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龙湖·御湖境

世界豪宅，显赫苏州

开发商简介

超强实力：世界500强龙湖，连续10年入选中国房地产企业综合实力TOP10，连续6年“三道红线”全绿档，唯一境内外全投资级民营房企，持续财务稳健，连续10年业主满意度超90%，是中国物业服务质量第一的企业，深受广大客户认可，作为TOP10房企中唯一做高端改善产品的企业，30载修为打造4万余栋别墅，10万余套洋房，1.5万余套城市大平层，有着“一部龙湖发展史，半步中国豪宅史”的美誉。

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十年—为苏州划时代：10年17子，5大天街，龙湖最懂苏州。一座天街改变一座城，龙湖五大天街布局苏州五大中心，凡天街所在皆为城市中心。传世别墅、高端住宅、每一次落子皆为城市缔造迭新生活标准，成就高端居住传奇。

项目简介

【面积】：143㎡、179㎡、225㎡

【层高】：9、10、17层

【总户数】：1250户

【交付情况】：精装交付（带三大件）

【产权年限】：70年

【开发商】：苏州湖锐置业有限公司

【物业公司】:龙湖物业

【物业费】:2.94元/m²

【绿化率】：38%

【容积率】：2.5

【车位比】：1:1.8

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区位

【东吴核中核：五芯资源荟聚，显赫一城繁华】

商业中心：东吴天街、万达广场、天虹购物中心超50万方商业资源荟聚

交通中心：三横三纵三轨黄金立体交通网络，20分钟自驾通达狮山、金鸡湖核心区，2号线、3号线、4号线通达全城，直达狮山天街、苏州中心

生态中心：600米4A级景区石湖公园，800米千年运河生态，主城唯一媲美金鸡湖居住生态

文教中心：0距离对望苏州外国语吴中校区、苏苑高中，书香浓郁、学府气韵盎然

圈层中心：龙湖御湖境、云河颂、融创石湖桃花源、世茂石湖湾等打造东吴顶尖圈层场域

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【臻享圈层】

高定会所：超1400㎡七星级泳池会所，六大私属空间：495㎡恒温泳池，健身瑜伽会所，私宴会客厅，高雅茶室，行政酒廊，琉璃光院；

高阶礼序：八重归家仪式，七星级酒店入户双大堂，卢浮宫对称美学天顶迎宾，无触归家尊崇备至

洋房住区：307户城市峯层人物，东吴主城最大鼎豪圈层社区，唯一大平层洋房住区

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户型鉴赏

户型设计方面，高层是114户型，虽然不大，但户型极为方正，亮点还有大横厅、大阳台和三开间朝南。

小高层是143户型，一梯一户，入户的面积全部赠送，业主可以自行使用。

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洋房起步面积179m²，全部位于小区中央，LDKG一体化设计，面积70~90m²，目前苏州市面上并不多见。

龙湖御湖境在户型设计中成功规避了以上这些不足。

首先，建面约220平大平层是一梯一户的边户，整体面宽被拉到极致，南北进深控制得恰到好处，因此室内采光和通透感远远优胜于一般大平层。

其次，所有户型，包括大平层在内，实际空间使用率都能达到约90%左右，吊打市面上的一众单价4万+、5万+的豪宅；因为空间使用率提高了，各个功能空间的尺度大幅提升。建面约220平户型居住体验甚至可向普通的300平户型看齐。

还有，龙湖魔鬼级的人性化细节，再现于龙湖御湖境，仔细琢磨，总能发现意料之外的惊喜。

建面约220平大平层，龙湖入汉7年、豪宅产品力集大成之作

整个户型洞察了塔尖家庭现实生活场景，圈层场景设计到位，预设了包含归家礼序、观景视野和厨房配置等，以超配，更匹配。

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并未片面放大公区空间，牺牲卧室面积，而是综合考虑公区空间与私享空间的均衡，更好照顾家庭生活所需。

房间的设置充满匠心和巧思。次卧临近玄关，独立居住不易干扰到其它空间，南向+套房设计，可以留给老人或成年子女，两代人生活作息，互不干扰。

根据不同生活场景，设计了多种收纳空间，规避日常杂物难以收纳的痛点。玄关处约4㎡的独立储藏间，收纳功能足够强大。主次卧均为套房设计，各带独立衣帽间，足够满足居住收纳需求。北向阳台还是专门的家政收纳空间。

施工工艺回顾

用时间沉淀细节，用匠心锻造品质。吉盛园林不负每一份重托，始终坚持匠心筑园，毫厘间精雕细琢，砖瓦间匠心淬炼，让美好在时光中发酵。

为还原设计效果图，项目将生产好的铜条LOGO给到石材厂家，让其在石材阴刻完后将铜条嵌入石材，进行整体打磨，确保处理完成后铜条与石材无缝链接，自成一体。

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▲奢石“紫山水”与铜条一体成型效果图

为实现更佳的景观效果，项目运用大量奢石元素，在原设计上均为整石。项目团队考虑到价格高昂因素，与供应厂家对其结构造型进行多次分析优化，最终决定，首先根据外形对薄板进行切割粘贴，然后对其进行整体打磨加工，最大程度还原整石效果。

项目中使用的普拉达绿石材，均由厂家进行拼装并打磨成整石效果后，运输至现场，直接进行安装，保证景观质量的同时大大降低施工成本。

▲奢石“普拉达绿”安装施工图

▲奢石“普拉达绿”铺装成果图

项目中大理石台阶，在原设计中也均为150mm厚（1200mm*600mm*150mm）花岗岩整石，造价高昂。

项目团队本着“降本增效”的原则，经过多番思考，决定在原来拉槽位置将其分割成两部分，保留看面150mm*150mm的整石，余下踏面部分均优化为30mm厚薄板进行拼接，断缝处在拉槽的阴角部份进行处理，使其最大程度还原整石效果。

▲大理石“福鼎黑”台阶整石成果图

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。