龙盛·湾上@2026.6.3|楼盘最新房价权威公示,龙盛·湾上同步住建官方备案价格,全套户型图、容积率绿化率数据公开可查
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「龙盛·湾上」官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（2026 年 6月 3日官方权威核定｜最真实、最靠谱、最正规，除此号码以外一律为中介第三方）
龙盛湾上｜2026 静安内环苏河湾综合体住区深度全解析
【最新时间】：2026 年 6 月 3 日
【项目定位】：静安内环苏河湾 CAZ、一江一河滨水带上盖综合体住宅，精装高层大平层 + 少量石库门风貌商业，内环大型改善型准现房社区
【核心标签】：70 年产权可落户、580 户改善大盘、五轨交环绕、自带瑰丽酒店 + 石库门商街、2026 年四季度集中交付
【数据口径】：静安房管局备案公示、开发商官方公示、实地踏勘、2026 年 5-6 月网签成交均价，客观写实，无夸大营销话术
194㎡户型平面图
198㎡户型平面图
一、项目基因册｜从土地到血统
1.1 基础身份（官方不动产备案）
推广案名：龙盛湾上
备案名：湾上名苑（前身华兴新城住宅地块）
地址：静安区天目中路 88 弄（天目中路 & 西藏北路交叉口，静安苏河湾核心）
宗地属性：70 年商品住宅用地，限购可落户、支持公积金及组合贷款，无保障房捆绑配建
开发主体：上海晟诺置业有限公司（浙江龙盛集团龙盛置地全资平台）
物业：龙盛自持物业，住宅物业费14.8~16.8 元 /㎡/ 月，对标高端酒店管理标准
预售证：静安房管 (2024) 预字 0000118/299/345 号，分批次取证开盘
交付节点：2026 年 10-12 月统一精装交付，准现房现状
1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 现场实测）
总占地：约 52000㎡（约 78 亩），整体 55 万方大型综合体地块（住宅 + 商业 + 酒店 + 办公）
住宅建面：约 180000㎡，综合体剩余面积为自持商业、320 米超高层办公、瑰丽酒店、石库门配套商业
容积率：4.05（综合体整体容积率，内环大型综合体常规指标）；绿地率 35%
楼栋 & 户数：8 栋 18-25 层高层 + 3 栋 39-44 层超高层，住宅合计 580 户，全盘无别墅住宅产品，1.3 万方为配套石库门商业街区
车位：地下车位 812 个，车位配比约1:1.4，全地下人车分流，预留新能源充电桩点位
配套公建：社区内部业主私享会所（恒温健身、会客空间）；项目自持约 1.3 万方石库门风貌商业街区 + 上海在建首座瑰丽酒店 + 高端写字楼，商业对外运营
1.3 历史文脉｜苏河湾百年商贸更新地块
地块处于苏河湾历史风貌辐射范围，片区为上海近代民族工商业发源地，周边留存旧式里弄、仓储历史建筑；项目配套商业复刻海派石库门立面形制，住宅为现代公建风格，属于城市旧改更新综合体项目，不在历史风貌保护街坊红线内。
二、地段价值论｜苏河湾 CAZ + 人民广场黄金交汇
2.1 板块站位（静安内环 CAZ，静安 / 黄浦 / 虹口三区交界）
行政归属：静安区苏河湾中兴路板块，一江一河滨水发展带、上海 CAZ 中央活动区双重规划覆盖
关键配套直线测距苏州河滨水步道：600~750m，步行 10 分钟左右可达
8/12 号线曲阜路站：约 500m；3/4 号线宝山路站：约 380m
苏河湾万象天地：约 800m；静安大悦城：约 900m
人民广场：直线 1.5km，南京西路商圈约 2.3km
板块属性：苏河湾内环成片旧改收官地块，片区新增商品住宅出让稀缺，依托一江一河持续城市更新落地。
2.2 交通实测｜五轨交 + 城市快速路网
地铁（步行实测）8、12 号线曲阜路站：步行 520m/7 分钟；3、4 号线宝山路站：步行 410m/6 分钟
1 号线汉中路站、10/12 号线天潼路站均在 1km 辐射圈内，形成 5 轨交汇路网
