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🔥虹盛里🔥

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提起虹口，你会想到什么？

是四川北路、鲁迅故居、虹口足球场、江湾镇等富含历史底蕴的建筑坐标；还是烟火气的邻里街巷；亦或是老旧的城市界面，高密度的拥挤弄堂，屈指可数的新房....

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翻开虹口近几年的新房供应历史，不是象海泰北外滩这种“亿万级豪宅”，就是6000万才是门槛价的虹安里，让千万级的购房者望楼兴叹！

虹口买房真的太难！

2023年至2025年10月，整个虹口区只有9盘、1900套房源入市，占全市总供应的1.1%，是浦西供应垫底的存在，这让无数想要置业虹口的人买房无门。

数据源于网上房地产

最关键的是，就今年一年，虹口地价接连跳涨。

6批次虹口出让的地块，溢价率高达46%，楼板价12.65万/㎡，按照行业内的预估，这块地未来售价可达19-20万！

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再看新房，上海中环旁在售楼盘，价格已普遍站上新高。

但到人民广场的距离却更远了！例如位于上海南部、浦东三林板块的项目，距人民广场直线距离约10公里，价格却要12万+/㎡，还有位于上海西面的北新泾项目、上海东面的北蔡项目等等。

数据源于网络

这样的市场意味着三点：

1、精明的开发商们无限看好虹口的未来，它无疑是浦西七区中更具潜力和价值的存在。

2、全市新房价格大涨价之下，虹口接下来的新房门槛，起步价大约要2000万级了。

3、作为中环内项目，如此靠近市中心的【虹盛里】，在经历过产品焕新之后，价格却非常惊喜！

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更为难能可贵的是，现房确定性：所见即所得的置业“定心丸”

期房的漫长等待、成本叠加与品质未知，让购房者倍感焦虑。而【虹盛里】一期、二期已交房，购房者可实地探访社区实景，亲身感受建筑质感与居住氛围，彻底告别“纸上谈兵”。

相较于期房，【虹盛里】的现房优势一目了然：

一方面大幅节省过渡期的租金与房贷叠加成本；

另一方面，已入住业主的好评印证了项目品质，外立面质感、园林实景、装修标准全部真实呈现。

即将入市的新品不仅开放了实体样板间，更在装修标准、收纳系统等细节上实现迭代升级，以“所见即所得”的诚意，为购房者带来超越期待的居住体验。

千万级改善首选虹口中环三轨交

高品质滨水大盘产品焕新

项目推售建面约83-184m²瞰景高层

建面约99-197m²臻稀洋房

建面约197m²滨水墅居

均价9.96万/m²，总价668万起！

现房，所见即所得，更有诚意满满的限时优惠，为购房者带来安心之选。

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户型图赏鉴

项目户型设计直击居住痛点，以三大主力户型为例，展现空间打造的匠心：

①、建面约120㎡3房：

三开间朝南，南向面宽达约10米，阳光充足；餐客厅与阳台形成流畅动线，社交空间舒适开阔；弧形阳台放大景观视野；主卧预留独立衣柜空间，卫生间罕见南向采光，舒适度拉满。

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②、建面约109㎡3房：

相较于市面常规110㎡户型优势显著。

北次卧面积充足，可放置正常尺寸床，无需依赖飘窗；

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主卧可容纳L形衣帽间，兼具尺度感与仪式感；

餐客厅阳台一线贯通，动线流畅，弧形阳台拓展景观视野。

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③、建面约140㎡4房洋房：

纯正飞机户型，餐客厨阳台一线贯通，南北通透且无过道浪费，餐厅可摆放六人桌，满足大家庭聚餐需求；

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四房间呈四叶草布局分布于户型四角，互不打扰；

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独立玄关、U型厨房、主卧大套间、三开间朝南大面宽等均为标配，堪称140㎡段的“完美四房”。

4、极致收纳系统，解锁空间利用新可能

新品在收纳设计上实现全面升级，以建面约140㎡户型为例（以下收纳细节非交付标准，具体以实际交付为准），从玄关到卫生间，每个空间都兼顾实用性与灵活性：

①、玄关收纳升级

配备换鞋凳，分类收纳系统覆盖钥匙、衣物、鞋子等小物件及行李箱、婴儿车等大件，预留扫地机器人位置；鞋柜内置活动层板，灵活适配高跟鞋、长靴等不同鞋型。

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②、餐厅收纳升级

新增独立家政柜体，进深达800mm，可容纳吸尘器等清洁用品或3-4个28吋行李箱，也可改造为零食柜，满足多元需求。

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③、厨房收纳升级

采用顶天立地高柜设计，嵌入电器的同时，通过透明密封罐统一收纳干货杂粮并贴标存放于拉篮内，容量充足可叠放约8个山姆款家庭装零食大礼包；并将备餐区下方的抽屉升级，配置碗碟拉篮、分区调味拉篮，实现“一拉到位、一目了然”，可满足6-8人份碗筷收纳需求，吊柜搭配升降拉篮解决高处取物难题。

