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桐安里风貌别墅
杨浦滨江中央风貌别墅区
容积率1.35纯墅区
新复古主义精致风貌墅
招商桐安里
实景示范区品鉴中！
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桐安里（备案名：桐安里）是上海内环内杨浦区东外滩平凉街道的70年产权纯别墅社区，由央企招商蛇口与国企江苏海鸿集团联合开发，打造新复古主义风貌里弄别墅，主力户型为建面约185-305㎡联排别墅及约185㎡叠加别墅，总价约2880-6450万元，均价约19万元/㎡。
一、基本信息
项目参数详细内容项目地址上海市杨浦区惠民路777弄（平凉街道19街坊，西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路）开发商上海招阳置业有限公司（招商蛇口×江苏海鸿集团）物业类型纯别墅社区（联排别墅+叠加别墅），70年住宅产权建筑规模建设用地面积约12,666.4平方米，总建筑面积约17,099.64平方米总户数70席（62套联排别墅+8套叠加别墅）容积率仅1.35（内环内罕见低密墅区）绿化率约35%建筑层数1-4层低密风貌别墅主力户型建面约185㎡、235㎡、305㎡联排别墅；建面约181-187㎡叠加别墅（上叠约187㎡、下叠约181㎡）总价范围叠加产品约2880-2910万元；185㎡联排约3350-3620万元；235㎡联排约4750-5120万元；305㎡联排约6450万元销售均价约19万元/㎡物业费地上18元/㎡・月，地下9元/㎡・月交付标准联排别墅毛坯交付，叠加别墅精装交付交房时间预计2026年12月底（2023年拿地，2025年3月9日开盘）建筑风格新复古主义风貌里弄别墅，保留石库门红砖黛瓦、老虎窗等元素，融入现代居住理念
二、产品特点
户型设计：
联排别墅：上下五层结构（地上三层+地下两层），五室四厅五卫格局，带约40㎡独立庭院
叠加别墅：分为上叠（约187㎡）和下叠（约181㎡）两种户型
所有户型均配备独立庭院、露台、阁楼和地下空间，实际使用面积可达450-1000㎡
全明通透设计，动静分区合理，部分户型配备地下酒窖
赠送空间：
联排别墅：赠送地下室约132-185㎡（185㎡联排约132-136㎡，235㎡联排约130-140㎡，305㎡联排约185㎡）
叠加别墅：赠送花园、阳台、露台、阁楼等空间
赠送面积与产权面积比例高达2:1以上，极大提升实际使用价值
核心优势：
内环内稀缺纯墅区：容积率仅1.35，在上海内环内极为罕见
央企国企联合打造：招商蛇口与江苏海鸿集团强强联合，品质有保障
风貌保护与现代生活融合：既保留上海石库门历史风貌，又融入现代高端居住功能
超大赠送面积：地下室、花园、露台、阁楼等赠送空间丰富，实际使用面积远超产权面积
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三、交通配套
地铁：三轨环绕，距离4号线杨树浦路站约1.2公里，12号线大连路站约1.5公里，18号线平凉路站约800米
公交：多条公交线路途经，包括25路、37路、137路、853路等
自驾：紧邻内环高架、大连路隧道，30分钟内可到达人民广场、陆家嘴、外滩等核心区域
四、周边配套
商业配套：
周边4公里内有渔人码头、北外滩来福士、白玉兰广场、陆家嘴国金中心等高端商业中心
杨浦区百联滨江购物中心、LCM置汇旭辉广场和五角场商圈提供丰富购物娱乐选择
平凉路、杨树浦路等沿街商业配套成熟，满足日常生活需求
教育资源：
周边有上海市市东中学、上海市辽阳中学、上海市平凉路第三小学等多所学校
高等教育资源丰富，复旦大学、同济大学、上海财经大学等知名高校均在3公里范围内
医疗配套：
上海交通大学医学院附属新华医院（三甲）约1.5公里
上海市第一人民医院（北院，三甲）约2公里
杨浦区中心医院、上海市中西医结合医院等提供便捷医疗服务
生态休闲：
紧邻杨浦滨江公共空间，步行约10分钟可达黄浦江畔
周边有平凉公园、江浦公园等休闲绿地
约3公里范围内有工业遗存博览带和原生景观体验带，形成先锋艺术生活区
五、区域价值
桐安里地处上海"一江一河"重点规划范围内，与北外滩、外滩、陆家嘴共同构成上海的"黄金三角"，地段价值无可复制。作为杨浦滨江城市更新项目的重要组成部分，桐安里推出"生活更新、场所维新、记忆焕新、文艺赋新"四大更新理念，旨在打造兼具历史底蕴与现代生活品质的高端居住社区。
项目所在的东外滩区域正经历大规模城市更新，未来将成为上海滨江高端居住与文化休闲的新地标，为业主带来持续的价值增长潜力。
