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Overview of China Merchants Kangding One Shijiu project
招商康定壹拾玖项目概况
Basic information
一、基本信息
Location : No. 1119 Kangding Road, Caojiadu, Jing 'an District. The case name "Kangding Yi Shijiu" comes from the house number
位置：静安区曹家渡康定路1119号，案名“康定壹拾玖”源自门牌号
Developer : China Merchants Shekou and Nantong Ruicheng joint development, in September 2024 for 5.66 billion yuan, premium rate of 31.2%, the floor price of 114,100 yuan /㎡
开发商：招商蛇口与南通瑞城联合开发，2024年9月以56.6亿元竞得地块，溢价率31.2%，楼面价11.41万元/㎡
. Project orientation
二、项目定位
Positioned as an iterative work of Shanghai's "Seal Series" luxury homes, it emphasizes high definition design and standards the national cover level luxury homes
定位为上海“玺系”豪宅迭代作品，强调高定化设计，对标全国封面级豪宅标准
Planning and design
三、规划与设计
Building layout : 5 high-rise residential buildings of 14-25 floors, with a total number of 300-324 units, plot ratio of 2.68, non-security housing/rental housing
建筑布局：5栋14-25层高层住宅，总户数约300-324套，容积率2.68，无保障房/租赁用房
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Unit design :
户型设计：
The area is about 120-232㎡, covering three to four rooms. The first construction area is about 120㎡ (63 sets) and 193㎡ (29 sets)
面积段约120-232㎡，涵盖三房至四房，首推建面约120㎡（63套）及193㎡（29套）
Full house one ladder one, the elevator hall is used independently, some units can be customized (such as 120㎡ can be changed to one to three rooms)
全户型一梯一户，电梯厅独立使用，部分户型可定制化（如120㎡可改为一至三房）
Overhead and pan chamber :
架空层与泛会所：
The first floor is the 6-7.6m cantilevered lobby, the second floor is the 7-meter-high elevated floor, the third floor is the residential area, the low area has a good view
1楼为6-7.6米挑空大堂，2楼设7米层高架空层泛会所，3楼起为住宅，低区观景视野佳
Supporting facilities
四、配套设施
Clubhouse : about 1800㎡ sunken clubhouse, equipped with the standard Hongan-ri swimming pool
会所：约1800㎡下沉式会所，配置对标弘安里泳池
Landscape design :
景观设计：
Multi-stage slope elevation (4-7.2 m) and "nine-curved flower Street" landscaping are adopted to integrate the concept of Xuyuan's harmony between heaven and man to create a slope landscape experience
采用多级坡地抬升（4-7.2米）及“九曲花街”造景，融合徐园天人合一理念，打造坡地景观体验
Public access across the covered areas ensures community integrity and privacy
公共通道穿越覆土区，保障社区完整性与隐私性
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v. Price and entry time
五、价格与入市时间
Price : The average price is expected to be about 180,000 yuan /㎡, the total price segment is about 21.6 million
价格：预计均价约18万元/㎡，总价段约2160万起
Market entry plan : The first opening in May 2025, the model room will be opened in mid-April, and the market will be completed in the first half of 2025
入市计划：2025年5月首开，4月中上旬开放样板间，2025年上半年完成入市
. Special highlights
六、特色亮点
Security : adjacent to Shanghai Municipal Public Security Bureau, Jing 'an Court and Procuratorate, it is nicknamed "the safest community" by netizens
安全性：毗邻上海市公安局、静安法院及检察院，被网友戏称“最安全小区”
Brand endorsement : China Merchants Shekou "seal series" product line representative, emphasizing the integration of historical features with modern design (such as facade stone against classic London architecture)
品牌背书：招商蛇口“玺系”产品线代表作，强调历史风貌融合现代设计（如立面石材对标伦敦经典建筑）
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纯正静安芯 咫尺静安寺
招商2025年钜制
【康定壹拾玖】
震撼登场
首开将推建面约120/193㎡旗舰级产品
展厅现已开放
样板间预计4月初开放
社区抬高、立体景观、大会所……
招商这一次，突破常规！
不可否认，由于市中心地块面积普遍比较小，地块形状受限，不少市中心新房在设计过程中都出现了不可避免的问题。
