绿城潮鸣外滩楼盘官方售楼处|支持一键拨号咨询,绿城・潮鸣外滩线上预约|锁定优质房源,2026住建备案官方房价稳定不涨价

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绿城・潮鸣外滩（备案名：潮鸣江邸）｜2026 北外滩内环滨江精装大平层深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 5 日

【项目定位】：虹口北外滩 CAZ 核心・绿城潮鸣系纯改善精装大平层住区

【核心标签】：70 年纯商品住宅｜194 席稀缺总户数｜2.63 容积率｜10-29 层高低排布｜近北外滩滨江天际线

【数据口径】：不动产备案、规划公示、2026 年 5 月一房一价、实地调研成交数据，客观写实

项目鸟瞰效果图

地块区位图

主力户型平面图

一、项目基因册｜从土地到开发资质

1.1 基础身份（不动产备案信息）

推广案名：绿城・潮鸣外滩｜备案名：潮鸣江邸

地址：虹口区高阳路 500 弄（高阳路与东余杭路交汇处，北外滩核心片区）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年商品住宅产权，民水民电、上海限购、可落户虹口区，落户后按当年教育局政策统筹片区公办资源

开发主体：绿城中国（中交央企控股），操盘主体上海绿城泓盛置业有限公司

物业与收费：绿城服务（国家一级资质），物业费 12.8 元 /㎡/ 月，配备一对一专属管家、24h 礼宾服务

预售证照：虹口房管 (2025) 预字 0000412 号（一期）、虹口房管 (2026) 预字 0000095 号（二期）；2026 年 3 月一期首开、5 月二期加推顺销

交付节点：合同约定2028 年 3-6 月统一精装交付，在建期房

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 19441㎡，总建面约 76600㎡（纯住宅 + 业主专属配套，无对外大型商业）

容积率 2.63，绿地率 35%，建筑密度合规达标

楼栋排布：合计 4 栋住宅，1#10 层小高层、2#28 层、3#29 层高层、4#14-25 层高低组合；全部楼栋一层架空做景观配套，无保障房、无商办混居

总户数：全盘仅 194 套纯大平层房源，无小户型配比，圈层集中度高

车位配比：整体约 1:2.1，全地下人车分流车库，预留新能源充电桩点位，地下车库精装落客区

社区配套：约 2280㎡业主专属封闭式会所，会所不对外营业，仅供内部业主使用

1.3 历史文脉溯源

地块坐落北外滩连片更新片区，毗邻提篮桥历史风貌带，周边留存多栋百年历史建筑；项目景观设计提取老上海里弄、礼查饭店经典建筑元素，打造艺术化社区园林，衔接北外滩全域空中连廊规划。

