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上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

黄浦老西门 全新盘

「#绿城黄浦ONE」二批次 等待入市

将推约155-193㎡3-4房

共计56套房源上期均价17万/㎡

上海黄浦绿城黄浦ONE项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-9692-958 工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-9692-958（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-9692-958（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-9692-958预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-9692-958，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

售楼处电话：400-9692-958（预约看房热线）

上海绿城黄浦ONE官方售楼处电话：拨打400-9692-958即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Huangpu ONE by Greentown Shanghai

Sales Office Hotline: 400-9692-958 (Appointment Viewing Hotline)

Official Sales Office Hotline for Huangpu ONE by Greentown Shanghai: Dial 400-9692-958 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

更纯粹的圈层扩展的新天地版图黄浦世博全新规划亮相艺术与精工约193㎡户型,云端全景舱约155㎡户型,摩登定制私邸高浓艺术公区弧形建筑美学

2025年,是黄浦豪宅高歌猛进的一年.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

临近年底,我们也在回顾今年的新房市场,即便每个月开盘项目各不相同,但黄浦强悍的豪宅护城河依然在告诉我们:

今年黄浦的上车门槛,是套均面积300㎡+,是套均总价5500万+.

这样的门槛,让即便手握3000万预算的客群,也只能望而却步.

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】而且越趋近烫金地段,起步面积段越是惊人:

翠湖六合,起步面积段约435㎡;

顺昌玖里,起步面积段约285㎡;

风貌别墅们的起步,更是接近400㎡.

我们调看了一房一万后台数据,截止11月,今年黄浦新增供应的990套商品住宅中,低于200㎡的供应,仅有74套,仅占7%!

几乎全部来自于绿城·黄浦ONE!

因此,我们毫不意外地发现,11月绿城·黄浦ONE首开登场,直接站上当月3000万级新房成交榜榜首.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

这里,是新天地为核心的烫金地段“珍稀席位”;

这里,是主力面积段在200㎡以内的“黄浦唯一”;

这里,是绿城深耕豪宅多年奉上的“艺文私邸”.

正是为黄浦顶豪圈的城市新贵,提供的“终极答案”.

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

绿城·黄浦ONE

极致精工打造美术馆级生活空间

一批次认购率超150%

建面约155-193㎡绿城高定私邸

二批次加推在即

01

绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

为什么是黄浦

为什么是新天地

绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

对豪宅来说,资产价值的基础,地段必然占有一席之地.

如果我们回看过去十年的新房数据,在这样一个相对漫长的时间周期中,我们就能看到黄浦走出了仅属于自己的曲线.

可以看到,跨越周期,上海的新房均价上涨了接近5万/㎡.同期,对内环与黄浦来说,这个数字是9万/㎡和11万/㎡.

两倍的上涨空间,在固定资产投资更为冷静的当下,黄浦更明显的上涨曲线,则是马太效应的清晰展现.

总结而来,黄浦的新房,更保值了.

绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】如今上海的豪宅项目很多,但更多是零星分布.真正称得上“纯血豪宅圈”的地方,依然只有黄浦.其中的佼佼者,自然还得是新天地.

从鼎鼎大名的翠湖,到上海即将交付的首个风貌别墅,新天地的豪宅不仅走在价格的顶峰,也走在风格的前列.

另一方面来说,黄浦自身的认购,极具粘性.

我们回顾2025年至今,黄浦新盘的认购数据,有两个数据值得我们关注.

首先,黄浦新房中,“310客群”的认购占比是37%,而在绿城·黄浦ONE,这个数字是65.3%.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

其次,在310客群中,对于黄浦新房来说,本区域客源占比为16.8%,而在绿城·黄浦ONE,这个数字超过了31%.

我们可以清晰看到,黄浦在虹吸全市,乃至全国的顶层购买力的同时,黄浦人对自家板块的粘性依然很高.而落到绿城·黄浦ONE身上,圈层的纯粹,已经开始崭露锋芒.

绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

从2021年开始,新天地就开启东拓南进计划,向东拓展至肇嘉浜路,向南延展至建国东路,相比原来我们印象中的新天地,面积扩大了2.4倍之多.

至此,1.2平方公里的“大新天地”已经成型——这不仅是一片传统意义的所谓“商圈”,而是拥有国际影响力的世界级复合功能都心区.

图源网络

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】2025年9月29日,新天地东台里正式亮相,这是新天地东扩的关键布局,也为“新天地”片区注入了新的活力.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

经过不断扩展,新天地已经与周边淮海中路、复兴中路、西藏南路分别握手,以及“内环四大枢纽”环绕:黄陂南路站、新天地站、老西门站、大世界站均为双线换乘.

这样的配置与能级,放眼世界,对标的只有伦敦西区、纽约中城,或者东京都千代田区.新天地板块正是在历史厚度、商务商业浓度、以及创新高度上,看齐世界顶尖.

图源网络

在这里,人是城市心脏的终极答案.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

板块追求的不再是单纯的办公大楼,或者冰冷的产业数据,而是集合了多元生态的城市标杆.据不完全统计,新天地发展至今,先后成功引入过数百家国内以及上海首店,堪称黄浦区首店第一大户,首店比例约30%.

人的体验被擢升到新的高度:从露台上的世界风味,到夜色中的微醺酒单,从社交俱乐部到沉浸剧场,一切需求,都触手可及.

对绿城·黄浦ONE而言,穿过熙攘人群,便是家的入口.

新天地东台里,图源网络

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就在今年11月,黄浦世博的全新规划正式公示.

作为一江一河的核心板块,黄浦世博滨江片区,规划3.6平方公里,涉及总建面485万方,其中可开发规模约180万方.作为参照,前滩的规划用地范围约为2.8平方公里,总建面约350万方.

规划定位清晰指向了三个重要功能:具有世界影响力的国际交流示范区、文博庆典汇聚区、都市科创领地.

这块尘封接近12年的核心滨江带,正准备接手下一个滨江十年.

滨江活力空间效果图

同时,这也意味着西藏南路复合功能发展轴的正式贯通.

黄浦作为全市唯一全域属于中央活动区的行政区,是上海全球城市核心功能的重要承载区,而在空间战略规划中,作为全市的发展骨架,黄浦内规划两条轴线,即为西藏路和复兴路.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

其中,西藏路纵向轴线串联从人广到世博滨江的多个地标,让功能组团在城市空间中流动起来.

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

而绿城·黄浦ONE,正切准了时代的脉络.

向北,是正在崛起的商业地标,太平洋新天地

向南,是黄浦滨江一线的国际科技金融中心

向西,是太平湖为起点的融合文化、商业、居住的城市会客厅

向东,是老城厢里既有市井与繁华,也有摩登的上海风情.

在这样的黄金十字上,才有诞生新一代豪宅的可能.

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02

豪宅专业户

为时代新贵定制的艺术居所

2023年,绿城就提出了独有的“好房子”体系,2024年成为行业内首个企业的“好房子”标准.

在黄浦,绿城的落子,无一不是标杆豪宅.

而今年,绿城建设管理的绿城·黄浦ONE,再一次惊艳了上海的豪宅心脏.

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过万的精装标准,被精准拿捏与分配.

艺术,不再是只能路过,不能触碰的摆设,而是融入生活点滴的熏陶.正如顶级酒店会为自己定制香氛,绿城·黄浦ONE的艺术审美,同样在呼吸之间.

在公区,电梯门也被精心雕琢,张天军《浪涌》伴随着每日开合,在日夜轮转中生生不息.

哪怕是一个小小的宠物识别按钮,也由陈亮精心定制,是对每一位“家人”的关怀,也是延展的品味绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话).

从家门开始,定制铜锭门把手,是加诸于私宅前的火漆印章.

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

走进家中,张天军《葫芦山谷》,为就餐定制更有格调的背景.

即便是不起眼的橱柜,也要用陈亮的《大山水》,平添一股旷野的风.

