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招商康定壹拾玖项目概况‌

‌一、基本信息‌

位置‌：静安区曹家渡康定路1119号，案名“康定壹拾玖”源自门牌号‌

开发商‌：招商蛇口与南通瑞城联合开发，2024年9月以56.6亿元竞得地块，溢价率31.2%，楼面价11.41万元/㎡‌

‌二、项目定位‌

定位为上海“玺系”豪宅迭代作品，强调高定化设计，对标全国封面级豪宅标准‌

‌三、规划与设计‌

建筑布局‌：5栋14-25层高层住宅，总户数约300-324套，容积率2.68，无保障房/租赁用房‌

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户型设计‌：

面积段约120-232㎡，涵盖三房至四房，首推建面约120㎡（63套）及193㎡（29套）‌

全户型一梯一户，电梯厅独立使用，部分户型可定制化（如120㎡可改为一至三房）‌

架空层与泛会所‌：

1楼为6-7.6米挑空大堂，2楼设7米层高架空层泛会所，3楼起为住宅，低区观景视野佳‌

‌四、配套设施‌

会所‌：约1800㎡下沉式会所，配置对标弘安里泳池‌

景观设计‌：

采用多级坡地抬升（4-7.2米）及“九曲花街”造景，融合徐园天人合一理念，打造坡地景观体验‌

公共通道穿越覆土区，保障社区完整性与隐私性‌

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‌五、价格与入市时间‌

价格‌：预计均价约18万元/㎡，总价段约2160万起‌

入市计划‌：2025年5月首开，4月中上旬开放样板间，2025年上半年完成入市‌

‌六、特色亮点‌

安全性‌：毗邻上海市公安局、静安法院及检察院，被网友戏称“最安全小区”‌

品牌背书‌：招商蛇口“玺系”产品线代表作，强调历史风貌融合现代设计（如立面石材对标伦敦经典建筑）‌

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纯正静安芯 咫尺静安寺

招商2025年钜制

【康定壹拾玖】

震撼登场

首开将推建面约120/193㎡旗舰级产品

展厅现已开放

样板间预计4月初开放

社区抬高、立体景观、大会所……

招商这一次，突破常规！

不可否认，由于市中心地块面积普遍比较小，地块形状受限，不少市中心新房在设计过程中都出现了不可避免的问题。

但招商在【康定壹拾玖】的设计中，明显花了非常大的心思：

首先，小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。

所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。

通过设计，将小区景观打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

抬高之后的小区，整体景观丰富度，大幅提升：落座于约700㎡的落玉水院，眼底尽现堆坡造园的层叠视觉场域！

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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这不禁让人联想到美国旧金山的九曲花街：

九曲花街，图源网络

这种一般只存在于公园里的景观设计，这一次，招商将其挪入了私家园林。配合门外梧桐掩映，老静安的调性，跃然纸上。

此外，由于小区地势整体抬高，小区受外界干扰更小，有效隔离外界尘土、噪音，小区整体的私密性和居住的纯粹性更高。

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而这一做法，也完美规避了地块本身存在的痛点——通过地块抬高，将地块中公共通道的要求，设计成了小区下穿通道，保持了小区的完整性，足见其构思之精巧！

在社区大门方面，招商“揉石成缎”，用大量石材，通过水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等复杂工艺，塑造了独特的归家仪式感。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

有别于市面上的酒店式归家仪制，康定壹拾玖的归家门头，更像一座美术馆！

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其次，外立面独居特点：

在主材上，项目采用了沙漠风与白海棠石材，本就质感出众的进口石材，招商还运用了非常复杂的工艺进行雕琢：

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

通过十几道工艺加工，进行了细致的曲线纹理设计，这不仅极大地加大了景墙塑形的难度，同时也意味着更大的材料损耗，这意味着更高的成本！

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而其呈现出来的效果，非常惊艳，我们可以先看一波效果图感受一下，相信实体出来之后，一定会让大家大呼震撼。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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天然石材的质感，能保证建筑在雨后，快速恢复原状。而其耐腐蚀的特性，也保障了建筑的历久弥新。

