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静安内环内 曹家渡全新盘
「康定壹拾玖」等待入市
首期将推约120-190㎡3-4房
共计92套房源
目前已开放展厅接待
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社区分析
① 人车分流分析
人车分流顾名思义就是指将人和车分开，具体来说，是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。
根据公示图上看，项目共有六个出入口，看似只有一处临街，实则处处有路。
康定路出入口：康定路上设有一个机动车入口和一个人行出入口。机动车入口位于抬高的地块，而人行出入口则位于地下部分，巧妙地避免了人车交叉的情况，保障了行人的安全。
公共通道与楼栋连接：根据规划，1号楼、2-1号楼和2-2号楼很可能将通过公共通道进入。虽然可能会有部分人流交叉，但具体的交通流线将根据后续的项目方案进一步优化。
规划道路出入口：规划道路上设有一个消防出入口和一个机动车出入口。机动车在进入小区后可直接驶入地下车库，实现了人车分流，提高了小区的安全性和舒适度。
南侧人行出入口：南侧与公共通道相连处设有一个独立的人行出入口，同时消防通道连接鸿力公寓的消防门到外部，确保了紧急情况下的快速疏散。
② 日照分析
本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-15:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。
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项目周边对项目无采光遮挡，但因为周边有高楼，南侧有视野遮挡。
地块南侧紧邻上海市公安局大楼（高度约110米），中间有停车库相隔，楼间距充足，因此无采光遮挡，但视野受到一定影响。紧邻的鸿力鸿鹄公寓（约65米高）对日照无影响，但南侧视野可能会受到一定影响。
东侧是高层住宅小区，高度在66-84米之间，对项目有一定的视野遮挡，但无采光影响；
北侧为静安区人民法院，建筑限高50米，因此对项目无任何遮挡；
西侧是一个6层的居民小区（约20米高），因此7层以上有较为开阔的视野；
立面日照分析：
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由分析图可知，整个项目东侧采光优于西侧，其中3号楼和6号楼无遮挡，采光最好。
受到前面楼栋的遮挡，顶层5层采光优秀。由于项目不是完全坐南朝北，加上楼栋排布，2号楼对1号楼东侧有部分遮挡。东侧后续有规划绿地，因此1号楼西侧户型的采光和视野优于东侧。
2-1号楼和1号楼相似，中高层无遮挡，低区西侧户型优于东侧。2-2号楼低区遮挡严重，采光一般，但高区采光优秀。
5号楼受到6号楼遮挡采光良好，南侧直面小区下沉庭院景观，景色优秀。
③ 地块景观分析
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地块本身进行了高差处理，这不仅提升了项目的整体美观性，也为景观设计提供了更多可能性。
项目预计将配置会所，并可能包括恒温泳池等高端设施，进一步丰富了居民的生活体验。
除了会所，项目在1号楼的一至二层、2-2号楼、3号楼、5号楼和6号楼的一楼还规划有架空层，这些空间有望被打造成泛会所，为居民提供更多的休闲和社交场所。
楼栋分析
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项目由5栋14-25层高的高层组成，除了六号楼是2梯3户，均是两梯两户的豪华配置，整体没有保障房，没有租赁用房。
项目还没有公布正式房户型分布图，根据推测，将推出面积120㎡-260㎡的可售商品房。
1号楼无不利因素，因为南侧最近的入口是机动车出入口，人行动线可能会较长。
2梯2户设计，西边套预计为约120-130m²3房户型，窄长两开间，可能会结合西侧景观做侧开窗；东边建面约160-180m²3-4房户型，面宽较宽，预计3开间。
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2号楼临近公共通道，可能会有一定的噪音。
划分为三个单元，都是2梯2户，其中最西单元结构与1号楼相似；中间单元预计为160-180m²3-4房户型，面宽较宽，预计3开间。
东单西侧预计为120-130m²3房户型，预计三开间，没有连廊，是项目中较好的小户型；东侧预计为140-155m²3-4房户型三开间。
3号楼划分两个单元，每个单元都是2梯2户，预计为200-220m²4-5房户型和预计为240-260m²4-5房户型，大概率都为横厅四开间。
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上海市（Shanghai），简称“沪”，别名“申”，是中华人民共和国直辖市， [38]位于中国东部，地处长江入海口， [162]境域北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏省和浙江省，总面积6340.5平方千米， [38]下辖16个区。 [37]截至2022年末，全市常住人口2475.89万人， [191]上海话属吴语方言太湖片。 [146]市政府驻地上海市黄浦区人民大道200号。 [160]
