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以下正文：

上海主城最大人工湖——兰香湖，在《“大零号湾”科技创新策源功能区规划》的落地加持下，一个容积率低至1.01的全新项目，正在掀起关注热潮。

最新消息

约40万㎡兰香湖不可复制的自然盛境

兰香湖畔全球湖岸赋新之作

象屿·天誉蘭香

首开建面约123m3房2厅2卫(11F小高层)两种户型，后续还有叠加、联排

项目计划8月底开放样板间，9月首开

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项目信息

2025年3月28日，象屿地产一举拿下兰香湖板块MHP0-1005单元组合地块，成交总价66.79亿元，溢价率约18.97%，足见其对该区域的看好。

其中两块住宅用地（02-09、03-04）位于兰香湖东北侧，合计14.75公顷，容积率只有1.01，这样的低密指标，在寸土寸金的上海主城确实罕见。因此，也适合打造低密住宅，可向西南眺望兰香湖湖景。

另一幅16-07地块位于东南角，计划引入国际知名五星级酒店，容积率也仅为1.04。

象屿兰香湖项目案名已官宜“象屿天誉蘭香”，“天系列”为象屿高端产品系，该项目外立面以大面积石材+金属材质为主，英伦切尔西&法式浪漫设计风格

根据项目小高层的效果图来看，有几个发现，小高层1-2层的边套户型无转角飘窗，二是边套户型的阳合处看起来是金属栏杆，而中间套户型则是玻三是10F、11F所有户型的阳合均为金属杆!

项目设计方案公示，涉及02-09、03-04地块，拟建4F叠拼和联排、6-7F多层以及11F小高层。全品类低密产品覆盖，满足不同家庭的改善需求。

其中首开02-09地块，03-04地块作为大二期进行开发，预计交房也会更晚;

根据目前的方案来看，02-09地块内包含5栋11F小高层佳宅，包含建面约123m坚厅以及横厅两种户型，共计约196套;03-04地块内则包含4栋11F小高层住宅，全部为123m横厅户型，共计约176套!

建面约123㎡坚厅户型，3房2厅2卫:

一梯两户无连廊，层高3.15米，独立入户玄关，三开间朝南，南北直通，客厅面宽约4.5米，算是比较经典的飞机式户型，全卧+厨房均附赠飘窗，南向双阳台;

其中边套户型主卧、主卫以及北房间均为270°转角飘窗，中间套户型主卧以及北房间无270转角飘窗，主卫无飘窗，

所以中间套与边套户型同一楼层会有一定的价差，参考同类型项目，预计价差可能在30-40万左右(仅作参考，以一房一价为准)!

建面约123㎡横厅户型，3+1房2厅2卫：

一梯两户无连廊，层高3.15米，独立入户玄关，南北直通，客厅面宽约6.1米，南向双阳台，户型也比较不错，相比较于坚厅户型，横厅户型厨房的面宽更宽，6.1米的横厅多出了个灵动空间，可做开放式的书房、茶室等;

边套户型主卧为270°明窗，但仅南向带飘窗，东西向有窗，但无飘窗，中间套主卧仅南向有飘窗!

因官方户型还未公开发布，这里我放一张样板间的施工图，户型轮廓布局可做参考!

34#、36#、37#为竖厅户型

其中34#东边户靠近地下车库出入口，西边户靠近非机动车出入口，36#南向约13米是一个配电房，尤其是西边户是正对着的，37#北侧为绿化+河道，再往北就是东川路，东单元东边户紧挨着垃圾房;

所以综合来看，坚厅户型37#西单元以及中间单元预计带来的不利因素影响较小;

另外34#南向为总高4F的兰香湖雅苑，所以高区有可能是可以看到兰香湖的，后面我们会利用无人机航拍做一个视野的模拟!

33#、35#为横厅户型

33#南侧约13米是一个配电房，然后再往南就是兰香湖雅苑，高区同样存在看到兰香湖的可能性;

35#相对来说位置比较核心，基本没有不利因素的直接影响!

环看兰香湖周边楼盘，可见象屿地产是闵行南区的老熟客了。

象屿招商公园1872、象屿天宸雅颂，再到如今的象屿兰香湖项目，象屿地产针对该区域的开发经验应该是毋庸置疑的。

说到象屿招商公园1872，开创过8次开盘，8次日光，8次触发积分的纪录。北区一批次认购率约555%，触发2次以上的“千人摇”。它曾创造2022、2023年外环外新房销售奇迹。

象屿兰香湖项目的另两个近邻，已售罄的兰香湖雅苑，均价6.8万/㎡；另一个“招牌”项目兰香湖壹号，主打230-270㎡大平层，均价约8.02万/㎡。

这次象屿兰香湖项目的入市均价，会超过预计吗？我们拭目以待。其价格走势，或将与兰香湖片区的发展红利深度绑定。

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板块信息

2018年9月兰香湖启动建设，2020年6月正式竣工引水。短短7年，这片水域已从蓝图变为集科创、生态、生活于一体的城市新磁极。

紧接着，“大零号湾”科技创新策源功能区规划快速落地，编制范围总面积约17km²，东至虹梅南路，西至沪闵路，南至黄浦江，北至S32申嘉湖高速。

关键来了，为了联动周边产城生态链的整体发展，规划研究范围将北部的重要工业园区、东部的黄浦江两岸地区纳入规划研究范围，包括兰香湖在内，具体范围东至浦业路-浦星公路，西至沪闵路，南至黄浦江，北至颛兴路-景联路，区域总面积约80平方公里。

