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🔥建发海宸🔥

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新江湾正芯，建发上海首座灯塔作品「建发海宸」二批次已过会！加推109套建面约109-210㎡3-4房，均价115985元/m²！

二批次户型图如下：

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作为上海主城罕见的成片开发的生态住区，新江湾城自2019年后便再无宅地供应，这一别便是5年之久。

好在建发海宸即将面世，这片沉寂5年的新江湾城将再度成为上海楼市的焦点。

对于偏爱自然逸居的购房者而言，这次补仓可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥“湿地公园+主城副中心+名校教育+低密规划”等全维高配的新江湾天生就是孤品。

建发海宸

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01土地断供：长达五年的稀缺性发酵

一直以来，新江湾城都是上海楼市里的“香饽饽”，在慢节奏土地供应之下，这枚自然生态绿宝石的每块新地更是备受市场关注与追捧。

【绝版基因】

原生态湿地与蜿蜒水系奠定了新江湾的自然底色，约1.2万方湿地公园成为“上海绿肺”，塑造了低密住区的天然优势；

【断供时长】

自2019年9月土地转让之后，整整5年无新增宅地供应，新房置业需求压抑已久；

【房企共识】

新江湾街道挂牌以来，建发、九龙仓、仁恒、华润等头部房企纷纷落子，多元风格社区林立，形成了紧密相连的奢宅群落。

当城市核心区土地日益枯竭，建发房产选择第6次落子新江湾城，足以见证对这片热土的偏爱与认可。

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02地块解密：新江湾芯的压轴低密大盘

天赋臻贵的宝地，恰如一枚嵌入新江湾城腹地的“生态芯片”，承载着第三代国际社区人居迭代的密码。

【空间坐标】

全新地块位于新江湾正芯，西临江湾城路，南接殷高东路，北贴在建的交大附中杨浦实验学校（在建）；

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

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【硬性指标】

总占地10.29万㎡，容积率仅1.55，限高40米（局部20米）；

【产品蓝图】

一面是亲水的限高低密，一面是罕见的1.55容积率，门口就是湿地公园，当之无愧的江湾芯低密大盘。

03配套解码：全维高配的国际生活圈

【高颜生态】

新江湾城绿化覆盖率高达约60%，新江湾城公园来一场浆板夜划，安徒生童话乐园探秘丑小鸭村庄，SMP滑板公园体验“贴地飞行”，新江湾城生态走廊观鸟拍鸟，这样适逸的生活没人可以拒绝；

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【高智教育】

家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

【高效出行】

直线距离约500米10号线，直线距离约700米20号线（在建），直线距离约700米18号线，直通五角场、南京东路、新天地、虹桥枢纽，加上中环北扩，直达市中心、纵横上海，出行、出游说走就走；

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【高端配套】

门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，想怎么逛就怎么逛；

与此同时，2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗，安全感拉满；

【高科产业】

杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。

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【高阶圈层】

以建发江湾萃、建发璟墅等多元风格奢宅密布，建发房产2007年踏入新江湾，落址于此。片区内还有多个高端小区，生活在这里，高校教授、互联网大厂高管、科创大咖等都可能是您的邻居。

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04海派灯塔：建发房产的顶序作品

建发房产20余载29作深耕上海，建发璟墅、建发海阅首府、建发缦云等代表作叫好又叫座，赢得了无数赞誉。

上海建发海阅首府实景图

灯塔项目作为建发房产高阶造宅的集大成之作，厦门建发宸启瑞湖、北京建发海晏、福州建发紫宸、佛山建发灯湖缦云等灯塔作品发布即“王炸”，燃沸楼市。

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厦门建发宸启瑞湖实景图

北京建发海晏效果图

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福州建发紫宸实景图

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佛山建发灯湖缦云实景图

2024年，海派东方风格的建发海阅首府在片区内引起热潮；2025年，建发房产海派东方灯塔作品首入上海，重塑海派东方人居新高度，一座新江湾压轴级的低密大盘，一生永不过时的海派雅居，正在为您而来。

