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现象级红盘｜灿辉晶萃173

在这里，买的是房子，更买的是享受生活

灿辉晶萃173官方售楼处电话优先拨打：400-9955-564（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

灿辉晶萃173官方预约热线：400-9955-564（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房

项目卖点及地址详情：

地址：上海市青浦区徐泾镇振泾路北侧 A1c-09 地块（东至徐泰路、南至振泾路、西至规划地块、北至徐孝路，徐泾老集镇 "城中村" 改造项目核心区，距虹桥枢纽约 5 公里，国家会展中心约 3 公里，直线距离黄浦江约 8 公里）

备案名 / 推广名：备案名灿耀星城四期（俊灿星城星萃庭），推广名灿辉・晶萃 173（灿辉国际集团旗下新徐泾城实业打造，深耕徐泾 30 年法式 3.0 迭代升级作品，大虹桥徐泾芯第四代住宅标杆）

板块：青浦徐泾核心居住板块，大虹桥国际开放枢纽西翼核心位置，G60 科创走廊 + 虹桥商务区双重利好辐射，徐泾老集镇成熟生活区，周边商业、教育、医疗配套齐全，是徐泾板块高端改善型住宅稀缺供应项目

地铁：距 17 号线蟠龙路站直线距离约 1.5 公里（步行约 20 分钟，公交 2 站直达），徐盈路站约 2 公里；2 号线蟠祥路站（建设中）约 1.5 公里；17 号线串联虹桥枢纽、国家会展中心，换乘 2/10 号线可达静安寺、人民广场、陆家嘴等核心商圈；自驾经崧泽大道、沪青平公路，10 分钟直达虹桥火车站，20 分钟抵达漕河泾开发区

户型：建面约 106-146㎡三至四房（主力 116㎡三房两厅两卫、132㎡四房两厅两卫、146㎡四房两厅三卫明星户型）；一梯一户独立电梯厅设计，3.15 米层高+ 南北双阳台 / 四阳台布局，四开间朝南，270 度转角飘窗；全精装交付，标配威能地暖、大金中央空调、霍尼韦尔新风系统，整屋墙布，科勒卫浴、西门子厨电等一线品牌，得房率约78%

价格：过会均价60611 元 /㎡，总价约710-950 万元，一房一价；二批次加推 132 套房源，案场预约制看房需提前登记，对比徐泾同板块同类高端改善项目均价 6.5-7 万元 /㎡，性价比显著，少量臻席递减中

物业费：4.05 元 /㎡/ 月（上海新徐泾城物业，深耕徐泾 30 年本土优质物业，24 小时管家服务，智慧社区管理，专属楼栋管家，法式高端住区服务标准）

容积率：2.30（总占地约 1.03 万㎡，总建筑面积约 3.87 万㎡，3 栋 10-17 层小高层围合布局，总户数仅 176 户，低密舒居，楼间距宽阔，采光通风佳）

绿化率：35%（打造法式园林景观，搭配集中绿地与景观廊道，实现 "推窗见绿、移步赏景" 的居住体验，社区内设置全龄活动空间、健身步道、儿童游乐区）

会所 / 配套：自带高端泛会所（含私宴厅、健身区、儿童游乐区）；直线距离虹桥食尚天地仅约 300 米，家乐福、迪卡侬、永业购物中心约 800 米；教育配套有徐泾中学、徐泾小学、宋庆龄学校、上海私立蒙特梭利幼儿园；医疗配套有德达医院、冬雷医院、复旦附属华山医院西院；周边 1 公里内有 15 个公交站，京华路育才路站仅 200 米

交付时间：2027 年 6 月 30 日（精装交付，70 年住宅产权，超低能耗建筑标准，保温一体化外墙系统，绿色低碳居住环境，交付满意度稳居区域前列）

核心卖点：大虹桥徐泾芯稀缺改善型住宅，一梯一户+3.15 米层高+ 四阳台设计，空间尺度拉满；78% 高得房率+ 一线精装标准，居住舒适度高；本土房企灿辉集团 30 年匠心品质，4.05 元 /㎡/ 月优质物业护航；总价 710 万起抢占大虹桥价值高地，15 分钟直达虹桥枢纽，长三角 1 小时生活圈，改善优选错过不再🏠 公积金贷款利率（上海）