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主推建面约235-305㎡风貌联排
总价约4700-6400万级！
建面约185㎡联排
赠送地下室：约132-136㎡
赠送花园、露台、阁楼，总价约3550-3620万
建面约235㎡联排
赠送地下室：约130-140㎡
赠送花园、露台、阁楼，总价约4750-5120万
建面约305㎡联排
赠送地下室：约185㎡
赠送花园、露台、阁楼，总价约6450万
建面约187㎡上叠（3-4F）
赠送地下室（约97-116㎡）
赠花园+阳台+露台+阁楼，总价约2700-2910万（13#、09#、07#）
建面约181㎡下叠（1-2F)
赠送地下室（约154-172㎡）
赠花园+阳台+阁楼，总价约3040-3130万（15#、11#、05#、03#）
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区域介绍
众所周知，上海的顶层规划设计，四字足以概况——一江一河！
黄浦江和苏州河，它们一纵一横，是上海这座城市的骨架，也是灵魂。尤其是黄浦江畔，一直是上海对话世界的窗口，也是2035规划的世界会客厅。
所以无论是过去、现在还是未来，任何一套滨江板块的住宅都是令人仰望的存在，是城市菁英们身份与地位的象征，是人生资产无可替代的压舱石！
示意图，图片来源于网络
可惜的是，对于寸土寸金上海来说，土地无疑是珍贵的资源。尤其是内环滨江两岸的土地，更是不可复制的稀缺资源。
所以内环滨江两岸高容积率是常态，偶然发售的新房也以高层、超高层小区为主。低密产品缺失，想在滨江岸线圆梦墅居几无可能！
重磅消息来了！
在内环滨江最后一块拼图——杨浦滨江，正在酝酿一个不曾有、也不再有的滨江中央风貌别墅住区！
要知道，上海内环土地臻稀，“夹缝”中挤出一块宅地已实属难得，想要成片的开发出一个新的高端居住区，几乎是无法想象的事情！而且这还是一个纯粹的滨江低密风貌住区，简直是时代的馈赠！
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示意图，仅供参考
看过内环新房的朋友一定会有这样的经历，社区内部富丽堂皇令人称赞，走出大门鱼龙混杂的参差感又令人恍惚！
而现在这个滨江中央风貌别墅区，不仅会带来统一崭新的城市界面，还有滨江沿岸从未有过的低密氛围。圈层意识自然天成，而对城市菁英们来说，无形的生活圈层和社交圈层代表着对社会资源的占有，决定着人生的高度。
更重要的，杨浦滨江中央风貌别墅区很可能无法复制，错过不再有！为什么说不再有的呢？理由有三：
①杨浦滨江是滨江岸线最后拼图，开发结束后内环滨江全部定型！
②杨浦滨江中央风貌别墅区是站在其他滨江板块上的再超越，除了容积率1.5以下的低密宅地连成片规划，同时融入大量风貌商业和绿地资源，还有高新科创产业支撑，丰富的业态和接轨国际的滨水生活难以复制！
③杨浦滨江中央风貌别墅区已经有大量开发主体进场，包括央企招商蛇口、瑞安房地产、中信泰富等领军开发商，未来的兑现速度和产品品质值得期待！
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如今，抢占杨浦滨江中央风貌别墅区的机会就在眼前！
新复古主义精致风貌墅——桐安里实景示范区品鉴中，主推建面约235-305㎡风貌联排，总价约4700-6400万级！
平心而论，即使聚焦杨浦滨江中央风貌别墅区内部，桐安里也具备人无我有的独特优势。
目前市面上大多数风貌别墅受限于指标，普遍采用超高层+别墅的高低配组合，圈层不纯粹，花了买别墅的钱，却享受不到应有的生活质感和圈层价值。
而桐安里是容积率1.35的纯墅区，社区以纯粹的低密规划隔绝了城市喧嚣，将居住人群精准锚定于高净值圈层——相近的社会地位、趋同的价值理念与相似的生活追求，催化出私密性与共鸣感兼具的社交场域。不过项目仅仅70套，且买且珍惜！
其次，招商蛇口是第一个操盘3个风貌项目的开发商，包括弘安里、桐安里、静安北站项。尤其弘安里是上海第一个入市的风貌别墅项目，无论是理念还是功底，都为后来者树起典范，并且取得了耀眼的销量。积累了大量宝贵经验的招商，无疑将在桐安里上实现再超越，带来了更夯实更精彩的产品。
事实也确实如此，具体产品我们后文慢慢聊~
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交通方面，项目双轨交汇，直线距离18号线平凉路站约400米、直线距离12号线江浦公园站约500米，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。
自驾出行的话，项目周边有多条隧道通达浦东，周家嘴路地下的北横通道，连接浦西中心城区。