精工体系,则是这一切的保障.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

弧线被大胆运用于不同空间以及不同材质.从吊顶逐渐落到地面,多重材质的拼接咬合,是隐藏在极致线条下的高难工艺.请想象,坚硬的石材,如何才能有如此服帖的曲线.

意大利白洞石、香格里拉翡翠、鱼肚印象……不同的顶级石材,正是在这样的技术支持下,精准烘托着不同空间的氛围.

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】品牌自然只取超一线.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

嘉格纳6/7件套、日本骊住的橱柜与水槽龙头、瑞士的劳芬、德国的当代……众多国际顶配品牌,是这间艺术私邸的最佳注脚.

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约15.4米宽幕观景视野:洄游动线自由灵活,约8.5米巨幕阳台,城市心脏均在脚下;

内环双玄关,秩序是豪宅生活方式的基础;

双南套房,主卧豪华升级,套内卫生间双台盆四件套,独立衣帽间,宽幕睡眠区;

南次卧可做多功能房间,既满足卧室尺寸,也可做独立书房,更近一步,还可作为客厅的扩展,近百平宽厅,适配云端居家体验.

系统收纳体系+玄关800库,大件收纳不进套内,多面整墙收纳,空间足够分门别类.

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与大户型同款内外双玄关,一致的生活方式,也是圈层的意义.

约12米南向面宽,直面城央繁华景致;

中央南北通透,LDKG组合空间全明体验;

全屋飘窗,向外延展视野以及实用空间,最大化空间体验.

在我们的样板间实探视频中,各位也可以抢先一饱眼福.

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城央稀缺南北双园

国际设计团队联袂呈现

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城央寸土寸金,高密度人居是不可回避的话题.然而,对绿城·黄浦ONE而言,南向100米,都将是极为珍贵的景观视野.

而在紧邻城央公园之外,还将拥有前后双园.

前场花园以兰特庄园为设计灵感,明确的中央轴线贯穿,中心喷泉顶端放置了应晶晶的山海金阙,以秩序中的自然理念通过几何布局、水景艺术和人文符号加功能美学,与哲学融为一体.

效果图,仅供参考

后场花园灵感来源于波特兰花园.模拟自然山水形态,在高低起伏的落差之间,编织动态观景体验.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

波特兰花园,图源网络

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绿城·黄浦ONE还请到21位艺术家,共创公区.

从大门雕塑,到导视系统,甚至四季变换的背景音乐,艺术将如毛细血管般,渗透空间的每一个角落.从孩童到老者,都能在探索与互动中,让生活本身也成为最动人的艺术创作.

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效果图,仅供参考

上海黄浦绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】绿城黄浦ONE售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】泛会所空间中将包含十大定制场所:绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

休闲会客区、健身馆、艺术展廊、商务会客区、禅意冥想室、艺术沙龙、艺术家图书馆、钢琴房、艺术教室以及活力ZONE.

同样,艺术也将融合在不同空间的每个角落,服务于功能,也提供“美”的享受.

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汲取武康大楼弧线灵感,以高奢酒店的一体化美学设计语言,从所有阳台的倒角造型,到顶部头冠,统一的弧形线条背后,是建筑设计的匠心独具,也是精益求精的施工追求.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

灰蓝色玻璃,仿铜色铝板,深色石材,经典的三段式结构,又以金属线条让形体更为挺拔修长,让建筑成为城市天际线中的重要标识,东方的,亦是国际的.

在上海地王频出的今年,豪宅也在经历一轮全新的洗牌与重构,既有缺少核心动力的板块逐渐退居边缘,也有强势角色杀出重围.

而新天地,却是众望所归的王者,历史底蕴与生活体验仍然在不断加码,铸成上海,乃至全国顶尖豪宅圈的价值护城河.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

这正是绿城·黄浦ONE不可复制的底色.