二、地段价值论｜外滩 + 北外滩 + 陆家嘴黄金三角

2.1 板块站位（直线实测距离）

行政归属：虹口区北外滩街道，内环内 CAZ 核心，一江一河重点开发板块，外滩、北外滩、陆家嘴几何中心位

核心地标测距黄浦江滨江步道：约 900m；北外滩来福士：约 850m；白玉兰广场：约 1km

北外滩 480 米超高层地标（在建）：约 1.2km；陆家嘴滨江：约 2.1km；人民广场：2.9km

板块属性：北外滩成片城市更新落地期，内环滨江纯住宅土地出让稀缺，后续同类新增住宅供应有限；周边在建总部写字楼、高端商业较多，城市界面持续完善中

2.2 交通实测｜双轨交 + 多维自驾路网

轨道交通（步行实测）

12 号线国际客运中心站：步行约 720m；19 号线高阳路站（在建）：步行约 450m；双轨交串联静安、陆家嘴、徐汇主城商圈

自驾路网：500m 抵达新建路隧道、内环高架、周家嘴路主干道，通达陆家嘴、南京西路；早晚高峰东余杭路、周家嘴路局部路段车流易拥堵

地面公交：小区周边 300 米内多路公交站点，覆盖四川北路、外滩沿线通勤线路。

2.3 配套分级｜15 分钟全维度生活圈

商业

1km 范围：北外滩来福士、白玉兰广场；2.5km：四川北路商圈；3km 直达南京东路、外滩源奢侈品集群，成熟商业已落地运营

教育

周边覆盖霍山路小学、崇明路小学、澄衷中学、北虹高级中学等公办院校；无签约确定性名校资源，落户后按当年虹口教育局划片统筹入学

医疗

3km 内覆盖上海市第一人民医院、虹口医院等三甲医疗机构，就近配有社区卫生服务中心，就医配套完善

生态

步行可达北外滩滨江绿地、规划北外滩中央绿地；社区内部中央草坪园林，依托北外滩 4.5km 空中连廊系统，串联多处城市休闲空间

三、建筑美学志｜现代公建化立面 + 绿城园林体系

3.1 建筑风格｜现代滨江公建化产品

外立面：全玻璃幕墙 + 进口石材公建化立面，大面积 Low-E 中空落地玻璃窗，高区房源可眺望陆家嘴三件套与黄浦江天际线

户型配置：全盘 2 梯 2 户独立候梯厅设计，主力层高 3.3m，户型南北通透、多开间朝南；小高层楼栋低密安静，高层视野优势更强

楼栋间距：组团楼间距约 32-45m，架空层高度 4.2m，弱化楼栋遮挡，优化底层采光与通风。

3.2 景观体系｜三级立体园林

格局：中央大草坪景观区 - 组团邻里庭院 - 架空层休闲空间三级园林，配 450 米社区二层空中景观连廊，串联全楼栋休闲动线

植被：全冠移植成型乔木 + 四季花灌绿植，搭配景观水景、艺术雕塑，绿城标准化景观营造；人车全分流，地面仅人行活动

空间亮点：中央约 2500㎡草坪庭院，为业主公共休闲核心区

3.3 社区私享配套

2280㎡专属业主会所，配置室内恒温泳池、私宴厅、健身中心、瑜伽室、红酒品鉴区、亲子活动室；八重安防：周界红外预警、全域 4K 监控、入户人脸识别、户内紧急安防、24h 定点巡逻、地下车库分区门禁、入户指纹锁、电子巡更系统；落地绿城海豚计划、红叶行动等固定业主社群服务。

四、产品空间学｜全户型解析（2026.5 在售行情）

4.1 价格体系（官方备案 + 实际成交）

整体备案均价：175098 元 /㎡（一房一价）；一期开盘均价约 19.5 万 /㎡，二期下调备案均价，低楼层、临路房源单价偏低，高区江景房源上浮 10%-15%