上海市地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平， [38] [44]属亚热带季风性气候，最大河流为黄浦江。 [46] [192]早在6000年前，境域内就已有人类生活。唐天宝十年（公元751年），上海始有第一个建置县。至元二十九年（公元1292年），元朝政府批准设立上海县，标志着上海建城之始。直到1949年5月，上海市被列为中央直辖市。 [41]
上海市是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心， [162]第三产业为其支柱产业，有着外贸物流、金融保险业、信息服务业、旅游业、房地产业和其他新兴服务业， [30]成为拉动经济增长“主动力”。 [179]2024年，上海市实现地区生产总值53926.71亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。 [227] [229]
上海市是国家历史文化名城，拥有众多的历史古迹，有着非遗项目1114个、 [110]文物保护单位267处， [116]包括沪剧、 [115]江南丝竹、 [112]兴圣教寺塔等。 [124]另外，上海市也是中国主要旅游城市之一， [1]有着国家级旅游景区138个，包括东方明珠广播电视塔、上海野生动物园等
将现代、简单、纯粹、人文、生活等元素用更大的建筑语汇去执行整个平层空间。
进入玄关即为开放空间，客厅、玄关、走廊、餐厅，最适当的将楼层该有的机能，都缜密的收在这条轴线，合于空间。
客厅大面积的书墙除了造型层面之外，更加赋予空间产生在人文方面的强烈气息。
全室采用简约的线条、纯粹的材料、利落的造型等元素，在现代化的住宅中，除了来自于经济层面的批量化需求，更强调纯粹美学。
生活空间以四大主轴贯穿，分别为客厅、玄关、餐厅、卧房空间。作为机能上的发展，辅以走廊横向动线串联，整体力求动线流畅及视觉开阔。
地坪石材切割重组，型塑如同泼墨画般的视觉效果。金属手刷铜、铁件、木皮与石材、以现代手法与语汇、以及细腻的细部介入空间，赋予风格鲜明的时代感。
这些设计不外乎是为了拉近各个空间甚至使用者的距离，让生活更贴近生活。我们所在意的不只是舒适的空间，而是一个良好生活的开始。
开放式的厨房空间减去了厚重的墙面隔屏也减轻了视觉的重量感，大面积的开窗设计，更将大平层的采光优势、迷人景色完全引入室内。
舍弃传统耗费人力的雕龙画凤，采取利落的线条及强调材料本质，造型不加以多余的着墨，意味从传统建筑厚重的束缚中解放开来的新生活。
最单纯的点、线、面元素，除了舍弃了传统的浮夸造型，更进一步强调材料的本质。
让生活中触手可及的每一个表面，都可以让材料展现最单纯的原型。这些最单纯的木、石、金属等，都赋予空间全新的面貌。
空间，是人与环境的整合，是与环境紧密结合的有机体，沉淀的经验与记忆，为家增添温度。
回家，真好!
5号楼2梯2户，中间由楼梯隔开，大概率是类一梯一户的设计。预计为200-220m²4-5房户型，横厅四开间。
6号楼北侧有物业，南侧KT站和活动室，有一定的噪音和健康影响。
2梯3户，西边套以连廊与楼梯间相连，预测建面约为140-150m²4房；中间套北侧有连廊，采光通风都有一定影响，预测建面约为120-130m²3-4房；东边套预测建面约为130-140m²3-4房。
按照目前的爆料，项目预计规划会所，带有泳池；架空层规划社区配套功能；预计将打造建面120-180㎡户型，兼顾刚需和改善。
预计整盘均价将达到约17万+/平米，适合对地段、品质、配套有较高要求的购房者，尤其是那些在静安区工作或生活，希望在该区域购买高品质住宅的高净值人群。
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「城市展厅实拍」
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老静安内环内地段
该地块位于内环内，东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路。
项目靠近14号轨交武定路站，距离静安寺仅一站路之隔；往南3站地铁就是一大会址黄陂南路站，淮海中路商圈、新天地、一大会址纪念馆全都聚集在这里，是上海人公认的有腔调和情调的区域之一。
交通方面：项目距离地铁14号线武定站约260米，7号线昌平路站约800米，交通十分便捷，可快速抵达静安寺。
静安寺，图源网络
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教育方面：周边学校众多，有一师附小、市西中学等；
医疗方面：约1.4公里处有上海市华山医院（三甲医院），能够提供完善的医疗保障。
商业方面：距离889广场约600米，附近有静安寺久光百货、嘉里中心等，商业配套齐全，繁华近在掌握。
