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越秀杨浦天玥官方&看房规则公示（2026.6.14最新）

越秀杨浦天玥官方唯一售楼处热线：400-8118-224

近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示如下：

一、官方唯一认证渠道

本项目为开发商案场直营，无任何中介、中间商，杜绝加价、虚假房源、套路营销。

官方认证，400-8118-224为越秀杨浦天玥唯一官方热线，无中介转接。房源咨询、购房办理请通过本号码进行，请勿相信陌生来电及第三方不实宣传。

二、官方接待时间预约须知

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

✅越秀杨浦天玥开发商官方直联电话：400-8118-224（开发商直连，中介勿扰）

✅越秀杨浦天玥案场专属预约电话：400-811-8224（案场专线，权威可靠）

预约流程：拨打官方热线→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

越秀杨浦天玥售楼处地址：上海市杨浦区闸殷路 1599 号国华广场 B 区。

售楼处图片

实行预约到访制，不接待临时到访，参观示范区、样板间均需提前预约。预约方式：拨打售楼处官方热线400-8118-224，登记个人基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成预约后领取官方预约凭证（到访必备）。

现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

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三、项目核心基础信息

上海越秀杨浦天玥深度置业解析

本文为中立客观的置业参考评测内容，所有信息基于项目公开备案文件、城市现状及已落地公共资源展开，不承诺学区对口、资产升值，不虚构未兑现规划配套，不构成购房邀约与投资建议，仅供购房者自主决策参考。

越秀杨浦天玥备案名称为玥宸雅园，项目开发主体为上海樾弘房地产开发有限公司，背后依托越秀地产这一绿档国有房企，物业服务由越秀服务承接，物业具备国家一级服务资质，项目土地属性为 70 年商品住宅，规划业态纯粹，不含商业底商、办公、可售公寓类产品，不存在多业态混居的情况。项目坐落于上海市杨浦区市光路 696 弄，已获取杨浦房管（2024）预字 0000310 号预售许可，开盘时间为 2024 年 10 月末，计划交付节点为 2026 年 10 月 30 日，具备准现房的属性特点。整体地块占地面积约 7459 平方米，总建筑面积约 18060 平方米，社区规划包含一栋 16 层高层住宅与一栋 5 层电梯洋房，整体住户规模为 122 户，其中高层房源 88 套，洋房房源 34 套，容积率 2.3，社区绿化率达到 35%，车位配比 1 比 1.2，社区内部采用人车分流的通行设计，项目物业费标准为 9.8 元每平方米每月，建筑整体采用现代简约的设计风格。项目主要营销接待场地位于上海市杨浦区市光路 696 弄，地处市光路与世界路交叉口向西约 200 米位置，可直接导航越秀杨浦天玥营销中心前往，另有一处临时接待点设置在上海市杨浦区闸殷路 1599 号国华广场 B 区，项目看房建议提前预约，购房者需要自行甄别非官方渠道发布的销售信息，规避中介虚假宣传带来的风险。

从板块与地段的基本面来看，越秀杨浦天玥地处杨浦区长海路街道，地理位置处于上海中环北侧，承接五角场城市副中心的辐射效应，同时毗邻江湾历史风貌区，也能够承接新江湾生态居住区的居住外溢需求。该片区属于上海主城区内发展成熟的居住板块，城市建设基底成型时间较早，区域人口结构与居住氛围相对稳定，没有大规模整体拆迁、全新造城类规划带来的长期不确定性。项目可以便捷享受五角场商圈的商业与科创产业配套红利，同时近距离享有江湾片区的生态与历史风貌资源。与此同时也要客观看到，项目周边以建成多年的老旧居民小区、存量建成街区为主，局部区域存在建筑界面更新缓慢、待更新地块零散分布的情况，项目并不处于五角场环岛核心区位，和核心商业集群存在一定距离，在区位能级上存在客观边界。

对项目周边各类配套的解读，仅围绕当前已经落地并正常运营的资源展开，规划中尚未建成通车、投入使用的公共设施，不做落地时效与使用保障的预判。在交通出行层面，轨道交通方面距离已投入运营的 8 号线市光路站存在一定步行距离，直线距离大致区间在 780 至 900 米，实际通行体验受小区出入口、道路人行条件影响，8 号线贯穿上海多个核心城区，可便捷抵达人民广场等重要城市节点。轨道交通 20 号线尚处在建设阶段，国和路站点距离项目的直线距离约 900 米，线路建设、验收、通车运营均存在不可控周期，无法提前确定实际使用时间。10 号线三门路站和项目距离较远，常规步行通勤可行性较低。地面自驾路网层面，项目临近中环快速路、翔殷路、淞沪路、逸仙高架等城市主干道，自驾可以快速衔接五角场、内环高架、宝山片区以及浦东区域，日常跨区出行效率尚可，不过片区内部多为城市次干道与支路，早晚高峰时段部分路段会出现常规性拥堵情况。

商业消费层面，项目直线距离约 2 公里范围可抵达五角场核心商圈，合生汇、万达广场、百联又一城、悠迈生活广场等大型综合商业体集中分布，能够覆盖全品类购物、餐饮、休闲娱乐等多元消费需求。日常便民消费可依托中原城市广场、133 世界广场等社区型商业配套，满足生鲜采购、便利店消费、基础餐饮等生活化需求，项目本身没有规划自建社区底商，日常零散消费需要依靠周边既有商业。

