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I. les préparatifs avant d’acheter une maison: connaissant chacun et l’autre, pas de danger pour cent
一、买房前的准备工作：知己知彼，百战不殆
1. Définir vos besoins
1. 明确自己的需求
Avant d’acheter une maison, il faut d’abord se poser quelques questions:
买房前，首先要问自己几个问题：
- vous avez un besoin ou un investissement?
- 你是刚需还是投资？
En cas de besoin immédiat, privilégier les zones accessibles et bien équipées;
如果是刚需，优先考虑交通便利、生活配套齐全的区域；
Dans le cas d’investissements, le potentiel d’appréciation est pris en considération.
如果是投资，则要考虑升值潜力。
- quelle est la taille de la maison, le type de logement que vous avez?
- 你对房子的面积、户型有什么？
Besoin de trois chambres et deux salles ou de deux chambres et une salle?
要求 三室两厅还是两室一厅？
Traversée nord-sud ou autre disposition?
南北通透还是其他布局？
- quel est votre budget?
- 你的预算范围是多少？
Y compris le prix du logement, les taxes, les frais de réparation, etc.
包括房价、税费、装修费等。
Après avoir défini les besoins, il est possible d’aller à la sélection de la maison.
明确需求后，才能有的放矢地去选房。
2. Enquêter sur le marché
2. 调查市场行情
- connaître les mouvements des prix: connaître le niveau des prix et les tendances à la hausse et à la baisse dans la zone cible via les sites de l’immobilier, les agences ou les recommandations d’amis.
- 了解房价走势：通过房产网站、中介或朋友推荐，掌握目标区域的房价水平及涨跌趋势。
- se concentrer sur la dynamique de la politique: les changements de politique tels que les limites d’achat, les limites de crédit, le pourcentage d’acompte et d’autres peuvent affecter votre plan d’achat de maison.
- 关注政策动态：比如限购、限贷、首付比例等政策变化都会影响你的购房计划。
- comparer différents immeubles: les prix, la qualité, les antécédents des développeurs, etc. varient entre les différents immeubles dans la même zone. Magasinez pour obtenir une maison rentable.
- 比较不同楼盘：同一区域内不同楼盘的价格、品质、开发商背景等都有差异，货比三家才能买到性价比高的房子。
3. Préparez votre acompte et les frais associés
3. 准备好首付和相关费用
- acompte: généralement de 20% à 50% du prix de la chambre. Les taux varient selon la ville et la politique.
- 首付：一般为房价的20%-50%，具体比例因城市和政策而异。
- taxes: les contrats, les fonds de maintenance, les frais de transaction, etc. doivent être préparés à l’avance.
- 税费：契税、维修基金、交易手续费等都需要提前准备。
- budget de rénovation: si vous achetez une maison brute, les frais de rénovation doivent également être pris en compte.
- 装修预算：如果买的是毛坯房，装修费用也需要纳入考虑。
Ii. La phase de sélection de la maison: les détails font la différence
二、选房阶段：细节决定成败
1. Le lot est la clé
1. 地段是关键
- accessibilité: essayez de choisir des quartiers situés le long des lignes de métro ou près des arrêts de bus.
- 交通便利：尽量选择地铁沿线或公交站点附近的小区。
- un ensemble de vie parfait: y a-t-il des supermarchés, des hôpitaux, des écoles, des banques à proximité?
- 生活配套完善：周边是否有超市、医院、学校、银行等设施。
- potentiel de développement futur: par exemple, la proximité du CDB, de nouveaux quartiers ou de grands complexes commerciaux prévus.
- 未来发展潜力：比如是否靠近 CBD、新区或规划中的大型商业综合体。
2. Qualité de la maison elle-même
2. 房屋本身的质量
- la conception de la maison: si l’éclairage, la ventilation et le zonage dynamique sont raisonnables.
- 户型设计：采光、通风、动静分区是否合理。
- structure de la maison: vérifier les problèmes de fissures, infiltrations d’eau, etc.
- 房屋结构：检查是否存在裂缝、渗水等问题。
- les travaux cachés: tels que les conduites d’eau et d’électricité, l’isolation des murs, etc. peuvent être connus par la propriété ou par les voisins.
