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叠墅上下分层而居，让家庭秩序井然，同时高附赠空间，如露台、地下室、花园又赋予家庭成员更丰富的生活情境。

这种生活质量远不是同面积高层可给予的。

然而对于大浦东而言，本就买新房难，买叠墅更是难上加难。

一、项目核心信息

上海【金港星海湾】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、开发分期与销售动态

开发节奏：

2023年11月首次开盘，推出叠墅与部分洋房产品，认筹率约90%

2025年4月加推小高层与剩余叠墅，主力户型89-165㎡

2026年6月30日精装交付，目前已进入外立面施工与内部装修阶段

最新状态：2025年12月顺销中，无需摇号，直接认购，部分楼栋已封顶

在售产品：

主力户型：约89㎡三房两卫（小高层）、100㎡三房两卫（洋房）、129㎡上叠（四房三卫）、165㎡下叠（四房三卫）

梯户比：小高层两梯四户，洋房一梯两户，叠墅独门独户

得房率：约80-85%（低密产品高得房率，叠墅附赠面积大）

价格详情（2025年12月最新）：

均价：约3.55万/㎡（过会均价）

总价区间：小高层89㎡约226-250万，洋房100㎡约300-320万，叠墅129㎡上叠约450-480万，叠墅165㎡下叠约580-600万

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三、交通规划（核心优势）

轨道交通：

距在建两港快线综合区站约400米（预计2025年底通车），未来3站直达浦东枢纽（上海东站+浦东机场），30分钟可达，40分钟通达虹桥

两港快线设计时速160公里，是临港新片区重要交通动脉

未来可通过两港快线换乘16号线、南枫线等，便捷通达临港各片区与市区

道路交通：

紧邻洲德路、茂海路、桥江路等主干道，通过沪芦S2高速快速对接市区

15分钟直达滴水湖核心区，25分钟抵达浦东国际机场，35分钟可达张江科学城

区位价值：

位于临港新片区综合区先行区核心，是市区进入临港的第一站

临港北门户TOD大城核心位置，周边规划商业、办公、教育等多元业态

毗邻上海平和国际学校金港校区（在建），教育资源优越

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四、周边配套

1.商业配套（规划完善）

项目自带约5000㎡社区商业，规划有便利店、药店、生鲜超市、高端餐饮等

1公里内：综合区规划商业中心（在建，预计2026年开业）

3公里内：临港综合区邻里中心，满足日常购物需求

5公里内：临港万达广场、港城新天地等成熟商圈

2.教育资源（全龄覆盖，名校加持）

幼儿园：规划中社区幼儿园（项目北侧）

中小学：平和双语学校金港校区（在建）（与项目仅一街之隔，十二年一贯制国际学校）

综合区规划多所公办学校，未来教育资源将更加丰富

距上海建桥学院（临港校区）约6公里

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3.医疗配套

临港综合区社区卫生服务中心（规划中，直线距离约800米）

上海市第六人民医院临港院区（三甲医院，直线距离约6公里），已开业

复弘医院（规划中），提升区域医疗水平

4.生态环境

项目打造"两轴三园"景观体系：樱花步道主轴、镜面水景次轴，三大主题园区（儿童乐园、长者花园、运动休闲区）

距临港城市公园约3公里，是区域内大型休闲公园

部分叠墅户型可享河景资源，居住环境优美

五、产品亮点（核心竞争力）

国企品质保障：金桥集团（上海本土国企）匠心打造，资金实力雄厚，工程质量可靠，交付有保障

低密高附赠：1.7容积率+叠墅为主的产品形态，摒弃高层建筑压抑感；叠墅产品附赠星空露台、南北双庭院、地下室等，得房率超100%

户型设计优越：

89㎡三房两卫（小高层）：三开间朝南，零过道浪费，U型厨房+双卫设计，小面积多功能，总价低

100㎡三房两卫（洋房）：LDK一体化设计，提升空间感，南向面宽近10米，采光通风佳

129㎡上叠：创新"星空露台+多功能套房"设计，4个露台，可做户外烧烤、星空观景等

165㎡下叠：南北双庭院，模糊室内外界限，独立地下室（层高约5.2米），可做影音室、健身房等

所有户型均为全明设计，预留收纳空间，实用性强

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双轨交汇交通：距两港快线综合区站约400米，未来3站直达浦东枢纽，交通便捷

