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Project Overview of China Merchants Kangding Yishijiu

招商康定壹拾玖项目概况

I. Basic Information

一、基本信息

Location ‌ : No. 1119, Kangding Road, Caojiadu, Jing 'an District. The name "Kangding 109" is derived from the house number ‌

位置‌：静安区曹家渡康定路1119号，案名“康定壹拾玖”源自门牌号‌

Developer ‌ : Jointly developed by China Merchants Shekou and Nantong Ruicheng, the land was acquired in September 2024 for 5.66 billion yuan, with a premium rate of 31.2%, and the floor price was 114,100 yuan /㎡‌

开发商‌：招商蛇口与南通瑞城联合开发，2024年9月以56.6亿元竞得地块，溢价率31.2%，楼面价11.41万元/㎡‌

Ii. Project Positioning

二、项目定位

Positioned as an iteration of Shanghai 's "Xi series" luxury homes, emphasizing haute couture design, benchmarking national cover luxury home standards ‌

定位为上海“玺系”豪宅迭代作品，强调高定化设计，对标全国封面级豪宅标准‌

Iii. Planning and Design

三、规划与设计

Building layout ‌ : 5 high-rise residential buildings of 14-25 floors, with a total of about 300-324 units, plot ratio 2.68, no affordable housing/rental housing ‌

建筑布局‌：5栋14-25层高层住宅，总户数约300-324套，容积率2.68，无保障房/租赁用房‌

【 China Merchants Kangding 109 】

【招商康定壹拾玖】

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Please call the salesperson in advance to confirm the viewing time. Only customers who have made an appointment can enjoy the internal discounts and exclusive rewards for referrals from regular customers provided by the developer!

看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！

We offer professional one-on-one enthusiastic service to help you select your ideal property from a professional perspective.

我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

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Layout design ‌ :

户型设计‌：

The range of units is approximately 120-232㎡, including three to four bedrooms. The first offerings are approximately 120㎡ (63 units) and 193㎡ (29 units) ‌

面积段约120-232㎡，涵盖三房至四房，首推建面约120㎡（63套）及193㎡（29套）‌

All units one elevator one household, elevator hall for separate use, some units can be customized (e.g. 120㎡ can be changed to one to three bedrooms) ‌

全户型一梯一户，电梯厅独立使用，部分户型可定制化（如120㎡可改为一至三房）‌

Open floor and clubhouse ‌ :

架空层与泛会所‌：

1-6-7.6 m open lobby, 2 -7 m high open clubhouse, 3 - residential, low area good view ‌

1楼为6-7.6米挑空大堂，2楼设7米层高架空层泛会所，3楼起为住宅，低区观景视野佳‌

Iv. Supporting Facilities

四、配套设施

Clubhouse ‌ : Approximately 1800㎡ sunken clubhouse, equipped with a Hong 'an-li swimming pool ‌

会所‌：约1800㎡下沉式会所，配置对标弘安里泳池‌

Landscape design ‌ :

景观设计‌：

With multiple levels of slope elevation (4-7.2 m) and the "Nine-Curve Flower Street" landscaping, combined with Xu Garden 's concept of harmony between man and nature, create a slope landscape experience ‌

采用多级坡地抬升（4-7.2米）及“九曲花街”造景，融合徐园天人合一理念，打造坡地景观体验‌

Public access through the oversoil area ensures community integrity and privacy ‌

公共通道穿越覆土区，保障社区完整性与隐私性‌

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If Shanghai is compared to a flowing epic, Old Jing 'an is the gilded title on the title page.

若将上海比作一部流动的史诗，老静安便是扉页上的鎏金标题。

Kangding Road, approximately 2,852 meters long, has traversed a century of vicissitudes. It was here that Eileen Chang spent her teenage years. China's first film was screened in Xu Garden. National Chi Nan University has remained true to its cultural heritage amid the war. The residence of the "King of Pigments" still whispers deep among the paulownia trees. The scarcity of Old Jing 'an has long tranved the simple concept of geography.

