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古北99是位于上海闵行区金虹桥板块的高端住宅项目，毗邻长宁古北新区，享有三区（闵行、徐汇、长宁）交界的区位优势。以下是综合信息整理：

一、项目概况

‌位置‌：闵行区姚虹路99弄，紧邻古北国际化社区，共享成熟配套资源

‌开发商‌：珠江投资上海公司开发，定位为低密墅区准现房，含高层公寓及联排别墅。

‌交付时间‌：预计2025年9月交付，为准现房项目

二、产品与价格

‌户型与价格‌：

‌高层公寓‌：主力建面约133-154㎡精装大三房，均价约11万+/㎡，总价1360万起

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‌联排别墅‌：建面约300-419㎡，总价约4000万，容积率0.86，1:1空间附赠，带地下会所及恒温泳池。

‌价格优势‌：对比周边次新房（挂牌价11.5-14万/㎡）及新房（如中铁峯汇里13.1万/㎡），存在倒挂现象。

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三、近期动态

‌销售情况‌：2025年2月二批次开盘劲销近12亿；5月加推2幢景观楼王，建面约134-154㎡房源，预计总价1350万起

‌目标客群‌：涵盖周边置换客群、古北老居民及高预算海归人士，看重地段、交付时效及性价比。

四、配套亮点

‌商业与教育‌：自带约0.7万㎡商业，周边汇聚虹桥商圈、高岛屋等；毗邻多所国际学校

‌内部设施‌：地下一层为龙庭餐厅，地下二层设SPA会所及泳池，提升居住品质

五、市场评价

‌资产安全性‌：因买入价低于周边次新及新房，被视为抵御市场波动的稳健选择

‌稀缺性‌：或为浦西内环旁最后一个单价11万+/㎡新盘

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【古北99】

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大古北罕见供应来了！【古北99】最后一栋房源已过会！预计将于五月下旬取证认购，六月初开盘！加推99套户型建面约135-300㎡房源，过会均价11.65万/㎡！项目已经准现房呈现了！国际住区古北上新

【古北99】新品加推在即

超级商业地带

配置缦合无边际服务

实景准现房呈现

标杆产品力重磅来袭

古北——作为上海第一代国际社区，出道即巅峰，这里一半以上的常住人口，都是外籍人士，是上海人心中当之无愧的顶流“白月光”！

遍布街头的咖啡馆、外国餐厅、特色清吧，人均消费动辄上千，风格鲜明，吸引着城市精英、外籍人士前来消费，网上更是有人打趣：“古北的日料比日本本地还正宗”！

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图源网络

这里的住房，无论是第一代面向外籍人士和华侨的外销房，还是第二代的超级豪宅，都吸引着上海乃至世界范围内的高端购买力。深厚人文底蕴构筑的“国际范儿”，绝非其他后起之秀板块可比！

2024年，土拍市场重回价高者得规则，房地联动价取消，土地成交楼板价全线推高！预计在2025年，整个内中环新房，就会集体跳涨至14万以上！

对比之下，古北国际社区，却惊现难得捡漏价格——古北99，前期过会均价11.3万/㎡，最低总价约1288万起，去年10月22日首开入市15天成交12亿，火爆开盘场面。

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古北99开盘人气实拍

现象级火爆背后，是三大热销基因：

【古北99】

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1.在2035规划中，政府就已经给古北定调，虹桥-古北一带被划入CAZ，板块享国际化配套资源、高绿化率、富有人文内涵，“洋气”是板块的代名词！

2.2024年上海土地市场放宽限制，内中环全面跳涨，古北99在当下堪称捡漏红包价格，性价比卓越！

3.古北99已是准现房，实景准现房所见即所得，超燃产品力，配置匹敌古北壹号规模和功能的超大商业地带，搭载「无边际物业服务体系」，资产价值“滚烫”！

项目新品建筑面积约134-137㎡、150㎡精装三房即将加推，感兴趣的小伙伴，抓紧点击小程序预约参观，感受实景的冲击力！

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实景准现房呈现

超大商业地带提供超配服务

古北99在产品上，堪称“满分答卷”！

1. 超低容积率，塑造墅区低密生活

项目综合容积率1.2，其别墅区的容积率，仅有0.86，去年上海中心城区公开市场所出让地块中，容积率最低的一块地，也只有1.29，在未来很长一段时间里，这样的低密墅区住宅，供应都非常稀缺！