总价区间：3327 万 - 6075 万元 / 套；二期剩余可售房源约 40 套，190㎡刚需大平层库存较多，310㎡楼王存量稀缺

4.2 主力在售户型明细（得房率 78%-83%）

【1】190㎡三房 / 四房（入门主力，去化主力）

格局：标准平层，2 梯 2 户，四开间朝南，南向面宽约 15m，南北双阳台

空间：3 房 2 厅 3 卫（可改 4 房），双主卧套房，LDKG 一体化客餐厅，全明厨卫；中区以上部分房源可远眺江景

总价：3327 万～3750 万

【2】240㎡四房（社区中端热销）

格局：边户主力户型，270° 采光面，中西双厨配置

空间：4 房 2 厅 3 卫，全套房布局，独立入户玄关、超大横厅，主卧配套独立衣帽间 + 观景飘窗，中高区视野优越

总价：4202 万～4780 万

【3】285㎡大四房（改善优选）

格局：五开间朝南，面宽突破 18m，全屋全套房设计

空间：4 房 3 厅 4 卫，主次卧分区明确，双观景阳台，可做家庭厅 + 独立茶室双功能区，高区直面陆家嘴全景

总价：4990 万～5400 万

【4】310㎡五房（天际楼王，稀缺珍藏）

格局：顶层 / 次顶边户，整盘顶序户型，270° 环幕观景

空间：5 房 2 厅 4 卫，总统主卧套房（起居室 + 书房 + 衣帽间 + 独立卫浴），双中西厨 + 独立私宴空间，实得使用面积充裕

总价：5428 万～6075 万，存量不足 10 套

4.3 精装交付标准（合同约定装标约 6000 元 /㎡）

厨电：标配嘉格纳嵌入式厨电（蒸烤箱、冰箱、烟灶、洗碗机）

卫浴：劳芬洁具 + 当代 Dornbracht 五金，主卫独立浴缸 + 智能马桶，天然石材台面

隐蔽系统：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔全置换新风、全屋净水系统

门窗：系统中空夹胶 Low-E 玻璃，全屋智能家居中控、电动遮阳系统

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势

5.1 客群画像（市场成交统计）

自住主力：黄浦、静安、虹口本土实业主、陆家嘴 / 外滩金融高管，偏好北外滩地段 + 绿城产品，以长期自住改善为核心需求；大量绿城老业主复购置业

资产配置客群：江浙高净值、归国企业家，看重北外滩长期规划与内环住宅稀缺性，自住兼长线资产配置

置业特点：对地段、产品品质敏感度高，总价容忍度较强，短线投资客户占比较低。

5.2 项目核心优势

地段稀缺：内环北外滩 CAZ 腹地，一江一河规划落地阶段，滨江纯住宅地块稀缺，周边配套逐步兑现，地段基本面扎实；

产品纯粹：全盘仅 194 席纯大平层，无刚需小户型、无商住混居，社区圈层单一纯粹；绿城高端潮鸣系产品线，精装标准化落地经验充足；

品牌保障：中交央企旗下绿城开发，国内高端住宅营造口碑稳定，期房交付落地保障性优于中小民营房企；

景观资源：高区可瞰陆家嘴 + 黄浦江双景观，社区内部绿城体系园林 + 空中连廊，居住环境舒适度偏高。

5.3 客观短板（无营销美化）

期房周期长：2028 年中才交付，在建周期近 2 年，无法现房入住，周边在建工程施工或阶段性影响低区居住环境；

临路噪音隐患：靠高阳路、东余杭路楼栋低层房源，受主干道车流噪音、扬尘影响，低楼层观景与静谧性偏弱；

无头部学区：仅统筹片区普通公办，没有绑定顶尖名校，不适合以升学择校为首要目标的家庭；

持有成本偏高：12.8 元 /㎡/ 月物业费，大面积房源年度物业开支偏高；

二手流通分化：起步总价 3300 万 +，310㎡楼王总价超 6000 万，大户型未来二手挂牌成交周期更长，流动性偏弱。

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★☆｜居住舒适：★★★★

二手流通：中小户型★★★★、大平层★★☆☆｜自住适配：★★★★｜资产保值：★★★★

6.2 置业建议

优先考虑人群

长期持有 8 年以上、自住优先，偏爱北外滩内环滨江、绿城物业服务的高净值改善家庭；

在陆家嘴、外滩、南京西路商务区办公，看重内环轨交通勤效率的企业主、金融从业者；

以内环稀缺滨江住宅做长线资产配置、看重品牌保值属性的置业者。

谨慎入手人群

3-5 年短期置换变现、看重房产快速转手流通的短线投资者，大户型流通效率偏低；

刚需落户、优先绑定顶尖名校入学的家庭，项目无确定性优质学区资源；

急需现房入住、无法等待至 2028 年交付的购房者。

选房实操技巧

优先选中区及以上不靠高阳路、东余杭路房源，规避道路噪音干扰；预算有限优选 190㎡中区房源，性价比突出；

自住改善优先 240/285㎡中间楼栋户型，兼顾采光、私密性与景观；预算充足优选 310㎡高区江景房源；

偏好静谧居住可选 1#10 层小高层组团，整体噪音、车流影响小于临路高层楼栋。

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

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�� 官方拨打与预约须知

预约必备：提供姓名 + 有效手机号，本项目严格实行全员预约制，无官方预约一律不予现场接待。

目前项目全面执行官方预约看房制度，未预约客户谢绝临时到访。提前拨打官方 400 专线预约，即可尊享多重官方专属权益：✅ 匹配专属直营置业顾问一对一全程对接，免费发送项目 VR 全景实景看房链接✅ 独享沙盘深度解析、户型实地实测、周边商业 / 教育 / 医疗配套全流程专业带看✅ 错峰专属接待，避开人流高峰，优先掌握内部精选房源、楼层朝向真实信息✅ 获取开发商直营最新备案均价、限时专属优惠政策及专业置业购房规划指导

