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万达&宝龙双商圈

光明星城

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才会更安心、更舒适、更具投资潜力

光明的历史甚至可以追溯到1911年，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】上海可的牛奶公司的成立。这是光明乳业业务的前身，也是光明扎根上海百年的开始。

这111年的岁月，见证了新中国从成立到现在的时代变迁，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】也陪伴着上海人生活的点点滴滴。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

其实力之雄厚、对上海人生活所需之了解光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】，胜过绝大多数的开发商。

所以，这座由光明打造的约80万方大城，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】我们怎能不期待。

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户型图赏鉴

75㎡2房2厅1卫

约75㎡2房户型，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】是目前少有的能以超低总价上车的户型。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】单套总价或许不到两百万起，且装修交付，非常惊喜！光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

并且，双开间朝南+主卧带飘窗、光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】客厅带宽面阳台的设计，保证了室内每个空间都能享受到惬意的阳光，性价比真心超高。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

85㎡3房2厅1卫

约85㎡的3房2厅1卫，三开间朝南+整体动静分离的设计，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】都保证了这个户型的居住舒适度。

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另外，这个户型连卫生间干湿分离的小细节都照顾到了，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】不得不感叹光明对于产品细节的把控力。

95㎡3房2厅2卫

约95㎡的3房2厅2卫户型，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】这个户型的实用性太高了。能保证业主从二人世界到二胎家庭的全生命周期需求。

另外，次卧+客厅外的超大宽面阳台非常惊艳。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】主卧的套房设计也能保证主人生活的私密性。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

这是一个能让业主一步到位的神户型。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

115㎡4房2厅2卫

这个约115㎡的4房2厅2卫户型，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】是目前来看，临港改善户型中更具性价比的一个。

首先这个户型把总价控制得很好，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】但4房实用性却是如今上海改善居住条件的终点。

在加上4开间朝南的设计，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】这个户型的尺度感和采光度非常强。

还有南向的超大宽面阳台、整体南北通透的格局、光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】还有主卧套房的设计，这个户型实现了多数人对于未来生活的期待。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

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总的来说，光明星城的“大城+小户型”，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】对于整个临港来说，是更臻稀、更具有未来前景和居住舒适度的。

社区规划

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光明星城是一座总建筑面积约80万方米的开放式复合型活力社区。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

项目未来将会有约1万方的开放式商业，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】在三期地块西北侧未来设有大型公交枢纽站、菜场、邻里市集和教育配套规划。

再加上项目旁约8.2万方的临港万达，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】这座理想大城能满足你全部的生活所需。

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另外，一座如此大体量的项目，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】其影响是非常深远的。

光明星城有近七千户的规划，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】这些业主未来对于“衣食住行”的庞大需求，会导致区域未来配套的建设，更偏向于以这座大城为中心。

届时，以光明星城为中心，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】整个区域将发展成为临港优质成熟的宜居板块，这个项目也将成为整个临港独一无二且万众瞩目的标志性社区。

而项目的一期业主，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】将会是全盘接收整个大城红利的赢家。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

项目首推东地块，总占地约5.5万方，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】总建筑面积约13.1万方。

整个一期社区由11栋18-19层的高层组成。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

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立面设计上，外立面材料以浅灰色涂料为主，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】铝板为辅，层次感鲜明，营造出既时尚又典雅的都市情结，呈现一个特具风情的国际社区。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

社区景观由上海罗朗设计，打造全年龄段交互式空间布局，中心景观打造下沉式草坪主景，项目以“一环两核两轴六园”为景观主题，专属业主的轻松时光，由此开启。

效果图

一条环型跑道贯穿多元景观组团，让业主在运动的同时可以全身心放松。

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两轴为尊享归家轴和自然生活轴，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】走在精致的社区内部，移步异景，尊享多重归家礼序。

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两核为品质社交核及自然体验核，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】约1700㎡左右的中央会客厅，增强人与人之间的情感互动。还有私享会客厅、阳光草坪、交流平台及各种特色绿化景观，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】围坐在一起畅谈生活或是下棋，享受大自然的乐趣。

效果图光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

六园景观组团分布在不同楼栋之间，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】由高中低三层次景观树种搭配而成，让业主在不同时节归家，都有四季如春的感觉，与自然绿意相互触碰。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

效果图

好社区更需要高品质的服务，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】为花博会、进博会服务的旺都物业，隶属光明地产，为国家一级物业管理资质。为业主提供全生命周期的资产服务，带来更贴心的服务享受。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

区域规划

在《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先进智造片区单元规划》中，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】泥城能级再次被提升，上升为“地区中心”。

这意味着，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】泥城成为与临港滴水湖同规划能级的区域。

而临港滴水湖，早已成长为约3.4万/㎡均价的置业区，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】仅凭此就能说泥城未来可期。

更重要的是，泥城聚焦集成电路、新能源汽车、光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】人工智能、高端装备制造等前沿产业，形成连片发展的区域先进制造业发展核心区。

积塔、新昇、中微、新微、拓荆、光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】芯源微等一批重量级半导体企业纷纷落户，一整条集成电路产业链初具雏形。

