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温馨提示：看房务必致电与销售确认时间，可获取新房特价房/工抵房，以及售楼部最新折扣优惠！

今年上半年，新房领涨的趋势愈发明显，核心地区住宅冲上18万单价，别墅产品冲上28万单价，市场欣欣向荣的信号格外明显！

所以，当外环内再度出现均价约7.35万的联排别墅，必须珍惜，这样的机会或许错过再无！

无需等待期房漫长的交付周期，不必担忧品质与承诺的落差。

尼德兰半岛以“所见即所得”的实景现房、低密奢阔的庭院生活，重新定义高端人居的性价比标杆。

外环内罕见现房，即买即住低风险

联排墅质空间，7.35万/㎡质价比极高

有天有地，容积率低至0.66

配套成熟，居住舒适度MAX

当别人还在为期房“画饼”买单时，”精明“买家早已抢占现房红利！……

浦东中环旁近百万方大城

上海外环内纯联排墅区

容积率低至0.66

尼德兰·半岛

加推建面约205-235㎡现房联排

均价73500元/㎡

正在热销！

01

低密现房纯墅区

在2025年1-6月新房认购率超过100%的项目中，前十名中有八个都是浦东新盘，而且占据前8位。

信息搜集截止日期为2025年6月13日

浦东购买力十分惊人！

但与购买力相对的是，浦东日益萎缩的供应。

在2020-2024年间，浦东新区总共供应了91269套房源，仅占全部供应量（392958套）的23%。

而根据上海市统计局截止2023年末的综合评估，浦东新区常住人口为581.11万，按照每个家庭3口人计算，浦东约有194万户家庭，即便筛掉那些本就有房的家庭，以及曾经被消耗掉的家庭，家庭数量和房源供应这两个数字都太悬殊了！

而且自2022年以后，浦东新房供应市场还在持续收缩。所以，浦东根本不缺购买力，而是缺供应、缺土地！

浦东新区新盘供应状况示意图

再加上，从去年开始，土拍端就一路高歌猛进，楼板价一个高过一个。这些都说明一件事，土地价值是永远的“硬通货”！

而在住宅领域，能独占土地资源的正是别墅！

2023年至2025年四批次，上海集中土拍合计137幅宅地，容积率2.0及以下宅地仅有23块，占比仅约16%！容积率1.0及以下宅地则是0供应！

而本案容积率0.66，稀缺程度不言而喻！

地块供应状况示意图

实景图

本案还是联排别墅项目，从2024年至今（2025年6月7日），浦东联排项目总供应约324套新房。（浦东项目泉璟名苑包含高层、联排两种产品，共计107套，由于项目详细信息未公布，暂不清楚联排具体套数。因此此处按照107套计数，浦东实际联排总供应应小于324套。）其中，尼德兰一期+二期就供应了140套！

更值得一提的是，项目目前已竣工，已是现房状态，未来毛坯交付，所见即所得！这66套实景现房联排墅区，无疑是浦东联排市场的最后船票！

实景图

02

有天有地大尺度户型

2024年伊始，改善逐渐成为楼市主旋律！

从需求端来看，安居客2024年一季度的新房市场研究报告显示，200㎡以上大户型需求热度占比明显上升。

图源网络

但在供给端，据兔博士统计，2023、2024两年间，上海全市二手住宅房源供应里面积200㎡以上的户型，占比不到总供应量的4%。供需完全脱钩！

数据来源网络

数据来源网络

所以本案在这样的市场状况下，推出的建面约205-235㎡大户型更显珍贵！

两个户型在格局上，都完美契合了中国人一直追求的完整的“有天有地”，地上3层+地下1层的设计构造，营造了丰富的“垂直生活体系”生活。

容积率仅0.66！绿化率约40%的实景联排别墅

从择居的视角，每个人对“理想居所”的憧憬虽各有不同，但相同的是对家的舒适体验以及生活品质的追求。

当站在选择的交叉路口时，一边是风景宜人、景色悠然的低密别墅，另一边是钢筋混凝土的高楼大厦。你会选哪个？我想很多人会倾向后者：别墅！

别墅虽令人向往，然而政策调控持续收紧，自2012年"限墅令"实施后，上海容积率1.0以下的涉宅用地几乎绝迹。

从土地市场来看，近5年公开土地市场上的宅地容积率最低只有1.01，容积率1.0-1.2的地块也仅成交7幅，占比不足1.5%！

从新房市场来看，近5年的别墅产品供应量也非常的少！五年累计仅约23384套！占比仅约6.8%！且呈现逐年下降的趋势！

正因为这样的“超低供应”，以至于“高低配”社区，开始默默占据了市场上的主流位置。

不过，虽然“高低配”社区满足了人们住别墅的基础需求，但站在居住者的角度，实现了墅居并不等于住进了墅区，尤其是高低配带来的实际居住体验其实并不友好。

1、受到容积率的限制，一般的“高低配”社区，难以规划出大型集中的景观组团，绿化通常局限于房屋前后及社区中轴地带，景观延展性差，像水系、儿童游乐场、健身区等公共活动空间也普遍被压缩。

