假即是疗愈的理念，项目汲取白马庄园标志性的水疗中心打造私人化高端水疗空间，对标国际五星级酒店水疗中心（如丽思卡尔顿、宝格丽专属水疗馆），这份配置在上海住宅中独一无二

· 上海领创全景平行客厅：

保利·珺园打造了一个集私宴+花园休憩+品茗+棋牌室+KTV的私享空间，不是传统意义上的社区私宴厅，而是兼具高度私密性与完整社交链条的主场中的主场，成为业主家庭客厅的重要延伸！

更具创新性的是X+1的空间设置：

打破单一功能边界，让每一处场景都超越想象！

健身房不止是运动，更叠加高压氧舱、冷疗舱、瑜伽舱等奢配，实现从健身到康复、从舒缓到焕活的全维度健康管理；

泳池不止是畅游，更搭配专业理疗池，将康养奢享融入日常；

阅读室不止是书香，更延伸家教区、儿童成长区，让人文与陪伴同步发生；

篮球场不止是竞技，更拓展匹克球场，满足全龄段、多元化的运动社交需求。

每一种功能都1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度

可以说，保利·珺园的这四大上海首创，每一项都突破上海住宅的配置边界，跳过同级别项目的常规内卷，直接对标国际顶奢标准，将艺术、健康、社交的高阶需求做到极致!

4

六大豪宅手法革新

刷新当代豪宅产品力标杆

再来说产品，老实讲，保利在产品打造方面一直是引领全上海的！

去年浦东超级红盘保利·天奕首发“松弛度假风”，收获市场一致好评，尤其是定制岩板等个性化设计，很多市区豪宅项目纷纷跟风！

但不得不说，能打败保利的只有保利自己！

而在保利·珺园，产品力再度迎来迭代升级，继续引领上海豪宅新风尚！

在天奕基础上，从她享主义、个性定制、人本化设计、用材四大核心维度全面升级为六大豪宅手法革新，覆盖厨房、卫浴、收纳、智能、美学等全生活场景，以诸多行业首创突破常规，将每一处居住细节赋能，刷新当代豪宅产品力标杆！

· 全球甄选革新：

顶奢规格加持，彰显豪宅品质

奢装品牌上，保利珺园标配超一线品牌矩阵，嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等顶奢品牌齐备，从厨卫电器到卫浴洁具，每一处配置都彰显顶豪品质；

让品牌的高级感融入每一处细节，既保证了居住的舒适度与耐用性，也彰显了高阶人群的生活格调！

· 个性定制革新：

从单点惊艳到全屋高定

在保利天奕的背景墙岩板定制之上，保利珺园实现定制化的全面升级，打破“千房一面”的桎梏，构建三大定制体系，将定制化贯穿入户、玄关、客厅空间，兼顾个性化需求与整体美学统一，彰显高阶人群的专属品味

从入户开始，门把手与门牌背景板均提供双款定制选择，双色彩三角贝母定制精准契合高阶人群个性化审美需求，在细节处彰显专属美学格调，兼顾质感与辨识度

样板间实景图

室内入口玄关，保利做了金属吊线预留挂画位，业主可以在这里打造玄关个性化装饰设计，让每个家庭都能根据自身喜好打造专属家居氛围，进一步彰显家庭格调与居住品味

样板间实景图

最重磅的还要数双背景墙定制岩板，作为行业首个实现电视与厨房背景墙无缝衔接的设计，彻底打破空间割裂感，让美学设计贯穿全屋！

· 空间叙事革新：

LDKG超大方厅，重塑改善户型稀缺范本

保利·珺园重新定义改善人居的空间逻辑，彻底打破传统户型的狭长过道、功能割裂与动线浪费，通过结构优化实现0过道浪费、超高空间利用率的超大方厅，将每一寸面积都转化为可感知、可使用的生活场景！

样板间实景图

无过道浪费的LDKG超级厅堂把客厅、餐厅、厨房、阳台四大公区无缝融合、通透一体，形成开阔连贯的家庭核心场域

在这里，烹饪、就餐、会客、休闲、亲子互动自然衔接，视线无遮挡、动线无折返，无界生活新秩序尽在眼前！

· 她享主义革新：

解锁女性专属奢护新体验

延续保利天奕她享主义的核心内核，珺园实现从“女神四件套”到“女神六件套”的跨越式升级，以女性视角重构卫浴美妆场景，将温柔与体面融入每一处细节，同时延伸至厨房等高频使用空间，实现从功能满足到情绪关怀的全面进阶！

在主卫空间，珺园专为女主人量身打造完整美妆奢护体系，女神六件套涵盖科勒玫瑰金美妆龙头、美妆镜柜、顶置双补光照明、专属美妆冰箱、奥普美妆浴霸及进口胭粉奢石台面，精准适配女性日常梳妆、护肤、美妆的全场景需求，让每一次美妆都是一场专属仪式感体验

