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招商康定壹拾玖项目概况
一、基本信息
位置：静安区曹家渡康定路1119号，案名“康定壹拾玖”源自门牌号
开发商：招商蛇口与南通瑞城联合开发，2024年9月以56.6亿元竞得地块，溢价率31.2%，楼面价11.41万元/㎡
二、项目定位
定位为上海“玺系”豪宅迭代作品，强调高定化设计，对标全国封面级豪宅标准
三、规划与设计
建筑布局：5栋14-25层高层住宅，总户数约300-324套，容积率2.68，无保障房/租赁用房
上海市（Shanghai City [239]），简称“沪”，别名“申”，是中华人民共和国直辖市， [36]位于中国东部，地处长江入海口， [159]境域北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏省和浙江省，总面积6340.5平方千米， [36]下辖16个区。 [35]2024年末，上海市常住人口2480.26万人。 [241]上海话属吴语方言太湖片。 [143]市政府驻地上海市黄浦区人民大道200号。 [157]
上海市地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平， [36] [42]属亚热带季风性气候，最大河流为黄浦江。 [44] [188]早在6000年前，境域内就已有人类生活。唐天宝十年（公元751年），上海始有第一个建置县。至元二十九年（公元1292年），元朝政府批准设立上海县，标志着上海建城之始。直到1949年5月，上海市被列为中央直辖市。 [39]
上海市是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心， [159]第三产业为其支柱产业，有着外贸物流、金融保险业、信息服务业、旅游业、房地产业和其他新兴服务业， [28]成为拉动经济增长“主动力”。 [176]2024年，上海市实现地区生产总值53926.71亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。 [222-223]
上海市是国家历史文化名城，拥有众多的历史古迹，有着非遗项目1114个、 [108]文物保护单位267处， [114]包括沪剧、 [113]江南丝竹、 [110]兴圣教寺塔等。 [122]另外，上海市也是中国主要旅游城市之一， [1]有着国家级旅游景区138个，包括东方明珠广播电视塔、上海野生动物园等
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户型设计：
面积段约120-232㎡，涵盖三房至四房，首推建面约120㎡（63套）及193㎡（29套）
全户型一梯一户，电梯厅独立使用，部分户型可定制化（如120㎡可改为一至三房）
架空层与泛会所：
1楼为6-7.6米挑空大堂，2楼设7米层高架空层泛会所，3楼起为住宅，低区观景视野佳
四、配套设施
会所：约1800㎡下沉式会所，配置对标弘安里泳池
景观设计：
采用多级坡地抬升（4-7.2米）及“九曲花街”造景，融合徐园天人合一理念，打造坡地景观体验
公共通道穿越覆土区，保障社区完整性与隐私性
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五、价格与入市时间
价格：预计均价约18万元/㎡，总价段约2160万起
入市计划：2025年5月首开，4月中上旬开放样板间，2025年上半年完成入市
六、特色亮点
安全性：毗邻上海市公安局、静安法院及检察院，被网友戏称“最安全小区”
品牌背书：招商蛇口“玺系”产品线代表作，强调历史风貌融合现代设计（如立面石材对标伦敦经典建筑）
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纯正静安芯 咫尺静安寺
招商2025年钜制
【康定壹拾玖】
震撼登场
首开将推建面约120/193㎡旗舰级产品
展厅现已开放
样板间预计4月初开放
社区抬高、立体景观、大会所……
招商这一次，突破常规！
不可否认，由于市中心地块面积普遍比较小，地块形状受限，不少市中心新房在设计过程中都出现了不可避免的问题。
但招商在【康定壹拾玖】的设计中，明显花了非常大的心思：
首先，小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。
所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。
通过设计，将小区景观打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
抬高之后的小区，整体景观丰富度，大幅提升：落座于约700㎡的落玉水院，眼底尽现堆坡造园的层叠视觉场域！
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
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这不禁让人联想到美国旧金山的九曲花街：
九曲花街，图源网络
这种一般只存在于公园里的景观设计，这一次，招商将其挪入了私家园林。配合门外梧桐掩映，老静安的调性，跃然纸上。
此外，由于小区地势整体抬高，小区受外界干扰更小，有效隔离外界尘土、噪音，小区整体的私密性和居住的纯粹性更高。
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而这一做法，也完美规避了地块本身存在的痛点——通过地块抬高，将地块中公共通道的要求，设计成了小区下穿通道，保持了小区的完整性，足见其构思之精巧！
在社区大门方面，招商“揉石成缎”，用大量石材，通过水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等复杂工艺，塑造了独特的归家仪式感。