名校毗邻：平和双语学校金港校区（在建）与项目仅一街之隔，为孩子提供优质国际教育

六、价格与价值分析

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核心价值总结：

临港北门户TOD核心：占据综合区先行区发展红利，未来增值潜力巨大

双国企准现房：金桥集团打造，2026年6月交付，所见即所得，避免期房风险

低密高附赠产品：1.7容积率+叠墅为主，附赠面积大，居住舒适度高

名校资源加持：平和双语学校金港校区（在建），为孩子提供优质教育

双轨交汇交通：两港快线旁，未来3站直达浦东枢纽，出行便捷

01

浦东叠墅现状：供应稀缺且总价高企

供应极度臻稀

首先，据我统计，上海叠墅本就不多；

其次，浦东叠墅更少，2018-2022年浦东叠墅供应仅占上海叠墅总供应的约13%。

第三，在这13%中，又呈明显供不应求态势，2022年浦东更是只有区区588套。

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若聚焦今年，1-8批次浦东（不含临港）共推出9857套新房，其中墅类产品（含独栋合院联排叠加等）仅约760套。

总价超高

我标注了近两年浦东有别墅供应的区域，外环内基本2000万起步，唐镇1000万级，甚至你买到新场都要700-800万级。

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示意图，价格来源网上房地产

量少价超高，这就是浦东别墅的现状。

但你要知道预算450-600万级的群体更多，他们也需要高质量叠墅来改善生活，然而苦于供应端不给机会！

02

千载难逢的机会：450-600万级上车浦东高品质叠墅

现在千载难逢的机会来了：

450万级你能上车建面约129㎡四露台的上叠；

600万级可买建面约165㎡下叠，有庭前绿地、有地下室，有四个卧室。

450万级什么概念？原本只能买新场的高层！

600万级在大张江只能买老房子，上车小三房都困难。

而如今，皆能一步到位！

而且这个项目，这个板块蕴藏着无比强大的势能，比你去买那些欠缺规划的板块要有前途得多。

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03

项目价值：临港北门户TOD大城——金港·星海湾

板块势能强大

临港北门户，同时也是市区进临港的第一站，正快速崛起一座TOD大城——金港·星海湾。

金港·星海湾所在的上海·金港有多厉害？

有位置，它是整个临港更近市区、承上启下的板块！起到承接市区，尤其是张江产业，同时连接滴水湖的作用！

有轨交，在建两港快线，向北3站可达上海东站，可衔接机场联络线（在建）。

有好教育，引入了平和双语学校金港校区（在建），金港·星海湾在售及加推的地块与这座学校仅一街之隔。

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有TOD商业，综合区站规划约20万方TOD商业，还有观塘庐商业（在建）、海昌主题度假酒店等。

你要知道，一个优质的TOD综合体项目，对周边人口及消费的吸附能力非常强。

一方面，容易汇聚人流、消费力形成新的板块中心；

金港·星海湾也会被贴上“区域中心之上住宅”的标签，价值自然与其它临港项目不同。

另一方面，成功的商办又会反哺住宅价值，助推地段价值的提升。

所谓“综合体项目往往带来1+1＞2的想象力”就是这个意思。

有好的开发商，片区的运营者即打造过碧云国际社区的金桥集团，珠玉在前，让大家对于上海·金港这碧云国际社区2.0充满期待。

而且板块配套正在快速兑现中，住宅有望提前交付，观塘庐商业预计今年年内竣工...

450-600万级叠墅本就是浦东“熊猫级产品”，如今还生长在浦东的希望之地上，双重臻稀性下，这样的机会绝对不容错过！

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04

市场独树一帜的高附赠叠墅

备受青睐，首批叠墅基本售罄

前期备受大张江、临港、市区客户青睐

项目首批叠墅基本已被抢购一空，目前只剩少量下叠在售。

足见其叠墅吸引力之强。

还没买到的小伙伴别气馁，项目十批次加推建面约129/165㎡叠墅，以及建面约89㎡3房洋房和建面约100㎡3房小高层。

目标客群分析

从首批客户看，有不少来自大张江、临港本地，甚至市区的小伙伴。

于大张江，450-600万级在当地只能买一套老房子或者2房产品，但金港·星海湾可以一步到位终极住宅，而且有两港快线（在建），金港与大张江的通勤会很便捷。

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于临港客户，临港本地新房几乎清一色高层，毫无差异化可言。

