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温馨提示：看房务必致电与销售确认时间，可获取新房特价房/工抵房，以及售楼部最新折扣优惠！

杨浦城投·悦江湾由国企杨浦城投倾力匠造，主推建面约99-142㎡3-4房，总价约868万起即可买到精装大3房，这是一个错过不再有的超高性价比作品。

这里的规划能级、交通出行、商业配套、城市资源等要素，在整个上海都是出类拔萃的，是一个真正的“六边形战士”。

第一，上扬的联动价，证明五角场的价值深受市场认可！

经过2024年一、二批次土拍的洗礼，上海市区联动价的普涨已成共识。

杨浦北部区域先后2幅地块拍出，联动价的上扬幅度尤其明显，关注度和热度都非常高。

五角场商圈新房价格由杨浦城投·悦江湾的9.9万/㎡，一跃到联动价10.7万/㎡；断供多年的中原板块，联动价也达到9.2万/㎡。

联动价的上扬，一方面是对现有价值的认可，另一方面也是政府对于区域广阔前景的期待。

区位示意图，数据来源于上海土地市场

第二，位置更好、价格更低的杨浦城投·悦江湾，太香了！

仔细分析，越秀地块与五角场商圈仍有一定距离，位置更偏远一些，周边城市界面比较一般，整体配套能级也不高。

北京城建地块则和杨浦城投·悦江湾几乎一路之隔，但联动价却要10.7万/㎡，比杨浦城投·悦江湾贵了足足8000元/㎡！

这2幅新地块都是非常“迷你”的袖珍小区，不过百来套房子，很难形成社区规模，也无法满足周边海量的改善居住需求。

所以，错过均价9.9万/㎡的杨浦城投·悦江湾，要么更贵，要么更偏远，要么彻底买不进五角场！

区位示意图，数据来源于上海土地市场

第三，首付约160万起，即可入住五角场！

杨浦城投·悦江湾的精装大3房，总价低至868万起；新政后，首付仅需约160万起，门槛极大的降低了！

我为大家算了一笔账：

以项目主力总价1000万为例，如果是在5月28日之后买，2成首付组合贷贷满，月供约35356元，总成本约1473万。

总成本和5月之前首付3成买相差无几，但首付门槛足足降低了100万！

第三，老牌城市副中心，仅有的联动价10万以内新房。

4大老牌城市副中心，经过超20年的沉淀与建设，早已成为上海城心的黄金地段，用“寸土寸金”来形容丝毫不为过！

老牌城市副中心的土地几乎开发殆尽，鲜少有新房入市，总价千万级项目更是难觅。

位于五角场商圈的杨浦城投·悦江湾均价仅9.9万/㎡，这一价格真的太香了！

第四，相比于市区其它同价位板块的规划兑现周期长，或者享受不到高浓度的城市资源，五角场商圈已然高度成熟。

江湾-五角场城市副中心作为老牌城市副中心，既拥有超高能级规划，又拥有超高浓度的城市资源，底蕴相当深厚。

这里几乎所有的配套都是现成、高规格的。

区位示意图，仅供参考

五角场是上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等齐名，提供超140万方的消费娱乐场域。

五角场实景图，仅供参考

第五，未来预期看产业，科创产业是同级中鹤立鸡群的存在！

这里“产学研”一体化形成闭环，拥有大创智+尚浦中心+多所高等学府，更容易留下高精尖人才。

这里既拥有强劲的产业人才和技术基础，更有大量年轻活力人群源源不断的补充新鲜血液，相辅相成，如虎添翼。

大创智创新发展示范区实景图，仅供参考

五角场商圈+双轨环绕

杨浦城投·悦江湾

少量房源飞速递减中

主推建面约99-142㎡3-4房

联动价9.9万/㎡

上海老牌城市副中心：江湾-五角场，

有且仅有的新房供应，错过再无！

众所周知，上海的城市副中心已经拓展到9个，虹桥、莘庄、张江、金桥等新晋城市副中心，皆是新房市场里的翘楚，热度非常高。

但就区位、规划高度、配套能级等而言，老牌城市副中心仍占据无可撼动的优势。