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实景图

超低的容积率，让社区楼栋的排布更加开阔，小区楼间距达到了约50米，楼间距越大，意味着采光、视野、私密性更好，居住体验感更佳。

甚至小区还有空间打造约5000㎡的集中绿地，并配置全龄交互景观：

包括水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，点缀康体颐养，运动健身等场域，将触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

实景图

实景图

2. 准现房所见即所得，实景的安全感无可比拟！

目前，小区已经实景准现房呈现，所见即所得，实景带来的安全感，无可比拟！

比如天然黄金麻石材，既有石材的坚硬质感，又不失灵动线条的柔美，在阳光下实景呈现，一眼心动！

实景图

古北99预计今年9月交房，与市面上交付还要2-3年的期房相比，就可以省下相关租金。

来看数据，2024年，古北板块的全年平均租金为117.1元/㎡/月，什么概念呢？徐家汇的这一数值为116元/㎡/月，黄浦老西门则为114元/㎡/月！

从中指研究院数据来看，古北租金前十楼盘的套均月租金，都超过2万，来看典型楼盘：古北99售楼处电话☎：400-8558-224【预约☎】➨上海闵行古北99售楼处电话☎：400-855-8224（预约看房热线）

我们就按2万月租金来算，24个月，就是48万！古北99准现房预计今年9月交付，那就是净赚48万，要知道，这只是保守估计！

坚实的地段价值，夯实了房地产市场价值，让古北新盘，成为这座城市的优质资产。

3. 超级商业地带，配置无边际物业服务，尊崇感拉满！

为了给业主提供更好的生活配套，项目打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与缦合北京“华府会”同源，它是京城十大会所之一，曾接待马斯克母子、曾毓群等名流显贵，无论是在规模上还是在规格上，都足以媲美古北壹号约1.8万方的豪华会所！

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商业地带内部，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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健身中心效果图，以实际交付为准古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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咖啡廊效果图，以实际交付为准

【古北99】

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私宴厅效果图，以实际交付为准

恒温游泳池效果图，以实际交付为准

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这是真正的高标准！

地段、产品、服务，犹如三足鼎立，牢牢衬托起世人眼中穿越周期的经典宅邸。

装修可以推倒重来，甚至户型结构都可以让设计师重构，但优质的服务，千金难买

缦合物业提供的无边际生活服务体系，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

同时，古北99充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。

（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

示意图

如今，物业越来越成为决定楼盘品质、乃至社区二手房价的核心因素。

好的物业，带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近小区，价格往往高出10%-30%。

尤其对于高端住宅客户，相比于一年几万的物业费，优质物业所带来资产价值的差距可能是在百万级的！

这种不被限定的、与众不同的“无边际服务”，才是高净值生活的无忧保障。

4. 阔绰大三房，适配当下改善需求

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户型方面，项目主打建筑面积约134-137㎡和约150㎡精装三房：

B2户型，阔绰的南向空间，让整体空间舒适度非常高，没有多余面积浪费，更有一个X空间可由业主自行调配，或为书房、或为电竞房，自在随心。

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古北有的是成熟的生活配套和纯粹的生活氛围！

示意图，仅供参考

传统核心区CAZ发展多依托于规划或城市更新，但古北板块的价值动力更来源于“众星捧月”的地理站位！

东临徐家汇商圈，拥有像港汇恒隆、新鸿基ITC等商业，商业能级爆发；

北侧靠近虹桥经济开发区，大厂林立；

南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，大量龙头企业在此聚集。

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上海闵行古北99售楼处电话☎：400-855-8224✔✔✔（预约看房热线）区位示意图，仅供参考

此外，古北还汇聚了27个驻沪领事馆，约占全市1/3200多栋外交家官邸，占全市1/2，而外资企业更是接近6800家，其中跨国公司地区总部累计近80家！（数据来源于上海长宁官方公众号)