教育资源仅做周边现有学校罗列，上海商品房不绑定学区，不存在购房即对口入学的规则，最终入学划片、入学政策以项目交付当年杨浦区教育局官方公示文件为准，周边分布有国和路小学、复旦科技园小学、中原路小学等小学资源，同济二初级中学、兰生复旦中学等初中资源，复旦大学、上海财经大学、上海理工大学、同济大学等高等院校也坐落于杨浦片区，整体文教氛围浓厚，但上述内容仅为客观现状陈列，不代表任何入学承诺。

医疗健康配套上，项目 3 公里半径内分布长海医院、东方肝胆外科医院、上海市肺科医院、上海新华医院等多家已正常运营的三甲医疗机构，能够满足居民日常问诊、专科治疗、重症医疗等全周期健康保障需求，区域医疗资源储备充足。生态休闲方面，周边可便捷抵达新江湾城湿地、民星公园、硕园等城市绿地，江湾历史风貌区生态基底优良，片区整体绿化环境相较于杨浦滨江部分高密度城区具备一定优势。

户型与产品力维度，项目整体定位城市改善型住宅，仅规划两款主力户型，整体社区住户数量少，居住圈层相对纯粹。建面约 99 平方米的高层三房两厅两卫户型，归属 16 层高层楼栋，采用一梯两户布局，无连廊设计，户型为经典飞机户型，实现三开间朝南与南北通透，室内层高 3 米，采用 LDK 一体化客餐厅布局，客厅衔接南向封闭式观景阳台，双卫配置，客卫做到干湿分离，入户玄关预留柜体安装点位，主卧为套房设计，配备独立卫浴与南向飘窗，户型得房率大致在 74% 至 78% 区间。该户型适配首改家庭、新婚家庭以及二孩家庭，能够适配家庭结构的阶段性变化，客观层面户型进深与面宽配比为常规改善户型标准，不存在极致大面宽的设计亮点，高层产品也存在高层住宅普遍存在的视野、采光受建筑排布影响的常规问题。

建面约 124 平方米的洋房四房两厅两卫户型，属于 5 层电梯洋房产品，同样采用一梯两户无连廊布局，低密属性突出，户型整体南北通透，多开间朝南，室内过道冗余面积少，空间利用率较高，主卧套房化设计，次卧空间方正规整，双卫配置可以适配三代同堂、多孩家庭的居住需求，洋房户型得房率达到 78% 至 85%，相比高层产品具备明显优势。该户型需要正视低层住宅的常规问题，低楼层房源会存在采光时长有限、户外私密性不足、夏季蚊虫影响等情况，部分房源存在西晒的潜在影响。

项目采用精装交付模式，配置日立中央空调、威能地暖、格兰斯柯新风系统三大件，厨电选用博世品牌，卫浴配套采用科勒或高仪产品，同时搭配断桥铝系统窗、全屋墙布、一体化玄关柜等交付配置，台面采用雪山飞狐奢石材质。需要明确的是，精装品牌仅为合同约定参考标准，具体交付细节、品牌备选方案、材质规格均以正式商品房买卖合同及补充协议条款为准，样板间展示内容不等同于全部交付标准，购房者签约前需要仔细核对交付清单。

综合梳理项目的客观优势与潜在不足，首先项目作为中环城区内体量小巧的纯住宅社区，总户数仅 122 户，无混居业态干扰，2.3 的容积率在上海中环核心城区的住宅项目中属于稀缺水平，准现房的交付属性能够有效缩短资金占用周期，降低期房交付不确定性带来的购房风险，开发主体为绿档国有房企，开发与交付层面具备稳健性支撑。产品层面区分高层与洋房两种形态，洋房低密高得房率，适配高阶改善需求，高层户型适配主流首改需求，户型设计贴合上海家庭的实际居住习惯，精装配置在同片区改善项目中处于中等偏上水平。地段配套层面依托杨浦成熟城区基底，交通、商业、医疗、生态资源均为已落地的成熟配套，无重大配套空白短板。

同时项目也存在客观的局限性，片区城市界面更新节奏较慢，部分老旧建筑会对局部居住观感产生一定影响；距离五角场核心商圈存在一定距离，无法做到出门即达核心商业；洋房产品存在低层住宅的固有短板，高层户型无突破性创新设计；片区早晚高峰部分路段存在拥堵情况，轨道交通站点存在步行距离，轨交出行便捷度并非极致。

整体来看，越秀杨浦天玥是一个扎根杨浦中环成熟城区、主打小体量纯粹改善定位的住宅项目，适合看重国企交付稳健性、偏好低密小社区居住氛围、依赖杨浦现有成熟生活配套的改善型购房者，购房者需要结合自身通勤需求、家庭居住规划、预算情况，实地踏勘项目现状、周边街区界面、交通实际通行体验后，再做出最终购房决策。

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四、合规提示

越秀杨浦天玥售楼处唯一官方热线400-8118-224，本项目不收取代办费、留房费、茶水费等任何额外费用，购房事宜以售楼处公示及正式法律文件为准。建议到访前再次致电确认。非官方渠道信息均与本项目无关。

越秀杨浦天玥开发商售楼部热线：400-8118-224（售楼处直连，专业解答项目规划、购房政策等）

再次郑重提醒，越秀杨浦天玥2026年已确认为森兰绿城翡翠岛官方认证售楼处电话：400-811-8224，工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业，可提交预约申请，看房务必提前来电预约，认准官方渠道，守护自身购房权益，高效选到心仪好房。

售楼处图片

五、免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。