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浦发莲园（备案名：宸莲名邸）是上海浦东新区北蔡镇核心区域（莲园路465号）的城市更新首发住宅项目，由上海浦发御湾房地产开发有限公司开发，定位高端改善型住宅。综合相关信息如下：

一、基础信息

位置与交通

位于浦东内中环北蔡板块，西邻大华锦绣华城，东接西派海上项目。

地铁18号线北中路站（约650米）、7号线芳华路站/13号线北蔡站（约1.1公里），自驾可通过高科西路、沪南路接入内环及罗山高架。

项目规模

总建筑面积8.59万㎡，容积率2.0，规划9栋住宅（含高层、多层），总计458套房源，分4批次入市。

物业为浦发绿城，费用8.6元/㎡·月。

二、销售动态（截至2025年5月）

价格变动

一期（2025年4月21日开盘）：均价9.18万/㎡，推112套房源（100-133㎡三房），15天去化82%（售92套）。

【浦发莲园】

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

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二期（2025年5月加推）：均价9.38万/㎡（较一期上涨2000元/㎡），推134套房源（同户型）。

联动价9.8万/㎡，整盘后续仍有推售计划

最新进展

二期已于5月下旬结束认购，即将开盘；售楼处要求预约参观样板间。

三、产品亮点

户型设计

主力户型：

约100㎡三房：分A/B两款，A型三开间朝南，主卧面宽3.5米；B型客厅面宽5.3米，南向总面宽11.7米。

约133㎡四房：南北通透，四开间设计。

全屋标配独立玄关、飘窗、U型厨房

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配套与界面

优势：周边老社区底商密集，生活烟火气浓；临近北蔡休闲广场等社区商业

短板：暂无大型综合体，城市界面以老破小为主；未来规划30万㎡区域更新

四、市场定位

性价比突出：相比同在中环的徐汇（17万/㎡）、杨浦（13万/㎡），北蔡板块均价9.8万/㎡属价格洼地。

客群聚焦：主打刚需及通勤族，户型设计兼顾功能性与空间感。

如需进一步了解工程进度或三期推售计划，建议通过官方热线

周边3轨交、6站陆家嘴

30万方城市更新首发之作

断供10年的花木生活圈终于迎来了首个改善大作

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「浦发莲园」

三批次建面约100-193㎡宽雅境邸

上期均价93800元/㎡

项目实景示范区已开放

兴趣伙伴可下方扫码对接官方预约参观咨询

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三批次最新户型图：

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基本信息

日前，在上海三批次土拍中，绿城以40%封顶溢价率拿下北蔡楔形绿地地块，楼板价高达71412元/㎡。

一方面，多家开发商争相进驻北蔡，说明它们对于北蔡的后市高度看好；

另一方面，此楼板价出炉，叠加竞品质装修达5000元/㎡，北蔡或将迎来11万+/㎡时代。

事实上，当这块地落槌时，就有群友说：“浦发莲园9.18万/㎡太香了！”

项目力邀大象设计、广亩景观、HWCD三大设计单位，采用海派设计理念，通过两大轴线巧妙串联空间，精心营造了六大充满现代感的摩登生活场景。

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注重归家仪式感，设置了五重庭院礼序，此外，容积率低至2.0，确保了居住的舒适度与私密性，车位配比达到1:1.2，满足业主的停车需求。

大师群著，园系3.0之作 高定品质与审美完美交融

浦发集团的每一座园，比如浦发仁恒有园、新杨思·上园，皆是超级热销作品，皆是超级超级品质。

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效果图

而浦发莲园作为园系3.0产品，实现了产品力的进一步迭代升级，这从项目大师群著就能一窥端倪，邀请了大象设计、广亩景观、HWCD等组成大师团队，他们从顶层设计入手，融入当下前沿美学理念，赋予业主更具前瞻性的生活方式。

所以，你从门庭和外立面能看到极高的含“奢石量”！

大门采用天然发光玉石，并引入专属莲花元素，尽显海派奢雅韵味。在设计上，对柱式、门窗框造型以及立面线条等细节精雕细琢，巧妙运用绿奢石，赋予空间精致格调。

法国进口的圣罗兰奢石、伊朗进口的白雪公主透光玉石、巴西进口的玉曼米黄大理石，搭配深咖色定制纹样金属，这样气势磅礴的门庭，令归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了大花木、北蔡的美学面貌。

外立面采用经典三段式设计，并甄选十一种进口石材，工艺上石材与铝板包边精致处理，更历久弥新。你还能看到最大约100米的栋距，采光视野更出色的同时能松弛地铺陈轴线仪式和园林景观。

项目建筑立面基座部分采用白玫瑰奢石，珠光古铜铝板窗型包边，用石材的沉稳感搭配金属的时尚感塑造新古典海派主义风格的城市封面。

项目归家门庭沿街展面视觉冲击力极强，并巧妙融入法国进口的圣罗兰奢石、伊朗进口的白雪公主透光玉石、巴西进口的玉曼米黄大理石，以及定制纹样金属，用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线。