全球资本云集古北周边，吸引着全世界高精尖人才前来安家就业！

2. 高端配套服务高净值人群

作为上海首个成片开发的高档涉外住区，古北由国际景观大师SWA操刀规划和开发，沉淀30余年，国际化已然成熟！

目前，约有1.6万余名境外人士定居古北，占总居民数的51%，古北也因此被冠以“小小联合国”的美誉。（数据来源于上海长宁官方公众号)

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上海闵行古北99售楼处电话☎：400-855-8224✔✔✔（预约看房热线）古北实景图，图源网络

各种国际优质资源荟萃于古北。

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教育资源方面，周边有上海国际协和学校、上海耀中国际学校、上海长宁国际学校等等近10所国际学校，尽享全球教育视野。

区位示意图 仅供参考

医疗资源方面，周边有嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院；国内二三级医院有瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院等。

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古北实景图，图源网络

商业资源方面，古北更是无敌！

全球高奢商场集聚于此——不仅有虹桥尚嘉中心、徐家汇恒隆和ONEITC等，更有中国唯一的日资百货商场高岛屋！

如果你不想去综合商场，那么黄金城道步行街则是理想之选。

古北实景图，图源网络

春赏樱花、秋赏银杏，道路两旁的风景，足以治愈城市快节奏生活带来的疲累。路旁的咖啡店，也是城市的最佳观景台，捧一杯热拿铁，望着窗外，即可享受度假般的松弛。

又或者，你想要自驾出游，进行文娱休闲活动，古北也能满足你的需求！

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交通方面，二环二横，可通达上海全城。

从古北99出发，能快速抵达上海虹桥国际机场，静安寺商圈，中山公园、长风板块……

区位示意图，仅供参考

文娱休闲方面，程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆等艺术休闲区域，不仅可以愉悦身心，也展现了古北的文化积淀。

古北实景图，图源网络

板块内还有虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场等。

【古北99】

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古北实景图，图源网络

在古北，国际范与烟火气可以并存，自然与文艺和谐共生。

人居至高追求，莫过于此。

近两年，伴随着外籍人才政策的颁布，比如：外籍人才落户简化、144小时过境免签等政策落地，古北作为涉外生活首选地，含金量还在持续上升。

目前古北99均价仅11.3万/㎡，在内中环房价普涨的当下，这可能是最后的上车机会！

【古北99】

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古北99作为上海内中环的新晋豪宅项目，以其低密墅区小高层和精装三房的独特优势，吸引了众多购房者的目光。项目不仅拥有超强的兑现能力和宜居环境，还提供了丰富的国际化生活配套和优质服务，成为上海楼市的焦点。

古北99，位于上海内中环的优质地段，近期以其实景准现房的独特魅力和精装三房的舒适设计，再次成为市场的热点。该项目不仅提供了建面约134-154㎡的宽敞居住空间，还以其低密墅区小高层的设计，为追求高品质生活的购房者提供了理想的选择。

古北99：稀缺的豪宅新选择

古北99的热销，不仅因为其优越的地理位置和豪华的配套设施，更因为其作为实景准现房，提供了即买即住的便利。这种“所见即所得”的销售模式，大大降低了购房者的等待时间和交付风险，使得古北99在众多豪宅项目中脱颖而出。

国际化生活配套，尽享尊贵体验

除了硬件设施的优越，古北99还提供了丰富的国际化生活配套。从教育到医疗，从商业到休闲，项目周边汇聚了多种国际化资源，为居民提供了高品质的生活体验。特别是其管家式服务和超大商业地带，更是为业主提供了无与伦比的便利和舒适。

抓住机会，古北99等你来选

目前，古北99还有少量主力134-152㎡的舒适三房在售，这为那些寻求在上海内中环置业的购房者提供了难得的机遇。无论是投资还是自住，古北99都是一个值得考虑的选择。不要错过这个在上海核心区域置业的机会，古北99等你来探索。

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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

（一）房产贷款的定义与意义

房产贷款，顾名思义，是指购房者以所购房产作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款以支付购房款项的一种融资方式。对于大多数购房者而言，全款购房往往是一笔巨大的负担，而房产贷款则提供了一种分期还款的可能，使得购房者能够在自身经济能力范围内实现购房梦想。