康定壹拾玖效果示意图 过程稿
有别于市面上的酒店式归家仪制，康定壹拾玖的归家门头，更像一座美术馆！
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其次，外立面独居特点：
在主材上，项目采用了沙漠风与白海棠石材，本就质感出众的进口石材，招商还运用了非常复杂的工艺进行雕琢：
康定壹拾玖效果示意图 过程稿
通过十几道工艺加工，进行了细致的曲线纹理设计，这不仅极大地加大了景墙塑形的难度，同时也意味着更大的材料损耗，这意味着更高的成本！
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而其呈现出来的效果，非常惊艳，我们可以先看一波效果图感受一下，相信实体出来之后，一定会让大家大呼震撼。
康定壹拾玖效果示意图 过程稿
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天然石材的质感，能保证建筑在雨后，快速恢复原状。而其耐腐蚀的特性，也保障了建筑的历久弥新。
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楼市独家主理人草草同学，近期在纽约大学读研期间，就参观了大量真正意义上可以穿越百年的城市地标，众所周知的帝国大厦，就以其石材外立面而历久弥新，成为传奇。
图源网络
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在住宅领域，全球知名的十亿美元大街billionaire street ——美国中央公园南的全球顶尖豪宅，全石材外立面的220 Central Park south，相比一般玻璃幕墙的超高住宅，也更受欢迎。
再比如，重建整个WTC的开发商Silverstein的创始人Larry Silverstein老爷子本人买的也是石材外立面的高层住宅，足见石材住宅才是大家心目中的住宅精品。
我们有理由相信，康定壹拾玖的外立面，同样也可以经久不衰！
此外，金属线条的点缀，采用金属拉弯工艺，也让立面拥有了更加灵动的感觉。大面积玻璃也让整体的窗墙比大幅提高。
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最后，当然是豪宅的标配——会所。
康定壹拾玖标配的会所，未来将涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等等。
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
康定壹拾玖的会所，绝不是功能性这么简单，这里也将融入康定路的历史文脉。
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
在规模上，整个小区涵盖了约1800㎡的下沉式会所，约1200㎡的泛会所空间，整体会所空间约3000㎡！大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性！
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将现代、简单、纯粹、人文、生活等元素用更大的建筑语汇去执行整个平层空间。
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进入玄关即为开放空间，客厅、玄关、走廊、餐厅，最适当的将楼层该有的机能，都缜密的收在这条轴线，合于空间。
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客厅大面积的书墙除了造型层面之外，更加赋予空间产生在人文方面的强烈气息。
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全室采用简约的线条、纯粹的材料、利落的造型等元素，在现代化的住宅中，除了来自于经济层面的批量化需求，更强调纯粹美学。
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生活空间以四大主轴贯穿，分别为客厅、玄关、餐厅、卧房空间。作为机能上的发展，辅以走廊横向动线串联，整体力求动线流畅及视觉开阔。
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地坪石材切割重组，型塑如同泼墨画般的视觉效果。金属手刷铜、铁件、木皮与石材、以现代手法与语汇、以及细腻的细部介入空间，赋予风格鲜明的时代感。
这些设计不外乎是为了拉近各个空间甚至使用者的距离，让生活更贴近生活。我们所在意的不只是舒适的空间，而是一个良好生活的开始。
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开放式的厨房空间减去了厚重的墙面隔屏也减轻了视觉的重量感，大面积的开窗设计，更将大平层的采光优势、迷人景色完全引入室内。
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舍弃传统耗费人力的雕龙画凤，采取利落的线条及强调材料本质，造型不加以多余的着墨，意味从传统建筑厚重的束缚中解放开来的新生活。
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最单纯的点、线、面元素，除了舍弃了传统的浮夸造型，更进一步强调材料的本质。
让生活中触手可及的每一个表面，都可以让材料展现最单纯的原型。这些最单纯的木、石、金属等，都赋予空间全新的面貌。
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空间，是人与环境的整合，是与环境紧密结合的有机体，沉淀的经验与记忆，为家增添温度。
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回家，真好!