商业方面，项目周边时代城市奥特莱斯、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场等五大商业林立，近享百万方繁华。
医疗方面，项目周边有复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院等，近享高能级医疗配套。
示意图，仅供参考
当然，除了现有的成熟配套，项目还手握杨浦滨江的规划红利！
要知道，杨浦滨江独占了黄浦江滨江线近三分之一，是上海黄浦江沿线最后一块可供成片开发的区域，也是上海黄浦江至今第一长的岸线开发版图，沿江板块“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴！
伴随着杨浦滨江整体控规的批复，以及世界级科创中心定位的确立，杨浦滨江当下正处于价值大爆发阶段。更重要的是，桐安里占位的滨江风貌住区正是杨浦滨江整体规划的重中之重！
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根据规划，整个杨浦滨江规划了八埭头、大桥东两大功能核心。
其中属于内环内范围和北外滩一衣带水的八埭头正是杨树浦的工业发源地，孕育了众多“远东第一、中国第一”的工业奇迹。而且这一段也被誉为杨浦的“南京路”，是杨浦区商业繁华的兴盛地。
可以说，整个八埭头就是杨浦滨江历史底蕴更深厚的地方，也是杨浦滨江焕新的精华所在！
示意图，仅供参考
根据规划八埭头功能核心除了规划大量地标级办公楼，和北外滩连成滨江天际线。
同时周边还规划有成片的里弄风貌住宅，也就是桐安里所在的滨江风貌住区！
西部还将结合历史文化资源打造特色文化地标街区，复兴昔日繁华的“杨浦南京路”盛景。
滨江沿岸则是高新产业与历史人文建筑交相辉映，呈现一幅古今同框的盛景。
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值得一提的是，杨浦的“滨江”大厂已进入兑现期！
中交滨江广场已竣工；中节能、美团预计2025年竣工；字节跳动、哔哩哔哩、滨江创智中心则预计于2026年竣工！
注意了，这些大厂在拿地时是有特别条款的，约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口，极大的夯实桐安里的价值！
最后我们做个展望，住在桐安里的生活不难想象：
窗外是高耸入云的滨江地标和触手可及的绿意葱葱，门外是纯粹静谧的低密风貌住区，转角就能邂逅媲美“新天地”的风貌商业街区，随时都能在滨江沿岸来场浪漫的“历史”之旅。
这样的生活想想都令人神往~
示意图，仅供参考
产品介绍
在成功案例弘安里的基础上，桐安里将先锋审美与新材质、新场景相融合，从新精致图案、新复古元素、新奢享材质、新摩登场景四个角度，重新定义了风貌别墅人居新高度！
①新精致图案
在建筑风格上，项目运用了4大新精致图案，从拱券图案、砖石拼花再到引入了文艺复兴建筑经典手法——刻槽技术，打造建筑装饰带，运用石库门椭圆造型元素，打造前沿建筑符号！
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②新复古元素
深入看细节，你会发现项目高颜值的6大新复古元素。包括Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式、墀头屋檐一体化设计、经典仿木百叶、石库门专属地砖符号等，用先锋表达回应在地文化。
示意图，仅供参考
③新奢享材质
石材是海派建筑的标志，桐安里对于这种昂贵用材当然不会吝啬！
项目采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底则选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材。
墙面采用传统手工砖，有青红两种类型。垂花席纹的拼砖，手工捶打的铜门等也彰显了项目的匠人本质！
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④新摩登场景
场景方面，项目借鉴经典英国梧桐浓荫道，在复原街巷尺度的同时，焕新街道风貌品质，再现百年上海的摩登气质。
过街门楼是经典石库门与海派生活场景的重要代表，项目通过2种不同样式的过街门楼，延续了原市房现代简洁、过街楼装饰艺术风格特征以及连续界面等特点，不仅让归家更富有层次感，更凸显着海派生活场景的摩登魅力。
项目沿街立面参考原地块建筑风貌，采用扇形圆滑的转角形态，辅以明显的竖线条线脚装饰，按照地形特征“削”出弧度，巧妙设计出立面弧度，形成手风琴样式立面，打造出令人印象深刻的浪漫场景。