地块位于静安区曹家渡板块，板块内各项配套都较为成熟，环境怡人，整体宜居性非常高。
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楼板价超11.4万元/㎡
静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块吸引4位竞买人，经过163轮竞价，由太仓沙桥置业有限公司（招商蛇口）与南通瑞城置业组成的联合体以56.6亿元竞得，成交楼板价超11.4万元/㎡，溢价率高达31.2%。
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该地块的楼板价成为全国单价第二高，仅次于徐汇区斜土街道xh128D-07地块13.1万元/平方米的全国单价最高纪录。
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地块规划住宅体量约49585㎡，预计建造约400套住宅。地块内要设一条公共通道，可能会分成两个小区。
招商曹家渡项目规划示意图 底图源于规划文件
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在房产市场中，贷款无疑是连接购房者与心仪房产的重要桥梁。无论是首次购房的新手，还是经验丰富的投资者，对于房产贷款的了解和把握都至关重要。本文将深入探讨房产知识中的贷款干货，从贷款的基本概念、类型、申请流程到还款方式，全方位解析房产贷款的奥秘。
一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱
（一）房产贷款的定义与意义
房产贷款，顾名思义，是指购房者以所购房产作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款以支付购房款项的一种融资方式。对于大多数购房者而言，全款购房往往是一笔巨大的负担，而房产贷款则提供了一种分期还款的可能，使得购房者能够在自身经济能力范围内实现购房梦想。
（二）房产贷款的基本要素
1. 贷款额度：贷款额度是指银行愿意提供给购房者的最高贷款金额，它通常基于购房者的收入、信用记录、房产价值等因素综合评估。
2. 贷款期限：贷款期限是指购房者需要在多长时间内还清贷款。一般来说，房产贷款的期限较长，可以达到10年、20年甚至30年，这有助于购房者分散还款压力。
3. 贷款利率：贷款利率是购房者需要支付给银行的贷款成本，它通常以年化利率表示。贷款利率的高低直接影响购房者的还款金额和还款压力。
4. 还款方式：还款方式是指购房者如何向银行偿还贷款本金和利息。常见的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法等。
（三）房产贷款的类型
1. 商业贷款：商业贷款是指购房者向商业银行等金融机构申请的贷款，它通常用于购买商品房等可交易的房产。商业贷款的利率、期限和还款方式等由银行根据市场情况和购房者条件自主确定。
2. 公积金贷款：公积金贷款是指购房者向住房公积金管理中心申请的贷款，它通常用于购买自住住房。公积金贷款的利率较低，且贷款额度与购房者的公积金缴存额度和缴存时间等因素有关。
3. 组合贷款：组合贷款是指购房者同时申请商业贷款和公积金贷款，将两种贷款方式结合使用以满足购房需求。组合贷款结合了商业贷款和公积金贷款的优点，既能够享受公积金贷款的低利率，又能够获得商业贷款较高的贷款额度。
二、房产贷款申请篇：步步为营，顺利获贷
（一）贷款申请前的准备
1. 了解自己的信用状况：在申请贷款前，购房者需要了解自己的信用状况，包括信用报告中的信用评分、逾期记录等。信用状况是银行评估购房者还款能力和信用风险的重要依据。
2. 评估自己的还款能力：购房者需要根据自己的收入、支出等情况，评估自己是否有足够的还款能力来承担贷款。银行在审批贷款时，也会重点考察购房者的还款能力。
3. 选择合适的贷款产品和银行：购房者需要根据自己的需求和条件，选择合适的贷款产品和银行。不同的银行和贷款产品可能有不同的利率、期限、还款方式等条件，购房者需要仔细比较和选择。
（二）贷款申请流程
1. 提交贷款申请：购房者需要向选择的银行提交贷款申请，并提供相关的申请材料，如身份证、收入证明、房产证明等。
2. 银行审批：银行在收到贷款申请后，会对购房者的信用状况、还款能力等进行审批。审批通过后，银行会与购房者签订贷款合同。
3. 办理抵押登记：购房者需要与银行一起办理房产抵押登记手续，将所购房产抵押给银行作为贷款的担保。
4. 银行放款：在抵押登记手续办理完成后，银行会将贷款款项直接划入售房单位在该行的账户上，购房者从而完成购房交易。
（三）贷款申请中的注意事项
1. 提供真实材料：购房者在申请贷款时，需要提供真实、准确的申请材料。如果提供虚假材料，一旦被银行发现，可能会导致贷款申请被拒绝，甚至可能面临法律责任。
2. 注意贷款额度与期限：购房者需要根据自己的经济能力和还款计划，合理选择贷款额度和期限。过高的贷款额度或过长的贷款期限可能会增加购房者的还款压力。
