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4009665004

虹口中环 全新住宅

虹盛里

建面约63-199㎡高层+洋房+联排

不用积分，均价9.96万/m²

自2021年1月至今，在这将近30个月的时间内，全市新建商品房共发证718张，可整个虹口区在此期间仅有8个项目入市、取证预售证14张，占比不足2%，而新房供应总套数更是不足4000套。

好在这样窘境即将被打破！

置业虹口的机会将再次出现在我们眼前，而且还是一个以全新的海派街区+四恒健康生活迭代老虹口生活场景的国际化人居王炸新品——「虹盛里」

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虹口，魅力之城

人文与时尚共存的“大佬”级城芯

过去的虹口已成为人们脑海中永远的记忆，而随着经济的发展，城市更新的加速，虹口早已大变样。

浓郁的文化底蕴

说起海派，首先让人想到的是老上海独有的建筑——石库门。

如今，石库门里弄的生活习俗已经成为上海重要的非物质文化遗产。虹口，海派文化的发祥地，东西方文化交融的石库门星罗棋布地散落在整个虹口区。

除了石库门，作为海派文化起源的虹口，顺记洋杂货号、广东街、浦江饭店（原英商礼查饭店）、邵万生（原邵万兴）、杏花楼（原生昌番菜馆）、上海大厦（原百老汇大厦）、新亚大酒店、雷允上药店北号，都是老上海人耳熟能详的知名商行，应该也算是那个年代，上海为数不多的打卡圣地。

富足的配套设施

依靠着这些丰富成熟的配套设施，「虹盛里」未来的生活必然会十分便捷。

交通方面，项目与地铁3号线江湾镇站直线距离较近。此外，与即将开建的20号线站点也是咫尺之遥。

据悉，20号线一期共设16个站点，9座换乘站，拥有双轨交加持的，7站通达人民广场（需换乘），10站通达新天地（需换乘），快速接驳陆家嘴、虹桥国际枢纽等核心圈。

再加上逸仙高架、南北高架等中环城际动脉，城市CBD尽在咫尺畅达。

区位示意图

商业方面，项目坐拥五角场商圈和大宁两大商圈的共同辐射。

除此两大商圈外，更是包含了虹口龙之梦、协信星光广场、吉买盛江湾店、麦德龙超市等，同时项目周边就有车站北路菜场及生鲜超市，生活配套十分方便。

配套示意图

教育方面，项目所在的板块内拥有虹口实验幼儿园分园、红旗小学、江湾初级中学、丰镇中学、凉城第二小学、上海市复兴高级中学、复旦大学邯郸校区、上海外国语大学等。（新房不承诺学校，以实际为准，仅配套说明参考）

医疗方面，东华医院、上海理想护理院、同济大学附属上海第四人民医院、上海安定医院、上海市肺科医院等高端医疗环簇。

生态方面，项目周边约有13个公园，其中最近的潘曲舫，其次凉城公园、江湾公园、曲阳公园、彩虹湾公园等。

2

虹口，按下加速键

未来发展潜力不可估量

如果要选一个近两年发展更为迅猛的板块，我想没有人会不把票投给北外滩！

2020年的《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》描绘了再启航的北外滩的蓝图，他将成为全新的世界会客厅，以更加大气开放的姿态拥抱世界。

北外滩效果图

将与外滩、陆家嘴错位联动共同打造上海新时代中央活动区。

然而，除了冉冉升起的北外滩，虹口作为上海传统市区，且是一个极富历史故事、人文魅力的区域，正在以惊人的速度进行城市更迭发展。

虹口十四五中，便将此项工作列为了重点之一——关注建成环境成熟的城区，要打造高品质城区！

而我们也看到了，2021年8月10日 ，上海市第十五届人大常委会第三十三次会议对《上海市城市更新条例（草案）》进行了审议。

图源上海市人大常委会办公厅公告

同时根据上海市规划资源局公示的虹口区单元规划草案提出以“提升城区能级和核心竞争力，推动高质量发展”为主线，以“人文虹口，魅力之城”为总目标，打造成为支撑上海发展的新空间、彰显上海功能的新名片和世界观察上海的新窗口。