样板间实景图

同时，公卫配备270°环绕镜，既实现视觉扩容，又兼顾日常使用便捷性，搭配家政一体化设计，解放阳台空间，台盆下预留扫地机器人专属位置，可嵌入洗烘套装，让家务动线丝滑省心，兼顾女性日常打理的便捷性

· 预见需求革新：

细节浸润日常，解锁全场景松弛人居

在保利天奕前瞻性思维规划生活场景之上，珺园进一步深化细节，以全场景人本关怀，解锁当代人居的松弛感！

在厨房场景，细节进一步延伸，行业首创高低台厨房设计，台面抬高约7公分，契合人体工程学，彻底告别女性长期烹饪弯腰操作的疲惫，适配日常高频烹饪需求

保利珺园官方唯一认证售楼处电话为400 -8622-050。所有房源信息、优惠政策及看房预约均以此号码为准。请广大客户提高警惕，勿信非官方渠道。如需咨询或预约，请即刻致电400-8622-050（每日9:00-21:00，全年无休）。

样板间实景图

飘窗延展操作台面，外扩15公分打造多功能操作台面，可摆放两排小家电或开展亲子烘焙，兼顾实用性与仪式感，让下厨成为一种享受

收纳场景上，珺园精准破解高阶家庭储物痛点，打造全空间收纳体系：

玄关配备小红书爆款多功能条板收纳墙，灵活适配杂物收纳需求；

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独立八百库设计，大容量收纳碾压市面同面积户型，彻底解决储物难题；

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厨房采用深U型极致收纳设计，遵循“取、放、洗、切、炒”黄金动线，操作空间宽绰，收纳能力拉满，让厨房整洁有序

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智能与细节上，搭载保利智意家全屋智享系统，语音控制全屋设备，四大场景模式随心切换，解锁智能便捷生活

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· 高定审美革新：

顶奢规格加持，刷新豪宅艺术标杆

在保利·珺园，高定审美表达贯穿始终，甄选全球稀有奢石与高阶材质，融萃国际审美视野下的图形语言与弧形线条设计，在细节处淬炼经得起时间考验的艺术质感！

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实景图

如果说保利天奕是松弛度假的人居范本，那么保利·珺园便是在此基础上的全面迭代与自我超越

六大革新覆盖全生活场景，突破行业常规，将每一处居住细节做到极致！

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新规后全新户型设计

超高得房率、超绝尺度感不容错过！

来看具体的户型设计：

保利·珺园的户型为建面约105-285㎡的全周期改善业态，覆盖从6F洋房到4F叠墅、3F联排，作为建筑新规后的产品，从户型设计到附赠空间，都是碾压过往新房、二手房的存在！

· 建面约105m²三房户型，超高得房率，精致首改家庭的优选！

约30㎡的LDKB一体化方厅为核心，让家人互动更紧密，无论是亲子游戏还是好友小聚都能轻松容纳；

南向双阳台再加上南北双270°转角飘窗，让室内通透明亮，可以称之为采光之王

在控制面积的同时，超高得房率兼顾了功能与质感，让首改家庭也能享受高品质的居住体验

小胖看房

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· 建面约127m²四房户型，超大附赠空间，改善家庭闭眼冲！

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约6米宽幕阳台搭配双270° 环幕卧室，既保证了尺度感，又让卧室也能拥有 IMAX级的观景体验！

超大收纳空间让行李箱、婴儿车、换季被褥等大件物品都有了专属归处，告别家居杂乱

更值得一提的是，它还可灵活隔出N+1房，无论是二孩家庭还是需要书房、健身房的需求，都能轻松适配！

· 建面约140m²户型，超绝尺度感，一步到位的终极之选！

约13.3米的南向采光面，让整个户型被阳光包裹，通透感无敌；

约6.6米的客厅超大开间，可隔出N+1房，待客与起居都显得大气从容，这样的尺度感，碾压市面上同面积段户型；

北侧还预留了家政空间，功能延伸性极强，能随着家庭成长灵活改造，实现 “可生长” 的居住理想，是兼具气场与潜力的藏品级户型！

小胖看房

，赞14

墅质洋房之外，保利·珺园还将推出建面约161-190㎡叠墅、200-270㎡滨水联排

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无价的生活

解锁城央高阶全维生活圈

最后来说说保利·珺园周边的全能生活配套：

① 五大商圈环伺 静谧与繁华随心切换

周边环绕江湾里MEET678、悠方购物生活广场、五角场商圈、大学路、新江湾城生活广场五大摩登商圈，涵盖潮流购物、特色餐饮、亲子娱乐、高端消费等全业态，步行可达社区商业满足日常所需，无需远离低密静谧，即可拥抱城市繁华

