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🔥中建玖上琅宸🔥

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上海楼市正在重回理性，但有一种稀缺，从来不被周期左右——那就是主城核芯的土地与生活。

当外溢红利逐渐消退、远郊热度褪去，人们重新开始思考：什么样的生活，才值得久居？

答案正在回到城市的“心脏”——那条由南至北贯穿城市的黄金主轴。

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而位于主城中轴核心的静安，始终是这座城市精神与气质的象征。从南京西路的都会封面，到大宁的生态绿心，静安以“一轴双心五地标”的格局，写下着属于上海主城的进化史。

如今，随着这条中轴线的北向延展，城市重心正悄然上移。大宁，这片被誉为“静安北心”的土地，正承担起上海主城北向生长的关键使命。

它既有文化与生态的底色，也有产业与科创的能量；既是城市的“绿肺”，也是主城价值再生的增长极。

直面市中心68万㎡大宁公园，1/20号线地铁口全新盘，火爆抢购中！

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【中建玖上琅宸】二批次开盘热卖中

将推出建面约128-160-190-210-280m²3-4房

数套410m²大户型

装修标准4000元/m²

过会均价146850元/m²，总价1436万起

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超规格示范区，为海派奢居重新立序！

经过长达99米的恢弘门头，进入到的第一个空间是一个「转换区」，自此，【玖上琅宸】引以为傲的景观将逐步在你面前展开。

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再往里走就是迎宾区，整个公区部分由世界顶级的奢华酒店设计专家CCD负责设计，4.5米的层高直接打造出了顶奢酒店的质感。

从转换区到迎宾区，中式的意境与西式的优雅自然过渡，归家之路上内心也能有动人起伏。

经过迎宾区，是这次展示的第一个大的景观组团：浮光池院。

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【中建玖上琅宸】以豫园为灵感，遵循豫园山脉、水脉，以现代化表达手法，建设了一座当代山水隐园。

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立体的山林、庭荫树影、潺潺流水...不仅是可以看的，更是可以“游”的景观。

此外，社区内全冠移植了包括乌桕树、百年罗汉松、红枫、铁冬青等众多来自全国的昂贵树种。

未来业主可沿小径漫步，体验“穿行于山林”的意趣，孩子也将拥有一个独一无二的、充满野趣的自然游乐场。

其实，进入社区之后，除了被这些景观美得眼花缭乱，目光还会不自觉地被建筑的外立面所吸引。

【中建玖上琅宸】作为上海豪宅新范本，将东方千年的陶瓷雅韵与现代的金色框架结合，塑造全新城市封面，打造颇具温润艺境的恒久建筑。

光线洒在超大面积的陶板幕墙上，其特有的哑光质地柔和地接纳了光线，呈现出一种均匀、内敛的暖色调，质感高级。

这与常见玻璃幕墙的强烈镜面反光形成鲜明对比，这种材料的选择，不仅关乎美学，更体现了对社区氛围和城市界面的细致考量。

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当然，铝板的金属折边笔挺如尺，与石材的碰撞并非简单拼接，而是通过预先设计的精密工艺，实现了近乎“无缝”的过渡。

这种对细节的严苛要求，是构成建筑高级感的基础，也是效果图难以百分百传达的工业精度。

户型图赏鉴

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土拍回顾及规划

9月14日，中建玖合在上海市2024年第五批供应商品住宅用地中，以63.66亿元成功获取上海市静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，总计容建筑面积9.32万平方米。

项目四至范围：东至规划平陆路，南至广中西路，西至规划094a-16地块、宝华万豪酒店，北至规划094a-04地块。

地块用地性质为住宅与商务办公混合用地(Rr3C8)，与静安天悦一样，都不是纯住宅地块。

占地面积约3.16万方，整体容积率2.95，其中住宅占比79%，总体量在7.37万方，装修标准4000元/m²

根据项目规划设计方案：项目拟建8栋12-24层高层住宅，以及1幢总高22F的办公楼，总规划446户。

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汲取豫园“金声玉振”灵感,转译“金镶玉制”建筑形制。选取景德镇稀有陶板，融入石材与铝板，造极窗墙比，打造海派先锋格调的公建化立面，重新定义当代美学。

颠覆传统户型格局，打造最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野，全方位观赏自然与繁华的城市全景。结合一体化方厅,系统收纳,超大面宽,创造舒适居住体验。

