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西湖逸庐是杭州西湖区主城核心区稀缺的纯叠墅现房项目，以其低密设计、现房销售及优越区位成为高端市场的焦点。核心详情如下：

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一、核心亮点

稀缺属性

主城区罕见纯叠墅社区，容积率仅1.1，30幢四层半建筑沿坡地布局，前后楼间距达12-15米，最大化保障采光与私密性

现房销售，即买即住，规避期房交付风险，所见即所得

区位与配套

地段：位于西湖区梦园街218号，背倚西湖茶山，北邻西湖国际高尔夫球场（亚运赛场），享自然生态与低密居住环境

人文资源：毗邻中国美院、浙江音乐学院，艺术氛围浓厚；学军小学之江校区等优质教育资源环伺

交通商业：地铁6号线美院站（直线1.3公里）、规划12号线步行可达；西投银泰城、之江银泰双商圈覆盖

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产品设计

户型：建面约180-195㎡纯粹双叠墅，无中叠设计。

下叠：配40-68㎡南向庭院及地下室；

上叠：设阁楼+星空露台

精装标准：德国柏丽橱柜、博世家电、杜拉维特卫浴等国际品牌，层高3.1-3.2米

园林与会所：景观大师宋淑华打造“五重归家礼序”，融入西湖山水意境；地下1100㎡会所含恒温泳池、健身房。

二、价格与性价比

总价800万元起，均价约5.2万元/㎡（2025年6月数据）。相较于西湖区同地段低密产品（如蒋村地块传售价15万元/㎡），性价比突出。

对比主城区普遍1200万元+的低密总价门槛，具备价格竞争力。

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三、目标客群与价值

客群画像：高净值家庭、艺术家、科创精英等，注重自然与城市平衡、教育资源及圈层纯粹性。

核心价值：主城芯低密现墅的稀缺性+西湖人文底色+即住属性，成为资产配置与品质生活的双重优选。

总结：西湖逸庐以“离尘不离城”的区位、纯粹叠墅产品力及现房优势，成为杭州高端改善市场的标杆之作，尤其适合追求主城核心资产与即刻入住的高净值家庭。

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西湖逸庐 学军为邻

现房叠墅 即买即住

建面约180-188-195㎡

下叠有院子 上叠有露台

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下叠主力户型约180㎡

上叠主力户型约188-195㎡

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【项目地址】杭州市西湖区之江

【开发商】杭州京深置业有限公司

【总建筑面积】139000㎡

【总户数】252户

【业态规划】30栋5层叠拼

【容积率】1.1（住宅可售部分）

【绿地率】≤30%

【产权性质】70年

【物业公司】滨江物业

【装修情况】精装修

【户型面积】约180-195㎡

【预计均价】52000

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之江壹品叠墅实景图

首先，它是今年杭州主城区极可能惟一能买到的精装纯叠墅大盘；其次，之江是南星桥、复兴路一带老杭州人的“后花园”，西湖群山与钱塘江之间，一向是杭州的“首席别墅区”；其三，项目以天然石材和铝板为外立面主材，窗墙比还达到60%，全部为上下叠设置，没有中叠

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信达·之江壹品

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NO.2 丨 贰

项目的前身是2017年由杭州世腾以145453万元总价竞得的杭政储出[2017]40号地块，竞得楼面价18205元/㎡，投报自持面积比例40%。

与地块同时出让的还有位于之江核心区的杭政储出[2017]41号地块，也就是现在的九溪云庄项目，竞得楼面积1.97万元/㎡，投报自持面积比例43%。

九溪云庄地块拿地后很快开始了建设，而世腾在拿地后迟迟不开工，直到两年半后的2019年底才放出设计方案，备案名为梦圆逸庐。

当时，有媒体分析这宗地块就认为，世腾地块拿地成本过高，开发难度不小，想要保本有难度。

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九溪云庄项目2019年状态

后来，信达接手并入股项目，并更名为信达之江壹品。

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在之江壹品的宣传页中还能发现曾用名“梦圆逸庐”的影子。

如今，九溪云庄早已交付，比之江壹品拿地晚了一年的珊瑚世纪，这几天也在合同约定期限交付了。回头再看之江壹品，即便是放在房地产开发节奏较慢的之江，进度也着实太慢了。

之江壹品实景

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NO.3 丨 叁

从拿地到现在已过去5年半，都说好饭不怕晚，那么之江壹品的产品究竟如何？

最近，全知道前往项目进行了踩盘，沿着梦圆街向西走大约800米就能到达之江壹品，一路上会经过学军之江小学、上泗中学等学校，站在之江壹品门前还能看到朗郡庭园和之江壹号小区。