尤其是已经官宣入驻AXIOM云际尚浦的美高梅美幻酒店，更是以全球视野与奢享服务，为新江湾同步世界前沿生活方式

② 双轨双高架 极速通达全城核心枢纽

项目坐拥双高架、双轨道立体路网，毗邻中环高架与逸仙高架两大上海北部交通干线，快速通达陆家嘴、徐汇滨江、人民广场等核心区域；

近邻10号线新江湾城站，4站直达五角场商圈，9站抵达大宁国际商业广场，12站抵达南京东路步行街，10号线贯穿虹桥火车站、虹桥机场等重要枢纽，出行高效便捷；

在建中的20号线途经新江湾区域，未来通车后将进一步升级交通便利性，实现与城市核心的无缝衔接

③ 三甲医院环伺 全维守护家人健康

项目周边内分布上海市肺科医院、上海市第一人民医院（北院区）、长海医院等三甲医院，全方位守护家人健康

总结

真正顶豪，从来不止于建筑的奢华，而在于对城市核心、生态稀缺、低密土地与高阶生活的四重占有

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2026年5月12日—5月17日房地产及国内外大事件汇总

一、日期：5月12日（星期二）

（一）房地产政策

1. 苏州公积金新政正式发布

苏州市住房公积金管理中心发布通知，个人公积金最高贷款额度调整至150万元，家庭最高贷款额度调整至200万元。同时优化贷款次数、套数认定标准，加大现房贷款支持力度，支持“好房子”建设，并扩大家庭互助范围。-11

2. 大连公积金提取放宽

大连市住房公积金管理中心发布通知，取消住房公积金提取时间限制，支持提取公积金支付购买再交易住房首付款。-11

3. 潍坊公积金政策优化

潍坊市住房公积金管理中心从三方面进行优化：多子女家庭最高贷款额度提升至140万元，购买高品质住宅最高贷款额度提升至130万元，政策叠加后最高可达180万元；同时将提取范围扩大至代际互助、老旧住房更新改造、缴纳物业费等。-7

4. 超40城密集出台稳楼市政策

据统计，自4月28日中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”以来，共有超过40个城市推出楼市优化政策约50条，其中超30条涉及住房公积金。中指研究院数据显示，截至4月26日，年内全国各地出台公积金相关政策超150条，在各类房地产政策中优化频次最高。-7-11

5. 江苏省住建厅发布工作要点

江苏省住建厅发布工作要点，提出因城施策落实“一区域一策、一类群体一策”等举措，着力稳住核心区域房价；优化住房公积金使用政策，推进灵活就业人员参缴制度；加快构建城市更新模式，印发城市更新三年行动方案。-

（二）资本市场

1. 房地产ETF逆市走强

5月12日，A股龙头地产板块逆市活跃，中证800地产指数上涨超2%。全市场唯一跟踪该指数的地产ETF华宝（159707）场内价格上涨逾2%，实现日线八连阳，收复全部均线。房地产ETF南方（512200）获资金单日净流入2.4亿元。-44-43

2. 内房股表现优于大盘

港股内房股表现优于大盘，越秀地产股价周一升2.4%见2个月高位，连续4日上涨，重企多条平均线。-

（三）宏观经济

1. 中美经贸磋商在韩国举行

当地时间5月13日（北京时间为5月13日，报道时间为5月12日），中美经贸中方牵头人、国务院副总理何立峰与美方牵头人、美国财政部长贝森特在韩国举行经贸磋商。双方就解决彼此关注的经贸问题和进一步拓展务实合作进行了坦诚、深入、建设性的交流。-51

2. 特朗普访华行程公布

5月12日，新华社发布消息，美国总统特朗普将于5月13日至15日对中国进行国事访问。-

二、日期：5月13日（星期三）

（一）房地产政策——重磅新政落地

1. “新湘十条”正式施行

湖南省住建厅联合省发改委、省财政厅等九部门，印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（“新湘十条”），于当日起正式施行，有效期3年。-16

核心内容如下：

存量商品房收购：支持各地利用地方政府专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓等；支持保障性租赁住房、长租房等发行不动产投资信托基金，推动租赁资产证券化。-17

“三个一”住房工程：到2027年底在全省打造100个“青年驿站”，为毕业三年内的异地就业创业高校毕业生留湘来湘提供7至14天免费住宿；对毕业年度在湘就业创业的高校毕业生发放最长不超过两年的租房补贴；对创业大学生、青年人才及高层次人才给予购房补贴或优惠券。-16