高低配住区示意图，仅供参考

2、私密性较差。“高低配”的别墅业主本以为自己买到了私密空间，却殊不知“站在别墅上看风景，看风景的在高层看你”。别墅业主一举一动都会被看得清清楚楚，私人空间荡然无存！

3、对于上班族来说，交通拥堵就是痛点！想象一下，早高峰别人可能堵在环线上，而在某些“高低配”社区，别墅业主夸张点说可能连自家车库出口就开始排队了，这与纯墅区人口密度低、出行顺畅的体验截然不同。所以，真正理解别墅生活价值的人，往往更向往纯粹的低密墅区环境。

与此同时，谈及别墅大家首要联想到的通常是远离喧嚣的“烟火气”。的确，上海绝大多数别墅项目都位于城市外围，这使得位于城市核心地带的别墅产品变得尤为珍贵。

而尼德兰半岛，正是市场上难得一见的城市臻稀别墅！

项目实景示意图

尼德兰半岛凭借仅0.66的超低容积率，拥有得天独厚的先天优势，整个社区更实现了高达约40%的绿地率！

项目实景示意图

这里统一规划为纯粹的联排别墅社区，居住于此，您能真切体验到低密度生活的宁静、绿意盎然的生态环境以及邻里间恰到好处的距离感所带来的互不干扰！

项目临水而建，精心设计沿河绿化景观步道，塑造出风格独特的新古典主义建筑风貌。每当夜幕降临，结束一天忙碌的业主归家，光影在树丛间斑驳跳跃，城市的快节奏在这里自然而然地舒缓下来。

项目实景示意图

如果事先不了解价格，您或许难以想象，入住这样一个纯墅区，起始门槛仅需约1500万！

关注上海新房市场的购房者都很清楚，当前浦东中环内的地价已普遍突破约7万/㎡。例如，距离尼德兰半岛直线不到7公里的杨浦东外滩区域，上个月的四批次土拍，一块容积率约2.5的地块，楼板价高达约80199元/㎡！

从市场价格来看，浦东中环外的高层住宅价格正冲击约10万/㎡大关，而位于外环外的唐镇板块，高层住宅单价也已突破了约8万/㎡。

按照市场常规，联排别墅相比高层住宅通常存在约50%左右的溢价。然而，尼德兰半岛作为位于中外环间的纯联排别墅项目，其约7.35万/㎡的入市均价，高性价比优势不言自明！

综上所述，尼德兰半岛无疑是面向改善型人群不容错过的宝藏别墅项目。在价格相近的情况下，能够拥有别墅，何必将就！更值得一提的是，项目已是现房，毛坯交付，社区基本已实景呈现，所见即所得！

项目实景示意图

相比需要等待两年左右交付的期房，准现房销售的优势确实非常明显。既省去了漫长的交房等待期，也避免了因开发商资金链断裂导致的烂尾风险，还能实地查验房屋质量，大大减少了购房过程中的不确定因素，款清交房，买得更放心！