山水长卷的隐奢门庭

取意豫园中式园韵，打造约99米隐奢入口空间结合独立的车马院，风雨廊道与人车分流独立双入口，带来尊贵的归家体验。

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致敬东方的立休庭园

打造多重立体景观，构建悬瀑石涧的城市山林，结合多维的城市立体化空间,纳尽东方风雅逸趣。

公园嵌入式浮岛社区

全域约6.3米-10米架空设计，让公园绿意与山水诗韵自然邀约入室，打造公园嵌入式浮岛社区，呈现无界的社区风景。规划缤纷童趣、社区会客厅等多元架空层空间,于此开启生活的温暖缤纷。

约3000m海派奢谧会所

传承东意西境，重现百年院落。遵循传统世家宅邸三进式布局，融入海派石库门元素与白玉兰肌理将上海精神与风貌凝萃其中。来自景德镇的大师陶瓷艺术品展陈，以东方艺术的优雅雍容，高定精致奢谧的圈层私享场域。

规划打造艺术花厅、行政酒廊、私宴厅、茶室、壁球馆、瑜伽室、健身房、恒温泳池等多元化空间,每一处巧思皆量身定制。

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璨如星海的归家旅程

地下中央车站酒店式归家设计，超阔尺度，彰显奢宅气场，盛迎历遍世界归来的心。

生活配套

一流的教育资源：

双一梯队学校：闸北实验小学是全市一梯队的公办小学。

大宁国际小学于2007年成立，对口的都是大宁地区很好的小区，优质的生源供应使其发展迅猛，大有赶超闸北实验小区的趋势。

闸北实验小学和大宁国际小学对口的风华初级中学也是静安区一梯队初中。

▲闸北实验小学（上）|大宁国际小学（下）

双一梯队学校加持，做实大宁地区优质学区地段，吸引大量重视教育的中产家庭前来置业。

一流的医疗资源：

综合+专科医疗：三级综合甲等医院是普通百姓看病的首选，选择意愿要远大于近处二级医院。

大宁地区坐落两家三甲医院，一个是全市综合排名十名左右的上海市第十人民医院。

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三甲专科同济口腔医院就在十院隔壁，平时就诊人流量也很大。

一流的商业配套：

多级大体量商业区：大宁目前营业的有大宁久光百货、大宁国际商业广场、大宁音乐广场等商业中心，总体量接近52万方。

▲大宁久光百货

商业中心主要分布在大宁中央区，可辐射周边居民区，北部居住区和老城区均可步行抵达，逛街吃饭游玩体验舒适。

一流的交通网络：

高能级交通网络：2004年末，轨道交通地铁1号线北延伸段——上海火车站（不含）至共富新村站开通，大宁区域不仅有了自己的地铁线路，而且独占延长路、上海马戏城（距离项目仅约600米）、汶水路3座车站。

强能级1号线可与多条线路换乘，快速抵达主要中央商务区。

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▲3（开通）+2（规划）五座地铁站

正在建设中的19号线（广灵西路）和20号线（彭越浦路）通车后，东西两侧的地铁站将补充现有出行的部分短板。

南北高架+中环线+内环线，3条高能级路线贯穿大宁，到达市内高能级区域距离很短，交通方便程度绝对优秀。

丰富的生态、文化、休闲配套：

良好的文化休闲设施：娱乐休闲丰富程度也是衡量幸福指数的重要指标。

新静安体育中心和上海马戏城两大文化地标，中环内唯二的超大型公园——大宁灵石公园，稀缺不可复制，绝对是大宁地区的增彩部分。

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中建玖上琅宸位于上海静安区大宁核心板块广中西路199号，紧邻大宁郁金香公园，是中建"玖系"高端产品线在上海的标杆作品，主打128-410㎡3-4房改善至终极置业户型，均价约14.69万/㎡，总价1800-6000万，容积率2.95，绿化率35%，集三园环抱+双地铁+全架空层+12米无柱方厅+顶奢装标于一体，但也存在得房率偏低+学区不明确+部分楼栋噪音干扰+价格门槛极高等问题。

一、核心优势

1.🏙️大宁核心区位，三园环抱生态稀缺

占据静安正芯，内中环间"金腰带"，享受大宁板块10年发展红利，周边3km内聚集28家世界500强中国总部

南侧紧邻68万㎡大宁郁金香公园（上海第二大城市公园），东侧规划市政公园，内部打造社区生态园林，形成"三园包围"格局，生态资源极为稀缺

商业配套成熟：1公里范围内覆盖大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场三大顶级商圈，满足高端消费需求