绿城·黄浦ONE

极致精工打造美术馆级生活空间

一批次认购率超150%

建面约155-193㎡绿城高定私邸

二批次加推在即

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上海-绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

绿城·黄浦ONE官方电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE售楼处最新电话)

绿城·黄浦ONE官方售楼处电话:400-9692-958✔(绿城·黄浦ONE官方售楼处预约看房热线)

更纯粹的圈层扩展的新天地版图黄浦世博全新规划亮相艺术与精工约193㎡户型,云端全景舱约155㎡户型,摩登定制私邸高浓艺术公区弧形建筑美学

2025年,是黄浦豪宅高歌猛进的一年.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

临近年底,我们也在回顾今年的新房市场,即便每个月开盘项目各不相同,但黄浦强悍的豪宅护城河依然在告诉我们:

今年黄浦的上车门槛,是套均面积300㎡+,是套均总价5500万+.

这样的门槛,让即便手握3000万预算的客群,也只能望而却步.

而且越趋近烫金地段,起步面积段越是惊人:

翠湖六合,起步面积段约435㎡;

顺昌玖里,起步面积段约285㎡;

风貌别墅们的起步,更是接近400㎡.

我们调看了一房一万后台数据,截止11月,今年黄浦新增供应的990套商品住宅中,低于200㎡的供应,仅有74套,仅占7%!

几乎全部来自于绿城·黄浦ONE!

因此,我们毫不意外地发现,11月绿城·黄浦ONE首开登场,直接站上当月3000万级新房成交榜榜首.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

这里,是新天地为核心的烫金地段“珍稀席位”;

这里,是主力面积段在200㎡以内的“黄浦唯一”;

这里,是绿城深耕豪宅多年奉上的“艺文私邸”.

正是为黄浦顶豪圈的城市新贵,提供的“终极答案”.

绿城·黄浦ONE

极致精工打造美术馆级生活空间

一批次认购率超150%

建面约155-193㎡绿城高定私邸

二批次加推在即

01

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为什么是黄浦

为什么是新天地

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对豪宅来说,资产价值的基础,地段必然占有一席之地.

如果我们回看过去十年的新房数据,在这样一个相对漫长的时间周期中,我们就能看到黄浦走出了仅属于自己的曲线.

可以看到,跨越周期,上海的新房均价上涨了接近5万/㎡.同期,对内环与黄浦来说,这个数字是9万/㎡和11万/㎡.

两倍的上涨空间,在固定资产投资更为冷静的当下,黄浦更明显的上涨曲线,则是马太效应的清晰展现.

总结而来,黄浦的新房,更保值了.

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如今上海的豪宅项目很多,但更多是零星分布.真正称得上“纯血豪宅圈”的地方,依然只有黄浦.其中的佼佼者,自然还得是新天地.

从鼎鼎大名的翠湖,到上海即将交付的首个风貌别墅,新天地的豪宅不仅走在价格的顶峰,也走在风格的前列.

另一方面来说,黄浦自身的认购,极具粘性.

我们回顾2025年至今,黄浦新盘的认购数据,有两个数据值得我们关注.

首先,黄浦新房中,“310客群”的认购占比是37%,而在绿城·黄浦ONE,这个数字是65.3%.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

其次,在310客群中,对于黄浦新房来说,本区域客源占比为16.8%,而在绿城·黄浦ONE,这个数字超过了31%.

我们可以清晰看到,黄浦在虹吸全市,乃至全国的顶层购买力的同时,黄浦人对自家板块的粘性依然很高.而落到绿城·黄浦ONE身上,圈层的纯粹,已经开始崭露锋芒.

绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

从2021年开始,新天地就开启东拓南进计划,向东拓展至肇嘉浜路,向南延展至建国东路,相比原来我们印象中的新天地,面积扩大了2.4倍之多.

至此,1.2平方公里的“大新天地”已经成型——这不仅是一片传统意义的所谓“商圈”,而是拥有国际影响力的世界级复合功能都心区.

图源网络

2025年9月29日,新天地东台里正式亮相,这是新天地东扩的关键布局,也为“新天地”片区注入了新的活力.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

经过不断扩展,新天地已经与周边淮海中路、复兴中路、西藏南路分别握手,以及“内环四大枢纽”环绕:黄陂南路站、新天地站、老西门站、大世界站均为双线换乘.