- 隐蔽工程：如水电管道、墙体保温等，可以通过物业或邻居了解。
3. Développeurs et sociétés immobilières
3. 开发商和物业公司
- qualification du développeur: choisissez un développeur de marque réputé et évitez d’acheter un bâtiment rotten tail.
- 开发商资质：选择信誉良好的品牌开发商，避免买到烂尾楼。
- la réputation de la société immobilière: une bonne société immobilière assure la sécurité de la communauté et un environnement propre.
- 物业公司口碑：好的物业公司能保障小区的安全和环境整洁。
Iii. La phase de visite: voir pour croire
三、看房阶段：眼见为实
1. Visites de terrain
1. 实地考察
- regardez la pièce modèle: faites attention à ce que la décoration de la pièce modèle ne soit pas trop belle et à quel point elle est éloignée de la livraison réelle.
- 看样板间：注意样板间的装修是否过度美化，与实际交付差距有多大。
- voir le bâtiment physique: observer l’apparence du bâtiment, l’avancement des travaux, les environs, etc.
- 看实体楼：观察建筑外观、施工进度、周边环境等。
- en fonction de l’environnement du terrain: taux vert, nombre de places de parking, adéquation des équipements communs.
- 看小区环境：绿化率、停车位数量、公共设施是否齐全。
2. Demandez au propriétaire
2. 询问业主
- dans le cas d’une maison secondaire, informez-vous auprès de vos voisins sur la gestion de la parcelle, s’il y a des risques de sécurité, etc.
- 如果是二手房，可以向邻居了解小区的管理情况、是否存在安全隐患等。
- dans le cas d’une maison neuve, informez-vous auprès du propriétaire occupé sur la qualité de la livraison et le service immobilier.
- 如果是新房，可以向已入住的业主了解交房质量和物业服务。
Iv. L’étape de signature: les termes du contrat doivent être soigneusement
四、签约阶段：合同条款要仔细
1. Confirmation du contrat
1. 确认合同内容
- surface de la maison: si la surface au sol, la surface de la parcelle correspond à la publicité.
- 房屋面积：建筑面积、套内面积是否与宣传一致。
- heure de livraison: préciser la date de livraison et la responsabilité en cas de défaut.
- 交房时间：明确交房日期及违约责任。
- normes de finition: dans le cas d’une pièce à couverture rigide, préciser la marque et la classe des matériaux de finition.
- 装修标准：如果是精装房，要明确装修材料的品牌和档次。
- conditions supplémentaires: telles que la place de parking, le stockage, etc. sont inclus dans le prix de la chambre.
- 附加条款：比如车位、储物间等是否包含在房价中。
2. Attention aux frais cachés
2. 注意隐藏费用
- frais de propriété: renseignez-vous sur les tarifs des frais de propriété et les services inclus.
- 物业费：了解物业费的收费标准及包含的服务内容。
- fonds d’entretien: ce montant est généralement versé par le propriétaire et sert à l’entretien des parties communes de la maison.
- 维修基金：这笔费用通常由业主缴纳，用于房屋共用部位的维修。
V. l’étape de la réception: l’inspection de la maison est la clé
五、收房阶段：验房是关键
1. Notes pour l’inspection de la maison
1. 验房注意事项
- vérifier la qualité de la maison: les murs, le sol, le plafond pour les fissures ou les chutes.
- 检查房屋质量：墙面、地面、天花板是否有裂缝或脱落。
- vérifier les portes et fenêtres: les interrupteurs sont lisses et l’étanchéité est bonne.
- 检查门窗：开关是否顺畅，密封性是否良好。
- vérifier le bon fonctionnement des installations électriques et électriques: robinets, toilettes, interrupteurs de circuit.
- 检查水电设施：水龙头、马桶、电路开关是否正常。
- vérifier que les installations complémentaires: ascenseurs, installations d’incendie, conduites de gaz, etc., sont complètes.