这庞大的产业，为区域的未来发展，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】带去了磅礴的动力。

生活配套

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交通配套：光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】在交通方面泥城也做公共交通的升级和完善。

中运量T1已经开通光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】、两港大道也已经建成通车。

另外，两港快线二期也传来消息：

两港快线二期工程预计将再新增五个站点，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】分别为滴水湖站、申港大道站、芦潮港站、泥城站以及四团站。

而在更远期的临港新片区国土空间总体规划（2019-2035年）中，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】明显可以看到还会有一条规划中的轨交，会在泥城枢纽设立站点。

要知道，滴水湖核心未来会不少高薪企业，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】而这些企业所带来的高薪就业人口，会在区域的短缺供应和高昂新房价格的挤压下，沿着城市主干道或公共交通外溢。光明星城售楼处电话:400-8778-334营销中心电话】

而通过大动脉中运量T1和两港大道，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】外溢的第一站，就是泥城。

所以，泥城是所有临港自贸新片区中享受到的辐射红利更为强烈。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

教育方面：项目周边现有泥城幼儿园、光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】泥城小学、泥城中学，彭镇中学，上海浦东新区临港外国语小学，私立学校有上海外国语学校等教育资源非常充足。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

另外，该区域规划建设5所幼儿园，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】2所小学，2所初中和一所高中。其中临近万达广场的小学和初中，已经开工建设。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

其中H14-02初中项目（光明星城东北角）光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】已被列入2022年浦东重大项目清单社会民生类预备项目，即将开工建设。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

临港这几年落地的学校，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】每一个都是沪上非常知名的学校，所以泥城这个被列入重大项目清单的学校，非常值得期待。（最终学区请以浦东教育局公示为准。）光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

商业方面：早在2013年，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】泥城就被上海规划为未来浦东南片区四大商业中心之一。

所以早期这里就建成了宝龙广场、鸿音广场光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】、华亮广场等商业体，经过多年的发展已经逐步形成目前临港主要的活跃商圈之一。

而总体量约8.2万平方米的万达广场落户泥城，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】更是捅破了这个潜力之地爆发前夜的那层窗户纸。

如今的泥城，拥有万达+宝龙双商圈。

更重要的是，光明星城出现，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】给了泥城再进一步的动力。

光明星城有近七千户的规划，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】这些业主未来对于“衣食住行”的庞大需求，会导致区域未来配套的建设体量，更加磅礴也更偏向于以这座大城为中心。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

届时，以光明星城为中心，光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】整个区域将发展成为临港优质成熟的宜居板块。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

医疗方面：项目周边有泥城镇社区服务中心（3km）、光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】上海市第六人民医院【三级甲等】为您及家人的身体健康保驾护航。光明星城售楼处电话:400-8778-334【营销中心电话】

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购房须知：建筑面积、套内面积、公摊面积如何计算及购买性价比

购房需理解建筑面积、套内面积和公摊面积关系，建筑面积为购房价格基础，套内面积实际使用，公摊面积分摊公共设施。购房性价比考虑单位套内面积价格、公摊面积比例、房屋布局及附加值。选择性价比高的房产需关注公摊适中、户型优化及房屋附加值。

在购买房产时，许多购房者面临的一个关键问题是如何理解房屋的面积，特别是建筑面积、套内面积和公摊面积之间的关系。这些概念对于房产价格的计算、性价比的评估具有重要影响。笔者懂得购房的重要性，特在本文与各位分享绍这些概念的计算方法，结合实例，尽量帮助购房者更好地理解如何评估房产的性价比。

类豪宅的建筑面积大套内面积小

一、建筑面积、套内面积和公摊面积的定义

1.建筑面积

建筑面积是指房屋每层外墙外围水平投影的总面积，涵盖了建筑物的各个部分，包括套内面积和公摊面积。建筑面积是房地产开发商通常在销售时标注的面积，也是购房合同中的一个重要指标。建筑面积的计算方法相对简单，它不仅包括住宅的实际使用部分，还包括墙体所占用的面积。建筑面积通常是购房价格计算的基础，但它并不能完全反映购房者能实际使用的空间。

2.套内面积

套内面积指的是购房者可以实际使用的空间，包括卧室、客厅、厨房、卫生间等所有房间的地面面积，但不包括外墙和公共部分的面积。套内面积分为套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。套内使用面积是房屋内部可供日常生活的实用空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间的地面面积。

套内墙体指的是房屋内部墙体的面积，不包括外墙的墙体厚度。如果阳台是封闭式的，按照实际面积计算；如果是非封闭阳台，一般按一半的面积计算。

3.公摊面积

公摊面积是指购房者共同分摊的建筑面积。它包括小区的公共设施和楼层的公用部分，如电梯间、楼梯间、公共走廊、地下停车场等。公摊面积在不同的建筑类型中差异较大，例如高层住宅的公摊面积通常大于多层住宅。