上海老牌四大城市副中心：五角场、徐家汇、真如和花木，皆已成为上海超繁华商圈和产业高地。

不过，老牌城市副中心尤其是徐家汇、五角场早已开发殆尽，发展已经接近饱和，几乎没有新盘入市。

图源上海2035规划

今年，江湾-五角场城市副中心迎来了自2014年以来首个供应的新房项目。

2022年，国企杨浦城投拿下五角场商圈黄金地块，倾尽全力匠心打造了五角场品质封面之作——杨浦城投·悦江湾。

五角场在左，新江湾城在右，

中心城区后发潜力股，势能澎湃！

杨浦城投·悦江湾背靠江湾-五角场城市副中心，真正做到了既有现在，又有未来，是资产配置与自住两相宜的城市“爆款”。

江湾-五角场城市副中心分为三大片区：南部是商业中心、科教商务区，中部是知识创新中央社区，北部是高端知识商务中心。

项目处于中部大创智核心区内，根据杨浦区规划，大创智和杨浦滨江、环同济、大创谷一样，是杨浦重点发展的四大区域之一。

区位示意图，仅供参考

经过多年发展，江湾-五角场城市副中心当下正处于价值大爆发阶段。

比起其他城市副中心地段，这里未来上限明显更高。

理由有四：

第一、江湾-五角场未来是世界创新总部！

中部的大创智创新发展示范区作为上海创新浓度超高的地方，已有众多游戏社交泛娱乐、文化产业企业，目前拥有超4500家企业，年营收超3000亿元。

北部的凯德尚浦中心，地上总建筑面积达约20万方，包含十幢办公楼，以高品质现代化办公楼宇及服务，吸引多家行业领军企业。

有着杨浦第一高楼之称的“尚浦领世双子塔”，作为约90万方尚浦领世综合体的地标级建筑，目前一期工程已完美收官，二期预计2025年完工。

目前抖音、哔哩哔哩企业总部已入驻公办，另外耐克、德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻，未来落成的尚浦领世双子塔还将继续吸引优秀企业和人才。

尚浦领世双子塔效果图

第二，海量人才储备，不断提供新鲜血液！

高等教育是产业发展的源头动力，五角场周边坐拥数座知名院校，不仅拥有大量年轻活力人群，更有强劲的产业人才和技术基础。

有同济大学、复旦大学、上海财经大学、上海体育大学、海军军事大学等高校，能为江湾-五角场城市副中心的高新产业源源不断的提供新鲜血液。

区位示意图，仅供参考

第三，丰富且能级颇高的商业中心！

五角场南部环岛地块是上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名。

以上海五角场环岛为中心的巨型商业有上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。

南部五角场市级商业中心通过导入新品牌、营造新业态、融合新IP等途径，推动商圈整体升级，多个大型商业载体加快引进国内外新潮业态，推动五角场市级商业中心，打造时尚潮流引领地。

五角场实景图，仅供参考

第四，周边已有双轨，未来三轨格局！

就杨浦城投·悦江湾而言，周边已有10号线、8号线，根据规划，未来还会增加20号线。

项目与10号线三门路站直线距离约800米，与20号线国和路站（规划中）直线距离约700米，轨交出行非常方便。

项目向南与中环线国和路上匝道直线距离仅约1公里左右，自驾出行更为便捷。

庞大的交通体系网络，项目可迅速直达达陆家嘴、徐家汇、人民广场等市区商圈。

近五角场城市副中心，

丰富城市资源，浓缩一城繁华！

杨浦城投·悦江湾周边浓缩了北上海超繁华且能级颇高的城市资源，是名副其实的北上海之巅！

项目与繁华的五角场商业中心咫尺之遥，五角场小巨蛋提供超140万方的消费娱乐中心。

项目2.5公里半径覆盖有丰富业态，包括国华广场、中原城市广场等众多商业，海军军医大学第三附属医院、长海医院，上海市肺科医院等三甲医院，江湾体育中心，江湾湿地公园等。