约2852米的康定路，横贯百年风云——张爱玲在此度过少女时代，中国第一部电影在徐园放映，国立暨南大学于战火中坚守文脉，颜料大王的宅邸至今仍在梧桐深处低语，老静安的稀缺性，早已超越单纯的地理概念。

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康定路实景图

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五、价格与入市时间

价格‌：预计均价约18万元/㎡，总价段约2160万起‌

入市计划‌：2025年5月首开，4月中上旬开放样板间，2025年上半年完成入市‌

六、特色亮点

安全性‌：毗邻上海市公安局、静安法院及检察院，被网友戏称“最安全小区”‌

品牌背书‌：招商蛇口“玺系”产品线代表作，强调历史风貌融合现代设计（如立面石材对标伦敦经典建筑）‌

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The pure Jing 'an core is just a stone's throw away at Jing 'an Temple

纯正静安芯 咫尺静安寺

China Merchants will undertake a major project in 2025

招商2025年钜制

Kangding 109

【康定壹拾玖】

Make a stunning debut

震撼登场

The first opening will launch flagship products with a construction area of approximately 120/193 square meters

首开将推建面约120/193㎡旗舰级产品

The exhibition hall is now open.

展厅现已开放

The model room is expected to open in early April

样板间预计4月初开放

Community elevation, three-dimensional landscape, large conference hall...

社区抬高、立体景观、大会所……

This time, the investment promotion has broken through the norm!

招商这一次，突破常规！

It is undeniable that due to the generally small area of the plots in the city center and the limited shape of the plots, many new houses in the city center have encountered inevitable problems during the design process.

不可否认，由于市中心地块面积普遍比较小，地块形状受限，不少市中心新房在设计过程中都出现了不可避免的问题。

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招商康定壹拾玖售楼处电话☎：400-8558-224【预约☎】主材上，项目采用了沙漠风与白海棠石材，本就质感出众的进口石材，招商还运用了非常复杂的工艺进行雕琢：

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

通过十几道工艺加工，进行了细致的曲线纹理设计，这不仅极大地加大了景墙塑形的难度，同时也意味着更大的材料损耗，这意味着更高的成本！

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而其呈现出来的效果，非常惊艳，我们可以先看一波效果图感受一下，相信实体出来之后，一定会让大家大呼震撼。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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天然石材的质感，能保证建筑在雨后，快速恢复原状。而其耐腐蚀的特性，也保障了建筑的历久弥新。

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楼市独家主理人草草同学，近期在纽约大学读研期间，就参观了大量真正意义上可以穿越百年的城市地标，众所周知的帝国大厦，就以其石材外立面而历久弥新，成为传奇。

图源网络

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In the residential sector, the globally renowned billionaire street - the world's top luxury residence in Central Park south, USA, 220 Central Park south with an all-stone facade, is also more popular compared to the super-tall residences with ordinary glass curtain walls.

在住宅领域，全球知名的十亿美元大街billionaire street ——美国中央公园南的全球顶尖豪宅，全石材外立面的220 Central Park south，相比一般玻璃幕墙的超高住宅，也更受欢迎。

For another example, Larry Silverstein, the founder of Silverstein, the developer that rebuilt the entire WTC, himself also purchased high-rise residences with stone facades. This clearly shows that stone residences are the residential masterpieces in everyone's mind.

再比如，重建整个WTC的开发商Silverstein的创始人Larry Silverstein老爷子本人买的也是石材外立面的高层住宅，足见石材住宅才是大家心目中的住宅精品。

We have every reason to believe that the facade of Kangding 19 can also stand the test of time!

我们有理由相信，康定壹拾玖的外立面，同样也可以经久不衰！

In addition, the embellishment of metal lines and the use of metal bending techniques also give the facade a more dynamic feel.

此外，金属线条的点缀，采用金属拉弯工艺，也让立面拥有了更加灵动的感觉。

The large area of glass also significantly increases the overall window-to-wall ratio.