自驾路网：紧邻南北高架、北横通道出入口，500m 可达内环高架，10 分钟通达陆家嘴、静安寺、外滩核心区
2.3 配套分级｜15 分钟全维成熟生活圈
商业：自带石库门特色商街；1km 大悦城、万象天地；3km 南京西路恒隆、兴业太古汇等高端商业集群
教育：周边闸北三中心小学、上外苏河湾实验中学等公办资源，学区以当年教育局官方划片为准，开发商不作入学承诺
医疗：1.5km 上海市第一人民医院、静安区中心医院（均三甲），医疗资源充沛
生态：苏州河滨河绿带、不夜城绿地、静安雕塑公园，多座城市公园环绕
三、建筑美学志｜现代板式高层 + 配套石库门商业
3.1 建筑风格
住宅楼栋：现代极简公建立面，大面积 Low-E 中空落地玻璃，塔楼错落排布，超高层高区可俯瞰苏州河与城市天际线；标准层高 3.3 米，入户大堂挑高 6.6 米
配套商业：沿街 1.3 万方商业采用复刻海派石库门红砖立面、里弄街巷布局，仅作为项目配套商业，无住宅墅类产品
3.2 景观体系
社区采用组团围合绿化布局，高层楼栋间中央集中绿地 + 宅间绿植分区，选用香樟、红枫等乔灌搭配；外部依托苏州河滨河绿地补充生态资源，人车完全分流，地面无机动车通行。
3.3 主力户型 & 2026 在售成交价（一房一价备案参考）
【1】138-143㎡三房两厅两卫（入门主力改善）
格局：三开间朝南，客餐厅一体化，独立玄关 + 观景阳台，主卧套房带衣帽间与独卫，得房率 77% 左右
价格：备案均价约 13.46 万 /㎡，总价区间1800 万 - 2200 万；中高区临河房源单价上浮 5%，临天目路低层房源价格偏低
特点：项目门槛户型，内环 70 年产权改善首选，剩余尾盘少量在售。
【2】194-198㎡三房两厅三卫（项目走量爆款）
格局：四开间朝南，南北通透，三间卧室全套房设计，中西双厨 + 独立家政间，多飘窗半赠送面积，边套 270° 采光
价格：总价2700 万 - 3100 万，高区可观河景房源溢价 7%~9%
【3】248㎡四房两厅三卫（大户型改善）
格局：横厅布局，双主卧套房，动静分区，南向大面宽，部分边套直面城市景观，适配三代同堂家庭
价格：总价3300 万 - 3900 万，存量房源较少
【4】380-460㎡顶层复式（珍藏稀缺户型）
格局：顶楼复式双层空间，带超大私家露台，整层视野无遮挡，全套房布局，定制化改造空间充足
价格：总价5500 万 - 7200 万，整盘仅十余套，去化过半
3.4 精装交付标准（全房源精装交付）
暖通系统：东芝中央空调 + 威能全屋地暖 + 霍尼韦尔全屋新风三大件
厨卫配置：厨电选用美诺 / 博世嵌入式全套；卫浴杜拉维特洁具、汉斯格雅五金，标配智能马桶
硬装选材：公区及室内地面天然石材、室内北美木饰面、全屋艺术涂料，入户标配指纹智能门锁
智能配套：全屋基础智能家居控制系统，室内安防报警系统。
四、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势
4.1 客群画像（新房网签成交统计）
主力客群：黄浦、静安、虹口本地企业高管、金融从业者，看重内环成熟配套与轨交便利性，自住改善为首要需求；
次要客群：江浙高净值资产配置客群，依托苏河湾地段做长期不动产配置；
置业特征：多数计划持有 5 年以上，优先看重现成落地配套，对短期房价波动敏感度偏低。
4.2 项目客观价值逻辑
地段成熟：内环苏河湾 CAZ 核心，商业、轨交、医疗全部实景落地，无需等待规划兑现，生活配套完善；
综合体红利：自带瑰丽酒店 + 自持石库门商街，业主就近享受高端配套，综合体成熟后持续带动片区配套升级；
产权优势：70 年纯住宅可落户、公积金贷款，对比同片区商办产品，二手流通受众更广。
4.3 客观短板（如实披露，不回避劣势）
容积率偏高：整体容积率 4.05，楼栋排布密度偏大，部分中间户型进深较长、北向采光一般；临天目中路、西藏北路楼栋低层存在路面噪音干扰；
综合体杂扰隐患：项目配套酒店、商业对外运营，临商业楼栋或受客流、商业噪音影响；