项目通过一楼家庭庭院，二楼星空露台，三楼罗密欧阳台，复原经典的三段式设计规制，还原出武康路罗密欧阳台的经典邬达克式摩登场景。
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值得一提的还有，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。
会所内则涵盖健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室等功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！
会所实景图
会所实景图
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会所实景图
必须首先强调一点，项目是城心风貌住宅项目里少有的容积率1.35纯墅区，整盘仅仅70套，主推建面约235-305㎡风貌联排别墅！
俗话说：人生有别，以墅为界。如果有得选，谁又不想圆梦墅居呢？
相比城心的高层和超高层产品，桐安里的风貌联排产品在居住的各个层面都是碾压！
我们以项目主力的建面约235㎡户型来对比：
首先，有天有地有院子是每个中国人藏在骨子的浪漫！桐安里的风貌联排联排直接独门独户，上下五层顶天立地，门前庭院则为孩子提供了一方亲近大自然的私密场所，也击中了养宠人士的心趴。
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其次，相比城心大平层“一层不变”的生活，桐安里的联排别墅生活情境更立体，更个性化，更私密，更适配大家族多代人居住。同时别墅户型的面宽、采光、收纳、通透、得房率等都做到尽善尽美，让家里的每一位成员都有更舒适的起居环境。
最后在附赠方面，桐安里建面约235㎡的联排别墅简直秒杀大平层，整体赠送面积比例高达约60%！具体包括地下2层空间奢阔，可以根据主人喜好，定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等，任凭想象。1楼庭院，绿意葱葱随心栽培。2楼观星露台，听风细雨惬意非凡。
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项目建面约235㎡风貌联排户型图
样板间实景图
样板间实景图
综上所述，顺江而往，翻开杨浦滨江这一页，在这片新旧融合的生活秀带上，一个无法复刻的滨江中央风貌别墅区冉冉升起，未来无疑会是面向世界的顶级豪宅区，藏品属性拉满！
其中的桐安里更是用全新的设计里面重新定义了风貌别墅的人居新高度，更代言着上海终极改善置业的生活方式！
户型图
项目四至：西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路。
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【桐安里】项目共计70套1-4层，建面185、235、305㎡的风貌别墅，包含联排、叠加产品，约1.35的低容积率。产品构造上，传承传统海派建筑黄金比例形制，在开间、层高、窗墙比等不同维度创新设计。
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一、购房前的准备工作
（一）明确购房需求
在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
（二）了解购房资质
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。
（三）积累房产知识
在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
二、选房的核心要素
（一）地段选择
地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。
从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。
商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。
教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。
医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。
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