同时细节上融入人体工学设计，增设转角拉篮、下拉沥水篮等实用配置，同时将插座左移，预留更灵活的操作空间。

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还有卧室与卫生间收纳：

衣柜巧用门后垂直空间，设置大量挂衣区与双面柜体，实现空间翻倍；主卫镜柜分层设计搭配分隔盒收纳护肤品，地柜采用抽屉式设计并内置防水收纳盒，分类存放清洁用品，细节满满。

更多户型赏鉴：瞰景高层

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珍稀洋房户型图

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滨水联排户型图

地块回顾及规划

2021年11月9日，城投集团旗下的城投控股与虹口区人民政府共同签订了万安路地块国有建设用地使用权出让协议。

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以44.2亿元获得了虹口区江湾镇街道HK0031A-14、HK0031-12、HK0012A-08号地块(旧改项目)使用权，以及虹口区江湾镇街道HK0012G-28、HK0012H-29、HK0015-07(部分)、HK0015-06号地块(旧改项目)使用权。

总共7个零散地块，是一个毛地城市更新项目。中间穿插了两条自然河流，一座滨河绿地，多条道路，各自体量都不大，但沿万安路连成一线。

同时，7幅地块中间穿插了两条自然河流，一座滨河绿地，多条道路。该项目也是城投在露香园之后，再度拿下上海的城市更新住宅项目。

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效果图，仅供参考

先说一下这七个地块的位置。

地块位于虹口江湾中心位置，四至范围：西至华严路、南至奎照路、东至新市北路、北抵公安街。

地块项目设计规划如下

7幅地块的总地上计容面积超过8.3万平方米，包含了住宅套数超过620套，户型面积不大，产品类型很丰富，包含高层公寓、洋房产品以及合院&联排别墅。

另外，项目是会分为两期开放。一期是西侧的三块地：

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一期1#地块：规划有6-8层的洋房，也有3层的别墅产品，水电路西侧还有部分商业。

一期2#地块：规划有1幢17层住宅和商业，容积率2.94，住宅一梯两户设计，产品包括中间套户型建筑面积约109㎡3房2厅2卫；边套户型建筑面积约149㎡4房2厅2卫。

一期3#地块：规划有一幢18层高层和两幢6层多层，容积率2.33，产品包括建筑面积约109㎡3房2厅2卫，约142㎡4房2厅2卫以及145㎡、184㎡户型

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二期是东侧四个小地块：

规划有14-23层高层住宅，有4-7层的洋房，也有3层的别墅产品，别墅靠近奎照路。还有一些配套，比如市民驿站、菜场、幼托、老年人活动室等（以实际为准）。

上海城投控股：上海城投集团市场化板块的核心企业。发展至今，形成了以房地产为核心主业，开发、运营和金融三大业务协同的发展格局。三十载，始终专注经营土地开发、旧区改造、历史风貌区保护、住宅和商业地产开发、超高层建筑等项目，焕新城市生活，与上海共卓越。

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【虹盛里】上海城投控股匠心倾筑。立于“虹口中环”稀缺坐标，同频北外滩盛世更新，打造集聚烟火气息的人文街区。七大人居地块，溯源当代复合建筑语境，为世界上海再展滨水新画卷。

2019年9月，上海城投集团与虹口区政府签订战略合作协议，并成立上海城虹万岸建设发展有限公司，以旧区改造和城市更新相结合的新模式，拿下了虹口江湾的万安路项目。

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在当下的上海房地产市场，购房者对开发商品牌愈发看重。而在这一点上，虹盛里具备足够分量的话语权。

因为这是由上海本地国企上海城投控股倾力打造的项目，安全感满分！并且上海城投控股深入了解上海的脉落，对中心城市内的每一寸土地、居民的生活习性、居住环境都深入了解。

所以，其倾力打造的虹盛里，当然是如今上海更具价值和居住舒适度的产品。项目整体采用现代建筑风格，彰显海派潮流文化的特质与主人的身份品位。

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更是邀请了上海中房建筑设计公司及知名景观设计公司泛亚国际景观设计共同合作打造，由此可见开发商对此项目的重视。

