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上海浦东永泰三里城售楼处电话：400-9939-964...随着前滩发展的辐射效应日益显现，与之毗邻的三林板块正逐渐成为浦东置业新热点。本次实地探访三林核心区标杆项目「永泰三里城」，从区位价值、交通生活配套以及产品力等维说下实际感受，看看项目是否值得入手。

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剩余房源情况

据案场销售说目前高层5套1楼100平638-738万外加上少量的200平大平层和叠加别墅在售。

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网上房地产官宣信息公示，项目一期去年3月以及6月先后两次开盘，总共612套房源剩余65套可售。数据面上看销售还是非常不错的。另外『永泰三里城』二期也在7-8🈷️份会入市

👉🏼项目情况:

超30万方河滨大城，分三期开发建设双面滨河+恒温泳池+健身会所+公园，将打造成三林的新地标。容积率仅2.0低密社区，规划有16-19层高层，6层电梯洋房。26年8月精装交付。

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👉🏼板块位置:

位于三林中外环之间。地铁一站之隔前滩国际商务区，三公里涵盖三林滨江、新杨思以及徐汇滨江等浦东重量级区域，可承接产业和人口外溢，近享规划发展潜力大。

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缺陷是目前城市界面一般，部分区域仍需旧改升级。特别提到三林这个词就想到动迁基地。周边动迁房居多，拉低了项目档次。（主要是三林新村和三林老街附近的老公房以及旧式里弄)并且周边商品房项目只有几个约08年左右建成（中房金谊河畔、万科金色雅著、中房樱桃苑等）

👉🏼周边配套

✨交通便利：两横两纵三轨交立体交通网络

🌸三轨交:

11号线三林站约400米，距6号线上南路站约1公里，约2.5公里的机场联络线，通达核心区域。

🌸公共交通:

周边有超20条公交线路，通达浦东与浦西。

🌸道路交通:

拥有南北高架、杨高南路、中环以及外环等快速路，自驾可快速通勤前滩、张江、陆家嘴、徐汇滨江等热门区域。永泰三里城售楼处电话：400-9939-964永泰三里城官方电话：400-9939-964

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✨大型商业林立：中房金谊广场一路之隔、三林新达汇大型商业体满足日常需求，前滩太古里、晶耀前滩等高端商业近在咫尺。

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✨医疗资源丰富：

东方医院南院（三甲)、徐浦中医医院。

✨教育资源完善：

三林中心小学、育人中学和三林中学（高中)等。

教育资源在项目附近一直是短板，与浦东顶尖的学区资源有差距。周边没有特别优质的教育资源。唯一拿的出手的就是前滩的华二了。

👉🏼项目产品力

✨社区天赋方面:

西北两侧皆是天然河道以及800米滨水漫步道，整体的居住环境静谧。光这个地块天赋，在市场上就鲜有对手。

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✨社区配套方面:

南侧临近永泰路，打造了2栋社区配套建筑，将用作社区食堂、会所（恒温泳池、健身房)等，服务于社区的同时有效阻隔道路噪音。

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值得注意的是物业是联袂仁恒物业，并非是正真的仁恒，签了5年的物业顾问合同。7元的物业管理在市面的项目并不算便宜。

👉🏼户型情况:

项目是高层和洋房叠加混合性产品（下图）

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A1户型边套

A1`户型中间套

A2户型边套

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A2`户型中间套

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👉🏼高层户型测评

✨全生命周期设计

一家三口或者三代同堂居住，南向三开间形成黄金采光面，配合约3.5米面宽与3米层高的厅，通透舒居体验

✨动静功能分区设计

客厅、餐厨构成社交动线

双卧+书房形成静谧休憩区，实现空间高效利用

✨主卧奢适套房设计，可打造步入式衣帽间增加私密性和舒适度

✨高附赠面积

南向卧室飘窗+南北双阳台（非封闭)+双卧室壁龛以及卫生间壁龛

Y3洋房约201㎡

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Y4洋房约241㎡

👉🏼洋房户型测评:

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✨高私密性设计

类1梯1户刷卡到户让回家充满了仪式感。

✨超大面宽空间设计

南向4开间约18米超大面宽享受更多阳光

5米宽约60平米南北通透大客厅配合3.1米的层高 空间感拉满

✨南向双套房设计，拥有更多私密空间。主卧套房+超大衣帽间+四分离卫生间上位者享受

✨超高附赠面积

全屋飘窗+7.5㎡未封闭景观阳台+约7㎡电梯前室+卧室壁龛以及卫生间壁龛

约24米超宽楼距，约87%高得房率 ，奢阔空间设计有着极致舒适性与品质感，对于千万级改善客户还是值得一看的。

D6叠墅193平（地下室99平)4房

D2叠墅165平（地下室68平)4房

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👉🏼叠墅户型测评

位于洋房首层和二层，立体垂直分区布局的理念打造全龄的宜居空间、多样的功能性满足三代同堂的复合需求。

✨首层社交活动和适老空间

独立入户，约7-8米面宽的大餐客厅以及3.1米层高，完全满足社交活动功能

适老化设计：配备老人房+贴心储物间+家政专区+部分户型预留电梯空间

✨二层私密休憩层

主卧套房设计：南向主卧配置全景露台+卫浴套间

家庭核心区：双次卧均带独立功能分区，打造家庭成员专属领域

✨附加空间

地下室拓展空间（68-123㎡）

南向下沉式采光井实现全明格局

可以根据主人喜好定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等任意空间。预留了电梯井的空间，方便全家人使用

南向私家花园以及星空露台等

此户型功能性非常棒可以满足不同家庭成员对不同生活场景的需求俗话说有天有地有花园。但是进门空间尺度感不如大平层，且此户型附赠的地下室是毛坯、需要装修以及安装电梯，装修和后期使用成本较高。永泰三里城售楼处电话：400-9939-964永泰三里城官方电话：400-9939-964

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👉🏼精装交付标准

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虽然配备了日立中央空调地暖和格兰斯柯新风系统三大件，卫生间洁具龙头、花洒为科勒品牌，厨房配置了西门子三件套。装标3000元左右的配置目前只能说一般。

在建筑上，采用国家绿建三星+超低能耗标准是国内绿色建筑最高标准，采用新风净化系统、高标准气密性设计、精准降噪减震等七大核心技术，打造高品质住宅。从住宅的增值保值性来说，超低能耗住宅更保值！

最后来看下最关键的项目价格

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本项目去年开盘整盘均价8.2万/㎡。其中高层均价7.8万/㎡，洋房均价8.6万/㎡。

周边新房和二手房价格

三林滨江绿地目前在售项目

前滩公馆开盘均价12.5万/㎡

中企云萃森林在售均价10.5万/㎡

同属三林新杨思板块斐雲悦府10.7万均价

北蔡板块浦发莲园在售均价9.2万以及国贸西派海上9.2万均价

再来看下二手房（周边商品房）永泰三里城售楼处电话：400-9939-964永泰三里城官方电话：400-9939-964

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万科金色雅筑今年成交4套

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中房金谊河畔今年成交情况

此刻永泰三里城高层前期均价仅约7.8万/㎡，洋房&叠加约8.6万/㎡，无疑是整个浦东，乃至上海中外环的价格洼地！

👉🏼总结

永泰三里城位置、交通、商业、医疗配套齐全，生活气息浓郁，人气旺。项目自然环境优美。缺点也很明显板块城市界面感较弱，动迁房林立，没有非常优质的教育资源，装修一般。但是综合目前的价格来看，个人认为还是非常香的。你们怎么认为呢？永泰三里城售楼处电话：400-9939-964永泰三里城官方电话：400-9939-964

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Shanghai Pudong Yongtai Sanli City Sales Office phone: 400-9939-964 Shanghai multiple property market new policies superposition, can be called in recent years more powerful, impact further epic property market good.

上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964上海多重楼市新政叠加，堪称近几年力度更大、影响更远的史诗级楼市利好。

In the face of such a rare opportunity, every room ticket is very precious.

在这样难得的机遇面前，每一张房票都显得弥足珍贵。

Therefore, home buyers should choose carefully and choose new homes with more value in the same level to enjoy the dividend brought by the New Deal more.

因此，购房者们应审慎选择，优选同级别中更具价值的新房，以更大化享受新政带来的红利。

So now you have an option in front of you:

那么，现在就有一个优选项摆在你面前：

Big news!

重磅消息！

Pudong foreign ring rail crossing red plate, one stop direct to the front beach of the Yongtai Sanli City Phase II hot in the sale!

浦东中外环轨交红盘、一站直达前滩的永泰三里城二期火热在售中！

The main construction surface is about 99-151㎡ high-rise, the construction surface is about 140-241㎡ bungalows/superposition, the average price of high-rise is about 78,000 /㎡!