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康定壹拾玖效果示意图 过程稿
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据悉，项目首开将推出建面约120㎡及193㎡户型，尽管目前已知信息并不多，但从现在的爆料来看，康定壹拾玖一定会是老静安乃至整个上海的塔尖新房！
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尤其是建面约193㎡产品，根据中指研究院数据，在过去10年里，整个静安区建面约190㎡以上房源的供应，一共不过2333套，相比于过去10年里740952套的新房总供应量，供应占比不过是0.3%！
这样的旗舰级改善，在静安区，可以说是一房难求，更不用说老静安核心地段了！
头顶有梧桐树的地方才是上海！
静安寺旁 站位不可复制！
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头顶有梧桐树的地方，才是上海。从思南路到长乐路，从巨鹿路到武康路，木橼酒吧里的玛格丽特，红砖咖啡店里的拿铁，街边老字号的牛肉面……总有人愿意为了这一切，豪掷千金，置办一处房产。
而【康定壹拾玖】所处的老静安康定路，同样如此。康定路2号，曾是上海滩颜料大王的张家花园；康定路5号，曾是徐凌云领衔的南社雅集，流连的徐园——中国电影史上第一个对外放映电影的私家园林；康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址；康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅……
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康定路
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历史名流汇聚于此，这里的一墙一砖、一花一叶，都是老上海的浪漫。
正是因为情怀所在，所以康定路代表的，绝不仅仅是一线城市核心区的地段价值，更是这座城市的软实力所在，这里的住户，不愿将名下的房产轻易出让！
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所以，当招商在去年摘得老静安康定路宅地的时候，我们就可以确认，这里将诞生一个“王炸”产品。
这里是坐拥上海繁华璀璨的内环，更是位于闹中取静的梧桐树荫深处，历史底蕴与人文情怀在此处交相辉映，静奢的生活氛围，也悄然迭新世界的繁华：
康定壹拾玖 位置示意图
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老静安商圈，繁华触手可及
康定壹拾玖，与老牌静安寺商圈仅有约1.5km，一站地铁可达，甚至散步可达。本身周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满。
静安寺商圈 图源网络
名校林立，教育资源优质
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老静安除了发达的商业，优质教育资源也都集中于此，全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米，更有诗意久幼儿园、南西幼儿园（市示范园）、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等（新房不承诺学区，教育资源仅为罗列示意，具体以政府相关文件为准），可谓凝练百年醇厚学养。
图源网络
除此之外，这里的餐饮、交通、教育、医疗等资源，一应俱全！
复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近！
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周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺，还有延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。
这是上海都心难以复制的地段，【康定壹拾玖】的地段硬实力，完全不用质疑。
Part.3
地价屡创新高！
抢住老静安，时不我待
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2025年开年之后的上海房地产市场，也预示着【康定壹拾玖】这样的静安区核心资产，需要抢住。
一方面，二手房市场全面复苏，前两个月成交量突破3万套，创下2021年之后最火开局；另一方面，春节假期后，多个新盘的认购率都超过了100%，其中不乏有触发积分的项目，核心地区竞争再度激烈！
小阳春，提前预定，市场情绪和市场信心，全面恢复。
而我们再将目光聚焦至土地市场，就会发现，上海地价，正在冲高。
中环以内宅地，竞争激烈，高溢价率地块频现：
虹口内环宅地，成交溢价率高达38.2%，成交楼板价约11.75万/㎡；
浦东内中环宅地，成交溢价率高达33.38%，未来售价有望达12-13万/㎡
即便是远郊宅地，也出现了30%封顶溢价率！
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而康定壹拾玖为去年公开市场出让宅地，成交楼板价约11.41万/㎡。
可以看到，经历了大半年的调整之后，地价上涨趋势，越来越明显，未来，如果老静安还有类似宅地出现，或许只会更贵！
错过康定壹拾玖，先不说老静安供应之稀缺，即便有新增供应，还能不能有相同的价格，真的难说了！
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