而金港·星海湾是临港屈指可数的含叠墅产品的住宅，且它的产品力碾压临港其它项目。

那将来步入临港二手房市场，不管叠墅的臻稀性还是其高品质，都会助力项目从竞争红海中脱颖而出。

于市区客户，据我统计，浦西叠墅门槛价基本在600万以上，450-600万浦西买叠墅无门，那金港·星海湾就是眼下更好的选择，且买到的是建面约129/165㎡舒适型叠墅！

稀缺性与紧迫性

而从金港·星海湾后续地块看，如果你中意它的叠墅，这一次必须出手，必须拿下！

因为金港·星海湾首发住宅容积率仅约1.7，什么概念？

临港主流项目都在2.5左右，约1.7可低密太多了。关键是金港·星海湾后续住宅很难再有这么低的容积率。

换句话说，错过这批产品，你很难再遇到如此舒适的叠墅了，即使有，套数也很少！

产品力解析

当然了，除了价格划算、拥有臻稀性，项目出彩的产品力是购房者买单的更重要理由！

叠墅有三个关键点：

一看建筑形态，四层肯定优于六层！

市面上大部分叠墅是六层的，垂直空间住户多，干扰较多。

而项目叠墅是纯四层的，居住更清净、更纯粹，价值更高！

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叠墅效果图

二看附加值，即生活情境的丰富性！项目上叠竟然拥有四露台！

一般上叠只有一个北向露台，好一些的再附带一个南向露台，仅此而已。

而项目上叠竟有四个露台，不夸张讲，每个家庭成员都能在露台开辟自己的一片小天地。

下叠的地下室、庭前绿地也是标配，附加值可观！

三看单层面积！

因为不少经济型叠墅单层走不了几步就要上楼梯了，空间很逼仄。

而项目下叠单层建面达到约83㎡，舒适度颇高，这才是改善的意义！

在上述基础上，项目叠墅还是精装交付的，品牌甚至媲美市中心高端项目，配置了大金中央空调、新风与地暖三大件，博士/汉斯格雅（或同等品牌）等国际大牌。

是不是一下子觉得超值？

因为你在浦西买一套远郊叠墅，需要600-800万级，还大概率还是毛坯的。

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户型介绍

户型图如下：

建面约129㎡上叠户型图

上叠三房两厅三卫配置，上楼即进入私密的个人空间；下楼则进入交流互动的家庭空间。两层不同的空间，让两种状态彼此分离。

同时，三/四楼均有大尺度空中露台，总共四个露台，数量多到每个家庭成员都能有一个专属空间！

特别是四层阔绰的北向露台，你大可置架秋千、撸猫遛狗，到了周末约上三五好友，来一场露台BBQ，也可以胜任太太的闺蜜趴以及孩子尽情玩耍的成长空间。

上叠实景图

下叠四房两厅三卫配置，能轻松承载三代同堂、二胎家庭的美好生活。

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建面约165㎡下叠户型图

孩子的自在天地、先生的社交主场、太太的浪漫花园，庭前绿地都能承载。还有层高约5.5米的地下室，不仅增加了收纳空间，音乐厅、健身房、家庭影院还随你安排。

洋房和高层产品

另外项目还有洋房和高层产品，建面约89㎡洋房层数8F、建面约100㎡小高层层数仅为13F，相对于临港市场主流的18-25层高层来说，有更高的舒适度，也有更高的得房率！

建面约100㎡3房2厅2卫

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05

区位优势：临港离市区更近的黄金板块，两港快线承上启下

地理位置与通勤优势

临港离市区更近的一个黄金板块

并由两港快线（在建），承上启下

很多购房者都觉得滴水湖太远了，通勤不便，且很难受到市区辐射。

那现在金港·星海湾的出现，就给了大张江、市区客户更好的选择。

首先，从地理位置上看，上海·金港（位于综合产业片区）比滴水湖离市区更近，那工作在浦东中部产业区，比如张江、周康等，置业上海·金港通勤会更友好，比临港核心区更具交通便利性。

其次，上海·金港拥有两港快线（在建），预计2025年底建成。届时3站可达上海东站，通过高铁连接长三角；在上海东站还能换乘机场联络线（在建）和21号线（在建），直达张江、七宝、虹桥枢纽等重要节点。