主力建面约99-151㎡高层，建面约140-241㎡洋房/叠加，高层均价约7.8万/㎡！

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一房一价表如下

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Shanghai Pudong Yongtai Sanli City Sales Office Phone: 400-9939-964 Pudong Foreign Ring Road more cost-effective project,

上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964浦东中外环性价比更高的项目，

Close to the central activity area,

咫尺中央活动区，

Barriers to entry for new housing in downtown Shanghai are already prohibitively high.

上海市区新房的准入门槛已经高不可攀。

Looking around the major sectors in Shanghai Central, the price of new homes continues to enter 90,000 /㎡+, and the hot sectors with higher planning levels generally reach 100,000 /㎡+.

环顾上海中环各大板块，新房价格相续步入9万/㎡+，规划能级更高的热门板块，普遍达到10万/㎡+。

It is not difficult to find that Shanghai Central next to a set of construction surface of about 100 square meters of the house, the main total price has come to ten million level.

不难发现，上海中环旁一套建面约100㎡的房子，主力总价已来到千万级。

区位示意图，数据来源于网上房地产

上海改善置业动辄大几百万，上千万的总价，更应当优中选优！

永泰三里城是11号线轨交红盘，1站直达前滩，2站直达徐汇滨江，近享中央活动区高浓度城市资源！

区位示意图，数据来源于网上房地产

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964更何况，永泰三里城高层均价仅约7.8万/㎡，比隔壁三林滨江低了近2.7万/㎡，这一价格真的太香了。

1 stop direct to Qiantan + Line 11 next to 350 meters,

1站直达前滩+11号线旁350米，

Foreshore + New Yangsi Century Dividend master!

前滩+新杨思世纪红利一手掌握！

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Entering 2024, there are only a small number of new listings in Pudong New Area, and most of them have not opened the subscription.

进入2024年，浦东新区仅有少量新盘过会，且大多迟迟没有开启认购。

Between the total price of 6-8 million, the current hot plate is no more than Tangzhen, Gaohang and other plates, and the foreign ring can only choose the more remote Yuqiao, Waigaoqiao and other areas.

总价600-800万之间，当下热门板块无外乎唐镇、高行等板块，中外环仅能选择更为偏远的御桥、外高桥等区域。

The meeting of Yongtai Sanli City provides another possibility for Pudong to improve customers!

永泰三里城的过会，为浦东改善客户提供了另一种可能！

Sanlin hinterland, near the front beach + New Yangsi!

三林腹地，咫尺前滩+新杨思！

Yongtai Sanli City is located in the hinterland of Sanlin Plate. Sanlin Binjiang, Junxi Town and XinYangsi all belong to the important parts of Pudong Golden Central Belt.

永泰三里城位于三林板块腹地，区域内三林滨江、筠溪小镇、新杨思都属于浦东金色中环带上的重要组成部分。

Within 3 kilometers of the project, it covers the Qiantan, Sanlin Binjiang, New Yangsi and other Pudong heavyweight plates, and enjoys the planning dividend of the century.

项目3公里以内就涵盖了前滩、三林滨江、新杨思等浦东重量级板块，近享世纪规划红利。

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区位示意图

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964前滩中央商务区的居住需求势必会外溢，三林滨江自身拥有低密、宜居的属性，中央商务区+低密居住区的黄金组合，将三林滨江的价值高度推向顶峰。

三林滨江的热度有目共睹，住宅价格在10万/㎡+，别墅价格高达13.38万/㎡，且板块价值已深入人心。

此刻，同属三林板块、1站直达前滩的永泰三里城性价比就凸显出来了！

永泰三里城高层前期均价仅约7.8万/㎡，洋房&叠加约8.6万/㎡，无疑是整个浦东，乃至上海中外环的价格洼地！

区位示意图，数据来源于网上房地产

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11号线直线约350米，一站直达前滩！

事实上，三林滨江在空间上与前滩更为贴近，但永泰三里城在时间距离上更占优势。

项目与11号线三林站直线距离仅约350米，步行可达，进站后1站即达前滩，2站即达徐汇滨江。

区位示意图

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964不仅如此，项目周边拥有中环、南北高架、外环、杨高南路等主干道，自驾前往浦西市区、陆家嘴、张江等都非常便利。

如此方便的交通，是当下大多数700万级新房所不能达到的。

11号线中环路外环高架直通浦西，利好徐汇、闵行的上班族；

8号线南北高架打浦路隧道快速通达黄浦静安老市心；

6号线又与浦东世纪大道连接，还能吸收到陆家嘴上班的金融白领；

19号线26号线目前规划中，未来这里的交通路网将在完善的基础上更上一层楼。

除了交通路网四通八达，三林产业规划更是宏大。

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据上海“十四五”规划，浦东正在全力打造金色中环发展带，永泰三里城位于的三林板块，区域内三林滨江、筠溪小镇、新杨思都属于浦东金色中环带上的重要组成部分。

