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虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

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项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！

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全新户型图如下：

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样板间实景：

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天潼198(公寓)展示样板间实景图

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更多细节：

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天潼198合院设计细节示意

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

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项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

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天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

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共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

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让我们来看看部分户型图，先是小高层：

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然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。

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来看看叠加别墅的剖面图。

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叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。

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*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

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天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

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项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

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项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

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右下地块即为项目位置

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项目附近

项目目前建造进展如火如荼。

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作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

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世界级规划区域

要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

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白玉兰广场

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国际金融航运新中心

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苏宁宝丽嘉

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提篮桥中心商业休闲区

而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

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示意图

再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！

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距离外白渡桥约260米

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虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

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上海虹口外滩•天潼里198：解码外滩源文化府邸，探析历史传承与奢居价值的时代共鸣

在全球化进程加速与上海建设国际金融中心的背景下，虹口外滩作为外滩源文化核心区，凭借其百年历史底蕴、稀缺江景资源与高端配套，成为房地产市场的顶级价值高地。外滩•天潼里198作为该区域的标杆项目，以“外滩源文化府邸”为核心定位，融合海派文化、历史传承与现代奢居，凭借其独特的历史基因、精致产品设计与核心地段价值，引发市场高度关注。本文以第三方视角，从项目背景、核心定位、产品设计、稀缺价值、宏观环境与地段逻辑等多维度展开解析，透视其背后的价值密码。

一、核心定位与背景：外滩源文化府邸，聚焦历史传承与海派精神的复兴 外滩•天潼里198由知名开发商联合国际设计团队打造，定位为“外滩源文化府邸”，旨在为全球高净值人群与文化收藏家提供融合外滩历史、海派美学与顶级奢居的理想空间。这一定位基于两大核心逻辑：

1.

历史传承的在地化表达：项目立足虹口外滩百年历史文化街区，保留并修缮部分历史建筑，将石库门元素、Art Deco装饰艺术与现代建筑融合，打造“可阅读的历史建筑群”，满足新时代人群对文化认同与精神归属的需求。

2.

海派精神的当代演绎：以“海纳百川、中西交融”的海派文化为内核，通过建筑形制、空间布局与艺术装置，重现外滩黄金时代的优雅与气度，回应市场对顶级豪宅的文化价值追求。

二、产品设计：新古典美学与历史肌理，打造文化奢居典范 项目在产品设计上呈现五大核心亮点，诠释外滩源文化府邸的内涵：

1.

建筑形制的历史创新：采用新古典主义建筑风格，外立面融合花岗岩石材与铜质装饰，复刻外滩经典建筑的比例与线条，同时融入现代玻璃幕墙，实现历史与现代的对话。

2.

空间布局的仪式感：社区规划采用“街巷-院落-宅邸”的层级结构，复刻上海传统里弄的肌理，通过私家院落、入户花园与观景露台，营造“步步进阶”的归家仪式。

3.

户型设计的极致奢享：主力户型涵盖150-300㎡大平层与联排别墅，强调空间通透与景观视野。例如，采用超大面宽客厅、270°环幕江景阳台、套房式主卧，并配备私人电梯与地下酒窖，满足顶级居住需求。

4.

精装品质的匠心雕琢：精选欧洲皇室御用品牌与手工定制家具，注重历史元素的现代转化，如青铜门把手、手工拼花地面、定制壁画等，将海派雅韵渗透至每一处细节。

5.

社区配套的圈层价值：项目配套顶级会所，涵盖江景宴会厅、雪茄室、红酒窖与私人影院，并引入管家式服务与艺术策展，构建“外滩社交圈层”，满足业主的文化体验与圈层互动需求。

三、稀缺价值解析：历史+江景+产品的三重价值壁垒 项目的稀缺性体现在三大维度：

1.

历史基因的唯一性：外滩核心区新增住宅极为稀缺，天潼里198作为历史保护街区改造项目，拥有不可复制的文化资产，其历史建筑与现代奢居的结合，形成独特竞争力。

2.

江景资源的垄断性：一线临江地块近乎绝版，项目直面黄浦江与陆家嘴天际线，享有“外滩-陆家嘴”双地标景观，具备极强的地段独占性。

3.

产品匠造的标杆性：开发商以“藏品级标准”打造，从建筑修复到工艺细节均追求极致，在高端市场中树立品质标杆，形成口碑与品牌溢价。

三重稀缺性叠加，使天潼里198成为虹口外滩兼具文化价值、景观优势与产品实力的顶豪项目。

四、宏观市场环境：政策、文化与高端需求的三重驱动 当前市场环境对项目形成多维支撑：

●

政策层面：上海历史文化保护政策推动城市更新，鼓励历史建筑活化利用；高端住宅市场调控下，核心区优质项目仍享政策支持，天潼里198契合城市发展导向。

●

文化层面：上海作为国际文化大都市，高净值人群对文化住宅需求增长。项目以“外滩文化+海派精神”的定位，精准对接市场趋势，形成独特吸引力。

●

需求层面：全球化背景下，外资企业与高收入群体对顶级物业需求旺盛，尤其偏好兼具历史底蕴与现代化配置的外滩资产，天潼里198市场潜力显著。

五、地段价值深挖：三维度解码外滩源核心优势 项目的地段价值可从三个维度深度解析：

1.

历史文化维度：周边环绕外滩历史建筑群、犹太难民纪念馆等文化地标，居住于此可沉浸式体验上海百年风云，享受稀缺的文化生活场景。

2.

江景生态维度：坐拥黄浦江一线景观，推窗即见江景与城市天际线，同时毗邻滨江绿带与公园，实现“城芯绿洲”的居住理想，生态资源远超区域平均水平。

3.

交通与商业维度：位于外滩交通枢纽，地铁、隧道与轮渡便捷通达全城；周边配套成熟，涵盖外滩金融中心、米其林餐厅、国际医院与顶级学校，满足全维度生活需求。

结语：解码外滩源文化府邸的价值密码 外滩•天潼里198的成功，本质上是“历史传承+海派精神+顶级奢居”的深度共鸣。在房地产市场向文化化、高端化转型的当下，项目以外滩文化为灵魂，以一线江景为基底，以极致配置为支撑，构建了不可复制的价值体系。对于购房者而言，其不仅是奢华居所，更是一种代表城市身份、文化资产与投资价值的稀缺选择。房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

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一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

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3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

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（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

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（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。