公积金大幅放宽：高层次人才最高贷款额度可放宽至4倍，留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才可放宽至2倍；初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用公积金贷款购买新建商品住房的，贷款额度上限再提高30%以上。-17

存量去化和“以旧换新”：落实换购住房个人所得税退税政策；原则上不再新建安置房，积极推行房票安置模式。-17

住房套数认定调整：以县市区为单位认定住房套数，在拟购住房所在县市区已有住房的，核减1套住房套数。-17

2. 广州公积金新政继续发酵

广州公积金政策调整后，公积金贷款最高可上浮比例达80%，一人申请贷款最高额度可达180万元，两人及以上共同购买同一套自住房的贷款最高额度可达360万元。-11

3. 十堰公积金政策调整

十堰市发布新政，购买同小区车库，以及装修、改造、租房等均可提取公积金，并将公积金适用范围扩大至缴纳采暖费。-7

（二）土地市场与楼市成交

1. 全国楼市成交数据发布

5月5日-5月11日期间，10个重点城市新建商品房成交（签约）面积总计177.89万平方米，环比增长34.3%，同比增长3.9%。同期，10个重点城市二手房成交（签约）面积总计285.33万平方米，环比增长31.2%，同比增长19%。-24

广州、深圳、杭州及武汉4城新房成交面积环比增长，其中武汉成交面积为23.14万平方米，环比增长67.7%，增幅最大；北京签约面积为6.11万平方米，环比下降67.6%，降幅最大。-

（三）宏观经济

1. 习近平主持召开中央周边工作会议

5月13日，习近平出席中央周边工作会议并发表重要讲话，强调要秉持亲诚惠容的周边外交理念，推动构建周边命运共同体。

2. 工信部召开高质量行业数据集建设工作座谈会

工信部在重庆市召开高质量行业数据集建设工作座谈会，强调工业数据开发利用是推动人工智能技术变革的重要抓手，要聚焦工业数据“采、集、用”难点，加快高质量行业数据集建设。-51

3. 央行发布金融数据

中国人民银行发布金融数据显示，4月末广义货币（M2）余额同比增长8.6%，社会融资规模存量同比增长7.8%，人民币各项贷款余额280.50万亿元，同比增长5.6%。-52

三、日期：5月14日（星期四）

（一）政治外交——重大事件

1. 习近平与特朗普举行会谈

5月14日上午，国家主席习近平在北京人民大会堂同来华进行国事访问的美国总统特朗普举行会谈。习近平指出，昨天两国经贸团队达成了总体平衡积极的成果，这对两国老百姓和世界都是好消息。中国开放的大门只会越开越大，欢迎美国对华加强互利合作。-52

2. 特朗普访华首日达成多项成果

双方在人工智能安全治理、气候变化、芬太尼管控等领域建立常态化对话机制，标志着中美关系从“零和博弈”转向“竞争可控、合作为主”的新阶段。

3. 商务部就英国钢铁国有化表态

商务部新闻发言人14日就英国政府拟将英国钢铁公司国有化答记者问时表示，希望英国政府遵循公平公正非歧视的原则，三思后行，审慎决策，切实保障中国企业的合法权益。-52

（二）宏观经济

1. 央行发布2026年第一季度货币政策执行报告

中国人民银行发布报告明确，下阶段将继续实施好适度宽松的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松。-52

2. 证监会召开座谈会

中国证监会主席吴清召开座谈会，与智能消费、国货“潮品”、现代物流等领域企业代表交流，强调更好支持包括服务和消费领域在内的各类实体经济企业发展壮大。-52

四、日期：5月15日（星期五）

（一）房地产政策——国常会重磅定调

1. 国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》

5月15日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《城市更新“十五五”规划》。会议明确：当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，要把城市更新摆在突出位置，健全实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。-3-1

核心数据与亮点：

2025年底我国常住人口城镇化率达67.89%，“十五五”规划纲要明确提出到2030年城镇化率目标为71%。-3

“十五五”期间，全国城市更新至少完成投资15万亿元，年均3万至4万亿元，其中地下管网更新需要投入约5万亿元。-1

未来五年，全国约20万公里燃气管网、约17.5万公里排水管网、约17.5万公里供水管网、约10万公里污水管网、约12万公里供热管网将同步进入智慧化改造。约50万套城镇危旧房、约11.5万个老旧小区、约1500个老旧街区厂区亟待更新改造。-1

2026年将在地级及以上城市和县级市全面开展城市体检，实现住房、小区、街区、城区四个维度体检全覆盖。-

会议还明确了8项重点任务，提出6项保障政策，对城市更新工作作出了顶层设计。-

2. 土地市场土拍热点不断

杭州首次出让“组合宅地”，未来科技城两宗宅地采用“组合打包”形式统一出让。经过86轮竞价，由滨江和绿城联合体以总价38.9亿元竞得，平均溢价率34.66%，综合楼面价31644元/㎡。-33