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楼市独家主理人草草同学，近期在纽约大学读研期间，就参观了大量真正意义上可以穿越百年的城市地标，众所周知的帝国大厦，就以其石材外立面而历久弥新，成为传奇。

图源网络

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在住宅领域，全球知名的十亿美元大街billionaire street ——美国中央公园南的全球顶尖豪宅，全石材外立面的220 Central Park south，相比一般玻璃幕墙的超高住宅，也更受欢迎。

再比如，重建整个WTC的开发商Silverstein的创始人Larry Silverstein老爷子本人买的也是石材外立面的高层住宅，足见石材住宅才是大家心目中的住宅精品。

我们有理由相信，康定壹拾玖的外立面，同样也可以经久不衰！

此外，金属线条的点缀，采用金属拉弯工艺，也让立面拥有了更加灵动的感觉。大面积玻璃也让整体的窗墙比大幅提高。

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最后，当然是豪宅的标配——会所。

康定壹拾玖标配的会所，未来将涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等等。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

康定壹拾玖的会所，绝不是功能性这么简单，这里也将融入康定路的历史文脉。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

在规模上，整个小区涵盖了约1800㎡的下沉式会所，约1200㎡的泛会所空间，整体会所空间约3000㎡！大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性！

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将现代、简单、纯粹、人文、生活等元素用更大的建筑语汇去执行整个平层空间。

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进入玄关即为开放空间，客厅、玄关、走廊、餐厅，最适当的将楼层该有的机能，都缜密的收在这条轴线，合于空间。

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客厅大面积的书墙除了造型层面之外，更加赋予空间产生在人文方面的强烈气息。

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全室采用简约的线条、纯粹的材料、利落的造型等元素，在现代化的住宅中，除了来自于经济层面的批量化需求，更强调纯粹美学。

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生活空间以四大主轴贯穿，分别为客厅、玄关、餐厅、卧房空间。作为机能上的发展，辅以走廊横向动线串联，整体力求动线流畅及视觉开阔。

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地坪石材切割重组，型塑如同泼墨画般的视觉效果。金属手刷铜、铁件、木皮与石材、以现代手法与语汇、以及细腻的细部介入空间，赋予风格鲜明的时代感。

这些设计不外乎是为了拉近各个空间甚至使用者的距离，让生活更贴近生活。我们所在意的不只是舒适的空间，而是一个良好生活的开始。

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开放式的厨房空间减去了厚重的墙面隔屏也减轻了视觉的重量感，大面积的开窗设计，更将大平层的采光优势、迷人景色完全引入室内。

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舍弃传统耗费人力的雕龙画凤，采取利落的线条及强调材料本质，造型不加以多余的着墨，意味从传统建筑厚重的束缚中解放开来的新生活。

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最单纯的点、线、面元素，除了舍弃了传统的浮夸造型，更进一步强调材料的本质。

让生活中触手可及的每一个表面，都可以让材料展现最单纯的原型。这些最单纯的木、石、金属等，都赋予空间全新的面貌。

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空间，是人与环境的整合，是与环境紧密结合的有机体，沉淀的经验与记忆，为家增添温度。

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回家，真好!

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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据悉，项目首开将推出建面约120㎡及193㎡户型，尽管目前已知信息并不多，但从现在的爆料来看，康定壹拾玖一定会是老静安乃至整个上海的塔尖新房！

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尤其是建面约193㎡产品，根据中指研究院数据，在过去10年里，整个静安区建面约190㎡以上房源的供应，一共不过2333套，相比于过去10年里740952套的新房总供应量，供应占比不过是0.3%！

这样的旗舰级改善，在静安区，可以说是一房难求，更不用说老静安核心地段了！

头顶有梧桐树的地方才是上海！

静安寺旁 站位不可复制！

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头顶有梧桐树的地方，才是上海。从思南路到长乐路，从巨鹿路到武康路，木橼酒吧里的玛格丽特，红砖咖啡店里的拿铁，街边老字号的牛肉面……总有人愿意为了这一切，豪掷千金，置办一处房产。

