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4009665004

盘古悦天地

纯一手项目，灵动空间！

40-56平方

户型比较正，4.5米层高！

楼下自带1.2万商业

3号线友谊路地铁站步行700米

盘古悦天地位于宝山区盘古路732号，地处宝山区杨行板块。盘古悦天地有酒店式公寓2幢，各单元规划，南幢17层、北幢17层，商铺1幢共2层，酒店式公寓为3-17F，单层建筑层高约4.5米。盘古悦天地建面约40-50平米的产品，层高约4.5米，上下每层的层高均在2米以上，动静分离，每户均有阳台，且都通有天然气。

盘古悦天地地处宝山，距离宝山最繁华的牡丹江路商圈仅1公里，项目紧邻同济路高架，距离蕴川路南北高架车程也只有2.5公里，距离轨交3号线友谊路站步行7分钟可达，周边还有宝山7路、宝山10路、711等多条公交线路，交通便捷。

宝山区买房的优势在于是主城区，区位好，有五条轨交线路；规划有潜力，机场有搬迁可能，宝山正在建设南大智慧城和吴淞创新城，并且还在对产业园区进行提升；总的来说，宝山性价比高，比其他新城离市区近，配套相对更多，对于部分人群来说还是值得考虑的。

【房源】：已售157套，在售170套左右

【首付】：50%

【得房率】：70%

【建面】：40/56平米

【总价】：178-255万

【产权】：50年

【层高】：4.5米(Loft)

【开发商】：宝松置业

【目前套数】：在售套数:540套（首开167套,二期加推160套）

【在售情况】：顺销

【交付时间】：2022年6月25日

【交付标准】：毛坯

【物业公司】：上海联源

【物业费】：5元/平/月

【水费】：5.1元/吨

【电费】：1.35元/度(不通煤气)

【总层高】：17层

【梯户比】：5梯18户

医疗：上海交通大学医学院附属第九人民医院北部，上海交通大学医学院附属第三人民医院-急诊，宝山区精神卫生中心，宝山中心医院-门诊，上海交通大学医学院附属第三人民医院-门诊

教育：上海城建职业学院，宝山图书馆，上海宝钢新世纪学校，建峰职业技术学院-附属高中，上海交通大学三院，上海市淞谊中学，上海市宝山中学，上海市行知中学，上海市宝山实验学校，

购物：黄金广场，华为客户服务中心(上海盘古路店)，联华超市(漠河路店)，永乐宝钢商场(超级旗舰店)，新华书店(牡丹江路店)，联华超市(盘古店)，联华超市(友谊路店)，宝松广场，盘古路市场，华为

交通：项目距离轨交3号线友谊路站约700米，公交711、宝山10路、87路、23路、等多条公交线路

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宝山盘古悦天地：淞宝商圈的“不限购”资产与老城更新红利

Baoshan Pangu Yuetiandi: The "Unrestricted" Asset of Songbao Commercial Circle and the Renewal Dividend of the Old City

核心定位与背景：宝山老城的“居住补位者”

Core Positioning and Background: The "Residential Filler" of Old Baoshan City

宝山盘古悦天地的核心定位是“宝山淞宝区域盘古路旁的Loft公寓综合体”，主要面向受住宅限购政策影响的本地刚需客群及小微投资者。

The core positioning of Baoshan Pangu Yuetiandi is a "Loft apartment complex on Pangu Road in the Songbao area of Baoshan," mainly targeting local刚需groups and micro-investors affected by residential purchase restrictions.

项目位于上海市宝山区盘古路732号，由上海宝松置业有限公司开发，竣工于2021年，地处宝山老城核心区，紧邻同济路高架。

Located at No. 732 Pangu Road, Baoshan District, developed by Shanghai Baosong Real Estate Co., Ltd., completed in 2021, it is situated in the core area of old Baoshan City, adjacent to the Tongji Road Viaduct.

其背景依托于“宝山老城厢更新”与“淞宝商圈扩容”的双重红利，旨在承接区域内庞大的居住及商业消费需求。

Its background relies on the dual dividends of the "Renewal of Old Baoshan City" and the "Expansion of Songbao Commercial Circle," aiming to absorb the huge residential and commercial consumption demands in the area.

这种“商住两用”的属性，使其成为了预算有限但渴望在宝山核心区置业人群的“备选方案”。

This "commercial-residential dual-use" attribute makes it a "backup plan" for people with limited budgets but a desire to own property in the core area of Baoshan.