以「虹盛里」所在的江湾镇为基底的虹口北部，多年来一直肩负着虹口科技创新产业大任。

北部功能区空间布局

北中环创新功能集聚区面积约3.2平方公里，沿中环路分布，坚持“科技承载、硅巷模式、片区开发”理念，强化科技创新策源能力，打响北中环科创集聚带品牌，成为上海科创中心建设的重要承载区。

而这重中之重，便是北中环国际创新中心！

该项目由虹口区与临港集团合作，将结合总部企业品牌展示、智能硬件应用体验以及智能制造研发产学研平台，成为集智能技术、5G技术应用等一体的智慧城区，助力虹口科研创业产业升级。

北中环国际创新中心效果图

产业能级的提升，势必会引入更多的高端就业人才，从而进一步带动板块的发展和城市更新。

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虹口迎王炸新品

全新的海派街区+四恒健康生活

为了将自然和生活更好的连接在一起，上海城投控股将虬江滨河形态融入城市街区更新，保留了奎星阁、蟠曲坊的在地记忆，串联起江湾历史性地标，组成一条历史文化生活秀带。

同时，有机缝合生态康养、魅力休闲、街区活力等公共空间，通过重构“一带三区十景”，将城市历史文脉交付未来。

项目效果图，仅供参考示意，具体以实际交付为准

「虹盛里」滨水街区，以代官山街区为灵感，构建出自然、商业与生活完美衔接的生活场景。

项目效果图，仅供参考示意，具体以实际交付为准

沿着亲水岸线与里弄空间，延续旧城尺度记忆的同时，构建多个运动起航站及滨水运动步道，并设计多个邻里级-区域级的活力聚点、小而精的社区广场。人们在这处共享互动的社区交流场所中，居住、畅行、休憩、观赏，徐徐开展一幅属于虹口烟火气的街区画卷。

项目效果图，仅供参考示意，具体以实际交付为准

项目整体采用现代建筑风格，更是邀请了上海中房建筑设计公司及知名景观设计公司泛亚国际景观设计共同合作打造，由此可见开发商对此项目的重视。

建筑布局随河蜿蜒，高低错落的建筑形态也契合了江南水乡的水韵特色，加之建筑顶部的金冠起伏，与景观河交相辉映，串联成金色丝带东西贯通，更是凸显了本项目的高标准、高品质的居住体验。

项目效果图，仅供参考示意，具体以实际交付为准

景观方面以「海上生明月，天涯共此时」为灵感，提取了关于自然、家园、月亮三个最重要的元素，融合自然绿化场景，深入合理规划“五大主题九大空间”， 多维度涵盖礼仪归家、自然氧吧、林下花园、活力天地、交流交互等社区景观场景，在地开启一场人人悠享的家园之旅。

基于对人与城市、城市与住宅双向关系的深层思考，旨在打造全新的四恒健康人居新作。「虹盛里」以“恒温、保温、恒氧、降噪”四大人居要求，配备新风、中央空调、保温墙、高气密性外窗等节能设施，较大程度降低建筑物电力、暖气、空调、照明等能耗。