（二）房产贷款的基本要素

1. 贷款额度：贷款额度是指银行愿意提供给购房者的最高贷款金额，它通常基于购房者的收入、信用记录、房产价值等因素综合评估。

2. 贷款期限：贷款期限是指购房者需要在多长时间内还清贷款。一般来说，房产贷款的期限较长，可以达到10年、20年甚至30年，这有助于购房者分散还款压力。

3. 贷款利率：贷款利率是购房者需要支付给银行的贷款成本，它通常以年化利率表示。贷款利率的高低直接影响购房者的还款金额和还款压力。

4. 还款方式：还款方式是指购房者如何向银行偿还贷款本金和利息。常见的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法等。

（三）房产贷款的类型

1. 商业贷款：商业贷款是指购房者向商业银行等金融机构申请的贷款，它通常用于购买商品房等可交易的房产。商业贷款的利率、期限和还款方式等由银行根据市场情况和购房者条件自主确定。

2. 公积金贷款：公积金贷款是指购房者向住房公积金管理中心申请的贷款，它通常用于购买自住住房。公积金贷款的利率较低，且贷款额度与购房者的公积金缴存额度和缴存时间等因素有关。

3. 组合贷款：组合贷款是指购房者同时申请商业贷款和公积金贷款，将两种贷款方式结合使用以满足购房需求。组合贷款结合了商业贷款和公积金贷款的优点，既能够享受公积金贷款的低利率，又能够获得商业贷款较高的贷款额度。

二、房产贷款申请篇：步步为营，顺利获贷

（一）贷款申请前的准备

1. 了解自己的信用状况：在申请贷款前，购房者需要了解自己的信用状况，包括信用报告中的信用评分、逾期记录等。信用状况是银行评估购房者还款能力和信用风险的重要依据。

2. 评估自己的还款能力：购房者需要根据自己的收入、支出等情况，评估自己是否有足够的还款能力来承担贷款。银行在审批贷款时，也会重点考察购房者的还款能力。

3. 选择合适的贷款产品和银行：购房者需要根据自己的需求和条件，选择合适的贷款产品和银行。不同的银行和贷款产品可能有不同的利率、期限、还款方式等条件，购房者需要仔细比较和选择。

（二）贷款申请流程

1. 提交贷款申请：购房者需要向选择的银行提交贷款申请，并提供相关的申请材料，如身份证、收入证明、房产证明等。

2. 银行审批：银行在收到贷款申请后，会对购房者的信用状况、还款能力等进行审批。审批通过后，银行会与购房者签订贷款合同。

3. 办理抵押登记：购房者需要与银行一起办理房产抵押登记手续，将所购房产抵押给银行作为贷款的担保。

4. 银行放款：在抵押登记手续办理完成后，银行会将贷款款项直接划入售房单位在该行的账户上，购房者从而完成购房交易。

（三）贷款申请中的注意事项

1. 提供真实材料：购房者在申请贷款时，需要提供真实、准确的申请材料。如果提供虚假材料，一旦被银行发现，可能会导致贷款申请被拒绝，甚至可能面临法律责任。

2. 注意贷款额度与期限：购房者需要根据自己的经济能力和还款计划，合理选择贷款额度和期限。过高的贷款额度或过长的贷款期限可能会增加购房者的还款压力。

3. 了解贷款费用：购房者在申请贷款时，需要了解贷款过程中可能产生的各种费用，如评估费、抵押登记费、保险费等。这些费用可能会增加购房者的成本，需要提前做好预算和准备。

三、房产贷款还款篇：精打细算，合理还款

（一）还款方式的选择

1. 等额本息还款法：等额本息还款法是指购房者每月偿还相同金额的贷款本息，其中本金逐月递增，利息逐月递减。这种还款方式适合收入稳定、希望每月还款金额固定的购房者。

2. 等额本金还款法：等额本金还款法是指购房者每月偿还相同金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于本金逐月递减，利息也会逐月减少，因此每月还款金额也会逐月递减。这种还款方式适合收入较高、希望提前还款的购房者。

3. 其他还款方式：除了等额本息还款法和等额本金还款法外，还有一些银行提供其他还款方式，如按季还息到期还本、一次性还本付息等。购房者可以根据自己的需求和条件选择合适的还款方式。