成都出让3宗涉宅用地，分别位于天府新区、青羊区、新都区，最终2宗溢价成交、1宗底价成交，总成交金额21.01亿元。其中，天府新区宅地溢价率达21.88%，吸引了5家竞买人参与现场竞拍。-35

广州出让一宗花都区宅地，由宝信房地产以底价7.54亿元竞得，成交楼面价8149元/㎡。-33

土拍市场整体表现：2026年4月，全国土地市场平均溢价率回升至7.5%，重回近半年高位，主要得益于核心城市优质宅地的高溢价成交。在杭州，西湖区、滨江区的多宗中小体量宅地溢价率均超过40%，其中一宗地块溢价率甚至接近60%。-34

2026年1-4月，22个重点城市“小而美”宅地推出占比已达43%，较2022年的21%实现翻番。从“大盘造城”到“小块抢地”的转变正在成为趋势。-34

（二）楼市成交数据

1. 二十城商品住宅成交数据

本周（第19周）监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积154.05万平方米，环比减少7.11%。一线城市中深圳、广州成交量较上周上涨，涨幅在三成左右，上海、北京环比减少，北京跌幅近六成。-25

从成交量看，本周广州、武汉成交相对领先，近19万平方米，其次上海、成都成交在15万平方米上下。-25

2. 土地市场成交数据

本周二十座城市土地总成交金额101.9亿元，环比减少60.1%。其中经营性用地86.5亿元，环比减少62.8%；非经营性用地15.4亿元，环比减少33.4%。成交楼面均价1616元/平方米，环比下降48.3%。-25

（三）政治外交

1. 特朗普访华进入第二天

5月15日，特朗普继续在华访问，中美双方落实会谈成果，就具体合作领域展开对接。

2. 商务部就欧盟外国补贴调查表态

商务部新闻发言人16日就认定欧盟外国补贴调查相关做法构成不当域外管辖措施答记者问时表示，希望欧委会迅速纠正错误做法，停止滥用《外国补贴条例》调查工具。-52

五、日期：5月16日（星期六）

（一）房地产相关数据

1. 各地公积金政策继续优化

山西省省级机关住房资金管理中心发布通知，公积金贷款期限最长不得超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人68周岁。-7

包头市将公积金贷款最高额度提升10%，单方缴存职工贷款上限由70万元提升至77万元，夫妻双方缴存上限由120万元增至132万元。-7

（二）宏观经济

1. 七国集团财长和央行行长会议开幕

5月16日，为期两天的七国集团财长和央行行长会议在法国巴黎拉开帷幕。此次会议主要探讨全球经济走势，重点讨论地缘局势特别是中东局势对经济造成的冲击。欧盟委员会经济事务委员东布罗夫斯基斯表示，由于中东局势引发的“滞胀冲击”，欧盟将下调经济增长预期。-50

2. 建筑行业周报发布

国投证券发布房地产行业周报指出，国常会明确将城市更新正式置于“十五五”框架下的突出位置，行业政策主线正由增量开发转向存量提质、功能优化与结构修复。重点监测32城合计成交总套数为1.8万套，环比上周增长83.1%。-2

3. 香港楼市周末预约睇楼量回升

据香港置业统计，5月16-17日周末十大二手指标屋苑预约睇楼量录约400组，较上周末回升约3.1%，结束回落势头。今年首5个月一手成交逾9770宗，按年增约26%。

六、日期：5月17日（星期日）

（一）一周数据汇总

1. 全国新房、二手房成交全面回暖

5月11日-5月17日，10个重点城市新建商品房成交（签约）面积总计177.89万平方米，环比增长34.3%，同比增长3.9%；二手房成交（签约）面积总计285.33万平方米，环比增长31.2%，同比增长19%。新房成交中北京环比增长124.3%增幅最大，二手房中北京环比增长77.4%增幅最大。-24

2. 重点监测城市销售数据

重点监测32城合计成交总套数为1.8万套，环比上周增长83.1%。其中一线城市成交6582套，环比增长113.8%；二线城市成交9428套，环比增长69.8%；三线城市成交1724套，环比增长62.8%。-2

重点监测16城合计成交二手房总套数为3.4万套，环比上周增长93.2%；2026年累计成交总套数为47.4万套，累计同比增长7.8%。-2

3. “国家队”收房规模持续扩大

截至5月10日，全国累计发行专项债券超65亿元用于收购存量商品房，收购约1.3万套，建筑面积超105万平方米。全国超80个城市已宣布支持国企收购存量房，专项债、银行贷款及再贷款形成超3500亿元资金池。存量收储成为“十五五”住房供给侧改革的核心抓手。