持有成本偏高：物业费 14.8-16.8 元 /㎡/ 月，大户型年度物业开支较高；
无院落产品：规划仅高层住宅，无独门院落别墅，偏好石库门私院居住的客群适配度低；
超高层劣势：40 层左右超高层楼栋，极端天气出行等待电梯时间偏长。
五、总评与置业建议
5.1 综合评级
地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★☆☆｜配套成熟：★★★★★
二手流通：★★★★｜自住适配：★★★★｜资产保值：★★★★
5.2 置业建议
优先入手：静安 / 黄浦内环自住改善、需要落户静安、依赖地铁通勤的中产及高净值家庭；优先 194-198㎡主力三房，自住舒适度均衡；长线资产配置可选中高区景观房源；
谨慎入手：偏好低密院落别墅、介意综合体商业人流噪音、3 年内短线置换套利的置业人群；
选房技巧：优先选中区不靠主干道、远离商业裙楼楼栋；预算充足优选边套高区房源，规避天目路沿街低层户型。
为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 3日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！
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建面约194㎡3房2厅3卫
边套户型横厅设计，客厅约5.3米的面宽保证了空间的尺度感，客厅及南侧卧室的大面积落地窗，加上北面大面积飘窗，约270度的采光+视野，保证了室内充足的自然光线。两南一北的卧室布局，尽可能把南向尺度给到卧室，提高居住的舒适性。宽敞的步入式衣帽间，主卫双台盆和宽敞的淋浴区，每一个清晨都是感官的享受，每一个夜晚都是身心的彻底放松。
建面约198㎡3房2厅3卫
三开间朝南，标准动静分离户型，进门十字中轴，南北通透，客餐厅有足够长的纵深，极大提高了生活舒适感。主卧和次卧双套房设计，室内5飘窗1阳台，更增加了198户型的空间延展度。未来还可以根据家庭结构的变化，自行改造室内空间布局。
建面约210㎡3房2厅3卫
建面约248㎡4房2厅3卫
建面约248㎡4房2厅3卫更是别出心裁！是今年上海豪宅市场首次出现的定制户型，龙盛为业主定制了2+1+1房，3+1房，及纯4房三种自由交付选择，满足了现代家庭多元化的居住需求。
该户型将西厨、岛台、餐厅、客厅进行一体化打造，能够大大增强家庭成员之间的互动；西面大面积落地窗搭配北面大面积飘窗，实现270度的宽阔城市视野。
今年内环重磅事件：新房均价突破17w+大关，并且销售情况都十分震撼！同样内环内的「龙盛·湾上」才13.3w/㎡，价格优势突出！（数据来源于网上房地产，仅供参考）
数据来源于网上房地产，仅供参考
「龙盛·湾上」所在的苏河湾板块，次新房挂牌均价势头依旧迅猛，普通次新房的链家挂牌均价在15w/㎡左右，而品质次新豪宅已经达到18.8w/㎡以上，而「龙盛·湾上」一期均价仅约13.3w/㎡，与其品质相当的次新豪宅相比存在约66%的倒挂率。（数据来源于链家网，截止于5月17日，仅供参考）
数据来源于链家网，截止于5月17日，仅供参考
「龙盛·湾上」身处苏河湾板块内，自带不凡商业底盘+刷新静安城市天际线的地标级办公楼，可以预见的是，未来这里的生活方式必将是高效、精致又别具一格~
项目自身处于约55.2万方博懋广场城市地标综合体内，其中包含一栋约320米超高层塔楼，一栋约150米副塔楼及裙房商业建筑，石库门商业街区，三栋约150米超高层住宅及低密风貌别墅，集合了高端办公、奢华酒店、摩登商业、精品住宅等多元业态。
其中，超高层主塔楼约320米，未来建成后将成为静安第一高楼新地标，也为浦西地区带来一个全新的标志性建筑。
主塔顶端引入国际奢华酒店品牌瑰丽，也是上海首家瑰丽酒店（拟引入）。
对于这种国际顶尖酒店品牌选址于此，一方面得益于苏河湾“一江一河”的独特地理位置，另一方面不得不提到项目的开发商：龙盛。
做为深耕苏河湾的豪宅专家，龙盛不仅打造了福新里等高端改善标杆住区，还是一个专注苏河湾的城市运营商。