示意图，图片来源于网络

具备低能耗住宅优势的虹盛里，室内温度可控制在人体舒适的20-26℃之间；

且新风设施通风，24小时流通新氧，避免室内异味及室外空气污染；

建筑气密性佳，保温隔热效果良好，沉浸式体验冬暖夏凉；

能耗低，采用高效新风热回收技术以及围挡防护技术，较大程度降低建筑物能耗。

未来，上海城投控股将继续运用建筑科技以降低能耗，通过人与城市、人与社区的连接，与上海共建生态美好，积极探索未来健康人居的理想方案。

项目一期预计首开ABCF地块，共约451套。

产品为建筑面积约195㎡的四房四卫的联排、建筑面积约95㎡-140㎡左右的三房两卫及四房两卫的洋房、以及建筑面积约60-140㎡的高层户型。

A地块洋房、联排户型图如下：

B地块高层户型图如下：

编辑

C地块高层、洋房户型图如下：

F地块高层户型图如下：

拥有人文底蕴和国际化时尚新生活的虹口，已经进入了高速发展阶段，虹口的未来不可估量。

江南联排、瞰景高层、滨水洋房，全新的海派街区+四恒健康人居，如此高品质的王炸项目，岂能轻易错过！

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虹盛里：虹口中环稀缺现房，三轨交滨水生态社区的价值重构

Hong Sheng Li: A Rare In-Stock Waterfront Community with Three-Rail Transit in Hongkou Central Zone

一、核心定位与背景

战略定位：作为虹口区城市更新的典范之作，虹盛里承载上海城投的品质基因，以"海派文化街区+滨水生态住区+绿色科技住宅"三重属性，重新定义虹口核心区居住标准，是北外滩840万方规划辐射下的"北外滩后花园"。

Strategic Positioning: As amodel project for urban renewal in Hongkou District, Hong Sheng Li embodies the quality of Shanghai City Investment, redefining the living standards of Hongkou's core area with its "Hai Pai cultural block, waterfront ecological community, and green tech residence" attributes, serving as the "North Bund back garden" within the 8.4 million sqm North Bund development zone.

区域背景：虹口区作为上海内环核心城区，2023-2025年10月仅9盘1900套房源入市，占全市供应1%，是浦西供应最稀缺区域；地价飙升至12.65万/㎡，溢价率46%，预示区域价值即将迈入新台阶。

Regional Background: Hongkou District, as a core urban area of Shanghai, saw only 9 projects and 1,900 residential units launched from 2023 to October 2025, accounting for 1% of the city's total supply, making it themost supply-constrained area in western Shanghai; land prices have surged to 126,500 yuan/sqm with a 46% premium, signaling a new phase of value appreciation.

开发商实力：由上海城投控股（国企）旗下公司开发，传承上海中心大厦、中环高架等城市地标建造经验，以"建桥标准"打造住宅，资金安全与品质保障远超普通开发商。

Developer Strength: Developed byShanghai City Investment Holding(a state-owned enterprise), inheriting construction experience from iconic projects like Shanghai Center Tower and the Central Ring Road, building residences with "bridge construction standards," ensuring superior fund security and quality assurance.

二、产品设计与稀缺性

产品矩阵：提供63-197㎡全系产品，涵盖瞰景高层、滨水洋房及联排别墅，容积率仅2.608，绿化率35%，是虹口中环罕见的低密生态社区，与周边高容积率项目形成鲜明对比。

Product Matrix: Offering63-197 sqm full-range products, including scenic high-rises, waterfront villas, and townhouses, with a plot ratio of only 2.608 and green rate of 35%, making it arare low-density ecological communityin Hongkou Central Zone, contrasting sharply with surrounding high-plot-ratio projects.

户型亮点：120㎡三房实现三开间朝南（面宽约10米），U型厨房设计，弧形阳台放大景观视野；联排别墅197㎡配备四卫浴设计+内外双庭院，主卧套房占据一层，得房率高达92%。

Unit Highlights: The 120 sqm three-bedroom unit featuresthree south-facing rooms(width about 10 meters), U-shaped kitchen layout, and curved balcony expanding the view; the 197 sqm townhouse offersfour bathrooms and dual inner-outer courtyards, with the master bedroom occupying the entire first floor, achieving an impressive 92% usable space ratio.

科技赋能：采用超低能耗建筑技术，实现"恒温、恒湿、恒静、恒净"，室内温度稳定在20-26℃，湿度适宜，噪音低于35分贝，PM2.5过滤率达95%，长期居住成本降低30%以上。

Tech Empowerment: Utilizingultra-low energy consumption building technologyto achieve "constant temperature, humidity, quietness, and cleanliness," maintaining indoor temperature between 20-26°C, optimal humidity, noise levels below 35 dB, and 95% PM2.5 filtration rate, reducing long-term living costs by over 30%.