4. 房地产ETF资金持续流入

华宝地产ETF（159707）实现日线八连阳，资金持续流入龙头房企板块，行业供求格局迎来新变化。-44

（二）国际局势

1. 中美关系持续缓和

本周中美两国元首会谈成果持续发酵，中美经贸团队在韩磋商达成共识，两国在AI安全治理、气候变化等领域合作框架初步建立。中美关系正从对抗走向“竞争可控、合作为主”的新阶段。-51

2. G7会议聚焦中东局势冲击全球

G7财长和央行行长会议重点讨论中东局势对全球经济造成的冲击，能源供应紧张、供应链中断、通胀压力等议题成为焦点。东布罗夫斯基斯表示，中东局势引发“滞胀冲击”，欧盟将下调经济增长预期。-50

七、一周核心总结

2026年5月12日至17日这一周，国内外发生了一系列重大事件，呈现以下特点：

中央对房地产定调明确升级：国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》，标志着城市发展从大规模增量扩张全面转向存量提质增效，约15万—20万亿元市场规模启动，万亿级资金正加速入场。

公积金政策进入密集优化高峰期：广州、苏州、深圳公积金贷款额度大幅上调，最高可达360万元；超40城密集出台稳楼市政策，公积金优化成为重要抓手。-7

地方政策重磅落地：湖南省“新湘十条”出台，构建覆盖人才全周期的安居保障链，“三个一”住房工程和房票安置模式引发关注。-16

核心城市楼市回暖信号明显：上海4月二手房网签量创近10年同期新高，北京二手房创近5年新高；广州、深圳新房成交量环比上涨约30%，“五一”期间出现“日光盘”。

土地市场热度分化但优质地块受追捧：4月土地市场平均溢价率回升至7.5%，杭州、成都等地核心区宅地高溢价成交，“小而美”地块竞争激烈。-34

“国家队”收房进入规模化阶段：专项债资金叠加银行贷款形成超3500亿元资金池，全国超80城已宣布支持国企收购存量房，去库存政策效果逐步显现。

资本市场积极响应：房地产ETF实现八连阳，内房股全线大涨，表明市场对政策效果持积极预期。-44

中美关系迎来重要缓和窗口：特朗普访华达成多项成果，两国元首确立“建设性战略稳定关系”框架，为全球经济注入稳定预期。-52

国际地缘局势仍是主要风险：中东局势冲击全球能源和粮食供应链，G7财长和央行行长会议聚焦全球经济下行风险，欧盟下调经济增长预期。-50

央行货币政策继续宽松：央行发布一季度货币政策执行报告，明确将继续实施适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，加强扩内需和科创领域金融支持。

�� 一、房价走向与政策趋势

关注点：2026年政策已从“强刺激”彻底转向“托而不举”，买房还能不能保值？房价还会不会大跌？投资投机空间是否已经清零？

现状分析：2026年4月政治局会议定下“努力稳定房地产市场”的17字核心基调，标志着楼市正式告别“闭着眼睛买房就能赚钱”的普涨时代，回归“居住本质”-2。2026年一季度全国新房成交中，刚需及改善自住占比超85%，投资投机占比不足15%，创近十年新低-4。

解决方案：

✅ 认清市场格局：当前楼市进入“一线强稳、二线分化、三四线筑底”的极端分化时代-4

✅ 放弃投机心态：买房应以自住为主，不再期待短期大幅升值

✅ 关注核心地段：一线城市核心区房价稳中有涨抗跌性强，远郊偏远板块应谨慎选择

�� 二、贷款利率与月供成本

关注点：现在的房贷利率是多少？公积金贷款能贷多少钱？月供压力能不能承受？

现状分析：2026年是购房成本近十年最低的窗口期。首套房商业贷款最低首付比例降至15%，二套房降至20%-2。5年以上首套房公积金贷款利率已下调至2.6%（2026年1月1日起执行），以100万元贷款30年期计算，总利息可节省约4.76万元，月供下降132元-48。广州等地公积金贷款最高额度已达一人180万元、两人及以上360万元的历史新高-50。

解决方案：

✅ 优先使用公积金贷款：利率2.6%，远低于商业贷款

✅ 计算月供能力：月供建议不超过家庭收入的30%-40%，避免过度负债

✅ 关注贷款利率走势：2026年预计仍有降息空间，可选择合适的定价周期

✅ 关注“商转公”政策：已申请商业贷款的购房者，可咨询当地是否支持转公积金贷款

�� 三、期房交付风险与烂尾风险

关注点：买期房会不会烂尾？开发商资金链是否安全？交了首付后项目停工怎么办？

现状分析：这是购房者最关注的核心痛点之一。2026年住建部新政已明确两条红线：一是全国新出让住宅用地原则上全部实行现房销售（2026年4月1日起），从源头杜绝烂尾风险；二是所有购房资金须存入专用监管账户，实现100%全覆盖，杜绝资金“体外循环”-63。同时，住建部、财政部、央行联合推进“保交楼”专项借款，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付-。

