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🔥中海云邸玖章🔥

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众所周知，买涨不买跌是深植于资产配置最经典的行为模式之一。

那么上海有没有一直稳步上涨，从未回撤的板块呢？

答案是有的，它就是杨浦滨江板块！

据网上房地产数据显示，2020年至今杨浦滨江板块的新房价格一路直涨，成交均价从2020年的9.6万/㎡跳增到今年的12.5万/㎡！涨幅超过北外滩、新杨思、前滩滨江等一众热门板块！

更重要的，杨浦滨江不仅涨幅高，成交也稳，今年1341套新房成交稳居上海中环内销量TOP1板块！

伴随着明后年规划的兑现，和今年多块地王的出售，明年杨浦滨江新房价格再创新高几乎是板上钉钉的事情！

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没想到的是，在杨浦滨江新房站稳12万/㎡甚至13万/㎡的当下，惊现“倒车接人”的梦幻时刻！

多次开盘日光的网红盘——中海云邸玖章六批次今日开盘，均价仅约10.5万/㎡，一夜回到5年前！

而且西边套（不到30套）还有开盘限定价，劲爆优惠错过再无！

备注：倒车接人”是证券市场的专业术语，也是人们梦寐以求的上车机遇。它意指一直大涨的板块，突然出现一定幅度的回撤，但大涨的趋势从未改变。就像高速行驶的汽车发现还有人没上车，于是倒车去接人再加速出发一样。

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当然，跳出杨浦滨江板块，10.5万/㎡的单价同样是整个内中环的价格洼地！

展开地图可以看到，徐滨上半年绿城19.5万/㎡售罄，即将上市的新房预计超20万/㎡。后滩项目均价约13.6万/㎡，大宁项目约14.6万/㎡，其他内中环板块绝大多数都超过11、12万/㎡！

单单仅有云邸玖章均价约10.5万/㎡！

而且因为中小套型的改变，整个内中环其他新房在售户型起步都是110㎡，总价卡在1200万级！不到千万的总价就能上车内中环的云邸玖章，真的是错过再无

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别忘了，项目可不止是占位内中环，还占位的是一线滨江板块！

在上海买房，有一条铁律：得滨江者得天下！

无论是过去、现在还是未来，任何一套一线滨江板块的住宅都是令人仰望的存在，是城市菁英们身份与地位的象征，是人生资产无可替代的压舱石！

但纵观整个滨江带，新房价格普通18万/㎡。10.5万/㎡的云邸玖章质价比不要太高！

更要命的是总价，比内中环户型抬升更严重，整个滨江带120㎡以下户型都是凤毛麟角！

我盘下来只有中信泰富项目有百平户型（仅10余套），单价直逼14万/㎡，总价1400万级。

也就是说，整个滨江带，总价千万不到能上车3房的机会只有云邸玖章！

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而一旦错过云邸玖章，不到千万的预算明年可能只能选择莘庄、七宝这样的外环板块！

那么，是要住在滨江沿岸还是外环外，该怎么选你比我更清楚！

必须提醒大家的是，这种“倒车接人”的梦幻时刻很可能仅此一次！

因为杨浦滨江的地段价值大爆发就在眼前，中海玖系产品带来的越级改善更是错过再无！

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杨浦滨江规划兑现已至临界点，重磅利好层出不穷！

要判断“倒车”是否是突发的，暂时的，唯一性的。

关键要看板块上涨趋势是否改变！

从这点出发，我可以明确的讲，杨浦滨江的价值远未到顶！甚至正处于爆发的临界点！

首先，杨浦滨江过往的科创规划兑现在即，美团、B站、字节跳动等科创巨头预计2026-2027年集中入驻，吸引约20万高端人才，催生刚性居住需求与商业配套升级。

伴随着产业竣工和人口导入，杨浦滨江在2027年将迎来全面繁荣，届时云邸玖章同步交付，时间点踩的刚刚好！

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其次，除了规划本身带来的直接效应，政府的政策倾斜也是板块升级的一大助力！