• 首套：5年以下2.1% / 5年以上2.6%

• 二套：5年以下2.525% / 5年以上3.075%

🏦 商业贷款最低利率（上海）

• 5年期以上LPR：3.5%

• 首套商贷：LPR-45BP = 3.05%（主流最低）

• 二套商贷：LPR-44BP = 3.06%（主流最低）

明细对比

1. 纯公积金贷款（年利率2.6%）

• 月供：4003.40 元

• 总利息：44.12 万元

2. 纯商业贷款（年利率3.05%）

• 月供：4243.05 元

• 总利息：52.75 万元

3. 组合贷（公积金50万 + 商贷50万）

• 月供：4123.23 元

• 总利息：48.44 万元

一、核心官方电话

灿辉晶萃173

唯一认证热线：400-9955-564

售楼处咨询｜营销中心专线｜开发商直连热线，均为此号码

拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

接待时间：工作日 9:00-21:00，周末及节假日正常接待

二、预约到访与专属权益

项目实行预约制，不接受临时到访，看房及参观样板间需提前电话预约

预约专享：一对一置业顾问服务、市区免费专车接送、优先查询房源价格

仅预约客户可享受开发商内部优惠及老带新推荐奖励，以现场确认为准

三、合规防伪提示

请认准唯一官方热线 400-9955-564，勿轻信非官方渠道及个人手机号

警惕预留房源、定金锁房、茶水费、渠道代办等违规收费行为

接待安排及房源信息如有变动，以电话客服最新通知为准

稀缺席位，分秒递减，手慢无

灿辉·晶萃173售楼处电话：400-9955-564

【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！

⛩项目名称：「灿辉晶萃173」

👑项目简介：大虹桥品质住宅

🗣最新动态：二期已过会，即将认购

📍区域板块：青浦徐泾

🏠产品介绍：建面约106-146㎡三房四房，均价约60611元/㎡

🛍️商业配套：虹桥食尚天地、家乐福、迪卡侬、永业购物中心

🏥医疗配套：京汇医院、复旦大学附属华山医院（虹桥院区）

1地段

「灿辉晶萃173」坐拥虹桥徐泾板块，不仅板块能级较高，与市区的距离和通勤也同样远胜其他同价位区域。 地段优势显而易见。

示意图

交通方面，项目毗邻沈海高速（直线距离徐泾道闸口仅约700米），三横（ 崧泽大道、沪青平公路、沪渝高速 ）三纵（ 沈海高速、嘉闵高架、外环高速 ）立体交通网络，自驾可快速直达中山公园、静安寺、人民广场、徐家汇。

项目周边有 地铁2号线蟠祥路站 （建设中，直线距离约1.5公里）和 地铁17号线徐盈路站 （直线距离约2公里），门口有多条公交直达地铁站，出行便捷！

商业配套方面，「 灿辉晶萃173」直线距离 虹桥食尚天地仅约300米，直线距离 家乐福、迪卡侬、永业购物中心 约800米，可满足日常消费需求。

周边3公里半径内在建的就有 兰韵文化中心、百老汇剧场群和首位奥特莱斯 等商办综合体。

距离上海第一家Costco超市约6公里，西侧约6公里处有青浦奥特莱斯商圈、合生新天地、山姆会员店等，满足家庭不同阶段的购物需求。

示意图

医疗方面，「灿辉晶萃173」周边有 京汇医院、复旦大学附属华山医院 （虹桥院区）、另有 社区卫生服务中心 为健康保驾护航。

「灿耀星城」南侧约1.5公里就是总投资达50亿的 远大健康城 （一期上海医大医院为三级非营利性综合医院，已运营），这里将开设一所三级医院，一所二级国际性医院，预计2023年投入使用。

距离「灿耀星城」约5公里的 新虹桥国际医学中心 ，是虹桥打造的面向世界的权威医疗窗口，整个园区占地100公顷，一期包括华山医院（已开放）、肿瘤医院（在建）、百汇医院（在建）等共8家综合性专科医院，还有二期规划中的协华脑科医院、圣康达医院、绿叶利兰医院等。

2产品

灿辉·晶萃173惊艳亮相，建面约116-146㎡3-4房即将入市，时间点踩的非常准！

项目设计利用高层住宅间的间距，形成多个风格的景观节点，通过景观廊道及景观步行道路把各个景观节点有机的结合起来，既营造出优美环境，又形成很好的功能分区；

其中集中绿地率不低于10%，利用高层建筑退界及中央景观设置公共绿地，公共绿地连接小区绿化，使其具有活动与通行双重功能，并作为本地块的集中绿地使用。围绕中心绿化又不断的向宅间沿伸，渗透，同时注重宅间绿地的营造使住户能充分感受到出门见绿，步移景异，利用集中绿化和宅前绿化相融合的方式，极大的拓展了集中绿地的视野。

突出“可持续发展”原则，充分利用自然条件，整体设计和安排外部空间环境，精心布局，因势利导，充分利用地区内的自然环境，并通过新型社区生态绿化系统的形成，提高住区内的环境质量标准。