医疗资源丰富：距上海市第十人民医院（三甲）、静安区中医医院等优质医疗资源仅3km，24小时守护健康

2.🚇双地铁+快速路网，通勤效率极高

距1号线上海马戏城站步行约600米（8分钟），在建20号线（预计2028年通车）将进一步提升交通便利性，双轨交汇优势明显

自驾紧邻南北高架、内环高架，无缝衔接中环，半小时内可达陆家嘴、静安寺、人民广场等核心商圈

周边公交线路密集，覆盖111路等5条以上线路，不开车也能轻松通达静安、普陀、虹口等区域

3.🏠全架空层+酒店式归家，社区品质卓越

8栋住宅楼栋100%架空，层高约6.3-12米，打造集社交、休闲于一体的"城市会客厅"，配备四点半学堂、老年活动中心等功能空间

约3000㎡下沉庭院会所，配置恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等高端设施，满足业主全生命周期需求

地下一层打通"中央车站"，车库、地铁通道与会所出入口全部在酒店式落客区完成，雨雪天从车到电梯全程无雨湿

楼间距最大达60米，保障充足采光与私密性，中央景观园林融合豫园式东方园林设计理念

4.🏡12米无柱方厅+顶奢装标，产品力突出

部分户型采用12米无柱化全景舱设计，大面宽、短进深、南北通透的板楼格局，空间感极强

层高约3.15-3.3米，高于市场主流标准，搭配全景飘窗，部分户型配备270°转角观景阳台

装标对标顶豪：厨房采用嘉格纳/美诺厨电六件套，卫浴选用劳芬/汉斯格雅高端系列，地面采用ENF级环保石材，外立面采用景德镇1152度高温烧制陶板（"金镶玉感"工艺）

户型多样，覆盖128㎡入门改善至410㎡终极置业，满足不同阶段高净值家庭需求

5.👥央企品质背书，高端物业服务

中建央企实力保障，承建过上海环球金融中心等地标建筑，工程进度与预售资金受全流程监督，规避烂尾风险

配备中建旗下国家一级资质物业，提供"管家式高端服务"，涵盖24小时英式管家、私人宴请筹备、定制化家居清洁等服务

社区与公园均由中建统一建设，从蓝图到实景，品质与进度皆有保障

二、主要劣势

1.📏得房率偏低，空间利用率受限

主力户型得房率约76-78%，低于80%舒适基准线，虽然通过高楼层和格局设计一定程度弥补，但实际使用面积仍小于市场同类型产品

容积率2.95高于常规改善型社区基准（≤2.5），可能导致居住密度较高，公共空间相对局促

项目东北角规划外部办公楼，未来可能引入外部人流，需关注实际管理方案，避免影响社区私密性

2.🏫学区资源存疑，教育规划不确定性大

周边虽有大宁路小学、市北初级中学北校等优质学校，但目前尚未明确学区划分，官方表示将"就近统筹入学"，最终以政府审批为准

对学区有强需求的家庭需谨慎考虑，学区模糊性可能会让部分购房者望而却步

3.🚗部分楼栋噪音干扰，居住舒适度受影响

靠近南北高架和广中西路的楼栋，可能面临车流噪音影响，虽采用双层中空隔音玻璃，但仍可能对居住静谧性产生一定影响

部分临街楼栋可能面临规划路的噪音干扰，建议优先选择小区内部楼栋

4.💰价格门槛极高，受众群体极窄

均价约14.69万/㎡，总价1800万起，410㎡大户型总价高达6000万，仅适合预算充足的高净值家庭与城市精英，普通改善家庭难以企及

物业费预计15-18元/㎡/月，加上会所使用成本，长期持有成本不低

大户型产品库存紧张，尤其是250㎡以上的终极置业户型，抢购难度较大

5.⏰交付时间较晚，等待周期长

预计2027年12月31日交付，加上装修期，实际入住可能要等到2028年，对于急于入住的购房者来说，需要等待较长时间

在建20号线尚未通车，目前公共交通主要依赖1号线，通勤效率有待提升

三、综合评价

中建玖上琅宸是大宁板块极具稀缺性的高端改善至终极置业项目，核心优势在于三园环抱生态资源+双地铁交通+全架空层社区+12米无柱方厅+顶奢装标，适合追求生态居住体验、看重核心区位与成熟配套且预算1800万以上的高净值改善家庭与城市精英。其短板集中在得房率偏低+学区不明确+部分楼栋噪音干扰+价格门槛极高，建议优先选择高楼层朝南户型，避开靠近南北高架和广中西路的楼栋，关注20号线建设进度及学区划分情况后再做决策。