设计中将7个独立的地块与滨水空间相结合，通过对商业、绿化、广场界面的有机穿插、整合成为一个与景观河道交相辉映、有节奏的公共长廊，提升滨水区域的环境品质。

并且，项目周边整体的城市界面也正在进行更新。未来周边以虹盛里为核心将组成全新的海派街区，迭代老虹口的生活场景。

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而项目整体建筑布局随河蜿蜒，高低错落的建筑形态也契合了江南水乡的水韵特色。

加之建筑顶部的金冠起伏，与景观河交相辉映，串联成金色丝带东西贯通，更是凸显了本项目的高标准、高品质的居住体验。

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同时，开发商也响应了政府号召，将【虹盛里】打造成为了超低能耗建筑，筑居构筑面向未来的国际化生活品位。

简单概括一下超低能耗建筑的恒温、恒湿、恒静、恒净等优势：

1、外墙保温技术，可以让室内温度控制在人体更舒适的温度，相比普通住宅，你能在虹盛里的室内，感受到真正的冬暖夏凉。

2、因为有新风设备，所以室内的通风更好。夏天不会闷热，冬天不会感到寒冷，还能排除室内的异味和室外空气的污染。

3、能耗低，因为采用高效新风热回收技术以及围挡防护技术，保温隔热在更大程度上降低了建筑物的能耗，也降低了业主的居住成本。

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部分地块的一层带有架空层，规划有一些儿童活动设施、会客交流、健身设施等功能，可以满足不同年龄段业主不出小区即可活动、社交。

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总的来说，住在【虹盛里】，您的生活成本更低，但您能享受到的舒适度，却远比普通住宅更高。而这样的优势，都将成为业主未来在二手房市场中的底气。

生活配套

交通方面：项目距离3号线江湾镇站直线距离约500米、20号线（在建）万安路站直线距离约150m，19号线（在建）车站南路站直线距离约900m，出行十分便捷。

自驾上，项目身处上海高架最密集区域，内环、中环、逸仙高架路交汇，叠加已通车的军工高架路及“中环北抬”规划利好，通达性在同级项目中无出其右。

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商业方面：直线距离4公里范围内，虹口足球场、五角场、大宁等成熟商圈环伺，餐饮、休闲、购物需求一站式满足，生活便利性无需等待。

教育方面：周边有凉城第四小学以及江湾初级中学。

医疗方面：项目周边有同济大学附属上海市第四人民医院、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院等。

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咨询高峰期请耐心等待，预约来电尊享内部优惠，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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核心结论：这是上海虹口江湾镇核心区的新海派低密改善社区（容积率仅1.8），由上海城投控股打造，核心优势在于北外滩辐射圈+双地铁（3号线江湾镇站8分钟+规划20号线）+低容积率1.8+高得房率约82%+新海派红砖立面+醇熟烟火气配套+800万级总价门槛；短板集中在社区分散（7个零散地块）+无大型中央园林+部分楼栋临街噪音+周边老城界面+单价7.2万/㎡高于周边二手房（5-7万/㎡）+车位配比1:0.8偏低。适合追求北外滩发展红利、认可海派文化、预算800-1500万的改善家庭；不适合对社区完整性/中央园林/车位数量敏感、预算有限或追求头部房企品牌的购房者。

一、项目基本概况

虹盛里位于上海虹口区江湾镇核心区，由上海本地国企上海城投控股打造，总占地约4.2万㎡，容积率1.8，绿化率35%，规划小高层、洋房与联排别墅，共498户，70年产权。项目主推建面约83-140㎡2-4房洋房（总价约800-1100万）与150-220㎡联排别墅（总价约1200-1800万），得房率高达82%，预计2025年12月交付。项目距北外滩约3公里，享受北外滩CAZ发展红利，同时保留老虹口的烟火气。

二、核心优势（优点）

1.区位价值：北外滩辐射圈，发展红利与烟火气兼得

北外滩辐射：距北外滩核心区约3公里，享全球中央活动区（CAZ）发展红利，同时避开核心区高房价与拥挤

历史文脉浓厚：保留7处历史建筑活态保护，融合老厂房砖墙、梧桐树等历史元素，新建建筑采用ARTDECO线条

烟火气十足：周边以成熟社区为主，入住即可享受柴米油盐的便利，无需等待规划商业落地

2.交通便捷：双地铁加持，立体路网全覆盖

双地铁配套：步行8分钟可达3号线江湾镇站，规划中的20号线站点就在斜对面，未来双轨交汇提升跨区出行效率

主干道环绕：临近周家嘴路、逸仙高架等主干道，3公里内可达延安路高架、内环高架，构建"15分钟通勤圈"