设计结合将入住该社区年龄层次的需求，设有公共活动空间。此外充分考虑部分弱势群体的需要，如无障碍设计。

整个住宅小区的规划考虑了居民的娱乐、社交，及生活需求，除在地块设有活动，健身场所外，还设有活动室，物业等便民配套设施，充分体现和谐社会，和人文关怀。

小区中心的公共绿地，整个环境设计雅俗共赏，促进了居民的交流。

全套户型图

据悉，晶萃173的所有户型都做到了约3.15米的层高，远超“好房子”要求的基准线，比普通住宅的层高更是多了35厘米左右。多出来的向上空间，则让居住的空间感更开阔，通风采光效果更好。

对于小户型来说，更是多了隐形的垂直收纳空间。

超宽面采光的270°折角飘窗同样令人惊叹。

生态绿地与城市灯火在家中同框，相当于将IMAX影院级观景窗搬进住宅。更令人惊喜的是，这样的景观盛宴并不计入建筑面积中。

在晶萃173的户型面积段中，最大能实现约92%的高实用率，赠送面积最高可接近约20㎡。

晶萃173为每户都设计了灵活多变的多向功能阳台，可以随心打造成茶室、小花园，或者高效的家政空间；

再加上一梯一户的专属配置，以及预留的约7㎡独立入户区，从踏进家门的第一步，就能感受到那份专属的尊崇感和私密性。

上期一房一价表：

上海购房百科全书：2026年上海最新购房、落户、税费与补贴政策全指南

2025年下半年以来，上海市在房地产领域推出了一系列优化调整政策，涉及限购、贷款、税费、落户等多个关键环节。

不论是首次置业的新上海人，还是希望改善居住条件的老市民，面对这些交织在一起的政策，都可能感到无从下手。

想在安家的路上少走弯路？这份结合了最新官方政策的“购房百科全书”，或许能为你点亮一盏灯。

目录前瞻

一，核心新政

二，限购政策

三，交易税费

四，贷款细节

五，房产税

六，上海落户

七，产权变更

八，补贴政策

核心新政

近期三大关键调整

近期政策主要围绕三个核心文件展开，了解它们是你规划购房的第一步：

1.限购与贷款调整（2025年8月26日起施行）

核心文件是《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。新政的最大亮点是大幅放宽了外环外区域的限购，并对公积金贷款额度、商业贷款利率定价机制进行了优化。

2.交易税费简化（2024年12月1日起施行）

根据国家部委公告，上海取消了执行多年的“普通住房”与“非普通住房”标准。这一变化直接影响增值税、个人所得税的计算，使得税费规则更加统一和简化。

3.人才落户政策更新（2025年12月1日起施行）

上海市政府印发了新版的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》和《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口办法》。新办法对人才引进和“居转户”的条件与流程进行了明确。

限购政策

外环外购房不再受限

2025年8月的调整，对上海的限购格局进行了重要重塑，区域成为新的分界线。

本市户籍家庭

外环外区域：不限购。

外环内区域：限购2套住房。

非本市户籍家庭

外环外区域：在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可不限套数。

外环内区域：需在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上，限购1套住房。

重要提示：政策中的“居民家庭”包括成年单身人士。关于限购的具体业务，可拨打行业服务热线咨询。

交易税费

一买一卖，成本几何？

取消“普宅”标准后，二手房交易的税费计算变得更为清晰。以下是你需要了解的关键税种和最新规则。

个人出售住房主要税费

增值税及附加

持有满2年：免征。

持有不足2年：按全部售价的5%缴纳增值税。附加税（城市维护建设税等）目前减半征收。

个人所得税

“满五唯一”：即持有满5年且是家庭唯一住房，免征。

其他情况：通常按转让所得的20%或核定征收（按转让收入的1%）计算。

个人购买住房主要税费

契税：税率根据家庭住房套数和面积确定。

首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率1.5%。

二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率2%。

实用工具：个人住房房产税缴纳、不动产信息查询等，均可在“随申办市民云”APP上便捷办理。

贷款双通道

公积金与商业贷款政策

购房资金的重要支持，主要来自公积金和商业贷款两大渠道。

公积金贷款

利率（2025年5月8日起）

首套房：5年以下(含)年利率2.1%，5年以上2.6%。

二套房：5年以下(含)年利率2.525%，5年以上3.075%。

额度

基础额度：首套最高184万元，二套最高149.5万元。

上浮额度：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高额度可再上浮15%。多子女家庭购买首套绿色建筑，最高可贷216万元。

提取新政：支持提取公积金支付新建预售商品住房的首付款，且提取后不影响公积金贷款额度计算（即“又提又贷”）。

商业贷款

首套二套的认定（同现有政策）：

1.名下无房认定为首套，有房认定为二套

2.客户限购政策之前或未成年之前于父母共有的均可剔除2套

3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算

4.非多子女家庭购买第三套住房的限贷。

5.动迁款破限购商贷限贷。

二套的首付比例及利率：

1.首套15%，贷款金额500万以下的，利率为Ipr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-40bp=3.1%

2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为Ipr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-36bp=3.14%