3. 了解贷款费用：购房者在申请贷款时，需要了解贷款过程中可能产生的各种费用，如评估费、抵押登记费、保险费等。这些费用可能会增加购房者的成本，需要提前做好预算和准备。
三、房产贷款还款篇：精打细算，合理还款
（一）还款方式的选择
1. 等额本息还款法：等额本息还款法是指购房者每月偿还相同金额的贷款本息，其中本金逐月递增，利息逐月递减。这种还款方式适合收入稳定、希望每月还款金额固定的购房者。
2. 等额本金还款法：等额本金还款法是指购房者每月偿还相同金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于本金逐月递减，利息也会逐月减少，因此每月还款金额也会逐月递减。这种还款方式适合收入较高、希望提前还款的购房者。
3. 其他还款方式：除了等额本息还款法和等额本金还款法外，还有一些银行提供其他还款方式，如按季还息到期还本、一次性还本付息等。购房者可以根据自己的需求和条件选择合适的还款方式。
（二）提前还款的利弊
1. 提前还款的利：提前还款可以减少购房者支付的利息总额，缩短贷款期限，提前实现无债一身轻的目标。对于收入增加或资金充裕的购房者来说，提前还款是一种不错的选择。
2. 提前还款的弊：提前还款可能会增加购房者的短期资金压力，因为购房者需要一次性支付较多的本金。此外，一些银行可能会对提前还款收取违约金或限制提前还款的次数和金额。
（三）还款过程中的注意事项
1. 按时还款：购房者需要按照贷款合同约定的还款方式和还款日期按时还款。逾期还款不仅会产生罚息和滞纳金，还会影响购房者的信用记录。
2. 关注利率变化：贷款利率是购房者需要关注的重要指标之一。如果市场利率发生变化，购房者需要及时了解自己的贷款利率是否也会发生变化，并提前做好还款计划调整。
3. 保留还款凭证：购房者需要保留好每次还款的凭证，以便在需要时查询和核对还款记录。如果发生还款纠纷或争议，还款凭证可以作为重要的证据。
四、房产贷款风险篇：防范风险，稳健前行
（一）利率风险
利率风险是指贷款利率变化可能给购房者带来的风险。如果市场利率上升，购房者的还款金额也会相应增加，从而增加购房者的还款压力。为了防范利率风险，购房者可以选择固定利率贷款或选择具有利率调整机制的贷款产品。
（二）信用风险
信用风险是指购房者因信用状况恶化而无法按时偿还贷款的风险。为了防范信用风险，购房者需要保持良好的信用记录，按时还款，避免逾期和不良信用记录的产生。同时，购房者还可以选择购买信用保险等方式来降低信用风险。
（三）房产价值波动风险
房产价值波动风险是指购房者所购房产的价值因市场变化而下降的风险。如果房产价值下降，购房者的抵押物价值也会相应下降，从而增加购房者的贷款风险。为了防范房产价值波动风险，购房者需要选择地理位置优越、配套设施完善、具有升值潜力的房产进行投资。
（四）其他风险
除了上述风险外，购房者还需要关注其他可能影响贷款安全的风险因素，如政策变化、经济环境等。购房者需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整自己的投资策略和还款计划。
五、房产贷款干货分享：实用技巧与误区破解
（一）实用技巧
1. 提高贷款额度：购房者可以通过提高首付比例、提供额外的抵押物或担保人等方式来提高贷款额度。同时，购房者还可以选择信誉良好的银行和贷款产品来提高贷款额度。
2. 降低贷款利率：购房者可以通过提高信用评分、选择具有利率优惠的贷款产品或与银行协商等方式来降低贷款利率。降低贷款利率可以减少购房者的还款金额和还款压力。
3. 优化还款计划：购房者可以根据自己的经济能力和还款计划，合理选择还款方式和还款期限。同时，购房者还可以选择提前还款或调整还款计划等方式来优化还款计划。
（二）误区破解
1. 误区一：贷款额度越高越好
破解：贷款额度并非越高越好。过高的贷款额度会增加购房者的还款压力和经济负担，甚至可能导致购房者无法按时还款。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款额度。
2. 误区二：贷款期限越长越好
破解：贷款期限并非越长越好。过长的贷款期限虽然可以降低每月还款金额，但会增加购房者支付的总利息金额。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款期限。
3. 误区三：提前还款一定划算
破解：提前还款并非一定划算。对于选择固定利率贷款或已经还款较长时间的购房者来说，提前还款可能无法获得明显的利息节省效果。购房者需要根据自己的贷款产品和还款计划来判断提前还款是否划算。
房产贷款作为购房过程中的重要环节，对于购房者来说具有至关重要的意义。通过本文的探讨，相信读者已经对房产贷款的基本概念、类型、申请流程、还款方式以及风险等方面有了更深入的了解和认识。在未来的购房过程中，希望读者能够根据自己的需求和条件选择合适的贷款产品和银行，合理规划自己的还款计划，实现购房梦想的同时降低贷款风险。同时，也希望读者能够保持警惕和理性思考，避免陷入贷款误区和陷阱，为自己的财务安全和未来生活保驾护航
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