而【康定壹拾玖】所处的老静安康定路，同样如此。康定路2号，曾是上海滩颜料大王的张家花园；康定路5号，曾是徐凌云领衔的南社雅集，流连的徐园——中国电影史上第一个对外放映电影的私家园林；康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址‌；康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅……

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康定路

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历史名流汇聚于此，这里的一墙一砖、一花一叶，都是老上海的浪漫。

正是因为情怀所在，所以康定路代表的，绝不仅仅是一线城市核心区的地段价值，更是这座城市的软实力所在，这里的住户，不愿将名下的房产轻易出让！

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所以，当招商在去年摘得老静安康定路宅地的时候，我们就可以确认，这里将诞生一个“王炸”产品。

这里是坐拥上海繁华璀璨的内环，更是位于闹中取静的梧桐树荫深处，历史底蕴与人文情怀在此处交相辉映，静奢的生活氛围，也悄然迭新世界的繁华：

康定壹拾玖 位置示意图

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老静安商圈，繁华触手可及

康定壹拾玖，与老牌静安寺商圈仅有约1.5km，一站地铁可达，甚至散步可达。本身周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满。

静安寺商圈 图源网络

名校林立，教育资源优质

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老静安除了发达的商业，优质教育资源也都集中于此，全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米，更有诗意久幼儿园、南西幼儿园（市示范园）、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等（新房不承诺学区，教育资源仅为罗列示意，具体以政府相关文件为准），可谓凝练百年醇厚学养。

图源网络

除此之外，这里的餐饮、交通、教育、医疗等资源，一应俱全！

复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近！

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周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺，还有延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。

这是上海都心难以复制的地段，【康定壹拾玖】的地段硬实力，完全不用质疑。

Part.3

地价屡创新高！

抢住老静安，时不我待

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2025年开年之后的上海房地产市场，也预示着【康定壹拾玖】这样的静安区核心资产，需要抢住。

一方面，二手房市场全面复苏，前两个月成交量突破3万套，创下2021年之后最火开局；另一方面，春节假期后，多个新盘的认购率都超过了100%，其中不乏有触发积分的项目，核心地区竞争再度激烈！

小阳春，提前预定，市场情绪和市场信心，全面恢复。

而我们再将目光聚焦至土地市场，就会发现，上海地价，正在冲高。

中环以内宅地，竞争激烈，高溢价率地块频现：

虹口内环宅地，成交溢价率高达38.2%，成交楼板价约11.75万/㎡；

浦东内中环宅地，成交溢价率高达33.38%，未来售价有望达12-13万/㎡

即便是远郊宅地，也出现了30%封顶溢价率！

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而康定壹拾玖为去年公开市场出让宅地，成交楼板价约11.41万/㎡。

可以看到，经历了大半年的调整之后，地价上涨趋势，越来越明显，未来，如果老静安还有类似宅地出现，或许只会更贵！

错过康定壹拾玖，先不说老静安供应之稀缺，即便有新增供应，还能不能有相同的价格，真的难说了！

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在房产市场中，贷款无疑是连接购房者与心仪房产的重要桥梁。无论是首次购房的新手，还是经验丰富的投资者，对于房产贷款的了解和把握都至关重要。本文将深入探讨房产知识中的贷款干货，从贷款的基本概念、类型、申请流程到还款方式，全方位解析房产贷款的奥秘。

一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

（一）房产贷款的定义与意义

房产贷款，顾名思义，是指购房者以所购房产作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款以支付购房款项的一种融资方式。对于大多数购房者而言，全款购房往往是一笔巨大的负担，而房产贷款则提供了一种分期还款的可能，使得购房者能够在自身经济能力范围内实现购房梦想。

