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金桥东，9站陆家嘴的联发金海雲墅已过会，预计下周取证。

项目推出112-180㎡的小高层和叠加，其中高层112㎡首开均价预计仅约6.2万/㎡，首开性价比非常高：

112㎡东边和中间套中区预计约700万；西边套中区预计约730万。

叠墅方面价格大致如下：

两面宽中平152㎡：约1000万

两面宽上叠144㎡：边套约1180万，中间套约1130万

两面宽下叠155㎡：边套约1300万，中间套约1250万

三面宽上叠边套168㎡：约1450万

三面宽上叠中间套160㎡：约1300万

三面宽下叠边套181㎡：约1650万

三面宽下叠中间套171㎡：约1470万

112㎡仅此一栋，售罄即无！三面宽一线沿河最佳景观位！

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项目示范区刚刚开放，首日就吸引了近约300组客户的来访，现场热度空前

地铁旁高端低密墅区

联发金海雲墅

已过会，预计下周取证！

将推出建面约112㎡小高层

首开建面约144-181㎡叠墅

全维度大升级的高附赠产品

性价比却依旧是同纬度最强！

关于产品端，这一次联发金海雲墅几乎是全面的升维了。

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先来看首开的建面约112㎡小高层产品：

关于这个建面约112㎡的小高层产品，有几点跟大家强调一下：

第一，这个户型有约9.8㎡的飘窗，约7.2㎡的阳台，整体的附赠高达约13.4㎡。这是目前上海外环沿线，是附赠率最高的一个小高层产品。

加上小高层带来的天然高得房率，套内的实得率高达约86%。

也就是说，这个户型的实际使用面积，要比一般的约120-125㎡户型更大。

来对比一下您就明白了：

说实话，竞品的建面约120㎡也同样非常出众。但即使如此，金海雲墅建面约112㎡的产品依旧在附赠、客厅、主卧、独立电梯厅等维度碾压了他。

第二，尺度感、户型设计上。

整个户型拥有约11米的南向面宽。

在别的项目中，如此面宽的产品要么是别墅、要么是建面约150㎡以上的大平层。但在金海雲墅，这只是一套建面约112㎡的低总价产品。

除此之外，项目拥有一个约5米面宽的大横厅。

对于家庭结构简单，不需要太多房间的家庭而言，这样的宽绰尺度感，为一家人享受天伦提供了充足的空间。

但对于多胎家庭而言，这个大横厅就能成为“灵动空间”，可以轻松的布置出一个可供阅读、瑜伽、健身、书房灯空间。

不管你是从尺度感、实用性、采光度、附赠空间还是其他任何维度，这个产品的表现都几乎完美。

第三，这个户型的价格或许不到约700万，大家可以换算一下，单价可能也就约6.2万/㎡。

什么概念呢？

同环线的唐镇，比项目实得率更低的高层，均价起步就是约8万/㎡。

同环线的三林，其得房率在约73%左右大高层，均价约6.5万/㎡左右。

总结一下：同价位段，你买不到那么高附赠率的房子；同实得面积的产品，总价段起码都在千万左右。

这就是目前外环沿线的房价格局，这就是金海雲墅小高层的质价比。

浦东终极改善的首选，精装叠墅！

关于叠墅产品，有两个大前提跟大家明确一下：

第一，稀缺。

当下已经进入改善置换时代，人生有别一墅为界，圆梦墅居始终是改善客户的白月光。

但在浦东，圆梦墅居是一件无比奢侈的事情。

原因无它，浦东的墅居产品太稀缺了！

据统计，上海2024年累计供应新房约5.88万套，其中叠墅产品供应还不到3000套，占比不足5%；聚焦浦东，叠墅供应仅约240套，仅占浦东新房供应的约2.69%！百中不足三！

数据来自网上房地产

第二，精装。

项目的叠墅是全精装交付（除了闷顶、地下室等），并且标准很高：比如全套博世的厨电、奢石的运用等等。

一方面，这少去了大量后续自己装修的时间和精力。

另外一方面，对于一个主力建面约150㎡+的别墅而言，这样的配置如果是自己装，成本是非常惊人的。性价比超高

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再来看一下具体的户型分析：

建面约144㎡上叠：

建面约144㎡的上叠产品，通过巧妙的挑空、总计约15㎡露台及灵动空间设计，让户型的实际可使用面积高达约180㎡，实得率约125%。

并且，整个户型的私密性、尺度感都极强，我们概括了几点：

①、入户就是约6㎡的独立电梯厅，隔开了室外的喧嚣，也能作为套内空间的延伸，增加收纳的空间。

②、首层拥有一个约7.3米面宽、搭配南向270度转角采光的横厅豁然开朗。

这已超越传统客厅的概念，它是一个融合了观景、聚会、休闲功能的“全景社交平台”，室内的通透感与空间张力让人惊叹。

③、首层北侧的阳台+多功能室完全可以改造成一个老人房，避免走上走下的尴尬情况。

④、二层作为家庭的静区，规划了三个卧室，并且每一个卧室的空间都足够大可以满足各个家庭成员不同的居住需求。

尤其是主卧，套房的设计，保证了主人的私密空间；并设计有270°转角飘窗，保证了室内的采光与视野。

⑤、二楼北侧有一个约15㎡的阔景露台。可以很好延展大家庭的生活情景，你大可置架秋千、撸猫遛狗、种植花草，到了周末约上三五好友，来一场露台BBQ，也可以胜任太太的闺蜜趴，格调非凡，刷屏社交圈。

⑥、项目的所有上叠产品，都规划了层高超过2米的灵动空间（因屋顶造型因素，边户约36㎡，中间户约45㎡）。

并且相比于其他的同类型产品，这个空间拥有南北两扇大尺度的老虎窗，让这个空间采光通风俱佳，作为书房、健身/瑜伽空间、甚至是儿童玩乐空间都是完全能够胜任的。

如此颠覆性突破，为家庭生活提供了远超想象的拓展可能。

最后，强调一下，这个户型的总价约1200万级。

什么概念呢？

同价位段的新房产品，比如唐镇建面约140㎡的高层、杨浦滨江建面约100㎡的3房、新杨思120㎡的低区...