当建发房产遇上五年一遇的新江湾城，海派东方灯塔作品注定成为2025年上海楼市的“现象级爆款”，更将成为新江湾客群的“上车良机”，毕竟，新江湾城+海派灯塔+低密大盘这样的组合，不容错过。

建发海宸

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厦门建发宸启瑞湖实景图

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核心结论：这是杨浦新江湾城核心区的低密生态豪宅，核心优势在于超高得房率(88%-95%)、新江湾稀缺生态资源、国企建发品质+新中式园林、近10号线地铁+在建九年一贯制学校、纯洋房叠墅低密社区；主要短板集中在总价门槛(1200万起)、社区商业配套不成熟、部分户型采光与收纳问题、周边规划垃圾转运站潜在影响、医疗资源能级有限。适合追求低密生态居住、看重得房率与建发品质、有改善需求的中高净值家庭，不适合预算有限、依赖步行可达商业配套、对户型细节敏感或对医疗资源要求极高的人群。

一、项目基本概况

建发海宸位于杨浦区新江湾城江湾城路566弄，雄踞新江湾城核心区，紧邻约3.5万方城市滨水绿地。项目由国企建发房产开发，容积率仅1.55（显著低于区域平均2.0-2.5），绿化率35%，规划纯洋房和叠墅产品，建筑限高40米，楼间距最大达60米。主推建面约105-250㎡3-5房，均价约11-13万/㎡，总价1200万起，最高达3000万+。项目以海派东方设计风格，打造独具辨识度的玉兰门庭与繁花立面，社区规划约800米环形健身步道、中央景观草坪、儿童游乐区等。

二、核心优势（优点）

1.绝版低密生态，居住舒适度极高

新江湾稀缺生态：坐拥"一河两园三轴"景观，紧邻新江湾城生态走廊（直线约50米）与新江湾城公园（直线约1000米），三面环水，空气清新，是上海公认的顶级别墅和高端公寓聚集地

超低容积率：1.55容积率在上海主城区极为稀缺，杜绝高层社区压抑感，每栋建筑都能充分享受阳光与清风

宽楼间距设计：最大楼间距达60米，保障充足采光与私密居住体验，比普通小区采光好30%

全人车分流：车辆从社区入口直接进入地下车库，行人步行入口进入，保证安全同时减少噪音与尾气影响

2.超高得房率，空间利用率"王炸"级别

88%-95%超高得房率：因拿地时间较早不受后续阳台面积计算规则限制，远超市面上普遍75%-80%的得房率，同等建筑面积下实际使用面积多出10-20㎡

户型设计优越：3.15米层高，小高层2梯2户、洋房1梯2户配置，LDKB一体化布局，部分户型带超大面宽客厅与转角飘窗

高赠送空间：部分户型赠送大尺度阳台与设备平台，进一步提升空间实用性

3.国企建发品质，新中式匠心打造

建发品牌保障：实力雄厚的国企，以精工品质和独特的"新中式"豪宅风格闻名，为项目安全交付与建筑品质提供坚实保障

新中式园林景观：打造"一河两园三轴"新中式园林，实现城市繁华与自然生态的完美平衡，搭配四季花卉植被及艺术雕塑，实现步移景异的居住体验

建发物业优质服务：采用"开发商+物业"一体化模式，物业公司从设计阶段深度介入，后期维护高效，提供24小时管家式服务，每周2次驱蚊处理等细节服务到位

高端会所配套：约1公里水岸汀道与下沉式庭院会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等功能区域，满足高端社交需求

4.交通教育配套，未来潜力可期

近地铁10号线：距10号线殷高东路站仅约500-800米，步行可达，10号线直达五角场、新天地、南京东路和虹桥枢纽等核心商圈，3站直达五角场，8站换乘4号线畅达全城