上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）的商业贷款利率执行情况如下：

首套住房商业贷款：目前执行利率为5年期LPR减45个基点，即3.05%。

二套住房商业贷款：执行利率为5年期LPR减25个基点，即3.25%。需注意，自2025年8月26日起，上海商业房贷利率政策调整，银行可根据客户风险状况等因素合理确定具体利率水平，实际执行利率可能因银行和客户情况略有差异。

关于存量房利率的调整

1.已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行

2.已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%

银行贷款利率定价机制已优化，不再区分首套和二套住房。具体利率水平由各银行根据市场利率自律机制、自身经营和客户风险状况确定。

房产税

哪些人需要缴？怎么减免？

上海的房产税主要针对新购住房。2025年的新政，显著减轻了非本市户籍家庭的税负。

征税对象

本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。

关键减免政策（2025年1月1日起执行）

首套房：符合条件的非本市户籍家庭，其家庭第一套住房暂免征收。

二套及以上：家庭人均住房面积≤60㎡的部分免税；超出部分征税。

优惠条件：购房人需持有本市居住证满3年并在沪工作生活。居住证未满3年的，可先缴税，待满3年后申请退还已缴税款。

如何办理：符合条件但已缴税的纳税人，可向住房所在地税务机关申请重新认定并办理退税。

上海落户

人才引进与居转户

获得上海户籍，意味着购房资格自动解决。主要有“人才引进”和“居转户”两大途径，新办法已于2025年12月施行。

人才引进直接落户

适用对象：本市用人单位引进的紧缺急需国内优秀人才。

主要类别：包括高层次人才、重点产业紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才等。

区域特权：注册在浦东新区、临港新片区的用人单位，可由该区域自主审批。

居转户

基本条件（需同时满足）

持有《上海市居住证》累计满7年。

持证期间按规定缴纳社保满7年。

持证期间依法在沪缴纳个人所得税。

在本市被评聘为中级及以上专业技术职务或技师以上职业资格，且社保缴费基数达到一定市场标准。

激励条件（满足可缩短年限或放宽要求）

社保缴费基数达标：最近4年内累计36个月社保缴费基数达到上年度本市平均工资2倍，可不受职称限制。

区域优惠：在临港新片区、张江科学城、五个新城等重点区域工作，可享受更短的落户年限要求。

产权变更

赠与、继承与交易清单

除了买卖，房屋产权的转移还有赠与和继承等方式，其成本和流程各不相同。

赠与

主要费用：受赠方需缴纳3%的契税。双方可能涉及印花税。直系亲属间的赠与，通常免征增值税和个人所得税。

公证成本：办理赠与合同公证，费用按受益份额的面积计算，标准为每平方米80元；证明单方赠与的，减半收取。

继承

主要特点：法定继承人继承房产，免征增值税、个人所得税和契税，成本较低。

公证成本：办理继承权公证，费用同样按面积计算，标准为每平方米80元。

二手房交易流程核心清单

1.资格核验：通过“一网通办”或各区交易中心进行购房人资质审核。

2.签约：签订《上海市房地产买卖合同》，并支付定金。

3.网签备案：合同网上备案，锁定房源。

4.资金监管：首付款或全款存入银行或交易中心的监管账户。

5.涉税审核：到税务窗口申报并缴纳相关税费（增值税、个税、契税等）。

6.产权过户：双方携带完税证明等材料，办理不动产转移登记，领取新的不动产权证。

7.贷款（如有）：买方凭新产证办理抵押登记，银行放贷至监管账户，卖方收到全部房款。

8.交房：办理水、电、煤、有线电视等户名变更，完成房屋交接。“随申办”APP提供“水电气视联办过户”服务。

补贴政策

以旧换新与人才激励

当前，上海正通过多种方式支持住房消费。

“以旧换新”支持

上海在市级提振消费方案中明确提出“更好满足住房消费需求”，支持居民刚性和改善性住房需求，并探索优化公积金使用政策。虽然市级层面未统一规定现金补贴，但部分区域或开发商可能联合推出具体“以旧换新”活动，涉及优先卖旧、优惠购新等。

人才购房补贴

上海未设置全市统一的人才购房补贴或优惠价格政策。人才安居福利主要通过人才公寓、保障性租赁住房、租房补贴等形式实现，重点向青年群体倾斜。部分重点发展区域（如临港新片区、五个新城）可能在其执行的人才政策中，包含针对人才的住房扶持措施。

建议：关注工作单位所在区或意向购房区域的人才服务部门官网，或直接咨询相关管理部门，以获取最精准的属地化信息。

政策的暖风已经吹起。无论是外环外不再设限的自由，还是公积金“又提又贷”的实在支持，都传递出满足合理住房需求的清晰信号。购房安家是系统工程，理清政策、算清成本、规划路径，方能行稳致远。

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