意图很明确，集聚地区资源优势，依靠上海交通大学、华东师范大学、紫竹高新区及周边区域，建设“大零号湾”科技创新策源功能区，与张江科学城、杨浦国家创新型城区、青浦华为基地一起，共同支撑上海建设具有全球影响力的科技创新中心。换句话说，大零号湾，已是上海科创“四大支柱”之一，而兰香湖正处于这一战略的核心节点。

这里更大的特色，就是水多。黄浦江、大治河、金汇港的三水交汇，兰香湖所在的大零号湾，就在十字中心，湖面正好画龙点睛。

水域资源与科创势能的叠加，让片区价值愈发稀缺。

上面的科创空间图，又能从另一个角度，说明大零号湾所处于的战略位置。这一横一竖两条科创轴线，几乎把上海最重要的产业区、交通枢纽、城央商圈都连了进去，兰香湖周边俨然形成了一个中央交汇节点。这样的空间格局，纵观上海，好像也很难寻觅到了。

紧接着，就是“三圈联动”新方针，核心功能圈主要囊括高等院校科研+国内外一流科研机构+500强企业。兰香湖板块就在溢出辐射圈内，已被正式定位为“紫竹国际社区”。其实不用看未来，一个现成的“产、城、学、研、居”融合范本已然成型。

据悉，作为大零号湾、紫竹高新区的重要特色空间，兰香湖周边将在近4公里的岸线上，串联起商业北街、星月步道、文化艺术长廊、赛艇俱乐部、商业南街、活力公园、艺术地形公园、青少年活动中心等十多个景观节点，体现居民与自然，园区与社区、校区的有机结合。

围绕兰香湖周边的功能开发已经开始加速，除了2025年象屿拿到的混合地块，2024年初，MHP0-1005单元01-11、06-02两幅商业地块成功出让，总面积达10457.5㎡。根据规划，这里将分别建设社区零售商业体和滨水餐厅。该地块也是兰香湖生态社区规划范围内首批商业用地，未来的生活氛围将持续升温。

还有一个重大消息，瑞金医院闵行院区也要来了，今年5月18日该项目正式启动建设，预计2028年竣工。建成后，将是闵行区最大的三甲医院，一举补齐闵行南部无三甲医院的短板，为片区居民健康保驾护航。

同时结合公园城市理念，嵌入文化、体育、商业、酒店等功能节点，力求打造多元融合的兰香湖生态社区。

正在建设中的23号线，以及15号线南延伸段，让兰香湖周边如虎添翼。

23号线一直是闵行南部至徐汇滨江居民的共同期待。它从徐汇区上海体育场站出发，一路往南至紫竹高新区再向西折弯，终点站至闵行开发区。线路全长约28.5公里，共设22座车站，途中可分别与3、4、5、12、15号线，以及“超级换乘王”在建19号线实现换乘，去哪儿都方便。

15号线南延伸工程总长约10.3公里。线路起于现有15号线紫竹高新区站，终至望园路站，线路途经紫竹高新区、西渡地区、奉贤新城。

终点望园路站离奉贤著名风景区、上海第3大人工湖“上海之鱼”直线距离1公里都不到，此处还能与5号线、在建南枫线实现交汇换乘，是未来的上海南部大型枢纽。

通过15号线，全程联通9大高校（10个校区），3大国家级科创园区，包括城市副中心、各大居住板块、著名景区，还包括上海西站、上海南站这两座大型铁路枢纽。事实将证明，兰香湖板块未来的出行半径会相当广阔。

生态环境是追求居住品质的人群非常看重的要素，兰香湖虽然是年轻的人工湖，恰恰意味着其成长潜力的可观。

本次的住宅地块，可向西南眺望兰香湖湖景，环境优美，酒店地块则临江拥湖，三面绿地环绕，景色宜人。

地块周边区域拟持续引进优质教育资源，加强学校软硬件建设，确保区域内教育水平稳步提升。紫竹半岛东部沿江有兰香湖民办基础教育园区，周边有公办华东师大二附中附属紫竹基础教育园区，覆盖从幼儿园到高中的全龄段教育体系，满足居民子女教育需求。

西侧紫慧路沿线规划兰香湖北街，由钟楼广场1号、2号商业，4栋商墅和8号湖畔餐厅构成，涵盖购物、餐饮、娱乐等多元业态。

环兰香湖规划有赛艇俱乐部、兰香湖酒店等配套设施，满足居民休闲、运动、商务、亲子等需求。

医疗方面有龙华医院吴泾分院、吴泾社区卫生服务中心，紫竹半岛北部的上海交通大学医学院附属瑞金医院闵行院区即将开工，为居民健康保驾护航。

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。