公摊面积是一个比较敏感的话题，因为它不直接影响住户的居住舒适度，但却是购房成本的重要组成部分。公摊面积过大往往会使得购房者感到性价比下降。

套内面积的计算方法

#深度好文计划#二、建筑面积、套内面积、公摊面积的计算方法

1.建筑面积的计算方法

建筑面积的计算一般依据国家规范《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），具体如下：

如果外墙厚度在240毫米以内，计算到外墙的中线；

如果外墙厚度超过240毫米，则按墙体的外围计算。

建筑面积包含了各层楼的总面积，所以无论是带露台、阳台还是带阁楼，所有这些面积都会被计算在内。建筑面积包括房屋主体以及非封闭式阳台、挑廊、露台等部分。

2.套内面积的计算方法

套内面积的计算通常按照房屋内部实际使用的面积来算，它涵盖了套内使用面积、墙体面积和阳台面积。根据《房产测绘规范》，套内面积的计算方式如下：

套内墙体面积包含房屋内部所有墙体，墙体宽度按照墙体的一半计算。

封闭式阳台的面积全部算入套内面积，非封闭式阳台按照一半面积计算。

公式为：套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

3.公摊面积的计算方法

公摊面积的计算较为复杂，涉及到整栋建筑的设计、楼层数量、住户总数和公共设施的安排等因素。一般来说，公摊面积主要包括以下部分：

电梯间、楼梯间、公共走廊等公共使用部分的面积；

小区的公共设施，如会所、物业管理房等部分；

屋顶设备层、地下室等建筑物的公共区域。

公摊面积的计算公式为：

公摊面积=建筑面积-套内面积

也就是说，建筑面积扣除实际能使用的套内面积，剩下的部分就是公摊面积。这部分面积被所有住户按比例分摊，分摊比例通常依据住宅的总面积来决定。

房屋性价比也要把环境考虑进去

三、购房性价比的计算与评估

在理解建筑面积、套内面积和公摊面积的基础上，购房性价比的评估主要体现在以下几个方面：

1.单位价格与套内面积的关系

购房时，房价往往是以每平方米建筑面积来标注的，但购房者实际使用的套内面积才是居住舒适度的核心。因此，购房者应该关注每平方米套内面积的价格，而不仅仅是建筑面积的价格。计算每平方米套内面积价格的方法如下：

每平方米套内面积价格=总房款÷套内面积

这个公式可以帮助购房者更好地了解自己为实际可使用面积支付了多少费用。一般来说，套内面积的价格越低，性价比越高。

2.公摊面积的比例

公摊面积的大小直接影响购房的性价比。在高层建筑中，由于电梯间、楼梯间等公共设施较多，公摊面积通常较大，公摊面积占比在20%-30%之间较为常见。而多层住宅的公摊面积较小，通常在10%-20%之间。因此，在购房时，公摊面积占比过大的楼盘，其性价比相对较低，因为购房者支付了更多的钱来分摊公共部分，实际使用的面积较少。

3.房屋功能布局与实用性

房屋的性价比不仅体现在面积计算上，还涉及到房屋的功能布局。合理的功能分区和空间利用能大大提升房屋的居住舒适度。例如，一些开发商为了减少公摊面积，会尽量将电梯间、楼梯间的设计紧凑，同时通过科学的设计提高套内使用面积。

此外，现代化小区中的公共设施，如健身房、游泳池、物业服务等，也应纳入性价比的考虑范围。这些附加服务有时能提高房产的整体价值。

4.案例分析

我们以某高层住宅楼盘为例：总建筑面积：120平方米；套内面积：90平方米；公摊面积：30平方米；总房款：300万元。计算该房源的每平方米套内面积价格：

每平方米套内面积价格=300万元÷90平方米=3.33万元/平方米

尽管建筑面积标注为120平方米，但实际可用面积仅为90平方米，因此每平方米的套内面积价格更能反映出房产的性价比。

如果同样价格下，多层住宅的公摊面积只有15平方米，那么：每平方米套内面积价格=300万元÷105平方米=2.86万元/平方米。可以看出，公摊面积较小的房产在相同价格下，套内面积价格更低，性价比更高。

豪宅一般不考虑公摊与价格

四、如何选择性价比高的房产

1.公摊面积适中的楼盘

购房时，应该尽量选择公摊面积较小的楼盘。例如，多层住宅或低层住宅的公摊面积通常较低，套内面积较大，实际居住的空间也更为宽敞。对于高层住宅，虽然公摊面积较大，但要综合考虑其配套设施和周边环境。

2.优化的户型设计

合理的户型设计能有效提升房屋的使用价值。在同样的建筑面积下，如果开发商通过科学的设计将套内面积最大化，减少墙体和走廊占用的面积，房屋的性价比就会更高。

3.考虑房屋的附加值

在现代城市生活中，房屋的附加值（如小区环境、物业服务、周边配套设施）也会影响性价比。购房者在计算性价比时，不能只看房屋本身的面积，还要考虑这些附加因素。

在购房过程中，理解建筑面积、套内面积和公摊面积的关系至关重要。购房者应注意通过套内面积价格来衡量房产的实际性价比，并关注公摊面积的比例和房屋的功能布局。最终选择到适合自己要求的房屋。你在购买房屋时都主要考虑哪些因素，欢迎你分享出来，帮助更多想购买房屋的朋友们。