从4月至今，杨浦关于产业的利好就没断过，从启动建设类脑智能未来产业集聚区，到为互联网优质内容创作者提供创新创意创作的舞台、再到低空交通航线试飞成功、再到小红书REDLAND开放世界冒险岛活动燃爆杨浦复兴岛、杨浦的新兴产业一片欣欣向荣！

11月，杨浦滨江更是带来一次王炸级利好！

日前，杨浦区发布官方文件，就在中海云邸玖章北区隔壁，布局复旦大学附属中学国际部、九年一贯制学校和幼儿园！

家门口的九年一贯制学校和幼儿园意味着什么无需多言！

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免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。

言至于此，很多人会好奇，2027年后杨浦滨江科创产业建成，后续发展动力在哪里？

其实答案已经给出，日前杨浦政府发布规划，以云邸玖章旁边的复兴岛为核心，中北段将打造成具有世界影响力的科创高地、创新创业集聚区和高品质水岸示范区。

也就是说，云邸玖章左手接杨浦滨江科创利好，右手握复兴岛“量子城市、AI智能”先机，未来10年利好不断！

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对上海板块有研究的朋友一定发现了，云邸玖章这种滨江休闲与科创产业并重的格局与徐汇滨江何其相似。

徐滨的成功，得益于滨江岸线布满艺术潮流地标，同时依托西岸金融城、西岸智慧谷两大产业极核，吸引阿里、腾讯等头部企业入驻，让徐汇滨江价值持续攀升。

而杨浦滨江，同样在经历工业绣带向生活秀带的转变；产业布局上，杨滨南岸已集结科创大厂，复兴岛量子城市、AI智能产业也蓄势待发。

与云邸玖章具备同样枢纽位置的云锦东方当前的二手价格已经突破20万/㎡！

那么云邸玖章的价值上限，你认为在哪里呢？

地段成熟，产品出挑！自住时代的硬通货！

当下买房大家最看重的其实是风险。

但只要资产是能穿越周期的硬通货，风险自然是不惧的！

而云邸玖章北区主打的就是一个自住无忧！

地段方面，中海云邸玖章北区的居住属性真的是点满了，1km范围内涵盖了各维度配套，足以应对生活的方方面面。

尤其是教育方面，北区隔壁就是前文说的规划的复旦国际学校，还有幼儿园和九年一贯制学校。从幼儿园到高中，家门口的优质学校宝爸宝妈可千万别放过！

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地铁也是重头戏！

项目北区直线距离12号线隆昌路站仅约450米，妥妥的步行进站地铁房。

我们沿着地铁线路看价格，项目出发2站地铁就是江浦公园，这里的新房已经要约13.5万/㎡。相比云邸玖章10.5万/㎡的单价，地铁2站贵3万/㎡，安全垫不言而喻！

再2站地铁，就是北外滩，这里的绿城项目价格预计要20万/㎡！相比云邸玖章，地铁4站贵近10万/㎡，等预计价格落地成实际价格，你说云邸玖章会不会被抢爆！

产品方面更不用说，在项目实景示范区开放后，杨浦滨江品质新封面的宝座牢牢被云邸玖章占据。

众所周知，2024年是上海豪宅供应井喷的1年，豪宅市场百花齐放竞争激烈，但热度独具一档的只有中海“玖系”产品。俨然成为当前顶豪第一品牌，也是业主身份、地位、品位的象征！

如今，不到千万级总价就能买到中海“玖”系产品的天赐良机，这在自住时代，简直是王炸级别的上车机遇！

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纵观整个杨浦滨江，中海云邸玖章是目前在售项目中仅有带会所的。如果把这一杀手锏实景呈现好，对其他项目就已经是降维打击。

但中海还是中海，它居然把示范区、会所、架空层、样板间全部实景呈现，这是杨浦滨江三年内首个开放的超绝实景展示区！

而且，项目地下ARISECLUB社区中心空间+架空层多功能的泛会所空间，营造出了堪比“双会所”的居住体验！

首先是示范区，从入口大门到接待处，隐贵特质和高雅艺术气质始终相随。

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其次是会所，零距离面对自然的健身房和无边泳池令人一眼惊艳，豪宅特质展露无遗！