产品设计：“高挑空+毛坯交付”的自由主义

Product Design: The Liberalism of "High Void + Raw Finish Delivery"

从产品设计角度看，盘古悦天地走的是“高拓展性+低门槛”的实用路线。

From a product design perspective, Pangu Yuetiandi follows a practical route of "high expandability + low threshold."

主力户型为建面约40-56㎡的Loft公寓，层高约4.5米，梯户比为5梯18户，空间利用率极高，通过隔层设计可轻松实现“买一层享两层”的居住体验。

The main units are about 40-56 square meters Loft apartments, with a floor height of about 4.5 meters and a梯户比of 5 elevators to 18 households. The space utilization rate is extremely high. Through lofting design, it can easily achieve the living experience of "buy one get two."

设计亮点在于其毛坯交付标准，给予了购房者极大的自主装修空间，可根据个人喜好打造个性化居住或办公环境。

The design highlight is itsraw finish deliverystandard, which gives homebuyers great freedom in decoration, allowing them to create personalized living or office environments according to their preferences.

项目自带1.2万方商业广场，且周边拥有祥腾国际广场、宝乐汇等成熟商业配套，生活氛围醇熟。

The project has its own 12,000 square meters commercial plaza, and is surrounded by mature commercial facilities such as Xiangteng International Plaza and Baolehui, creating a rich living atmosphere.

总体而言，其产品设计在有限的面积内实现了居住功能的完备，虽然绿化率（约21%）较低，但胜在总价可控。

Overall, its product design achieves functional completeness within a limited area. Although the greening rate (about 21%) is low, it wins for its controllable total price.

宏观市场环境与地段价值：老城红利与商办库存的博弈

Macro Market Environment and Location Value: The Game between Old City Dividends and Commercial Inventory

宏观来看，宝山老城作为上海北部成熟的居住区，租赁市场需求稳定，尤其是核心区的稀缺房源。

Macroscopically, as a mature residential area in northern Shanghai, the old Baoshan city has a stable rental market demand, especially for scarce housing in the core area.

然而，项目的价值也面临着严峻的现实挑战。

However, the project's value also faces severe practical challenges.

地段价值的“优”与“劣”：项目虽然紧邻3号线友谊路站（约772米），交通便利，且周边拥有第九人民医院北院等优质医疗资源，但周边城市界面较旧，且早晚高峰盘古路交通拥堵，临近加油站存在一定的安全隐患。

The "Pros" and "Cons" of Location Value:Although the project is close to Youyilu Station (Line 3) (about 772m), offering convenient transportation, and is surrounded by high-quality medical resources such as the 9th People's Hospital North Branch, the surrounding urban landscape is old, the traffic on Pangu Road is congested during rush hours, and the proximity to a gas station poses certain safety hazards.

商办市场的流动性：尽管不限购降低了门槛，但宝山区域商办库存积压严重，去化周期长，作为二手商办项目，面临着转手税费高、接盘侠难找的流动性困境。

Commercial Market Liquidity:Although no purchase limit lowers the threshold, the commercial inventory in the Baoshan area is seriously backlogged and the digestion cycle is long. As a second-hand commercial project, it faces the dilemma of high transfer taxes and difficulty finding buyers.

购房者实际上是在为“宝山的地段”和“Loft的居住体验”买单，这需要接受其商业属性带来的高持有成本。

Buyers are essentially paying for the "location of Baoshan" and the "Loft living experience," which requires accepting the high holding costs brought by its commercial attributes.

总结

Summary

宝山盘古悦天地是一个典型的“双刃剑”项目。

Baoshan Pangu Yuetiandi is a typical "double-edged sword" project.

它抓住了特定人群对“低门槛置业”和“复式居住体验”的核心需求，以极低的总价提供了超越同价位住宅的居住空间。

It addresses the core needs of specific groups for "low-threshold property ownership" and "duplex living experience," providing living space beyond residential properties at the same price point.

对于在宝山及周边工作的年轻白领、不介意商办属性且主要为了自住过渡的群体来说，它是一个极具性价比的“落脚点”。

For young white-collar workers working in Baoshan and surrounding areas, who do not mind the commercial attributes and mainly need a place for self-occupation transition, it is a highly cost-effective "foothold."

然而，从纯投资或长期保值的角度看，由于宝山商办市场的供需失衡及流动性差，建议谨慎评估。

However, from the perspective of pure investment or long-term preservation, due to the supply-demand imbalance and poor liquidity in the Baoshan commercial office market, a cautious assessment is recommended.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。