地上三层，首层层高约3.3米，二、三层层高约3.1米，生活空间不压抑！

样板房实景图，仅供参考

5个房间，即便是三代同堂、多孩家庭都能轻松容纳。

样板房二层实景图，仅供参考

三层主卧打造了五星级酒店般的“全能套房”，超大面宽落地窗让墅居景观尽入眼帘，独立卫浴间、独立衣帽间、独立书房，这就是墅感！

样板房实景图，仅供参考

地下一层层高约5.6米，带来的不仅是更宽敞的活动空间，还可以让生活有更多可能！

棋牌室、家庭影院、居家收纳······统统都可以安置在地下！

样板房实景图，仅供参考

03

城市别墅配套成熟

楼市代有红盘出，但高层和低密往往不在同一次元，根本矛盾在于：要成为“第一居所”，必须面面俱到，而低密往往难以兼顾。

一般人以为，低密主打环境与私密，其余种种可稍作妥协。实际上，唯有住过的人们才懂，越是别墅，越是对品质、步行商业和地铁等要求更为苛刻。

这其中最重要的，还是生活配套。别墅基本是一大家子同住，生活需求多样且高频。因此，越是别墅越要关注老人孩子的出行便利，以及日常大量采买的人力成本。

否则，不会开车的老人、孩子和保姆，事事都依赖专职司机，生活变得过于繁琐。

而尼德兰·半岛正是“第一居所”的教科书级示范。

它位于百万方大城高桥新城，板块内配套非常成熟，所见即所得，且离森兰绿地和森兰的高阶配套非常近。

交通通达性高，浦东浦西能便捷切换

一方面周边有6号线航津路站，可与10号线港城路站、12号线巨峰路站实现换乘，还有21号线高桥新城站（规划中）。

（6号线航津路站距项目直线距离约1.5km，10号线港城路站距项目直线距离约2.2km、地铁21号线高桥新城站(规划中)）

三岔港楔形绿地区域，地处长江、黄浦江、蕰藻浜三水交汇处，与宝山淞南、杨浦新江湾板块隔岸相望，拥有上海独一份的9平方公里生态宝地！

三岔港未来规划示意图，仅供参考

作为上海规划的十大楔形绿地之一，这里也被整体纳入“大吴淞”范围内！

三岔港规划范围示意图

对于购房者来说，最关心的莫过于住宅的规划。据显示，这里将新增规划建面约310万方。其中规划住宅共计43幅，总建面超175万方！

从配套来看，翡翠山公园、教育科研、大体量配套商业都将在这里冉冉升起！而尼德兰半岛，正毗邻这个重磅规划的南侧！

项目位置示意图，仅供参考

现在，东中环、森兰北【尼德兰半岛】二期正在热销中，均价仅7.35万/㎡，建面约205/235㎡水岸联排，毛坯交付，最后66套现房，全部实景呈现！样板间现正开放中！

另一方面自驾便捷到外高桥、金桥、森兰；同时可通过翔殷路隧道、周家嘴路隧道便捷连通杨浦五角场、虹口北外滩等高能级区域。

示意图仅供参考

区域配套所见即所得，生活便捷

高桥新城内拥有约10万方成熟商业，毗邻夏碧路/莱阳路兰街区，拥有联华大卖场、星巴克、上海人家、MR.BOOK书集、周边还有艺术文化商业“天物有所”，以及森兰成熟的生活配套资源，森兰商都、盒马X会员店等。

医疗上，项目北侧有上海市第七人民医院（三级甲等），是集医疗、预防、科研、教学功能为一体的综合性医院。还有上海阿特蒙医院，上海自贸区首家中德合作国际化高品质综合医院。

项目周边教育资源也愈加完善，有上海市一级示范性幼儿园，好奇妙幼儿园（荷兰部），航津幼儿园，上海师范大学附属高桥实验中学等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

值得一提，森兰绿地是上海规划的八大楔形绿地之一，涵盖森兰湖、森兰无界公园等配套，以约2.4倍世纪公园的气魄造一个生态森林。

尼德兰·半岛与森兰绿地毗邻而居，自然与城市之间，理想生活诗意盛放。

近期，上海有一重磅规划落地，就在黄浦江入海口——三岔港楔形绿地。

《上海市浦东新区(高桥镇)DWS-11单元(暨三岔港楔形绿地)控制性详细规划》正式出炉，这座定位“上海之门”的「绿色前厅・文艺汇场」规划区，正以“绿色发展实践地、文化艺术博览园、公园城市示范区”的高规格定位，为整个板块注入强劲价值动能。

三岔港楔形绿地区域，地处长江、黄浦江、蕰藻浜三水交汇处，毗邻外环高速，与宝山淞南、杨浦新江湾板块隔岸相望，拥有上海独一份的9平方公里生态宝地！

效果图

整个片区规划布局“艺海科普博览、绿色创新人文、生态休闲服务”三大功能组团。

新增规划建筑面积约310万方，其中商业约35.5万方、文化+体育约19万方，科研办公约59万方。同时，板块将新增约175万方住宅（以小高层、高层为主）。

回想上海，既有滨江又有高能级商办的板块，曾经是世博和前滩，现在就是三岔港！

△三岔港效果图©THAD

而三岔港附近就是高桥新城，尼德兰半岛就在其中！

浦东中环旁近百万方大城

上海外环内纯联排墅区

容积率低至0.66

尼德兰·半岛

加推建面约205-235㎡现房联排

均价73500元/㎡

正在热销中！

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。