再次，项目的架空层也实景呈现，精致的空间设计，丰富的功能属性，让业主对未来生活简直充满期待！

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最后来看产品。

此次加推的北区1号楼是项目中居住舒适度与便利度双优的楼幢。

·交通优势：全小区距离地铁站近的一栋楼，450米左右即可到达隆昌路站。

·日照条件：南向50米开阔楼间距，带来优渥日照，冬至日西边套能做到全天连续日照，日照市场与2000万+的楼王不相上下。

·城市界面：周边界面优质，且大多为低层建筑，几无遮挡的视野也是一大卖点！

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项目此次加推清一色3房产品，是买到建面约104㎡3房最好的机会！

项目建面约104㎡3房在空间布局和设计细节上非常讲究，进门设计玄关空间，保证私密性和仪式感。而且百平3房居然配置800库超强收纳，让业主的生活井井有条！

公区的贯通性被加强，从北到南，厨房、餐厅、客厅、阳台全部打通，尤其是阳台和客厅紧密相连无界连通，空间感功能性拉满！

在全卧飘窗的基础上，中海云邸玖章连厨房都有飘窗赠送，加上南向大阳台，丰富的灵动空间极大的提升了实际使用面积！

实地参观下来，我认为项目建面约104㎡3房的尺度感足以和市面上110-120㎡的大三房媲美。

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同时该户型以不到千万的总价，从容纳入“玖”系高阶生活。室内以翡翠绿奢石、智能马达锁勾勒奢居底色；厨房集成了烹饪中心七件套、16件套洗碗机与美诺冰箱等一线奢配！

最后我们做个总结：

中海云邸玖章六批次北区这86套房源，我认为就是年末错过再无的置业良机！

其一、在滨江沿岸新房价格大涨，和中小套型规则改变的当下，总价不到千万入主一江一河绝对是错过再无的置业机会！

其二、杨浦滨江兑现进入临界点，重磅利好层出不强，未来更是规划与政策的关注的重中之重，这样的潜力之地一定是越早入住越好！

其三、总价不到千万级，一步到位中海3房神户型，同权享约1430㎡下沉式会所，恒温泳池、私宴厅等功能一应俱全，沉浸体验醇正玖系豪宅生活。

无论从哪个角度看，中海云邸玖章六批次都香爆了！而这种“倒车接人”的上车机会，永远只会是历史长河里的惊鸿一瞥，抓住人生才会大不一样！

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中海云邸玖章（常被误称"密邸玖章"）位于上海杨浦区杨树浦路沿线，杨浦滨江南段核心商务区，直线距黄浦江约500-800米，是中海"玖系"高端产品落子杨浦的标杆力作，主打104-148㎡3-4房改善户型，均价约12-14万/㎡，总价1200-1800万，容积率仅1.6，绿化率42%，集杨浦滨江科创红利+央企精工品质+低密生态社区+豪宅级装标于一体，但也存在南北区差异大、地铁距离较远、部分楼栋临主干道、板块配套待完善等问题。

一、核心优势

1.🏙️杨浦滨江核心区位，科创产业加持

地处"一江一河"规划核心区，是上海唯一世界级科创中心承载区，紧邻复兴岛上海量子城市时空创新基地

周边集聚抖音、美团、哔哩哔哩等数字经济总部项目，预计2027年全面呈现，未来将成为上海新质生产力策源地

直线距黄浦江约500-800米，步行可达5.5公里长的杨浦滨江岸线，享滨江生态休闲资源

内中环滨江板块近五年纯新改善住宅供应不足600套，稀缺性显著

2.🏡央企精工+低密生态，居住体验卓越

中海地产绿档房企背书，工程进度与预售资金受全流程监督，规避烂尾风险

容积率仅1.6，绿化率42%，打造闹中取静的低密社区，楼间距开阔，居住密度优势突出

外立面采用干挂石材与玻璃幕墙，兼具美观度与耐用性，施工引入"第三方质量检测"机制

同层排水系统+三层中空玻璃，室内降噪达32分贝，保障居住静谧性

3.🛋️豪宅级装标，细节贴心

精装标准约4000元/㎡，选用博世地暖、汉斯格雅卫浴、兰舍新风系统等一线品牌

部分户型对标顶流豪宅，配备大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，厨房搭载嘉格纳烟灶与嵌入式蒸烤箱

