露香园・天誉售楼处官方热线|一手房源_楼盘详情-2026.6.3露香园・天誉住建备案房价·户型解析(官方直营)

露香园・天誉项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 3 日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。

一、热线服务说明

400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。

二、预约看房相关说明

为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。

三、置业避坑温馨提示

无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；

市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；

本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。

露香园・天誉｜2026 黄浦老城厢内环文脉顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 3 日

【项目定位】：黄浦老城厢 CAZ 核心｜明代露香园原址｜豫园外滩交汇・城芯人文精装顶豪住区

【核心标签】：428 席纯大户型社区｜1.8 内环低密容积率｜历史风貌保护区｜明代名园原址复建

【数据口径】：房管备案公示 + 规划局公示 + 开发商官方资料 + 2026 年 5 月在售成交参考数据

项目海派别墅实景

风貌建筑外立面

项目鸟瞰实景

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：露香园・天誉

备案名：露璟庭

地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年商品房产权

开发联合体：上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口（三大国企联合开发）

物业：招商积余（高力国际物业顾问、国家一级资质），高层 15 元 /㎡/ 月、风貌别墅 19.8 元 /㎡/ 月

预售证：黄浦房管 (2024) 预字 0000337 号、黄浦房管 (2025) 预字 0000621 号、黄浦房管 (2026) 预字 0000118 号

交付：高层 2026.12.31 精装交付、别墅 2027.06.30 精装交付，准现房在建

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：85000㎡（约 127.5 亩）

总建面：约 340000㎡（地上住宅 + 配套会所 + 地下车库 + 风貌保留建筑）

容积率：1.8，在内环核心新房里属于偏低规划标准

绿地率：35%，满足国标住宅绿化标准，搭配复刻江南园林景观

楼栋：8 栋 18-32 层现代精装大平层 + 多组团 2-3 层海派风貌别墅，高低分区排布，纯商品住宅组团

总户数：428 席全盘纯大宅，无刚需小户型、无保障房配比，平层 361 套、别墅 67 套

车位：机动车配比1:3，全地下人车分流，地下车位预留新能源充电桩点位

商业：项目内部仅配套业主私享会所，无对外开放式大型沿街底商，日常商业依托周边成熟商圈

1.3 历史文脉｜六百年明代名园原址基因

风貌地位：坐落明代上海三大名园之一露香园原址，非遗顾绣发源地，上海老城厢历史风貌片区重点更新地块，地块内留存 11 处历史保护建筑（2 处优秀历史建筑、5 处文物保护点），建筑建设受老城厢风貌管控要求约束

建筑遗产：项目复原明代露香池、园林八景原有空间肌理，别墅组团沿用老上海石库门里弄形制，修缮保留地块原有历史街巷尺度，是上海中心城区为数不多原址复建古典园林的住宅项目