换句话说，同样的价格：

能从高层→别墅

能从建面约100-140㎡→实际使用面积近约200㎡超高附赠产品

能从以往的传统项目→新规后，代表最高产品力的新房

这就是目前上海，约1200万级最具性价比的置业机会。

建面约168㎡三面宽上叠：

这个户型的附赠率，更高！实际可使用面积高达约234㎡，实得率超139%！

除此之外，我们之前统计过，市面上超9成叠墅皆是两开间设计，面宽通常只有6.5-7米。

而项目上下三层都做到罕见三面宽朝南，尺度达到约9.8米。

对比来看，项目面宽不仅远超主流两开间叠墅，甚至比市面上部分产品力较强的180-200㎡叠墅还要宽。

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同时，三个南向阳台贯通连接，形成罕见的“跑道式”超大阳台，这一点目前上海只有金海雲墅做到了，将室内生活场景无限向外延伸。

再来看设计上的亮点：

①、首层的餐客厅+跑道阳台的尺度感是极强的，完全可以隔出一间灵动空间来，把首层变成做双卧室+客餐厅的设计，实用性超强。

加上东侧超大的全明飘窗，将景观视野与室内尺度感提升至全新高度。

②、二层是三间朝南的卧室+跑道阳台，其中套房主卧更是拥有约270°的采光及景观，尺度感、私密性、采光通透度全部拉满！

③、二层是南北双露台的配置，为盆栽园艺、星空茶室、阅读角落等个性化生活场景提供了无限可能。

④，同样拥有面积可观及采光通透的闷顶空间（边户约37㎡/中间户约38㎡）

建面约181㎡下叠：

这个户型的实际可使用面积约292㎡，实得率约161%，这个附赠率即使是在别墅市场，也非常少见，堪称空间价值的极致兑现。

除了约9.8米的跑道阳台、4+1室的格局、约270°的IMAX超级采光面外，这个户型拥有两个最独特的优势：

①，庭前的四季花园。您可以把它打造成：

活力乐园：为孩子安装秋千滑梯，为爱犬提供奔跑空间。

私家菜园：种上四季时蔬，体验自给自足的乐趣，吃得健康又放心。

芳香花园：种植玫瑰、蔷薇，让四季都有花香为伴。

社交庭院：摆放户外桌椅和烧烤架，成为朋友聚会的绝佳场所。

同时，业主的客厅和餐厅，也因为这个花园而被无限延伸了。推开门，就是户外会客厅和自然餐厅，室内外生活完美融合，极大地提升了居住的舒适度和空间感。

②最让我觉得惊艳的，是项目约5.4米挑高的地下室空间（地下室面积约125㎡）。

最重要的是，整个地下室空间拥有三个采光井的设计，可以有效解决了传统地下室昏暗潮湿的痛点，将其变为一个可自由定义的功能场域。

无论是打造为私人藏酒阁、专业级视听室，还是禅意茶室，皆能随心所愿。

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陆家嘴、杨浦滨江、张江、金桥辐射区内

约1.5容积率墅区

前不久，唐镇地块的规划设计图公示，令人比较意外的是项目在容积率2.3的情况下仍然“排”出了叠墅产品。

针对这一情况，我认为有3点需要提示：

·容积率2.0以上地块的高低配，居住密度与社区景观可能会有影响。

·未来上海大部分规划的新宅地都是容积率2.5起，这样的情况未来会成为常态！

在以上现象出现之前，金海雲墅的约1.5容积率墅区就更加尤为珍贵了！

容积率1.5是什么概念？

据上海土地官网显示，2023年至今整个浦东入市宅地27块，其中容积率1.6及以下的只有3块，占比仅约11%，其中之一就是金海雲墅。

分摊到浦东那么多板块，数年未必有1套。这种低密天赋在浦东几乎就是绝版！

低容积率的优势毋庸置疑，甚至有人把改善置换的过程就看做容积率降低的过程。有数据表明，每降低0.1容积率，就能带来这些优势。

而比起2.0以上高低配的项目，容积率1.5社区的景观配置将是降维打击！

同时，容积率1.5做高低配，楼间距也能非常开阔！

尤其是在金海雲墅将叠墅产品全部排于南侧后，这意味着项目的叠墅与高层均没有南向遮挡，即使是低区的采光度都相当出众。

最重要的是，整个墅区临河、也临金海湿地公园公园。

不管是叠墅还是小高层的小伙伴，都有不错的公园视野。

总结一下，金海汀雲台的五次开盘即罄，已验证了金桥东作为“六边形战士”的板块价值与市场的坚定共识。

如今，联发于同一片热土之上，携金海雲墅再进一步。

项目并非简单复刻，而是一次面向终极改善的产品力全面升维。

它立足于浦东近乎绝版的约1.5低容积率土地，以地铁旁高端低密墅区的姿态，重构外环生活想象。其推出的高附赠叠墅与实得率惊人小高层，不仅在附赠空间与尺度感上颠覆了同价位产品，更以精装墅居的纯粹形态，满足了市场对品质生活的深层渴望。

金海雲墅，承接板块热力，以超越周期的产品实力，即将开启改善人居的新篇章。

地铁旁高端低密墅区

联发金海雲墅

已过会，预计下周取证！

将推出建面约112㎡小高层

首开建面约144-181㎡叠墅

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。