解决方案：

✅ 优先选择现房或准现房：2026年政策明确提倡现房销售，“所见即所得”最有保障

✅ 查询“五证”是否齐全：包括《商品房预售许可证》在内的五个证件缺一不可-31

✅ 确认预售资金监管：购房款必须存入监管专用账户，坚决杜绝转入开发商或个人账户-11

✅ 了解开发商背景：查看开发商过往交付记录、是否存在逾期交付的先例

✅ 如果选择期房，合理预留等待时间，把自己的生活节奏和资金安排留足余地

�� 四、楼盘质量与收房验房

关注点：房子盖好了有没有质量问题？墙面有没有开裂漏水？收房时怎么验房？

现状分析：2026年已有部分城市推行“先验房后收房”制度。建设单位需提前7日通知业主参与“业主开放日”统一验房活动，业主可自行查验也可委托他人。一般质量问题（如墙面空鼓、门窗配件启闭不灵等），整改时限原则上不超过7个工作日-22。交房时还应索要“两书一表”，即《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《竣工验收备案表》-。

解决方案：

✅ 收房前提前验房：至少看房3次（白天看采光、晚上看噪音、雨天看漏水）-28

✅ 检查重点部位：墙体有无裂缝、门窗密封是否严实、厨卫防水做得好不好、管道有无锈蚀痕迹

✅ 索要“两书一表”：交房时务必拿到并核对

✅ 质量问题书面留痕：发现问题及时书面提出整改要求和时限

✅ 了解保修权利：收房后发现的房屋质量问题，不影响依法享有的保修权利

�� 五、二手房交易安全与产权调查

关注点：二手房是不是有产权纠纷？有没有抵押？会不会一房两卖？户口能不能顺利迁出？

现状分析：2026年已全面强制推行“带押过户”和资金监管制度。2026年核心变化包括全国强制带押过户、一窗通办、资金监管必走，全程更安全更快-28。二手房交易占比已突破78%，商品房买卖合同纠纷呈现复杂化特征-。常见纠纷包括合同效力纠纷、逾期交付纠纷、房屋质量纠纷、房屋交付不符合约定等多个类型-16。

解决方案：

✅ 必做产权核查（不查不签）：通过不动产线上平台查不动产权证真伪、产权人是否一致、有无抵押、查封、共有、异议、居住权-28

✅ 共有人签字确认：夫妻/父母子女共有人必须全部签字同意出售

✅ 资金监管是唯一安全付款方式：首付/全款必须进房管局/银行监管账户，严禁直接转房东或中介私人账户-28

✅ 网签备案（防一房多卖）：签完合同立刻要求网签锁定房源-28

✅ 检查合同条款：成交价、付款方式、过户时间、交房时间、逾期违约金（建议日万分之五以上）、税费承担、户口迁出时间及违约金（建议留5-10万尾款）等十大条款必须写清-28

✅ 6看房技巧：白天看采光、晚上看噪音、雨天看漏水、问物业费及邻里情况、问学区占用情况、问土地性质（70年住宅可落户，40-50年商业慎买）

�� 六、楼盘类型选择困难

关注点：期房、现房新房、次新二手房，三类房源到底该怎么选？

现状分析：三类房源各有利弊。期房选择余地大、价格有优势，但不确定性高；现房新房“所见即所得”，政策重点鼓励，“交房即交证”正成为标配；次新房配套成熟、烟火气浓，但需要仔细核查产权及使用状况-31。

解决方案：

✅ 选择现房新房：适合急着安家、赶着结婚、孩子等着划片上学的人

看得见的确定性：楼间距、采光、隔音、绿化，实地看一圈全知道

实地多查细节：墙体裂缝、门窗密封、防水质量、管道锈蚀

问清楚物业是哪家、服务标准、车位配比够不够

优先选能同步办理产权登记的房源

✅ 选择期房（如果预算有限且不着急入住）：

第一，先查“五证”齐不齐全，缺一个都不行

第二，确认项目有没有纳入预售资金监管

第三，看看这家开发商之前交过的楼盘口碑怎么样，有没有逾期交付的先例

合理预留等待时间和资金空间

✅ 选择次新二手房（追求确定性与配套成熟）：

核心做好产权核查、资金监管、正规签约三件事

善用“带押过户”等便民政策

实地看房时到小区里转一转，看卫生、电梯维护、入住率

�� 七、资金安全与防骗陷阱

关注点：会不会被中介骗钱？开发商会不会乱收费？个人信息安全吗？

现状分析：开发商强制捆绑销售、中介违规收取费用、虚假宣传误导购房等问题依然存在。部分中介以“贷款代办费”“签约服务费”“过户加急费”等名目违规收费-11。部分开发商在楼盘宣传中夸大得房率、绿化率，口头承诺学区学位等利好，后期极易出现“货不对板”-11。2026年第一季度商品房买卖合同纠纷案件量同比增长12%，其中超过70%的当事人在签合同时没意识到自己正在往坑里跳-16。