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示意图

向南1站为105片区的临港开放区站，这里的产业底色是金融业。

板块发展潜力

纵观唐镇崛起，离不开：

一个强大产业区：张江

一条直达张江的轨交：2号线

产业和便捷的交通是一个板块起势的必要条件！

而如今的上海·金港，北接市区，南侧吸纳临港优质产业，其实处在一个承上启下的关键位置！

更有两港快线（在建）串联，能更好地承接浦东金桥张江等科创智造产业；也更好地利用轨交通勤优势，优先吸纳浦东置业人群。

何况上海·金港本身也有强大的产业基底，并不完全依赖外部辐射！

06

价值窗口期：当下入手正当时，2025年价值蜕变

板块价值展望

当下正处金港价值窗口期，入手正当时

而到2025年，就是板块真正的价值蜕变期

叠墅归根到底落位于“住”！

那说到居住，碧云国际社区名声在外，凭借优美的环境、国际化氛围、高素质邻里关系，至今那么多年依旧不断吸引浦东高净值人群前来居住。

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碧云国际社区实景图

而它的打造者正是上海·金港的开发者金桥集团！

金桥集团要在上海·金港建立一个产城融合，低密的碧云国际社区2.0。

如今，在优质产业、商业、教育、生态等资源的快速兑现下，上海·金港迎来了板块价值窗口期，一切都在如火如荼的建设，未来美好生活画卷正在高质量描绘中。

现在买入，等到2025年，板块将正式迎来价值兑现期！届时你坐享配套的同时，也能分享板块发展带来的红利。

配套加速兑现

学校方面：

板块规划有2所幼儿园、1所小学及1所初中，均为公办学校。

在金港·星海湾首期住宅西侧，更是引入了平和双语学校金港校区，还是一所幼儿园到高中15年一贯制的学校，该学校已经在9月20日结构封顶！

要知道平和教育集团可是上海五大国际教育集团之一，实力很强。

位于碧云国际社区的平和学校本部，学位名额一席难求！也带动了学校周边“陪读房”房价与租金！

平和双语学校金港校区效果图

商业方面：

综合区站TOD首发项目即将启动，目前已进场施工。

将建设150米双塔商办及百米商住地标建筑群。据悉商业面积将达到约20万方！

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项目旁边，观塘庐未来商业中心预计年底竣工，将成为临港又一打卡胜地。

观塘庐效果图

另外，金桥海昌企鹅度假酒店二层，布局约2000㎡精品商业；本期住宅地块内，还有约4000㎡邻里商业。

项目步行范围内商业配套繁盛。

住宅也迎来好消息：

当市面大部分新房都准备在2025年交付，或者因为疫情延期交付的情况下，项目住宅目前已进入立面幕墙和室内精装施工阶段。按工程进度看大概率提前交付！

据悉，有望提前至2024年年中交付（提前约半年时间，以开发商书面通知为准，这里仅为预估，不作为承诺）。

试想一下，提前交付，一方面是开发商的高诚意；另一方面也为购房者省下了一大笔过渡期租金。

产业是上海·金港的底色，金桥智荟园产业园区已开发到九期。

将重点打造人工智能、集成电路、航天科技、智能新能源汽车、高端医疗器械、装备制造六大产业集群。

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金桥临港·智荟园实景图

目前中移动、新松机器人、上海微小卫星工程中心、中国电信算力中心、东方明珠影视基地等一批高端智能企业已入驻。

值得一提，上海·金港的产业用地全部为科研性质，没有一块工业用地，同时又由金桥集团成片规划、成片开发，各地块间的融合度非常高。

而且周边又坐拥鲜花港、滨海森林公园和九四塘公园三大绿色生态空间，环境非常宜居！

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配套建设进展

不多说了：

两港快线在建中；

两港快线综合区站目前已进场施工，TOD首发项目即将启动；

金桥智荟园产业园区已开发到九期，9月8日智锐园所有楼栋结构封顶；

9月20日金港平和学校结构封顶；

企鹅度假酒店在进行外立面施工预计明年交付；

观塘庐商业预计今年年内竣工。

上海·金港配套正在快速兑现中，板块正处价值爆发前夜，那当下就是入手再好不过的节点！

何况，金港·星海湾首期叠墅是整盘中更好的，错过难寻！

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。