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🔥明园徐汇芯著🔥

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一、基本信息

项目名称：明园徐汇芯著（又名：明园小安桥二期）

开发商：上海安桥明园房地产开发有限公司（明园集团旗下）项目位置：上海市徐汇区田林板块中山西路1698弄（中山西路与柳州路交叉口南100米）

土地性质：住宅用地，产权70年

建筑规模：总占地约2.8万㎡，总建面约8.3-8.8万㎡

容积率：约2.8，绿化率32%-35%

楼栋规划：3-5栋16-22层高层住宅

总户数：约105-120户（此次推出），项目整体约380户

车位配比：约1:1.5-1:3，地下349个

物业：明园服务（物业费约5.2-6.5元/㎡/月）

销售状态：准现房销售，2025年5月已开盘

上海【明园徐汇芯著】

售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品与价格

1️⃣户型详情（此次主推105套）

户型名称建面(㎡)格局特点循光55.17一室一厅一厨一卫紧凑实用，功能齐全和光68.24一室一厅一厨一卫宽敞客厅，采光优越流光71.34一室两厅一厨一卫双厅设计，空间感强荣光120.59两室两厅一厨两卫南北通透，双卫配置

2️⃣价格信息

单价：8.6万/㎡起，均价约10.2万/㎡

总价区间：约480-1230万元（55㎡约480万起，120㎡约1230万起）

装修标准：全屋精装（约2800-6000元/㎡），配备：

东芝中央空调、威能地暖、华为全屋智能系统

厨房：U型布局+老板嵌入式家电

卫浴：汉斯格雅品牌，主卧套间设计

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三、项目特色

1️⃣建筑与景观

现代都会风格：外挂石材幕墙+铜色金属+玻璃幕墙组合，历久弥新

四重庭院：款待之庭(泰山石雕塑)、光影之庭(艺术造景)、曲水之庭(跌水景观)、林径之庭(乔木环绕)

低密宜居：徐汇内环罕见低密社区，部分楼栋间距超40米

2️⃣核心优势

准现房：款清即可交付，比期房节省约2年时间和租金成本

小户型：徐汇内环稀缺小面积住宅，55㎡做两房，120㎡做两卫，空间利用率高

高得房率：约77%-89%，远超市场平均水平

四、交通配套（四轨环绕）

1️⃣轨道交通（核心优势）

3/4/9号线宜山路站：步行约430-550米，1站到徐家汇，15分钟到上海南站

15号线吴中路站：步行约680-830米，直达漕河泾开发区

2️⃣自驾出行

三横三纵：内环高架、沪闵高架、延安高架；中山西路、宜山路、吴中路

通达时间：15分钟到徐家汇，20分钟到虹桥机场，30分钟到人民广场

五、周边配套（15分钟生活圈）

1️⃣商业配套

徐家汇商圈：步行15分钟（港汇恒隆、美罗城等高端商场）

田林路商业街：步行3分钟（盒马鲜生、星巴克、海底捞等）

光启城：约1km，综合性购物中心

2️⃣教育资源

幼儿园：田林第一幼儿园（市一级园）、上海交大幼儿园（约687米）

中小学：田林第一小学（徐汇区重点）、田林第二中学、田林第三中学（市重点升学率超60%）

高等教育：上海应用技术大学（徐汇校区）、上海开放大学

3️⃣医疗配套

上海市第六人民医院：步行约600米（全国骨科排名前三的三甲医院）

国妇婴：开车约10分钟，高端妇幼保健

社区卫生服务中心：步行5分钟

4️⃣休闲配套

梦公园：步行约459米，占地3.2万㎡，含滨水步道和儿童乐园

田林公园：约1km，城市绿肺

上海体育场/上海体育馆：约2km，体育赛事和演出场所

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六、项目背景

明园徐汇芯著是明园小安桥项目的二期，明园小安桥一期于2004年推出。项目原为长租公寓，现重新包装为精品住宅入市。明园集团成立于1994年，深耕上海30年，代表作包括明园世纪城、明园森林都市等。