不同于别的开发商，龙盛所秉承的城市运营，是通过好的空间吸引好的内容打造好的邻里，形成一个良性循环，带来区域价值的体现。
目前板块内我们熟知的法拉利亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、苏富比空间、Poltrona Frau等国际顶尖资源，背后的推手都是龙盛。
凭借龙盛在苏河湾多年深耕的运营实力与对创新资源的卓越整合能力，我们有理由相信，龙盛亦将在博懋广场地标综合体项目中会有更加亮眼的表现。
根据“上海2035规划”，苏河湾板块划入中央活动区，未来将与陆家嘴、外滩等共同承载上海参与全球竞争的核心功能。
在上海“一江一河”十四五规划中，苏河湾是“十四五”期间上海重点建设的板块。2023年市政府工作报告提出：着力优化城市空间格局，打造城市发展新的增长极。
加强中央活动区功能复合，推动苏河湾等区域打造世界级滨水区。“十四五”期间，苏河湾功能区将通过推动总部经济中心建设、焕活历史文化底蕴魅力等举措，努力打造成为世界级滨水中央活动区、世界级“城市会客厅”。
正在进行大规模城市更新的苏河湾，必将成为上海未来的高端产业聚集地，也或将成为魔都“超高层建筑最密集的区域”。
未来将建成约10栋“超高天际建筑”，其中至少有2栋建筑高达300米以上，其中一栋规划建筑高度更是达到320米，与目前“浦西第一高楼”白玉兰广场一样高，就是龙盛湾上地块内主塔博懋广场！
苏河湾，坐落于苏州河北岸，根据苏州河的流向，亦即苏州河之左岸。而在规划中，苏河湾被定位为“上海文化左岸”。
“左岸”一词，源自巴黎塞纳河左岸，如今已成为城市公共活力的象征，苏河湾作为上海的新“左岸”，承载着相似的城市文化使命。
如果说，塞纳河左岸犹如巴黎艺术生命的脉搏；那苏州河左岸则浓缩着上海文化的精华。
项目坐拥苏河湾，板块内的苏河湾中心万象天地、静安大悦城商业早已成为地区商业中心，步行可至，周边直线距离3km范围覆盖市中心各大顶层地标商圈、文化设施、生活配套资源相当丰富。（百度地图测距）
项目直线距离人民广场仅约1.5公里，外滩、南京东路和南京西路都在2公里范围之内！（百度地图测距）上海大部分核心的城市地标、商业配套和文化资源几乎都步行可至，宛如自家的配套！
项目周边南北高架、西藏北路，北横通道环伺，上下班、聚会、旅行处处快人一步。
轨交方面，项目约1公里范围内可选择3/4/8/10/12号线五条轨道交通，轻松通达各个城市节点。（百度地图测距）
项目与苏州河直线距离仅约750米，距离黄浦江也不到2公里，非常适宜Citywalk或者晨跑。
值得一提的是，在《上海市静安区单元规划》中明确，未来湾上西北侧的上海火车站的铁轨道，规划为约17.5万方城市绿地，土地属性调整为市区级文化设施，为未来业主提供一个散步的好去处。
示意图，图源《上海市静安区单元规划》
苏河湾作为上海工商业的发源地，项目周边的历史底蕴也非常丰富，坐拥四行仓库、慎余里、天后宫、上海总商会旧址等约50万方保留保护建筑、17个风貌保护街坊，体量超越了新天地与田子坊的总和！
除了历史底蕴之外，项目周边还环绕着上海博物馆、上海大剧院等文化资源，以及尤伦斯当代艺术中心、上海苏富比空间、外滩艺术馆、外滩美术馆、上海展览中心等艺术空间，艺术文化氛围也是相当浓厚。
无论是摩登的商业、自然的风光、历史的厚重，还是文化的瑰丽，都在这里得到了完美的融合。
「龙盛·湾上」特邀国际大师团队合力打造：
住宅建筑设计——天华建筑设计有限公司
商办建筑设计——Foster + Partners福斯特建筑事务所
景观设计团队——Belt Collins 贝尔高林
室内&会所设计——W.DESIGN 无间设计
由此得出「龙盛·湾上」惊艳的产品力~
相较于传统的超高层剪力墙结构，湾上所采纳的劲性柱结构设计，特色在于其室内几乎无承重墙。
示意图，仅供参考
不仅解决了传统超高层在实际使用中空间受限的问题，更赋予了项目室内空间极高的可变性，实现了空间布局的多样性和灵活性，为业主提供了更高程度的个性化居住体验。
同时也解决了超高层得房率低的壁垒，据了解项目预测得房率高达约78%！（数据仅供参考，具体以购房合同约定为准）