但招商在【康定壹拾玖】的设计中，明显花了非常大的心思：
首先，小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。
所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。
通过设计，将小区景观打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
抬高之后的小区，整体景观丰富度，大幅提升：落座于约700㎡的落玉水院，眼底尽现堆坡造园的层叠视觉场域！
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
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这不禁让人联想到美国旧金山的九曲花街：
九曲花街，图源网络
这种一般只存在于公园里的景观设计，这一次，招商将其挪入了私家园林。配合门外梧桐掩映，老静安的调性，跃然纸上。
此外，由于小区地势整体抬高，小区受外界干扰更小，有效隔离外界尘土、噪音，小区整体的私密性和居住的纯粹性更高。
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而这一做法，也完美规避了地块本身存在的痛点——通过地块抬高，将地块中公共通道的要求，设计成了小区下穿通道，保持了小区的完整性，足见其构思之精巧！
在社区大门方面，招商“揉石成缎”，用大量石材，通过水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等复杂工艺，塑造了独特的归家仪式感。
康定壹拾玖效果示意图 过程稿
有别于市面上的酒店式归家仪制，康定壹拾玖的归家门头，更像一座美术馆！
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其次，外立面独居特点：
在主材上，项目采用了沙漠风与白海棠石材，本就质感出众的进口石材，招商还运用了非常复杂的工艺进行雕琢：
康定壹拾玖效果示意图 过程稿
通过十几道工艺加工，进行了细致的曲线纹理设计，这不仅极大地加大了景墙塑形的难度，同时也意味着更大的材料损耗，这意味着更高的成本！
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而其呈现出来的效果，非常惊艳，我们可以先看一波效果图感受一下，相信实体出来之后，一定会让大家大呼震撼。
康定壹拾玖效果示意图 过程稿
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天然石材的质感，能保证建筑在雨后，快速恢复原状。而其耐腐蚀的特性，也保障了建筑的历久弥新。
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楼市独家主理人草草同学，近期在纽约大学读研期间，就参观了大量真正意义上可以穿越百年的城市地标，众所周知的帝国大厦，就以其石材外立面而历久弥新，成为传奇。
图源网络
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在住宅领域，全球知名的十亿美元大街billionaire street ——美国中央公园南的全球顶尖豪宅，全石材外立面的220 Central Park south，相比一般玻璃幕墙的超高住宅，也更受欢迎。
再比如，重建整个WTC的开发商Silverstein的创始人Larry Silverstein老爷子本人买的也是石材外立面的高层住宅，足见石材住宅才是大家心目中的住宅精品。
我们有理由相信，康定壹拾玖的外立面，同样也可以经久不衰！
此外，金属线条的点缀，采用金属拉弯工艺，也让立面拥有了更加灵动的感觉。大面积玻璃也让整体的窗墙比大幅提高。
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最后，当然是豪宅的标配——会所。
康定壹拾玖标配的会所，未来将涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等等。
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
康定壹拾玖的会所，绝不是功能性这么简单，这里也将融入康定路的历史文脉。
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
在规模上，整个小区涵盖了约1800㎡的下沉式会所，约1200㎡的泛会所空间，整体会所空间约3000㎡！大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性！
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将现代、简单、纯粹、人文、生活等元素用更大的建筑语汇去执行整个平层空间。
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进入玄关即为开放空间，客厅、玄关、走廊、餐厅，最适当的将楼层该有的机能，都缜密的收在这条轴线，合于空间。
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客厅大面积的书墙除了造型层面之外，更加赋予空间产生在人文方面的强烈气息。
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全室采用简约的线条、纯粹的材料、利落的造型等元素，在现代化的住宅中，除了来自于经济层面的批量化需求，更强调纯粹美学。
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生活空间以四大主轴贯穿，分别为客厅、玄关、餐厅、卧房空间。作为机能上的发展，辅以走廊横向动线串联，整体力求动线流畅及视觉开阔。
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地坪石材切割重组，型塑如同泼墨画般的视觉效果。金属手刷铜、铁件、木皮与石材、以现代手法与语汇、以及细腻的细部介入空间，赋予风格鲜明的时代感。
这些设计不外乎是为了拉近各个空间甚至使用者的距离，让生活更贴近生活。我们所在意的不只是舒适的空间，而是一个良好生活的开始。
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开放式的厨房空间减去了厚重的墙面隔屏也减轻了视觉的重量感，大面积的开窗设计，更将大平层的采光优势、迷人景色完全引入室内。
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舍弃传统耗费人力的雕龙画凤，采取利落的线条及强调材料本质，造型不加以多余的着墨，意味从传统建筑厚重的束缚中解放开来的新生活。
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最单纯的点、线、面元素，除了舍弃了传统的浮夸造型，更进一步强调材料的本质。
让生活中触手可及的每一个表面，都可以让材料展现最单纯的原型。这些最单纯的木、石、金属等，都赋予空间全新的面貌。
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空间，是人与环境的整合，是与环境紧密结合的有机体，沉淀的经验与记忆，为家增添温度。
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回家，真好!