大面积玻璃也让整体的窗墙比大幅提高。

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Finally, of course, there is the standard feature of a luxury house - the clubhouse.

最后，当然是豪宅的标配——会所。

The standard clubhouse of Kangding 19 will in the future include a swimming pool, a yoga room, a gym, a private banquet hall, and so on.

康定壹拾玖标配的会所，未来将涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等等。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

康定壹拾玖的会所，绝不是功能性这么简单，这里也将融入康定路的历史文脉。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

在规模上，整个小区涵盖了约1800㎡的下沉式会所，约1200㎡的泛会所空间，整体会所空间约3000㎡！大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性！

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将现代、简单、纯粹、人文、生活等元素用更大的建筑语汇去执行整个平层空间。

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进入玄关即为开放空间，客厅、玄关、走廊、餐厅，最适当的将楼层该有的机能，都缜密的收在这条轴线，合于空间。

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客厅大面积的书墙除了造型层面之外，更加赋予空间产生在人文方面的强烈气息。

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全室采用简约的线条、纯粹的材料、利落的造型等元素，在现代化的住宅中，除了来自于经济层面的批量化需求，更强调纯粹美学。

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据悉，项目首开将推出建面约120㎡及193㎡户型，尽管目前已知信息并不多，但从现在的爆料来看，康定壹拾玖一定会是老静安乃至整个上海的塔尖新房！

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尤其是建面约193㎡产品，根据中指研究院数据，在过去10年里，整个静安区建面约190㎡以上房源的供应，一共不过2333套，相比于过去10年里740952套的新房总供应量，供应占比不过是0.3%！

这样的旗舰级改善，在静安区，可以说是一房难求，更不用说老静安核心地段了！招商康定壹拾玖售楼处电话☎：400-8558-224【预约☎】

头顶有梧桐树的地方才是上海！

静安寺旁 站位不可复制！

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头顶有梧桐树的地方，才是上海。从思南路到长乐路，从巨鹿路到武康路，木橼酒吧里的玛格丽特，红砖咖啡店里的拿铁，街边老字号的牛肉面……总有人愿意为了这一切，豪掷千金，置办一处房产。

而【康定壹拾玖】所处的老静安康定路，同样如此。康定路2号，曾是上海滩颜料大王的张家花园；康定路5号，曾是徐凌云领衔的南社雅集，流连的徐园——中国电影史上第一个对外放映电影的私家园林；康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址‌；康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅……

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康定路

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历史名流汇聚于此，这里的一墙一砖、一花一叶，都是老上海的浪漫。

正是因为情怀所在，所以康定路代表的，绝不仅仅是一线城市核心区的地段价值，更是这座城市的软实力所在，这里的住户，不愿将名下的房产轻易出让！

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所以，当招商在去年摘得老静安康定路宅地的时候，我们就可以确认，这里将诞生一个“王炸”产品。

这里是坐拥上海繁华璀璨的内环，更是位于闹中取静的梧桐树荫深处，历史底蕴与人文情怀在此处交相辉映，静奢的生活氛围，也悄然迭新世界的繁华：

康定壹拾玖 位置示意图

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老静安商圈，繁华触手可及

康定壹拾玖，与老牌静安寺商圈仅有约1.5km，一站地铁可达，甚至散步可达。本身周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满。

静安寺商圈 图源网络

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名校林立，教育资源优质

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老静安除了发达的商业，优质教育资源也都集中于此，全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米，更有诗意久幼儿园、南西幼儿园（市示范园）、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等（新房不承诺学区，教育资源仅为罗列示意，具体以政府相关文件为准），可谓凝练百年醇厚学养。

图源网络

除此之外，这里的餐饮、交通、教育、医疗等资源，一应俱全！

复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近！

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周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺，还有延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。

这是上海都心难以复制的地段，【康定壹拾玖】的地段硬实力，完全不用质疑。

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【招商康定壹拾玖】

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