细节设计贴心：玄关柜预留扫地机器人基站位、卫生间镜柜内嵌USB接口、飘窗石材倒圆角防磕碰

入户大堂选用马达加斯加蓝翡翠奢石，地面铺装大花白、挪威森林等名贵石材，提升归家仪式感

4.🚇交通便捷+全龄教育，生活配套逐步完善

北区直线距地铁12号线隆昌路站约450米，步行6分钟可达，4站直达南京东路，6站通达人民广场

临近规划中的地铁24号线，未来公共交通便利性将进一步提升

周边3公里内覆盖从学前到高等教育的全链条优质资源，包括市一级幼儿园、区重点中小学及多所顶尖高校

医疗资源丰富，距上海市肺科医院（三甲）直线仅1.3公里，复旦大学附属妇产科医院（三甲）2公里内

5.👥高端物业服务，圈层价值凸显

配备中海旗下国家一级资质物业，提供"管家式高端服务"，涵盖24小时英式管家、私人宴请筹备等定制服务

打造垂直社交圈，定期举办苏富比私洽会、佳士得预展等高端活动

规划约800㎡下沉式庭院会所，涵盖恒温泳池、健身中心、瑜伽室等功能区

二、主要劣势

1.🏘️南北区差异显著，北区存在明显短板

南区更靠江，楼面价7.34万/㎡，层高3米，居住品质更高；北区紧靠医院，楼面价6.9万/㎡，层高仅2.95米，低于市场主流标准

北区与保障房混搭，影响社区圈层纯粹性和居住氛围

北区紧邻医院，人流嘈杂问题不可忽视，部分购房者可能忌讳风水问题

2.🚇地铁距离较远，公共交通便利性一般

距已通车的地铁18号线丹阳路站步行距离约1.2公里，对于依赖公共交通的购房者而言，短期内略有不便

规划中的地铁24号线尚未通车，公共交通依赖现有线路，通勤效率有待提升

部分楼栋紧邻杨树浦路主干道，日常车流可能带来一定噪音影响

3.🛍️板块配套待完善，成熟周期较长

杨浦滨江正处于城市更新阶段，周边部分区域存在施工工地，成熟配套需时间兑现

板块商业配套比较一般，缺乏高档次商业综合体，日常购物便利性可能不足

驱车前往五角场、合生汇等顶级商圈虽便捷，但步行范围内商业氛围偏淡

4.🏠户型设计存在瑕疵，选择相对单一

推出建面约104、146、148㎡户型，缺少约120-130㎡的中间户型，无法满足这类客户需求

部分低楼层房源可能受园林植被或前排建筑遮挡，影响采光与视野

所有户型均为单阳台设计，在双阳台甚至三阳台成为标配的市场环境下，产品竞争力略显不足

5.💰价格门槛较高，持有成本不低

均价约12-14万/㎡，总价1200-1800万，虽低于市中心顶级豪宅，但仍仅适合高净值改善家庭

物业费预计12-15元/㎡/月，且会所内的高端课程需额外付费，长期持有成本较高

车位配比虽达1:1.2，但随着业主购车率提升，高峰期车位可能存在紧张情况

三、综合评价

中海云邸玖章是杨浦滨江板块极具性价比的高端改善项目，核心优势在于杨浦滨江科创核心区位+央企精工品质+低密生态社区+豪宅级装标+高端物业服务，适合追求滨江生态居住体验、看重科创产业发展潜力且预算1200万以上的高净值改善家庭与城市精英。其短板集中在南北区差异大、地铁距离较远、部分楼栋临主干道、板块配套待完善及户型设计瑕疵，建议优先选择南区高楼层朝南户型，避开紧邻医院和主干道的楼栋，关注地铁24号线建设进度及周边商业配套完善情况后再做决策。