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（金色中环发展带：浦东新区“十四五”时期生产力布局的重要 发展带之一，沿中环线推动重点板块联动发展。沿线串联前滩中央活动区、张江城市副中心、金桥城市副中心，张江集电港、御桥区域、 新杨思区域、三林环外区域和沪东区域等潜力地区，同时还包括多个 特色产业园区和3片楔形绿地。）

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借助金色中环发展带建设和城市化快速转型，众多新产业的集聚三林，三林已然成为各界投资置业的一方热土，板块发展前景不容小觑！

轨交方面：项目距地铁11号线三林站直线距离约500米，临近中环路和外环高速，交通十分之高，几乎可以畅达整个上海市各个交通节点。

图源网络

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964商业方面：中房金谊广场与本项目仅一路之隔，周边还有新达汇商业综合体，西侧毗邻前滩、三林滨江区域，可共享这2个重磅规划板块的高能级配套，完全可满足日常生活所需。

中房金谊广场图源网络

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964教育方面：项目周边有三林小学、清源小学、上海育人中学、三林中学东校等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964最后，从城市建面整体环境来看「永泰三里城」也十分能打，两面环水，周边建面整洁，生态环境极佳，水系如同一条“玉腰带”一般环绕社区，将城市的噪音，废气干扰隔绝在外。

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周边城市资源已然相当醇熟！

与规划中的三林滨江截然不同，永泰三里城所在的三林社区，是三林现有居住氛围更为成熟的片区，周边城市资源已然非常醇熟。

更难能可贵的是，项目是超30万方河滨大城，周边皆是规划住宅用地，等整体建成后，将大幅度提升周边城市界面。

项目周边有比较成熟的学校和商业配套，比如中房金谊广场、新达汇·三林、上海三林中学、上海市育人中学等。

区位示意图

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964想要更高端的配套，还1站地铁可以前往前滩核心。

这里有前滩太古里、前滩31、浦发银行东方体育中心、前滩休闲公园、前滩体育公园、前滩友城公园等。

前滩实景图，图片来源于网络

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964所以，近享前滩+新杨思规划红利，价格更为亲民的永泰三里城，是浦东刚改、改善客户的不二之选！

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964超30万方河滨大城，

仁恒物业+恒温泳池+健身会所，品质感拉满！

永泰三里城是超30万方河滨大城，将打造成三林的新地标。

项目开发商打造过上海多个封面作品，如东方城市花园、东方淡水湾花园等，累计开发项目超20个！

项目从土地天赋开始，价值就区隔了同价格段其它新盘。

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964首先，项目容积率仅约2.0，是上海中外环相当臻稀的双面滨河、低密社区，规划有16-19层高层+6层电梯洋房。

鸟瞰效果图，仅供参考

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964其次，项目地块天赋异禀，双面环水，北侧、东侧皆是天然河道，纵享约600米水岸，居住体验遥遥领先普通产品。

环社区设计了近1.5公里漫步道，是业主们午后散步，运动休闲的好去处。

居住于此，近可享受浓荫之上的园景绿意，近可眺望原生水岸的自然风光，眼前就是四季变幻，实现跃级奢享！

效果图，仅供参考

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964再次，项目在南侧临近永泰路上打造有2栋社区配套建筑，服务于社区的同时有效阻隔道路噪音。

效果图，仅供参考

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964这里将打造成运动社交场所，设有酒店式泳池、能量健身房等，享受私密与从容，大大提升生活质感。

效果图，仅供参考

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964再次，项目首层大堂与电梯轿厢品质感拉满。

首层入户大堂，石材搭配金属装饰条的地面、墙面，空间宽敞气派，质感十足。

效果图，仅供参考

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上海浦东永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964项目国家绿建三星标准+超低能耗建筑，是国内绿色建筑高标准，健康主导之上，起到降噪、少尘等的防护效果，细节考究品质有保障！

项目在售建面约99-151㎡高层，建面约140-241㎡洋房/叠加，改善型产品丰富，选择面大。

项目高层层高约3米，洋房层高约3.1米，即使装完中央空调和地暖也不显压抑；非封闭阳台设计，一定程度上降低了客户的购房成本。永泰三里城售楼处电话➡：400-9939-964永泰三里城官方电话➡：400-9939-964

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具体官宣户型图如下：

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买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。