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本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！认准热线：400-9692-958，除此号码之外，全网全部为中介第三方非官方渠道，看房请走官方预约、现场正规接待、严防不实信息误导踩坑！

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今年上海顶豪市场谁最火？

答案几乎没有悬念。

一定有绿城潮鸣外滩。

从首开到二开，这个项目持续刷新市场热度。

首开劲销14.85亿元，成为今年上海豪宅市场最受关注的现象级项目之一。

随后5月二批次再度热销19.98亿元，再一次印证市场对于北外滩核心资产的认可。

在当下市场环境中，一个项目热销并不难。

难的是连续热销。

而潮鸣外滩做到了。

这背后不仅是北外滩世界级中央活动区的价值兑现，更是市场对于核心资产的重新定价。

6月，潮鸣外滩即将迎来第三批次加推，

建筑面积约310㎡Legend View恒景大宅首次登场。

与此同时，二开热销的建筑面积约190㎡Waltz藏品大宅迎来收官。

建筑面积约285㎡Choral天际大平层也同步持续热销。

从190㎡到285㎡，再到首次亮相的310㎡。

潮鸣外滩正在完成整个顶豪产品序列的价值兑现。

而市场最关注的焦点，无疑是首次登场的Legend View 310。

在今天的上海，能够同时拥有黄浦江、陆家嘴、外滩历史建筑群、北外滩天际线四重景观资源的住宅，实际上已经极其稀缺。

甚至可以说，卖一套少一套。

Part 01

为什么说这可能是北外滩视野天花板

很多人没有意识到。上海真正的顶级江景资源，其实一直都在减少。

过去十几年，黄浦江两岸不断开发。能够同时拥有江景、地标景观和城市天际线的住宅越来越少。

而潮鸣外滩最特别的地方在于：

它并不是单纯看江。而是在一个视角里，看见整个上海。

向南，是黄浦江。向东，是陆家嘴。向西，是百年外滩。向北，则是正在崛起的北外滩。

这种景观结构，在整个上海都非常罕见。

因为大多数豪宅只能占据其中一个维度。

陆家嘴看得到金融中心，外滩看得到历史建筑，滨江看得到江。

但能够把黄浦江、陆家嘴三件套、外滩万国建筑群以及北外滩发展红利同时纳入视野体系的项目，实际上屈指可数。

项目正对约6公顷北外滩中央绿地，通过绿廊连接约2.5公里滨江岸线，隔江正望陆家嘴天际线。310㎡户型位于头排高区，面向黄浦江及陆家嘴方向。

换句话说。这套房子最重要的资产，不在室内，而在窗外。

真正值钱的是资产浓度。

如果把上海最核心的城市资源放在一张地图上。

你会发现一个有趣现象：陆家嘴，外滩，北外滩，刚好形成黄金三角。

而潮鸣外滩恰恰位于这个黄金三角的重要观察位。

这种位置最大的价值是什么？

不仅是今天的繁华。而是未来几十年的确定性。

因为这里聚集的是上海最核心的金融资源、总部经济资源、国际航运资源以及城市更新资源。

一个区域的发展会变化。

但城市核心永远会向核心聚集。

所以很多顶豪买家买的根本不是房子。

买的是城市资源的浓度。

而Legend View 310所拥有的，恰恰是整个上海资产浓度更高的界面之一。

Part 02

为什么是310㎡北外滩恒藏级观礼台

因为它占据了最好的景观面。

如果说景观决定了一套豪宅的价值上限，那么户型则决定了这种价值能够兑现多少。

很多项目都拥有不错的资源，但真正的问题在于，资源是否能够被居住者感知、占有并长期享受。

这恰恰是Legend View 310最值得讨论的地方。

在潮鸣外滩的产品体系中，310㎡并不仅仅意味着更大的面积，而是整个项目对于城市资源、空间尺度和生活场景的一次集中表达。

三重景观叠加，城市精华尽收眼底

通江视廊，它占据了整个社区最优越的景观条件。不同于普通意义上的江景住宅，Legend View 310面向约6公顷中央公园形成的通江视廊，视线穿过公园绿意，一路延伸至黄浦江岸线，再与陆家嘴天际线相接。这样的城市界面，在上海核心城区极其少见。