这样气势磅礴的门庭，令归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了大花木、北蔡的美学面貌。

浦发莲园部分楼栋约100米的栋距，这样的空间尺度几乎是小高层栋距的两倍，采光视野更出色的同时能松弛地铺陈轴线仪式和园林景观。

社区园林上定制了两大轴线、五重礼制归家、六大摩登生活场景，归家仪式感层层递进。

项目在营造绿意盎然生活场景的同时还营造更多志趣空间，触发更多停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

比如有泛会客厅，可林下赏莲会友；打造童梦乐园，小孩子也有自己的一片天地；还有轻氧花园、林下健身场，业主下楼就能游赏在绿意之间。

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推售信息

项目共458套可售房源，建面约100㎡提供了四种多样化的户型，除了经典的飞机户型，甚至还有大横厅的选择，满足不同居住需求与偏好。

中央空调、地暖、新风系统全部配备，采用国际品牌标准，还配备智能家居系统、全屋收纳系统。

项目2批次即将来袭，推2、3、6#，共134套，预计5月上旬开启认购，户型依旧是建面约100-133㎡3房！

其中建面约100㎡3房我觉得非常臻稀，理由在于：

一，经过排摸，现在内中环新房起步面积普遍120㎡，总价门槛高；浦发莲园建面约100㎡严控总价。

二，内中环不断拍出地王，售价水涨船高，再叠加120㎡起步面积，可能1300-1500万级才能入门，浦发莲园这样的内中环千万级三房，卖一个少一个。

最新户型图如下：

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户型设计上有两种：

一种是竖厅，拥独立玄关；LDKB一体化设计，动区动线流畅，南北通透。

主卧约3.5米面宽是一大亮点，同级户型面宽尺度普遍3.3米，多20cm舒适太多。

全屋飘窗进一步拓展了室内使用面积。另一种是市面罕见的横厅户型，客厅面宽达约5.3米，再加上大阳台，整个活动区方正宽敞。

此外，南向整体面宽达到约11.7米，阳光满溢。

独立玄关、全屋飘窗、U型厨房也皆为标配。

建面约133㎡大三房南向面宽达约12.2米，客餐厅非常方正，可轻松容纳6人桌，大家庭其乐融融；也可适配小型party、二胎共同玩耍等多样性场景。

主卧大套房，面宽达约3.6米，并在有衣帽间的基础上还留有储藏间。

相比同面积紧凑四房，大三房每个功能间的尺度更从容。在精装配置上，中央空调、地暖、新风系统全部配齐，并甄选国际一线品牌；智能家居系统、全屋收纳系统,也是标配。浦发莲园售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】➨上海浦东浦发莲园官方售楼处电话☎：400-855-8224✔✔✔（预约看房热线）

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周边配套

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要论浦东高端改善的白月光，花木绝对有一席之地。

紧邻陆家嘴，坐拥浦东行政中心+城市副中心的高能段位，让其发展之路一路高光。

而在我看来，它是整个浦东工作和生活平衡得更好的板块。

浦东嘉里城、证大喜马拉雅中心、博览汇广场等构建起一片繁华商业版图，龙阳路站超级TOD也蓄势待发；东方艺术中心、上海博物馆东馆、上海科技馆、上海图书馆等文艺配套一路连缀，为板块注入浓厚的文化氛围；作为市中心难得的大型生态绿肺，世纪公园、锦绣文化公园等让忙碌的生活在自然中得到舒缓与治愈。商业、文化、休闲皆高配的优势，也让花木成为城市精英们竞相追逐的理想家园，期间涌现出上海绿城、浦东星河湾、仁恒公园世纪等明星住宅，夯实了花木高端住区的地位。然而现在要买进花木，享受其成熟资源，却很不容易：

一方面，花木开发饱和，新房断供已近10年。

自15-16年星河湾、公园世纪、梧桐公寓推盘后，花木10年间基本无新房入市。另一方面，花木品质二手房价格不菲。

且不论浦东星河湾这样的标杆，挂牌价达约13万/㎡。如今房龄近15年+的大唐盛世花园挂牌价也要11万+/㎡。

若再细分房型，花木次新2房近6成面积集中在90-120㎡，3房普遍在130-150㎡，意味若追求功能性，置业成本颇高。A面新房断供，B面次新很贵。面对这样的置业困境，浦发在2025年开年，为陆家嘴金融人士，为向往花木成熟配套的购房者，献上了花木生活圈睽违已久的高端改善新房——浦发莲园。三轨交汇，6站陆家嘴 咫尺花木、大华成熟商圈

浦发莲园位于内中环，毗邻18号线北中路、芳芯路站/7号线芳华路站/13号线北蔡路站，其中步行至18号线芳芯路站约700米，1站龙阳路站（4线换乘），再坐5站就是陆家嘴站，总共4站世纪大道、6站陆家嘴！放眼浦东内环旁，浦发莲园不仅是鲜有地铁房，更是通勤陆家嘴更便捷的新盘。