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
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据悉，项目首开将推出建面约120㎡及193㎡户型，尽管目前已知信息并不多，但从现在的爆料来看，康定壹拾玖一定会是老静安乃至整个上海的塔尖新房！
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尤其是建面约193㎡产品，根据中指研究院数据，在过去10年里，整个静安区建面约190㎡以上房源的供应，一共不过2333套，相比于过去10年里740952套的新房总供应量，供应占比不过是0.3%！
这样的旗舰级改善，在静安区，可以说是一房难求，更不用说老静安核心地段了！
头顶有梧桐树的地方才是上海！
静安寺旁 站位不可复制！
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头顶有梧桐树的地方，才是上海。从思南路到长乐路，从巨鹿路到武康路，木橼酒吧里的玛格丽特，红砖咖啡店里的拿铁，街边老字号的牛肉面……总有人愿意为了这一切，豪掷千金，置办一处房产。
而【康定壹拾玖】所处的老静安康定路，同样如此。康定路2号，曾是上海滩颜料大王的张家花园；康定路5号，曾是徐凌云领衔的南社雅集，流连的徐园——中国电影史上第一个对外放映电影的私家园林；康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址；康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅……
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康定路
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历史名流汇聚于此，这里的一墙一砖、一花一叶，都是老上海的浪漫。
正是因为情怀所在，所以康定路代表的，绝不仅仅是一线城市核心区的地段价值，更是这座城市的软实力所在，这里的住户，不愿将名下的房产轻易出让！
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所以，当招商在去年摘得老静安康定路宅地的时候，我们就可以确认，这里将诞生一个“王炸”产品。
这里是坐拥上海繁华璀璨的内环，更是位于闹中取静的梧桐树荫深处，历史底蕴与人文情怀在此处交相辉映，静奢的生活氛围，也悄然迭新世界的繁华：
康定壹拾玖 位置示意图
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老静安商圈，繁华触手可及
康定壹拾玖，与老牌静安寺商圈仅有约1.5km，一站地铁可达，甚至散步可达。本身周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满。
静安寺商圈 图源网络
名校林立，教育资源优质
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老静安除了发达的商业，优质教育资源也都集中于此，全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米，更有诗意久幼儿园、南西幼儿园（市示范园）、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等（新房不承诺学区，教育资源仅为罗列示意，具体以政府相关文件为准），可谓凝练百年醇厚学养。
图源网络
除此之外，这里的餐饮、交通、教育、医疗等资源，一应俱全！
复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近！
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周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺，还有延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。
这是上海都心难以复制的地段，【康定壹拾玖】的地段硬实力，完全不用质疑。
Part.3
地价屡创新高！
抢住老静安，时不我待
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2025年开年之后的上海房地产市场，也预示着【康定壹拾玖】这样的静安区核心资产，需要抢住。
一方面，二手房市场全面复苏，前两个月成交量突破3万套，创下2021年之后最火开局；另一方面，春节假期后，多个新盘的认购率都超过了100%，其中不乏有触发积分的项目，核心地区竞争再度激烈！
小阳春，提前预定，市场情绪和市场信心，全面恢复。
而我们再将目光聚焦至土地市场，就会发现，上海地价，正在冲高。
中环以内宅地，竞争激烈，高溢价率地块频现：
虹口内环宅地，成交溢价率高达38.2%，成交楼板价约11.75万/㎡；
浦东内中环宅地，成交溢价率高达33.38%，未来售价有望达12-13万/㎡
即便是远郊宅地，也出现了30%封顶溢价率！
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而康定壹拾玖为去年公开市场出让宅地，成交楼板价约11.41万/㎡。
可以看到，经历了大半年的调整之后，地价上涨趋势，越来越明显，未来，如果老静安还有类似宅地出现，或许只会更贵！
错过康定壹拾玖，先不说老静安供应之稀缺，即便有新增供应，还能不能有相同的价格，真的难说了！
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