公交便利：门口有直达五角场的专线公交，自驾15分钟可通达徐汇、长宁等核心城区

3.低密规划：容积率1.8，居住舒适度高

低容积率稀缺：主城核心区同类项目容积率普遍超2.5，虹盛里主动缩减28%建筑密度，留出更多景观空间

高得房率：约82%得房率，高于市场同类产品（75-78%），空间利用效率高

新海派建筑：外立面采用葡萄牙米黄石材干挂与红砖元素结合，窗地比达82%，复刻海派风貌

精工品质：采用断桥铝三层中空Low-E玻璃、通力电梯，超低能耗设计（外墙保温、新风热回收），实现"恒温、恒湿、恒静、恒净"，降低能耗30%以上

4.全维配套：醇熟生活圈，一站式满足需求

教育资源丰富：1公里范围内聚集虹口实验幼儿园分园、虹口区外国语第一小学、复兴实验中学等12所优质教育机构，形成全龄教育链

医疗配套完善：200米处即达江湾镇社区卫生服务中心，1.5公里内分布上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲）、同济大学附属上海市第四人民医院等

商业配套多元：虹口龙之梦1.8km、五角场3km、协信星光广场1.2km、百联曲阳购物中心1.5km，街角24小时便利店、菜市场等日常设施齐全

生态资源优越：半径3km内毗邻江湾公园等多处公园，垂直绿化系统引种200余株珍稀树种，社区PM2.5年均值低于市区25%

5.价格优势：800万级门槛，北外滩价值洼地

总价友好：洋房总价约800-1100万，是北外滩辐射圈少有的"800万级可入市"选项

价值洼地：均价7.2万/㎡较北外滩同品质房价低25%，同品质节省300-500万

国企保障：上海城投控股打造，交付确定性高，安全感满分

三、主要短板（缺点）

1.社区规划：分散布局，居住氛围不足

地块零散：由7个零散地块组成，缺乏统一社区管理，公共设施和绿化分散，难以形成高端社区氛围

无中央园林：社区规模偏小且分散，无大型中央园林，绿化以垂直绿化和小块绿地为主

车位配比低：车位配比仅1:0.8，难以满足多车家庭需求，可能导致停车紧张

2.环境与噪音：临街楼栋受干扰，老城界面待更新

临街噪音：部分楼栋临街（如逸仙路、场中路），可能受交通噪音影响

老城界面：周边以成熟老小区为主，部分路段建筑风貌老旧，与新兴板块崭新界面相比，少了一些现代化规整感

采光影响：部分楼栋因周边建筑遮挡，采光和通风效果可能受一定影响

3.价格与性价比：单价高于周边二手房，倒挂空间有限

单价偏高：均价7.2万/㎡，与周边5万-7万/㎡的二手房（如万安公寓、丰景湾名邸）形成显著价差，倒挂空间有限，投资属性较弱

持有成本：物业费约5.8元/㎡/月，联排别墅物业费更高，长期持有成本不低

4.其他细节问题

户型局限：部分小户型（83㎡）南北通透效果一般，部分北向房间采光较弱

施工影响：目前项目周边有少量市政工程施工，短期内可能对部分业主的出行与居住环境有一定影响

品牌影响力：上海城投控股虽为国企，但品牌影响力较头部房企（如万科、保利）有差距

四、总结与适配人群

适合人群

追求北外滩发展红利，希望享受CAZ辐射但避开核心区高房价的改善家庭

认可新海派建筑风格，喜爱红砖立面、历史文脉元素的文化精英

看重双地铁交通便捷性与醇熟烟火气配套，希望入住即享一站式生活的家庭

偏好低容积率（1.8）与高得房率（82%），追求居住舒适度的改善型买家

预算800-1500万，希望购入国企打造、交付有保障的品质社区的购房者

谨慎人群

对社区完整性、中央园林和车位数量有较高要求的购房者

对噪音敏感，无法接受临街楼栋交通干扰的居住品质追求者

预算有限（800万以下），或追求高性价比、与周边二手房价格倒挂的购房者

对开发商品牌有严格要求，非头部房企不考虑的购房者

对户型采光和通风要求极高，无法接受部分北向房间采光较弱的完美主义者