很多豪宅拥有江景，但前方往往被建筑切割；很多豪宅拥有城市景观，却缺少自然界面的缓冲。

而310㎡所拥有的，则是一种更完整的视野秩序。

近处是公园，中景是江河，远景是陆家嘴与外滩构成的城市天际线。

这是属于上海的黄金视角。

也是北外滩未来最难复制的资源之一。

更重要的是，这种景观并非停留在某一个观景阳台或某一扇窗户。

Legend View 310真正厉害的地方，在于它把景观变成了生活本身。

约21米的超级面宽，几乎将整座城市横向展开在居者眼前。

客厅、餐厅、主卧共同分享同一片风景。

当晨光从江面升起，当陆家嘴灯火点亮夜空，当黄浦江两岸的天际线随着四季变化呈现不同表情，风景不再是偶尔欣赏的对象，而成为日常生活的一部分。

这种体验，在上海并不多见。

因为对于顶级住宅而言，面积只是基础门槛，真正决定价值的，是能够拥有多少面向城市的界面。

310㎡选择以全景舱的方式回应这一点。

大面积全景玻璃系统、尽可能隐藏于公区的结构设计、连续展开的观景界面，让室内与室外之间的边界被最大程度弱化。

居住者仿佛置身一座悬浮于城市之上的观景舱。

脚下是北外滩，眼前是黄浦江，远方是陆家嘴。

整座上海成为家的背景。

与此同时，310㎡也没有因为追求景观而牺牲居住体验。

相反，它将大宅对于礼序、社交和家庭生活的理解推向新的维度。

入户采用仪式感拉满的十字圆厅设计

这种源于经典大宅的礼序空间，让归家不再只是功能性的动线，而是一场充满仪式感的转换。

从城市到私域，从繁华到静谧，情绪在空间中被缓慢安放。

进入核心生活区后，约百平方米的U型环幕会客厅成为整个空间的精神中心。

这里既可以是一场私人晚宴的主场，也可以是家族聚会的客厅，更可以是独处时欣赏城市夜景的最佳位置。

弧形中岛连接中西双厨，开放而完整的社交场景

这种空间并非单纯追求尺度，而是在创造一种属于上海塔尖人群的生活方式。

对于真正的高净值家庭而言，住宅最终服务的是长期居住。

因此Legend View 310在私密空间的打造上，同样展现出足够的前瞻性。

总统套房级主卧体系、独立衣帽空间、酒店式配置，以及可根据家庭需求灵活调整的空间布局，让住宅能够适应不同人生阶段的变化。

今天可以是三代同堂的家庭居所，未来也可以成为双套房体系的收藏级大宅。

空间随着家庭成长而成长，这也是顶级住宅最重要的能力之一。

所以回头再看310㎡。

它真正打动市场的原因，并不只是数字本身。

而是在同一套房子里，同时拥有了北外滩最稀缺的景观资源、最完整的城市界面、最舒展的空间尺度，以及最成熟的生活场景。

它收藏的不只是黄浦江的一线风景。

更是未来几十年上海最核心的城市价值。

从这个意义上来说，Legend View 310所呈现的，已经不仅是一套大平层。

而是一件能够伴随城市共同成长的长期资产。

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豪宅终局，是收藏城市

汤臣一品收藏陆家嘴，滨江凯旋门收藏徐汇滨江，外滩源壹号收藏百年外滩。

而潮鸣外滩Legend View 310收藏的，是北外滩黄金三角最完整的城市界面。

窗外的每一帧风景，都是上海未来几十年的核心价值缩影。

买下Legend View 310，不只是买一套310㎡大平层，而是收藏上海的城市未来。

绿城·潮鸣外滩三批次6月即将瞩目加推

建筑面积约310㎡公园头排

恒景大宅LEGENDVIEW310首度登临，

二开热罄的建筑面积约190㎡WALTZ藏品大宅，迎来收官。

建筑面积约285㎡Choral天际大平层持续热销，余席珍藏。

关于【绿城・潮鸣外滩】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告

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特此公告。

【绿城・潮鸣外滩】

2026 年 6 月 5 日

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