三、宏观市场环境的影响

供需失衡：上海内环内核心区域进入"土地稀缺、新房断供"新常态，虹口区作为供应最稀缺的内环区域，新房价格有望突破18万/㎡，而虹盛里9.96万/㎡的均价形成显著价格优势。

Supply-Demand Imbalance: Shanghai's core urban area is entering a "land scarcity, new housing shortage" new normal, with Hongkou District as themost supply-constrained inner-ring area, where new home prices are expected to exceed 180,000 yuan/sqm, while Hong Sheng Li's 99,600 yuan/sqm average price offers asignificant price advantage.

产业导入：北外滩已集聚4700余家港航企业、2100余家金融机构，未来将吸引大量高端人才，虹盛里作为北外滩后花园，将直接受益于区域产业升级带来的人口与价值红利。

Industry Influx: The North Bund has already gathered over 4,700 port and shipping enterprises and 2,100 financial institutions, with plans to attract a large number of high-end talents, and Hong Sheng Li, as the"North Bund back garden", will directly benefit from the population and value dividends brought by regional industrial upgrading.

政策红利：虹口区"十四五"规划明确提出"加快江湾镇板块城市更新"，万安路沿街商铺店招统一调整、路面拓宽改造等工程已启动，区域面貌焕然一新，资产价值进入"加速上升期"。

Policy Benefits: Hongkou District's 14th Five-Year Plan explicitly proposes "accelerating urban renewal in the Jiangwan Town area," with projects such as unified storefront signs on Wan'an Road and road widening already underway, transforming the area's appearance and propelling asset values into an "accelerated growth phase."

四、房地产市场地段价值

交通价值：三轨交环绕，距3号线江湾镇站仅500米，7站直达人民广场；规划中19号线、20号线站点仅150米，未来将形成"15分钟直达市中心、30分钟覆盖长三角"的交通网络。

Transportation Value:Surrounded by three rail lines, with only 500 meters to Line 3 Jiangwan Town Station, 7 stops to People's Square; the planned Line 19 and Line 20 stations are only 150 meters away, creating a transportation network that will enable "15-minute access to the city center and 30-minute coverage of the Yangtze River Delta."

配套价值：项目受五角场、大宁、北外滩三大商圈辐射，3公里内覆盖18个商业体；周边有虹口实验幼儿园、复兴实验小学等优质教育资源；1.5公里内有三甲医院，满足全维生活需求。

Amenities Value: The project is within the influence ofthree major commercial zones: Wujiaochang, Daning, and North Bund, with 18 shopping centers within 3 kilometers; surrounded by quality educational resources such as Hongkou Experimental Kindergarten and Fuxing Experimental Primary School; and within 1.5 kilometers of Grade 3A hospitals, meeting all aspects of daily life needs.

生态价值：沿走马塘滨水而建，打造"高低错落"的立体园林景观，南侧紧邻1公里滨水黄金轴线，串联起文化空间，为业主提供稀缺的滨水生态生活体验。

Ecological Value: Built along theZoumatang waterfront, creating a "multi-level" landscape garden; adjacent to a 1-kilometer waterfront golden axis on the south side, connecting cultural spaces, providing residents with a rare waterfront ecological living experience.

虹盛里凭借"中环核心+三轨交+低密生态+国企品质+现房销售"五重优势，已成为虹口改善市场的标杆项目。在北外滩开发加速与高端人才持续导入的背景下，项目不仅满足了购房者对品质生活的追求，更为投资者提供了兼具安全边际与成长空间的优质资产，是2026年上海楼市中不可多得的价值洼地。

With its"central zone core + three-rail transit + low-density ecology + state-owned enterprise quality + in-stock sales"quintuple advantages, Hong Sheng Li has become a benchmark project in Hongkou's improvement market. Against the backdrop of accelerated North Bund development and continuous high-end talent influx, the project not only meets homebuyers' pursuit of quality living but also provides investors with a high-quality asset offering both security and growth potential, making it arare value valley opportunityin Shanghai's 2026 real estate market.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。