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华润士林润园官方认证售楼处详细地址：上海市黄浦区蓬莱路119号（河南南路与蓬莱路交叉口，老西门/豫园CAZ核心区）

华润士林润园官方认证官方联系电话：400-9692-958（工作日9:00-21:00，周末无休），提供预约看房、房源咨询（本项目仅此一个号码，请仔细甄别，以防上当）

华润士林润园（黄浦老城厢合院）

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【定位】：黄浦 CAZ 老城厢、内环内纯合院风貌别墅、103 席顶豪孤品

【核心标签】：0.8-1.33 低容积率｜石库门肌理｜一户一院｜地上 3 层 + 地下 2 层｜总价 6000 万起

一、项目基础信息

推广案名：华润士林润园（士林华苑二期）

地址：上海市黄浦区蓬莱路 119 号（老西门 / 豫园交汇）

开发商：华润置地（央企）+ 南房集团（上海国企）

物业：华润万象生活，19.9 元 /㎡/ 月

产权：70 年住宅，纯合院、无高低配

户数：103 席（全部合院）

容积率：1.33（内环极低密）

绿化率：35%-40%

限高：12 米（地上 3 层）

交付：准现房，2026 年底精装 / 毛坯可选

装标：约 2.5 万元 /㎡（顶奢）

二、地段与配套（黄浦 CAZ 核心）

2.1 区位价值

位于上海 730 年老城厢发源地，北邻外滩、西接新天地 / 淮海路、南靠豫园、东望陆家嘴

内环内最后可成片开发的历史风貌住宅用地，稀缺性极强

2.2 交通（三轨交）

地铁：8 号线老西门站（约 850m）、10/14 号线豫园站（约 900m）、9 号线小南门站

自驾：复兴东路、河南南路、内环高架，15 分钟到陆家嘴 / 人民广场

2.3 15 分钟顶豪配套

商业：新天地、恒隆广场、IFC、豫园商城、BFC 外滩金融中心

文化：豫园、城隍庙、古城公园、外滩历史建筑群

医疗：红房子医院、瑞金医院、第九人民医院（三甲）

教育：黄浦一梯队（蓬莱路二小、大同中学）

三、建筑与景观（海派石库门合院）

3.1 建筑风格

风貌复刻：还原 1930 年代石库门肌理，青砖 + 红砖 + 斩假石立面，搭配全景落地窗

一户一策：103 栋每栋外立面 / 户型均不同，35 款石库门头、22 种材质可选

工艺：非遗 “荷兰式砌法”“元宝缝”，砖缝精度≤2mm

3.2 空间结构（地上 + 地下）

地上：3 层，层高 3.3-3.6m，独立庭院 + 露台，户户有天有地

地下：2 层（附赠），采光井 + 私家车库 + 会所，使用面积翻倍

楼栋间距：约 8-12m，私密巷道 + 组团景观，复刻老城厢肌理

3.3 会所与服务

高端会所：约 2000㎡，私宴厅、红酒窖、茶室、健身、恒温泳池

物业：华润万象生活，24 小时管家、安保、家政服务

四、户型与价格（210-500㎡合院）

4.1 价格体系（2026.5）

备案均价：约25 万元 /㎡

总价区间：6200 万 - 1.65 亿元 / 套

主力总价：7000 万 - 1.2 亿元（300-400㎡）

附赠率：1:2（建面 210㎡，实得约 500㎡；建面 500㎡，实得约 1000㎡）

4.2 主力户型（纯合院）

1）210-290㎡ 入门合院（稀缺小面积）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，3 房 3 厅 4 卫，庭院约 30-50㎡

特点：低总价门槛、独门独院、全明采光、地下车库

总价：6200-7500 万

2）310-390㎡ 主力合院（爆款）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，4 房 4 厅 5 卫，庭院约 50-80㎡

特点：四开间朝南、横厅 6m、主卧套房（衣帽间 + 书房 + 露台）、中西双厨、独立家政间

实得：约 700-800㎡

总价：8000 万 - 1.1 亿元

3）400-500㎡ 楼王合院（珍藏）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，5 房 5 厅 6 卫，庭院约 80-120㎡

特点：五开间朝南、7.2m 横厅、总统级主卧（独立起居室 + 书房 + 双衣帽间 + 星空露台）、双中岛厨房、工人房 + 储藏室

实得：约 900-1000㎡

总价：1.2-1.65 亿元

五、核心价值与短板

5.1 核心价值

地段孤品：黄浦 CAZ 老城厢，内环内最后纯合院别墅，不可复制

产品稀缺：103 席纯粹合院、0.8-1.33 低密、一户一院、高附赠

文化底蕴：730 年老城厢文脉，石库门非遗匠造，传世资产属性强

圈层纯粹：无小户型、无刚需，6000 万 + 高净值圈层，私密性强

央企保障：华润 + 南房双国企，准现房交付，品质可靠

5.2 客观短板

总价极高：6000 万起，门槛远超普通顶豪，受众极窄

户型单一：纯合院，无大平层可选，流动性弱

周边界面：老城厢局部老旧，短期更新周期长

密度偏高：1.33 容积率，比郊野别墅密，庭院面积有限

交付标准：部分毛坯，装修成本高（约 500-1000 万）

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜文化价值：★★★★★

流通：★★☆｜自住适配：★★★★☆｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：顶级收藏型客户、看重内环稀缺 + 文化底蕴 + 传世资产的高净值人群；企业主、家族信托、长期持有（10 年 +）

谨慎入手：短期投资（5 年内）、依赖高流动性、预算不足 1 亿的客户

选房技巧：优先350-390㎡中间楼栋合院，庭院大、私密性好、总价适中；避开临路楼栋（噪音）；优先南入户（采光佳）

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特此公告。

【华润士林润园】

2026年5月31日