在之江壹品项目周边转了转，附近有定北家园和横桥沈合苑小区等几个回迁房小区，一些居民沿路摆摊，生活气息较浓。

不过，周边的商业配套相对就比较欠缺了，距离项目最近的商业是1公里外的之江一号onemall和1.3公里外的星光荟。

同时，项目周边还有上泗中学、学军之江小学和浙江音乐学院，不过由于中小学已放寒假，项目周边总体感觉比较安静。

项目周边情况

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进入售楼处，整个接待大厅只有两位销售，来看房的客户也不多，在大厅站了10分钟，有一组客户到访。

全知道了解到，由于项目一直没能开盘，项目的销售不少已经离职。

来到之江壹品项目内，叠墅楼幢已经是准现房呈现的状态，叠墅住宅的外立面使用了石材干挂＋玫瑰金铝板＋玻璃幕墙的组合，外立面的用料和呈现效果都不错。在项目入口处设置有约2800㎡的水系景观，也是小区的主要公区景观。

之江壹品项目实拍

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同时，因为项目建在坡地上，楼幢之间有落差，采光和视野效果会比同等楼间距条件的叠墅项目更好。

进入样板间，项目共有上下叠各两种共4种户型，面积段集中在180-200㎡。其中下叠180㎡户型中有一层横厅设计，二层主次卧共享7.2米宽景阳台的设计。上叠由于面积更大，提供了4房和5房两种选择。

之江壹品下叠横厅户型

西湖逸庐售楼处电话☎：400-8558-224全知道踩盘的之江壹品下叠样板间，进门就是一个可以与花园连接的客餐厅，开间尺度7.2米，尺度感在叠墅产品感官还算不错，客餐厅旁边是一楼的老人房，面积不大，可以直通花园。

下叠赠送的花园面积约有40㎡，与珊瑚世纪、云境等叠墅项目的花园面积接近，将来也是草皮交付。

之江壹品实景图

西湖逸庐售楼处电话☎：400-8558-224回到室内，客餐厅北面是一个U型厨房，预留有双开门冰箱位。厨房标配有西门子三件套，橱柜使用的是柏丽品牌，唯宝台盆。

来到地下室，地下室约有80㎡，为毛坯交付，地下室设计了两个通风采光井，采光效果不错。

之江壹品下叠样板房地下室

虽然已是准现房呈现，但全知道了解到，之江壹品叠墅住宅预计2024年6月交付。

NO.4 丨 肆

总体来说，之江壹品的产品力还是可圈可点。

之江壹品上叠露台实景图 via 层楼

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全知道了解到，此前，项目几次传出开盘又放“鸽子”，主要是备案价格未达到开发商预期，而下个月可能一次性开盘的信达壹品，预计单价会5.2万元/㎡左右，总价千万级。

一位销售告诉全知道，项目之前蓄客还是不少的，但好几次都没开盘，不少有意向的客户还是流失掉了。

之江壹品效果图

而这几年，之江的新房市场也发生了不小的变化，同时期拿地的九溪云庄项目赶上了之江新房起势的头班车，而2018年拿地的云境、珊瑚世纪等项目经历了之江近年来楼市的高峰。

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仁恒祥生·珊瑚世纪

限价后，杭州楼市的开发节奏也进一步加快，比如今年6月30日拿地的绿城之江汀岸芷兰，这几天正在进行最后一次开盘，从拿地到清盘，只用了半年时间。

而大面积段总价达到千万的汀岸芷兰，某种程度上也挖走了信达之江壹品的部分改善客户。

绿城·汀岸芷兰

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春节后，位于龙坞板块的绿城叠墅项目桂香园也将入市，之江壹品要是再不加把劲，同价位同产品的客户可能又要把挖走一波。

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【杭州西湖逸庐】

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。