数据仅供参考，具体以购房合同约定为准
「龙盛·湾上」更符合塔尖审美，打造了质感镜幕建筑风格，配合地块历史风貌建筑底蕴特色，选用低饱和度的橙色和深灰色作为主基调色，使用复合铝板结合深灰色门窗线条，形成简约高奢的风格。
更是采用了LOW-E涂层中空钢化夹胶玻璃，部分采用全落地窗室内设计，大幅提高节能、采光及遮阳效果。
「龙盛·湾上」社区由3幢超高层住宅错落分布，实现了栋距达到75米惊艳尺度，有足够的空间做社区景观～
特邀贝尔高林设计的中央主题景观，配合分布式的泛会所打造“公园式度假生活”主题景观；社区外还有北站规划的大面积集中公共绿化，在寸土寸金的内环，实在是奢侈。
社区入口采用了酒店式环岛落客区设计，并且中庭配备了约3500㎡具有“公园感”的中央庭院，社区内利用不同的植物形态表现提升景观空间的品质，营造典雅精致的植物景观，将归家仪式和日常休闲的体验感拉满。
为保证业主生活私密性与便捷性，「龙盛·湾上」将电梯厅远离户内，并且在三梯三户的优质高梯户比标准下，引入迅达智能梯控系统，让未来业主在日常高峰期间等候梯时间不超过1分钟，确保未来业主在高峰时段内享受高效的电梯服务。（数据来源于迅达测试，预计高峰期间平均等候梯时间为47秒）
「龙盛·湾上」采用地上+地下三层同标准精装入户大堂，大堂选用有着媲美艺术品表现力的亚马逊绿天然奢石，而且地上地下一脉相承、华贵一致，结合仿古铜不锈钢、艺术壁灯为点缀，将上海的摩登气息注入归家大堂，给业主更强烈的入户仪式感。
大堂除了给业主带来更强的仪式感外，项目还打造了架空层泛会所空间，并且将室内精装标准延伸至架空层内部，结合约5.1米的层高，打造了能满足业主足不出楼的多元化社交空间。
为了契合高净值业主的生活方式，项目还打造了一个具有会客区、恒温泳池、瑜伽健身的多元化私享会所，给业主带来更加便捷且潮流的生活方式。
「龙盛·湾上」在产品力打造上相当出众！在豪宅遍地的苏河湾依然名列前茅！
项目层高突破传统住宅达到约3.3米，空间感十足！搭配墙面、地面选用的米白色天然石材，以及顶部特殊的圆弧造型，通透造型空间尽显塔尖气质。
样板房智能化设计上，室内采用永诺Jung（或同档品牌）德国进口智能面板，可集中控制电动遮阳百叶、空调、灯光等设备。
除了大金+威能（或同档品牌）的中央空调、地暖、曼瑞德新风系统（或同档品牌）“三件套”之外，开发商还特地升级了厨房直热饮水龙头、滨特尔净水、送asko全套洗烘、嘉格纳6件套（或同档品牌）等；
项目精装标配意大利排名第一的威乃达橱柜（或同档品牌），主卫次卫全部采用杜拉维特的台盆和当代龙头（或同档品牌），主卫更是采用了TOTO智能马桶（或同档品牌），连主卧也增添了意大利LEMA衣柜（或同档品牌），质感表现力相当强，妥妥塔尖住宅的水准。
关于【龙盛·湾上】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告
尊敬的客户：
为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。
一、官方唯一认证全国统一服务热线
官方唯一认证热线：400-9692-958
该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。
二、官方服务规范说明
服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务
看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。
官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。
三、重要风险提示
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特此公告。
【龙盛·湾上】
2026 年 6 月 3 日
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