园区江南园林实景

项目别墅院落实景

二、地段价值论｜外滩 + 豫园 + 新天地黄金三角

2.1 板块站位（CAZ 中央活动区 + 老城厢核心）

行政归属：黄浦区豫园街道、老城厢腹地，上海 CAZ 中央活动区范围

核心辐射（直线距离）：

豫园城隍庙：约 450m

外滩万国建筑群：1.1km

新天地商圈：1.5km

人民广场：1.8km

陆家嘴滨江：2.5km

板块属性：黄浦老城厢成片城市更新片区，内环核心可出让居住用地逐年收紧，片区新房供应稀缺度持续走高

2.2 交通实测｜三轨交 + 城市主干道（步行计时）

地铁（实测步行）：

8 号线老西门站：420m/6 分钟

10 号线豫园站：530m/7 分钟

9 号线小南门站：720m/9 分钟

自驾路网：紧邻河南南路、人民路城市主干道，500m 衔接内环地面通道、南浦大桥匝道，15 分钟通达南京西路、陆家嘴核心商务区

2.3 配套分级｜内环顶豪 15 分钟全维配套

商业：步行 8 分钟豫园商圈；1.5km 新天地、BFC 外滩金融中心；2km 南京东路、兴业太古汇全业态商业集群

教育：1.2km 上海实验小学、黄浦蓬莱路二小、格致中学（市重点）等公办资源，周边多所国际化民办院校

医疗：1.8km 上海红房子妇产科医院、瑞金医院、仁济医院（均三甲），内环优质医疗密集覆盖

生态：项目内部复刻露香园古典园林；1km 豫园园林、古城公园；2km 黄浦江滨江绿地

三、建筑美学志｜江南名园 + 海派现代顶豪融合

3.1 建筑风格｜古典园林肌理 + 现代精工立面

形制：高层现代公建立面搭配大面积落地玻璃，别墅采用红砖 + 石材 + 石库门门头海派形制；整体建筑布局参考明代园林 “一池三山” 造园逻辑排布

工艺：国内一线设计院主创设计，别墅外立面手工定制仿古面砖，高层采用双层中空 LOW-E 玻璃 + 进口石材局部点缀

层高：平层标准层高 3.45m（高于市面常规 3.1-3.3 米层高）；别墅地上层高 3.6m，地下挑高 5.7m，楼栋间距依托园林布局 20-30 米，整体采光条件较好

3.2 景观体系｜三级园林体系（名园主轴 - 组团绿化 - 私家庭院）

格局：中央复刻露香池园林主景观 + 楼栋组团绿化 + 别墅专属私院三级布局，依托原有古园林地势打造水系、假山、亭台景观

植被：全冠移植香樟、乌桕、红枫等大型成树，搭配四季花木，绿化分隔楼栋，弱化户间对视

动线：全社区人车分流，地面仅人行游园步道，机动车全部驶入地下车库，园林内部无车辆穿行

3.3 社区公建｜业主专属高端配套

高端会所（约 1500㎡）：恒温泳池、私宴宴会厅、红酒窖、全配健身房、商务会客区、专属茶室，仅限实名业主预约使用

安防八重配置：园区周界红外预警、全域 4K 高清监控、单元人脸识别、入户智能门锁、24h 定点安保巡逻、地下车库分区门禁、户内紧急安防系统、园区电子巡更

四、产品空间学｜精装主力户型（2026.5 在售主力）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：17.6 万元 /㎡，临园林、别墅产品单价上浮 10%-16%，临市政道路房源单价小幅下探