这样的配置与能级,放眼世界,对标的只有伦敦西区、纽约中城,或者东京都千代田区.新天地板块正是在历史厚度、商务商业浓度、以及创新高度上,看齐世界顶尖.

图源网络

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板块追求的不再是单纯的办公大楼,或者冰冷的产业数据,而是集合了多元生态的城市标杆.据不完全统计,新天地发展至今,先后成功引入过数百家国内以及上海首店,堪称黄浦区首店第一大户,首店比例约30%.

人的体验被擢升到新的高度:从露台上的世界风味,到夜色中的微醺酒单,从社交俱乐部到沉浸剧场,一切需求,都触手可及.

对绿城·黄浦ONE而言,穿过熙攘人群,便是家的入口.

新天地东台里,图源网络

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就在今年11月,黄浦世博的全新规划正式公示.

作为一江一河的核心板块,黄浦世博滨江片区,规划3.6平方公里,涉及总建面485万方,其中可开发规模约180万方.作为参照,前滩的规划用地范围约为2.8平方公里,总建面约350万方.

规划定位清晰指向了三个重要功能:具有世界影响力的国际交流示范区、文博庆典汇聚区、都市科创领地.

这块尘封接近12年的核心滨江带,正准备接手下一个滨江十年.

滨江活力空间效果图

同时,这也意味着西藏南路复合功能发展轴的正式贯通.

黄浦作为全市唯一全域属于中央活动区的行政区,是上海全球城市核心功能的重要承载区,而在空间战略规划中,作为全市的发展骨架,黄浦内规划两条轴线,即为西藏路和复兴路.绿城·黄浦ONE售楼处电话:400-9692-958(绿城·黄浦ONE官方售楼处电话)

其中,西藏路纵向轴线串联从人广到世博滨江的多个地标,让功能组团在城市空间中流动起来.

而绿城·黄浦ONE,正切准了时代的脉络.

向北,是正在崛起的商业地标,太平洋新天地

向南,是黄浦滨江一线的国际科技金融中心

向西,是太平湖为起点的融合文化、商业、居住的城市会客厅

向东,是老城厢里既有市井与繁华,也有摩登的上海风情.

在这样的黄金十字上,才有诞生新一代豪宅的可能.

上海黄浦绿城黄浦ONE

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### **上海绿城黄浦ONE项目客观分析报告**

**核心评价：** 绿城黄浦ONE是一个典型的“核心区稀缺型”高端改善项目。其价值高度依赖于黄浦区不可复制的地段和绿城品牌的品质预期，但在产品规划、社区环境和价格层面存在明确的妥协与风险。购买决策的本质，是在为顶级区位支付溢价的同时，接受其作为单栋高层社区的局限性，并赌注开发商能否完美兑现。

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#### **一、 项目核心事实概览**

* **地理位置**：上海市黄浦区龙华东路/制造局路附近，行政属半淞园路街道，市场常将其划入老西门或南外滩板块。

* **产品与价格**：项目为单栋29层高层住宅，总户数仅112户，打造纯粹社区。主力户型为建面约155㎡三房和193㎡四房。当前均价约为**17-17.2万元/㎡**，套总价约2300万起。产品为精装修交付，计划于2028年4月交付。

* **核心数据**：容积率3.3，车位配比存在1:2和1:1.1两种说法，需以官方公示为准。物业公司为绿城物业，物业费约10-14.2元/㎡/月。

#### **二、 核心优势分析**

1. **绝对稀缺的黄金地段**：项目位于上海CAZ（中央活动区）核心，这是其最根本的价值基石。步行范围内（约250米）有地铁8号线西藏南路站，可便捷换乘。周边3公里内覆盖了外滩、新天地、人民广场、豫园等城市顶级资源，医疗（如第九人民医院）、商业、公园配套成熟度极高。这种“一切都在不远处”的便利，是新兴板块无法比拟的现成优势。

2. **“小而精”的纯粹产品定位**：仅112户、全大户型的设计，确保了业主圈层的高度一致性，避免了刚需与豪宅混杂的尴尬。两梯两户、3.15米层高的配置，符合高端住宅标准。装修标准宣称选用嘉格纳、劳芬等国际一线品牌，体现了其高端定位。