- 检查配套设施：电梯、消防设施、燃气管道等是否齐全。
2. Demandez les documents pertinents
2. 索要相关证件
- certificat immobilier: confirmation que l’attribution du titre est claire.
- 房产证：确认产权归属是否清晰。
- rapport d’acceptation d’achèvement: s’assurer que la maison est conforme aux normes nationales.
- 竣工验收报告：确保房屋符合国家标准。
Vi. Phase d’occupation: le suivi doit être bien fait
六、入住阶段：后续事项要做好
1. Procédure d’installation et de passage
1. 办理落户和过户手续
- assurer vos droits et intérêts en effectuant les formalités de passage de propriété à temps.
- 及时办理房产过户手续，确保自己的权益。
- si vous devez vous installer, consultez à l’avance la politique d’installation de votre poste de police local.
- 如果需要落户，提前咨询当地派出所的落户政策。
2. Attention à la décoration
2. 装修注意事项
- choisir une entreprise de rénovation formelle: évitez le piège des prix bas.
- 选择正规装修公司：避免低价陷阱。
- signature du contrat de rénovation: préciser les détails tels que la durée, les matériaux, le mode de paiement, etc.
- 签订装修合同：明确工期、材料、付款方式等细节。
3. Soyez conscient du quartier
3. 注意邻里关系
- prendre l’initiative de saluer les voisins après votre séjour et établir un bon voisinage.
- 入住后主动与邻居打招呼，建立良好的邻里关系。
- respecter les conventions du quartier et éviter les nuisances sonores.
- 遵守小区公约，避免噪音扰民。
conclusion
结语
L’achat d’une maison est un projet de système complexe. Chaque étape, du choix à l’occupation, peut cacher des «fosses».
买房是一项复杂的系统工程，从选房到入住的每一个环节都可能隐藏着“坑”。
Mais aussi longtemps que vous faites un bon travail de préparation et garder l’esprit clair, vous pouvez éviter ces champs de mines et acheter le coeur comme la maison pesé.
但只要做好充分的准备工作，保持清醒的头脑，就能避开这些雷区，买到心如意的房子称。
Nous espérons que cet article vous fournira quelques références pratiques pour faciliter votre chemin vers l’achat d’une maison!
希望这篇文章能为你提供一些实用的参考，让你的买房之路更加顺利！
- 限售政策 -
1、2020年7月2日起，以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。
2、2021年1月27日起，以优先购买方式取得的热点商品住房（含高层次人才无房家庭和无房家庭），自取得不动产证之日起5年内不得转让。
3、2024年10月9日新政后，杭州不再执行限售政策，但是前期已经明确要进行限售的项目，今后仍然执行限售。
- 购房流程 -
摇号规则：
注：此前落地“认房不认贷”新政仅指贷款政策，不涉及摇号倾斜
自2024年5月9日起，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。
放弃选房：新建商品住房公证摇号公开销售过程中购房家庭中选后放弃选房、购房的，不再限制其购房意向登记。
- 贷款政策 -
- 落户政策 -
自2024年5月9日起，在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户（注意非买房直接可落户）。
1、 购房+居住登记满半年；
2、 社保半年+居住登记满半年；
3、 租赁备案+居住登记满半年；
4、 人才居住证可直接换普通居住证；
1、 申请积分
申请人可通过“警察叔叔”首页点击“流动人口”-“积分申请”填写好相关信息提交，等待20个工作日可查看个人积分。
2、 申请积分落户
申请人在确保自己在规定时间已申请积分，通过警察叔叔-“流动人口”-“积分落户申请”，填写相关信息并提交，等待部门审核。
3、积分落户时间表：
第一季度：2月1日前申请积分，3月1日-3月31日申请积分落户；
第二季度：5月1日前申请积分，6月1日-6月30日申请积分落户；
第三季度：8月1日前申请积分，9月1日-9月30日申请积分落户；
第四季度：11月1日前申请积分，12月1日-12月31日申请积分落户；
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杭州买房后走积分落户相对更简单，目前积分落户一年可申请四次，后续购房积分增加，可轻松称为杭州户口，若杭州无房可通过职称落户，更多相关问题可直接扫码咨询老师。
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