时代迭新浪潮，住宅从未停止产品力的焕新升级，尤其是城市中心的人居产品，更是时代人物共同入席的主场。

对于懂生活的少数人而言，其价值远比价格更受重视，不同的生活方式代表着不一样的人生境界，而中心之上的高定生活正是明园给予少数派的的理想答案。【明园·徐汇芯著】以105席灵动臻藏，共鸣当代城市人物进阶之选。

上海土拍走出全国独立行情，从去年六批次开始一路高溢价率、高楼板价，徐汇区更是地王频出，普遍封顶溢价率成交！

去年，先是绿城徐汇滨江项目约30%封顶溢价率成交，楼板价约13.1万/㎡；紧接着宸嘉龙华项目约40%封顶溢价率成交，楼板价约12.6万/㎡。

今年，上海地产&徐汇城投东安旧改项目协议出让，可售住宅楼板价高达约13.3万/㎡，楼板价超过绿城项目！

不难发现，徐汇内环附近地块的楼板价一路飙升，未来住宅价格大概率不会低于18万/㎡。

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【明园·徐汇芯著】洞察当代年轻人向往城市中心的置业需求，为他们提供一份安居徐家汇的理想提案：单价约8.6万起，总价4开头，以远低于市场主流的门槛，入席徐家汇优质资产，无论是自住安家，还是投资配置，一步到位，轻松安家徐家汇。

最新消息！徐汇内环旁，4轨交臻装准现房——【明园·徐汇芯著】

推售建面约55-120㎡1-2房

均价10.2万/m²，单价8.6万/m²起

认购还有优惠，具体力度案场面谈

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户型图赏鉴

建面约55.17m²｜一室一厅一厨一卫

建面约68.24m²｜一室一厅一厨一卫

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建面约71.34m²｜一室两厅一厨一卫

建面约120.59m²｜两室两厅一厨两卫

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项目信息

项目紧邻徐汇内环，咫尺徐家汇，项目属于明园小安桥项目的一部分。

明园小安桥项目由上海安桥明园房地产进行开发，最早于2004年正式推出首期房源。待售楼栋原来是作为长租公寓整体运营，现在重新包装推出市场，已准现房状态。

项目采用现代都会风格，立面框体强调纵深感，建筑历久弥新。

外挂石材幕墙，铜色金属与玻璃幕墙相互穿插，勾勒出镌刻时光。

四重庭院强调自然的场景营造

款待之庭｜臻选泰山石，打造山峦雕塑，植物层落与景石交融

光影之庭｜围绕建筑艺术造景，为归家之路增添一份惬意与从容

曲水之庭｜涟漪水钵高低起伏，镜面水池，营造跌水蜿蜒

林径之庭｜以乔木作为园林的边界，婀娜陈木，塑造出序列的景观

待售8号楼实景图：（2025年3月24日，拍摄于明园·徐汇芯著）

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生活配套

明园·徐汇芯著坐拥徐家汇CAZ、古北CAZ、漕河泾开发区，三大辐射圈，享国际繁华版图。

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交通方面：项目地处目前徐汇为数不多的四轨交板块，周边拥有地铁3、4、9（宜山路站）、15号线（吴中路站）四条地铁环绕。

自驾上，项目周边有5大干道：中山西路、宜山路、吴中路、凯旋路，虹桥路；3条高架：内环高架路、沪闵高架路、延安高架路，快速、便捷，通达全城。

商业方面：项目3KM范围内汇聚徐家汇、古北、淮海路等一线商圈，近达港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等无法复制的奢华。

教育方面：项目周边有上海交通大学、上海师范大学、田林二中、田林三中等优质教育。

医疗方面：项目直线距离“全国骨科王牌top级三甲医院”上海市第六人民医院仅约600米，更有国妇婴、上海市胸科医院等前沿医疗，专业护航。

生态休闲：近享上海电影博物馆、上海体育馆、上海体育场等文化艺术领地；徐家汇源、梦公园、田林公园、蒲汇塘等。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。