一方面，在陆家嘴6-8站通勤版图内，浦发莲园价格惊喜！

从18号线江浦公园站出发到陆家嘴，需要7站，新房预计售价约13万/㎡；

从1号线马戏城站出发到陆家嘴，共8站，新房吹风价约16万/㎡；

同处浦东内中环，新杨思8站到陆家嘴，新房预计售价11万+/㎡。

而浦发莲园，6站到陆家嘴，预计“9”字头均价，这个价格错过难遇！另外客观讲，放眼整个内中环，浦发莲园处在了房价洼地之中。

纵观整条环线，静安大宁奔16万/㎡、长宁北新泾或14万/㎡、徐汇滨江冲击20万/㎡、新杨思预计11万+/㎡，内中环价格趋势跳涨，那浦发莲园所在的花木生活圈、北蔡新中心价格优势显著，入手正当时。

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另一方面，地铁优势让浦发莲园能很好融入花木成熟生活中。

从芳芯路站出发，2站地铁即达世纪公园、浦东嘉里城，周末出行吃喝玩乐甚至都不用开车。

当然北蔡大华商圈也已高度成熟，大华锦绣嘉年华、巴黎春天、山姆会员店、锦尊体育公园等皆在浦发莲园起步车程内。

兼具当下便捷与未来潜力约30万方城市更新启幕

除了2-3公里内花木、大华的高级烟火气，浦发莲园步行生活圈配套也很成熟，且留有约30万方空间想象。

与新杨思或三林滨江从无到有，需经历漫长兑现期截然不同，浦发莲园有当下的“即战力”，可立享成熟生活氛围，同时等待周边规划一一兑现，而前者若率先入住，大概率会面临生活配套短缺的不便。

浦发莲园，兼具当下便捷与未来潜力！

就项目步行圈而言，A面是成熟：

这里商业底商丰富、种类齐全；北蔡中学、海事大学附属北蔡高级中学、莲溪小学等教育资源环伺周边；医疗有上海市第一妇婴保健院(东院)、上海安达医院等，一切都是现成的，无需等待。

B面是约30万方的想象空间，未来可期：

✔定位上，在2035规划中，浦发莲园所在的北蔡老集镇区域定位为北蔡地区中心。大家知道花木是上海老牌城市副中心，在副中心之后就是“地区中心”，新杨思、内环塘桥也是地区中心，北蔡地区中心的定位和新杨思类似。

根据规划，北蔡地区中心主要服务北蔡镇北部地区及花木街道南部地区，是以文化、教育、医疗为特色的综合型地区中心。

按小编理解，这将是北蔡继大华后下一个居住高地，聚集高规格配套。同时北接龙阳路综合商务核心区，两者错位发展。待今后龙阳路商办兑现，浦发莲园这一带就是不二的居住承接地。

✔花木生活圈唯一可成片开发区域，约30万方城市更新进度可期。

约30万方城更包含高品质住宅、商业商务、教育、体育配套等资源，浦发莲园作为首发项目，意味兑现周期可以期待，不久的将来，片区面貌将焕然一新。

同时，这也是花木生活圈内唯一可成片开发区域，借鉴浦东星河湾周边城市面貌革新得十分出彩，未来崭新界面和生活方式一定可以大幅提升北蔡中心地区的整体形象与品质。✔业态潮流，新旧商业结合+蓝绿交织，诗意生活方式可期。

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住宅方面，包括浦发莲园在内，这里规划6幅住宅用地，未来将形成具规模的风尚住宅区。

商业方面，整体体量约16万方，其中包含一个约13万方水岸商业商务中心，据悉规划购物中心、商业外摆、亲水平台、景观连桥等，还会保留北蔡历史建筑构建历史文化商街，让历史与当代交织，焕发更多精彩。

按新天地的经验，历史建筑新生对土地价值、板块调性的加成比任何东西都强。点睛之笔是“水”，这是其他区域城市更新鲜有的，据悉将沿白莲泾水系塑造滨河景观纽带。浦发莲园售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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一方面，商业不是市场同质化商业，而是多元复合的水岸商业，将形成热闹放松的滨水商业氛围，更好逛；

另一方面，将沿河道打造层次丰富的高品质生态景观带，于业主，可能推窗就是蓝绿交织的美景。不仅如此，社区公园、景观漫步道等休闲设施也将沿河岸有序布置，下楼瞬间，业主便能开启闲适悠然的慢生活篇章。未来，随着城市更新稳步推进，北蔡中心地区将在品质住宅+水岸商业+生态优势引领下，实现整体形象与品质的华丽蝶变，重塑区域新风貌。

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【浦发莲园】

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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：

一、市场现状与核心特征**

1. 房价水平

-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。

- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。

2. 供需关系

- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。

- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。

3. 政策环境

- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。

- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。

二、关键影响因素

1. 经济与人口

- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高新产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。

2. 土地市场**

- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。

3. **政策调控**

- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。

三、区域价值分析**

1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**

- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。

2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**

大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。

临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。

3. 近郊（闵行、宝山、松江）**

地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。

四、风险与挑战

1. 短期风险

开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。

2.长期挑战

人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。

五、未来趋势展望**

1. 政策方向

局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。

2. 市场分化

核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。

3. 产品趋势

改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。

六、建议

自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。

*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。

关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。

上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。