成交总价：平层 4300 万 - 1.2 亿元、别墅 8000 万 - 2.1 亿元 / 套

去化：262-330㎡平层主力户型去化过半；407㎡以上别墅、882㎡顶复大户型房源存量相对充足；看房实行验资预约制

4.2 主力户型｜精装产品实测

【1】262-330㎡大平层（入门顶豪，主力去化）

格局：18-32 层高层，一梯一户纯板楼，四开间朝南，LDK 大通厅布局

面宽：南向总面宽 13.2-16.8m，270° 观景落地窗，主卧独立套房带步入式衣帽间

空间：4 房 3 厅 4-5 卫，全卧室套房设计，得房率 78%-81%，预留储物间、小型茶室改造空间

总价：4300 万 - 6200 万

262㎡平层户型图

330㎡平层户型图

【2】380-491㎡阔景大平层（改善主推，楼王平层）

格局：楼栋中区高楼层，双梯一户，五开间朝南，中西双厨分离

面宽：南向面宽最高达 26m，客厅贯通观景阳台，部分户型可眺望豫园、陆家嘴城市景观

空间：5 房 4 厅 5-6 卫，双主卧套房 + 独立影音室，得房率 79%-82%，空间可塑性强

总价：6500 万 - 1.2 亿

【3】407-529㎡海派合院别墅（珍藏稀缺，仅 67 席）

格局：地上 3 层 + 地下双层挑高

庭院：40-120㎡封闭式私家庭院，前庭后院布局，部分庭院直面社区中央园林

空间：5-6 房全套房，地下可改造私家影音室、酒窖、健身区、保姆套房，套内实用面积可拓展，部分户型预留私家电梯井位

总价：8000 万 - 2.1 亿

4.3 精装标准｜国际一线精装配置（全精装无毛坯）

厨电：全套嘉格纳 Gaggenau 嵌入式厨电（冰箱、蒸烤箱、烟灶、洗碗机）

卫浴：劳芬洁具、当代 Dornbracht 五金，奢石台面 + 独立浴缸 + 全房智能马桶

门窗：德系系统门窗，多层中空夹胶隔音玻璃，降噪性能突出

硬装：意大利进口石材地面、北美实木定制木饰面、艺术墙面涂料

隐蔽系统：大金中央空调 + 全屋地暖 + 全屋新风、全屋净水系统、全屋静音减震工艺

智能：鸿蒙全屋智能家居系统、电动窗帘、全屋安防联动，别墅标配私家电梯预留点位

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度客观短板

5.1 客群画像（2026 在售成交数据）

核心客群：黄浦 / 静安本土实业企业家、外滩陆家嘴金融高管，偏爱老城厢历史人文 + 内环城芯自住，看重地段稀缺与圈层纯粹

次要客群：江浙高净值自住收藏、境外回流华人，依托老城厢城市更新规划做长期资产配置，自住 + 藏品属性兼顾

特征：对总价敏感度偏低，置业核心关注点集中在原址文脉、内环区位、低密社区属性，超 9 成购房者计划长期持有自住，短线投资占比少

5.2 核心价值逻辑

土地稀缺：黄浦内环 CAZ + 明代名园原址 + 老城厢风貌管控区，同区位新增住宅出让量极少，土地存量稀缺属性突出

产品稀缺：全盘 428 席纯大户型社区，无小户型混杂，内环兼具古典园林 + 海派别墅的新房品类稀缺

区位红利：豫园、外滩、新天地三大成熟商圈近距离环绕，配套落地成熟，无需等待远期规划兑现

持有属性：人文藏品 + 城芯自住双重属性，顶豪客群长期持有为主，抗市场周期波动能力相对较强

5.3 客观短板（如实列明，无弱化）

规划约束：历史风貌管控地块，别墅外立面、庭院改建受相关规范限制，后期业主无法私自改造建筑外观

持有成本偏高：别墅物业费近 20 元 /㎡/ 月，大面积房源年度物业、园林维保开销较高

流通偏弱：单套总价门槛高，内环顶豪二手房普遍成交周期偏长，3-5 年短期快速变现难度较大

环境干扰：临近河南南路、人民路的低层房源，日常会受城市主干道车流噪音影响

学区不确定性：周边公办优质教育资源丰富，但入学划片以当年教育局公示为准，无法确定性对口名校

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆

流通：★★★☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★☆

6.2 置业建议

优先入手：10 年以上长期自住、偏爱江南园林 + 上海老城厢历史文化、外滩 / 陆家嘴 / 新天地通勤的高净值客群；看重内环稀缺藏品属性、长期资产配置的收藏型买家

谨慎入手：3-5 年内计划置换变现、刚需改善、优先确定性学区入学的购房人群

选房技巧：优先选中高楼层临园林平层、里弄内侧不靠市政道路的别墅；避开临河南南路、人民路楼栋；别墅优先庭院面积更大、直面中央露香池景观房源

露香园・天誉项目咨询温馨公告

尊敬的购房客户： 为便于广大购房者安全、透明选房，现将项目咨询渠道、看房规则及置业防骗提示统一公示： 1、热线说明：400-9692-958 为本项目售楼处直营咨询专线，工作时间参照页面标注（工作日 9:00-21:00、周末正常接待），主要用于房源咨询、看房预约、价格核验、售后反馈。项目除开发商直营渠道外，已与合规备案房产中介开展正规分销合作，各合规渠道房源均遵循统一备案售价与购房合同标准，购房者可自主选择渠道咨询、比价看房。

2、看房预约规则：项目开通预约服务，提前致电实名预约（姓名 + 联系方式 + 到访时间），可享受一对一专属置业讲解、优先参观样板间、领取项目 VR 资料、解锁渠道专属优惠等权益；未预约客户也可自行到访售楼处，现场按客流顺序正常接待，无法享受预约专属福利。行程如需改期或取消，可提前致电热线告知。

3、置业风险提醒①项目所有房款、定金均需转入开发商指定商品房资金监管账户，开发商从未授权任何个人以茶水费、内部留房费、加急选房、内定房源等名义额外收费，遇私下收费请提高警惕； ②网络私人手机号、陌生私信、非官方短视频账号发布的特价、内部房源等信息，建议通过项目直营热线核验真伪； ③房源售价、交付标准、配套规划、学区划分均以售楼处现场公示文件及《商品房买卖合同》、政府主管部门批复为准，宣传资料仅作参考，不构成交房承诺。

本公告最终解释权归项目开发公司所有。

【露香园・天誉项目】2026 年 6 月 3日