（二）房产贷款的基本要素

1. 贷款额度：贷款额度是指银行愿意提供给购房者的最高贷款金额，它通常基于购房者的收入、信用记录、房产价值等因素综合评估。

2. 贷款期限：贷款期限是指购房者需要在多长时间内还清贷款。一般来说，房产贷款的期限较长，可以达到10年、20年甚至30年，这有助于购房者分散还款压力。

3. 贷款利率：贷款利率是购房者需要支付给银行的贷款成本，它通常以年化利率表示。贷款利率的高低直接影响购房者的还款金额和还款压力。

4. 还款方式：还款方式是指购房者如何向银行偿还贷款本金和利息。常见的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法等。

（三）房产贷款的类型

1. 商业贷款：商业贷款是指购房者向商业银行等金融机构申请的贷款，它通常用于购买商品房等可交易的房产。商业贷款的利率、期限和还款方式等由银行根据市场情况和购房者条件自主确定。

2. 公积金贷款：公积金贷款是指购房者向住房公积金管理中心申请的贷款，它通常用于购买自住住房。公积金贷款的利率较低，且贷款额度与购房者的公积金缴存额度和缴存时间等因素有关。

3. 组合贷款：组合贷款是指购房者同时申请商业贷款和公积金贷款，将两种贷款方式结合使用以满足购房需求。组合贷款结合了商业贷款和公积金贷款的优点，既能够享受公积金贷款的低利率，又能够获得商业贷款较高的贷款额度。

二、房产贷款申请篇：步步为营，顺利获贷

（一）贷款申请前的准备

1. 了解自己的信用状况：在申请贷款前，购房者需要了解自己的信用状况，包括信用报告中的信用评分、逾期记录等。信用状况是银行评估购房者还款能力和信用风险的重要依据。

2. 评估自己的还款能力：购房者需要根据自己的收入、支出等情况，评估自己是否有足够的还款能力来承担贷款。银行在审批贷款时，也会重点考察购房者的还款能力。

3. 选择合适的贷款产品和银行：购房者需要根据自己的需求和条件，选择合适的贷款产品和银行。不同的银行和贷款产品可能有不同的利率、期限、还款方式等条件，购房者需要仔细比较和选择。

（二）贷款申请流程

1. 提交贷款申请：购房者需要向选择的银行提交贷款申请，并提供相关的申请材料，如身份证、收入证明、房产证明等。

2. 银行审批：银行在收到贷款申请后，会对购房者的信用状况、还款能力等进行审批。审批通过后，银行会与购房者签订贷款合同。

3. 办理抵押登记：购房者需要与银行一起办理房产抵押登记手续，将所购房产抵押给银行作为贷款的担保。

4. 银行放款：在抵押登记手续办理完成后，银行会将贷款款项直接划入售房单位在该行的账户上，购房者从而完成购房交易。

（三）贷款申请中的注意事项

1. 提供真实材料：购房者在申请贷款时，需要提供真实、准确的申请材料。如果提供虚假材料，一旦被银行发现，可能会导致贷款申请被拒绝，甚至可能面临法律责任。

2. 注意贷款额度与期限：购房者需要根据自己的经济能力和还款计划，合理选择贷款额度和期限。过高的贷款额度或过长的贷款期限可能会增加购房者的还款压力。

3. 了解贷款费用：购房者在申请贷款时，需要了解贷款过程中可能产生的各种费用，如评估费、抵押登记费、保险费等。这些费用可能会增加购房者的成本，需要提前做好预算和准备。

三、房产贷款还款篇：精打细算，合理还款

（一）还款方式的选择

1. 等额本息还款法：等额本息还款法是指购房者每月偿还相同金额的贷款本息，其中本金逐月递增，利息逐月递减。这种还款方式适合收入稳定、希望每月还款金额固定的购房者。

2. 等额本金还款法：等额本金还款法是指购房者每月偿还相同金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于本金逐月递减，利息也会逐月减少，因此每月还款金额也会逐月递减。这种还款方式适合收入较高、希望提前还款的购房者。

3. 其他还款方式：除了等额本息还款法和等额本金还款法外，还有一些银行提供其他还款方式，如按季还息到期还本、一次性还本付息等。购房者可以根据自己的需求和条件选择合适的还款方式。