在建九年一贯制学校：北侧约50米即是在建的交大附中杨浦实验学校（预计2026年开学），纳入杨浦区优质教育资源矩阵

立体路网通达：紧邻军工路快速路（计划2025年底竣工），自驾可快速接入内环、中环，15分钟直达陆家嘴、人民广场

规划地铁加持：规划中的20号线（在建）与18号线（规划中）将进一步提升通勤效率，未来一刻钟可达北外滩

5.圈层纯粹，居住氛围成熟

纯改善社区：仅规划洋房和叠墅产品，无小户型干扰，业主圈层纯粹，私密性强

国际化社区定位：板块定位是"国际化社区"和"生态豪宅区"，居住氛围成熟，是上海公认的高端居住区

高封闭管理：24小时安保巡逻，监控系统全覆盖，智能门禁，保障居住安全

三、主要短板（缺点）

1.总价门槛较高，受众群体有限

总价区间限制：均价约11-13万/㎡，入门级三房总价1200万起，四房总价逼近1800万，叠墅产品总价达2500-3000万，仅适合中高净值家庭

持有成本高昂：物业费约8-10元/㎡・月，200㎡户型月物业费达1600-2000元，长期持有成本不低

装修成本追加：虽为精装交付，高端业主可能仍需二次装修，成本不菲

2.社区商业配套不成熟，生活便利性待提升

商业配套有限：目前只有一家便利店和一家咖啡店，日常购物需依赖1.5公里外的商圈

步行可达商业缺乏：周边以居住和生态环境为主，缺乏大型的、步行可达的商业综合体，驱车前往五角场、合生汇等顶级商圈约5-10分钟

社区配套完善中：社区商业配套还在逐步完善中，短期内难以满足多样化生活需求

3.户型设计与规划细节问题

部分户型采光不足：西北侧户型在冬季午后阳光照射不足，影响居住舒适度

中小户型收纳空间局促：105㎡三房的收纳空间设计，在多孩家庭使用中略显局促

厨房设计不合理：部分户型的U型厨房虽宽敞，但冰箱位置太靠里，拿取食材不太方便

无保姆间设计：一线改善户型缺乏保姆间、储藏室，不符合部分高端家庭需求

4.周边规划潜在影响，环境待改善

垃圾转运站规划：西侧800米规划有垃圾转运站，虽未明确建设进度，但可能对长期居住环境产生影响

生态环境小麻烦：夏天蚊虫比普通小区多，黑天鹅粪便需要及时清理，有时会闻到淡淡的腥味

周边界面参差不齐：部分路段较窄，早晚高峰可能存在短暂拥堵，城市界面不够整洁统一

5.医疗资源能级有限，重大疾病需跨区就医

缺乏顶级三甲医院：虽然3公里内有13家一级以上医院，包括长海医院、肺科医院等三甲医院，但缺乏瑞金、华山这类顶级三甲医院密集布局，重大疾病仍需跨区就医

教育资源依赖择校：虽北侧紧邻在建的交大附中杨浦实验学校，但目前缺乏一级小学对口，需依赖跨区择校

四、总结与适配人群

适合人群

追求低密生态居住环境、看重超高得房率与建发国企品质的中高净值家庭

认可新江湾城核心区位价值、有能力承担1200万以上总价及持有成本的购房者

注重子女教育，期待在建九年一贯制学校（交大附中杨浦实验学校）的改善家庭

喜爱生态休闲，追求沉浸式居住体验、私密性的精英人士

谨慎人群

预算有限（总价1200万以下）的改善家庭

依赖步行可达商业配套，希望下楼即可满足日常需求的居住者

对户型设计敏感，在意采光、收纳空间、厨房布局等细节的购房者

对医疗资源要求极高，需要顶级三甲医院步行可达的人群

对周边规划（如垃圾转运站）敏感，担心环境影响的人群