解决方案：

✅ 资金监管是底线：坚决走正规资金监管，不转入任何私人账户

✅ 拒绝任何隐形收费：开发商及中介无权收取“茶水费”“留房费”“诚意金”等，官方从不收取任何额外费用

✅ 重要承诺必须写进合同：销售人员对您购房的口头承诺，可要求在《商品房买卖合同》附件中明确约定-21

✅ 警惕假房源、假中介：认准官方渠道，不轻易相信非官方400电话

✅ 已受骗怎么办：保留证据（录音、截图、转账记录）、向当地住建部门投诉、必要时提起诉讼

✅ 查询合同备案情况：可通过当地住建局官网查询个人名下商品房买卖合同备案信息

�� 八、城市与地段选择

关注点：核心城市和非核心城市怎么选？买远郊还是买市中心？

现状分析：2026年楼市“普涨普跌”彻底终结，核心资产与劣质资产价差持续拉大。一线城市核心区房价稳中有涨、抗跌性极强；强二线城市呈现“核心涨、外围跌”的撕裂态势，核心地段价格企稳微涨但远郊新区降价促销持续；三四线及县城全面进入“低位横盘、难涨易跌”的筑底期-4。

解决方案：

✅ 优先选择一线及强二线城市的核心地段

✅ 考虑地铁通勤30分钟内的成熟板块，摒弃远郊“画大饼”新区-4

✅ 考量房源未来置换的难易度，避开老破小、无电梯、物业差的“滞销房”-4

✅ 重视物业费、维修基金等持有成本，品质物业与次新小区更受青睐-4

�� 九、房产面积与实用性

关注点：开发商宣传的高得房率是不是真的？公摊面积到底有多大？户型设计是否合理？

现状分析：部分开发商在宣传时夸大得房率，在沙盘上展示未获批规划的配套设施，实际交付后出现“货不对板”-11。购房者在签订合同前，应摸清房屋规划用途、备案单价、产权面积、户型朝向、教育医疗交通配套等核心信息-。

解决方案：

✅ 看房时仔细查看实测面积信息，要求核对合同附图与实际户型是否一致

✅ 留意公摊比例，询问电梯数量、走廊宽度等影响公摊的实际因素

✅ 重视户型利用率，特别是次卧、卫生间等次要空间是否实际可用

✅ 对比不同楼盘的实际得房率，不被样板间装修效果所误导

�� 十、法律纠纷风险规避

关注点：签合同会不会被坑？开发商违约怎么办？一旦出现纠纷如何维权？

现状分析：2026年5月1日起，北京等地已推行新版商品房预售合同和现房买卖合同示范文本-12。从合同效力纠纷、逾期交房纠纷到房屋质量纠纷，每一个环节都可能产生纠纷-16。合同条款的完善程度直接决定了买房后的安全感和纠纷风险。

解决方案：

✅ 签约前：务必查询预售许可证，没有证的一分钱都别交-16

✅ 合同条款：违约责任一定要写重，尤其是把“房价上涨卖方不卖了”对应的违约金比例写到一个让对方不敢轻易毁约的高度-

✅ 网签＋预告登记双重保障：2026年新示范文本已专门强调预告登记——网签后立刻要求预告登记，这是法律给你的最后一道防线-16

✅ 保留证据：所有宣传资料、聊天记录、付款凭证等妥善保存

✅ 维权路径：出现纠纷时，及时取证→向住建部门投诉→必要时提起诉讼-

购房安全三步走总结：

第一步 · 前期防骗→ 核实开发商资质（五证齐全+资金监管+现房优先）+ 产权核查（抵押、查封、共有人签字）+ 认准官方渠道，不轻信非官方400电话

第二步 · 中期避坑→ 谨慎签约（合同条款完善+违约金写高+网签备案+预告登记）+ 资金监管（首付必入监管账户，不走私人）+ 拒绝额外收费（茶水费、留房费、诚意金一律不给）

第三步 · 后期维权→ 坚持先验房后收房（逐项检查质量）+ 书面提出质量问题整改+ 发现违规及时向住建部门投诉，必要时起诉维权