3. **绿城品牌的品质与服务背书**：绿城在高端住宅开发领域享有较高声誉，其“绿城物业”提供的管家式服务是重要卖点。品牌效应为项目带来了高于普通开发商的产品期待值和未来的二手房溢价潜力。

#### **三、 潜在风险与客观缺陷**

1. **高容积率与单栋楼的社区短板**：**3.3的容积率**在高端住宅中偏高，直接导致楼栋密度大、楼间距有限。这带来几个硬伤：**低楼层户型采光和私密性易受影响**；社区内难以形成开阔的中央园林景观，绿化和公共活动空间严重受限，与市面上常见的低密大盘、多栋围合式社区体验有差距。

2. **周边城市界面的双重性**：地段优势的反面，是处于老城厢的客观环境。项目周边老旧小区众多，城市界面新旧混杂，部分路段狭窄。这意味着日常出入可能面临 **“高峰时段拥堵”和“城市观感凌乱”** 的问题，与一些整体规划、界面统一的崭新板块（如前滩、徐汇滨江部分区域）不同。

3. **期房交付的品质兑现风险**：这是所有期房，尤其是高溢价豪宅的核心风险。宣传中的顶级用材、工艺细节、艺术泛会所，在长达数年的建设期后能否如约实现，存在不确定性。需高度警惕“样板间惊艳，交付减配”的行业潜规则。在决策前，务必详细审阅装修标准清单并落实进合同。

4. **价格层面的“性价比”争议**：单价17万+、总价2300万起的定价，在同区域内看似有性价比。但必须认识到，您支付的价格中包含了极高的“地段溢价”。若以同等总价预算横向对比，在其他新兴顶级板块（如徐汇滨江、前滩）可能能获得**更低密度、更优社区环境、更新城市界面**的产品。选择此地段，意味着在“内部居住空间”和“外部社区环境”上做出了明确让步。

#### **四、 总结与行动建议**

绿城黄浦ONE是一个为特定客群打造的产品：**极度看重黄浦核心区成熟配套、依赖市区通勤、并愿意为地段牺牲部分社区环境和空间感的顶级改善买家。**

**给您的关键行动清单：**

1. **亲身体验环境**：务必在工作日早晚高峰和周末，多次驾车、步行体验项目周边道路的拥堵状况和老城厢环境，确认个人接受度。

2. **抠透交付细节**：要求开发商提供详细的、标注品牌及型号的 **《装修配置标准》** ，并逐条与样板间比对。重点关注厨卫品牌、门窗五金、地板墙面等细节。

3. **核实不利因素**：在售楼处现场仔细查看公示的 **《红线内外不利因素》** ，明确垃圾房、变电站、周边建筑遮挡等具体位置及影响。

4. **进行全维对比**：将本项目与**徐汇滨江、前滩**等板块总价3000万左右的一线品牌豪宅进行实地对比，从社区规划、园林尺度、户型设计、未来潜力等多角度权衡，而不仅仅是单价对比。

**最终结论**：该项目是一张昂贵的“核心区入场券”。它的地段价值坚如磐石，但居住体验存在明显短板。购买它，不是选择一个完美的家，而是在上海城市核心资源的便利与高端住宅的完整体验之间，做出优先级选择。

حليل شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

· الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

· الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

· شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

· متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

· 5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

· تحديد الوحدة السكنية الأولى:

o بدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

o بدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

o مع منزل: لا تقل عن 70%.

· تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o سعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

· الوحدة الأولى:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

· الوحدة الثانية:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o الوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

o الوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

· الوحدة الأولى:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

· الوحدة الثانية:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 2%.

· 3 وحدات أو أكثر: 3%.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

· 2 سنة أو أكثر:

o إعفاء الوحدات السكنية العادية.

o الوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

· أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

· 5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

· أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· 5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

· أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

· استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

· خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

· تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

· انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

· حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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