（二）提前还款的利弊

1. 提前还款的利：提前还款可以减少购房者支付的利息总额，缩短贷款期限，提前实现无债一身轻的目标。对于收入增加或资金充裕的购房者来说，提前还款是一种不错的选择。

2. 提前还款的弊：提前还款可能会增加购房者的短期资金压力，因为购房者需要一次性支付较多的本金。此外，一些银行可能会对提前还款收取违约金或限制提前还款的次数和金额。

（三）还款过程中的注意事项

1. 按时还款：购房者需要按照贷款合同约定的还款方式和还款日期按时还款。逾期还款不仅会产生罚息和滞纳金，还会影响购房者的信用记录。

2. 关注利率变化：贷款利率是购房者需要关注的重要指标之一。如果市场利率发生变化，购房者需要及时了解自己的贷款利率是否也会发生变化，并提前做好还款计划调整。

3. 保留还款凭证：购房者需要保留好每次还款的凭证，以便在需要时查询和核对还款记录。如果发生还款纠纷或争议，还款凭证可以作为重要的证据。

四、房产贷款风险篇：防范风险，稳健前行

（一）利率风险

利率风险是指贷款利率变化可能给购房者带来的风险。如果市场利率上升，购房者的还款金额也会相应增加，从而增加购房者的还款压力。为了防范利率风险，购房者可以选择固定利率贷款或选择具有利率调整机制的贷款产品。

（二）信用风险

信用风险是指购房者因信用状况恶化而无法按时偿还贷款的风险。为了防范信用风险，购房者需要保持良好的信用记录，按时还款，避免逾期和不良信用记录的产生。同时，购房者还可以选择购买信用保险等方式来降低信用风险。

（三）房产价值波动风险

房产价值波动风险是指购房者所购房产的价值因市场变化而下降的风险。如果房产价值下降，购房者的抵押物价值也会相应下降，从而增加购房者的贷款风险。为了防范房产价值波动风险，购房者需要选择地理位置优越、配套设施完善、具有升值潜力的房产进行投资。

（四）其他风险

除了上述风险外，购房者还需要关注其他可能影响贷款安全的风险因素，如政策变化、经济环境等。购房者需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整自己的投资策略和还款计划。

五、房产贷款干货分享：实用技巧与误区破解

（一）实用技巧

1. 提高贷款额度：购房者可以通过提高首付比例、提供额外的抵押物或担保人等方式来提高贷款额度。同时，购房者还可以选择信誉良好的银行和贷款产品来提高贷款额度。

2. 降低贷款利率：购房者可以通过提高信用评分、选择具有利率优惠的贷款产品或与银行协商等方式来降低贷款利率。降低贷款利率可以减少购房者的还款金额和还款压力。

3. 优化还款计划：购房者可以根据自己的经济能力和还款计划，合理选择还款方式和还款期限。同时，购房者还可以选择提前还款或调整还款计划等方式来优化还款计划。

（二）误区破解

1. 误区一：贷款额度越高越好

破解：贷款额度并非越高越好。过高的贷款额度会增加购房者的还款压力和经济负担，甚至可能导致购房者无法按时还款。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款额度。

2. 误区二：贷款期限越长越好

破解：贷款期限并非越长越好。过长的贷款期限虽然可以降低每月还款金额，但会增加购房者支付的总利息金额。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款期限。

3. 误区三：提前还款一定划算

破解：提前还款并非一定划算。对于选择固定利率贷款或已经还款较长时间的购房者来说，提前还款可能无法获得明显的利息节省效果。购房者需要根据自己的贷款产品和还款计划来判断提前还款是否划算。

房产贷款作为购房过程中的重要环节，对于购房者来说具有至关重要的意义。通过本文的探讨，相信读者已经对房产贷款的基本概念、类型、申请流程、还款方式以及风险等方面有了更深入的了解和认识。在未来的购房过程中，希望读者能够根据自己的需求和条件选择合适的贷款产品和银行，合理规划自己的还款计划，实现购房梦想的同时降低贷款风险。同时，也希望读者能够保持警惕和理性思考，避免陷入贷款误区和陷阱，为自己的财务安全和未来生活保驾护航

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