区位示意图，仅供参考

随着五角场商圈不断完善，周边城市界面、配套能级肉眼可见焕发新生，板块价值也得到质的跃迁，区域内品质二手房纷纷冲破13万/㎡大关。

要知道，五角场商圈自2014年以来就再无新房入市，这些二手小区房龄大多在10年以上。

而杨浦城投悦江湾作为五角场商圈有且仅有的新房，联动价仅约9.9万/㎡，差异性和性价比显而易见。

免责声明：以上价格信息来自链家网挂牌价（截图时间为2023年9月20日），以上价格对比仅做参考示意，不涉及收益承诺，也不作为资产配置依据。

杨浦城投2023年首要作品再筑馨居，

建面约99-142㎡3-4房预备入市！

杨浦城投·悦江湾是杨浦城投2023年首要作品，继其东外滩板块“悦尚海”后又一“悦”字系重要作品，以现代简约风格打造上海精致生活范本。

项目开发商杨浦城投集团，是区国资委作为唯一出资人的国有独资公司。

杨浦城投集团参与并共同书写了杨浦20年余年的岁月传奇，深入了解杨浦的脉落，对区域内的每一寸土地、居民的生活习性、居住环境都深入了解。

所以，杨浦城投·悦江湾的品质非常值得期待。

杨浦城投·悦江湾采用了现代典雅的建筑风格，外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，强调稳重典雅的视觉美学。

社区景观由朗道景观设计打造，设计理念是现代、轻奢、时尚的自然花园型社区，打造“一横三纵四进五花园”的空间格局。

效果意境图（过程稿）

三条不同的归家礼序步道，坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被，展现自然有序的归家礼遇，尊崇不彰自显。

社区内设有五个花园，主题风格迥异，即可融入各类生活场景功能，又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验。

社区南面打造有约5700㎡的公共绿地（规划中），在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间。

杨浦城投·悦江湾真正做到了以宜居为目的，将舒适、自然与生活揉合为一。

效果意境图（过程稿）

另外，4号楼底层设有架空层，将来规划打造成社区的泛会所，供业主和访客休息&洽谈，或者亲子玩耍。

社区自带约1500平米的商业配套，由开发商自持，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。

效果意境图（过程稿）

产品方面，项目共290套商品住宅，主推建面约99㎡3房2厅2卫、约142㎡4房2厅2卫及约114㎡3房2卫，房地联动价99000元/㎡。

不得不说，建面约99㎡3房2厅2卫主力总价在千万级，“一步到位”精装大3房，是市区置业优选户型！

来看户型。

△建面约99㎡3室2厅2卫户型图

建面约99㎡3室2厅2卫户型，主要位于1、2号楼，1梯2户设计，做到了三开间朝南+双阳台设计+动静分离+主卧套房设计，功能性和尺度感完美结合。

客餐厅相连，客厅+次卧南接双阳台，室内空间尺度感十足，整个采光面拉到极致。

主卧大套房设计，带卫生间+飘窗，阔绰空间可以轻松改造出衣帽间，专属于主人的私密空间。

该户型能满足业主从二人世界到一家三口，再到二胎家庭的全生命周期需求。

△建面约142㎡4室2厅2卫户型图

建面约142㎡4室2厅2卫户型，主要位于3号楼，2梯2户设计，大大提升了入户尊贵感和私密性。

该户型做到了四开间朝南+南北通透+主卧套房设计+全卧室带飘窗，一步到位的大4房。

客餐厅阳台一体设计，客厅南连宽景阳台，餐厅北连厨房，南北通透采光，将生活的奢度打开。

主卧套房设计，匹配独立卫浴、步入式衣帽和飘窗，空间非常阔绰。

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。