（二）提前还款的利弊

1. 提前还款的利：提前还款可以减少购房者支付的利息总额，缩短贷款期限，提前实现无债一身轻的目标。对于收入增加或资金充裕的购房者来说，提前还款是一种不错的选择。

2. 提前还款的弊：提前还款可能会增加购房者的短期资金压力，因为购房者需要一次性支付较多的本金。此外，一些银行可能会对提前还款收取违约金或限制提前还款的次数和金额。

（三）还款过程中的注意事项

1. 按时还款：购房者需要按照贷款合同约定的还款方式和还款日期按时还款。逾期还款不仅会产生罚息和滞纳金，还会影响购房者的信用记录。

2. 关注利率变化：贷款利率是购房者需要关注的重要指标之一。如果市场利率发生变化，购房者需要及时了解自己的贷款利率是否也会发生变化，并提前做好还款计划调整。

3. 保留还款凭证：购房者需要保留好每次还款的凭证，以便在需要时查询和核对还款记录。如果发生还款纠纷或争议，还款凭证可以作为重要的证据。

四、房产贷款风险篇：防范风险，稳健前行

（一）利率风险

利率风险是指贷款利率变化可能给购房者带来的风险。如果市场利率上升，购房者的还款金额也会相应增加，从而增加购房者的还款压力。为了防范利率风险，购房者可以选择固定利率贷款或选择具有利率调整机制的贷款产品。

（二）信用风险

信用风险是指购房者因信用状况恶化而无法按时偿还贷款的风险。为了防范信用风险，购房者需要保持良好的信用记录，按时还款，避免逾期和不良信用记录的产生。同时，购房者还可以选择购买信用保险等方式来降低信用风险。

（三）房产价值波动风险

房产价值波动风险是指购房者所购房产的价值因市场变化而下降的风险。如果房产价值下降，购房者的抵押物价值也会相应下降，从而增加购房者的贷款风险。为了防范房产价值波动风险，购房者需要选择地理位置优越、配套设施完善、具有升值潜力的房产进行投资。

（四）其他风险

除了上述风险外，购房者还需要关注其他可能影响贷款安全的风险因素，如政策变化、经济环境等。购房者需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整自己的投资策略和还款计划。

五、房产贷款干货分享：实用技巧与误区破解

（一）实用技巧

1. 提高贷款额度：购房者可以通过提高首付比例、提供额外的抵押物或担保人等方式来提高贷款额度。同时，购房者还可以选择信誉良好的银行和贷款产品来提高贷款额度。

2. 降低贷款利率：购房者可以通过提高信用评分、选择具有利率优惠的贷款产品或与银行协商等方式来降低贷款利率。降低贷款利率可以减少购房者的还款金额和还款压力。

3. 优化还款计划：购房者可以根据自己的经济能力和还款计划，合理选择还款方式和还款期限。同时，购房者还可以选择提前还款或调整还款计划等方式来优化还款计划。

（二）误区破解

1. 误区一：贷款额度越高越好

破解：贷款额度并非越高越好。过高的贷款额度会增加购房者的还款压力和经济负担，甚至可能导致购房者无法按时还款。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款额度。

2. 误区二：贷款期限越长越好

破解：贷款期限并非越长越好。过长的贷款期限虽然可以降低每月还款金额，但会增加购房者支付的总利息金额。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款期限。

3. 误区三：提前还款一定划算

破解：提前还款并非一定划算。对于选择固定利率贷款或已经还款较长时间的购房者来说，提前还款可能无法获得明显的利息节省效果。购房者需要根据自己的贷款产品和还款计划来判断提前还款是否划算。

房产贷款作为购房过程中的重要环节，对于购房者来说具有至关重要的意义。通过本文的探讨，相信读者已经对房产贷款的基本概念、类型、申请流程、还款方式以及风险等方面有了更深入的了解和认识。在未来的购房过程中，希望读者能够根据自己的需求和条件选择合适的贷款产品和银行，合理规划自己的还款计划，实现购房梦想的同时降低贷款风险。同时，也希望读者能够保持警惕和理性思考，避免陷入贷款误区和陷阱，为自己的财务安全和未来生活保驾护航。