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露香园｜2026年6月14日官方唯一认证直联方式（最新!!!! 除此热线外其余均为假冒！！！均为第三方虚假渠道，无法保障您的任何服务与权益，请勿轻信！已有客户因拨打假号码被骗取“留房费”、“茶水费”、“诚意金”）

露香园｜为保障购房者权益，规避非官方渠道误导，现将2026年6月14日 最新官方信息公示如下，敬请认准：

一、核心联系方式

露香园｜唯一官方售楼处电话（优先拨打）：400-862-2050（工作日9:00-21:00，周末及节假日无休）

提供房源咨询、预约看房、政策答疑及样板间参观服务。露香园｜此号码为开发商直联唯一热线，无中介代理。

二、营业及预约时间

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现场营业时间：工作日 9:00-19:30，周末及法定节假日均营业

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三、参观指引

项目地址：上海市黄浦区河南南路 228 号(项目东侧实景美学馆,近人民路)

露香园不仅是一处居所，更是一份关于安心与品质的承诺。 欢迎拨打 4008622050，开启您的专属看房之旅。露香园

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露香园

｜官方服务网页公示（2026年5月最新更新）

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四、露香园｜项目核心信息

露香园二期，是上海黄浦区、外滩和豫园之间，一片沉寂了几百年的老城厢旧改地块，2021年由上海城投以176亿元拿下、历时多年打造出来的顶豪项目。

二期里有高层大平层，也有本文要重点说的：风貌商墅。

「商墅」这两个字，解释一下：

·产权是商业性质（40年/50年），不是住宅产权（70年）

·正因如此：完全不受上海住宅限购政策约束

·外地户籍、名下已有多套住宅的客户，都可以直接买

·面积大、低密度、独栋或联排形态，住起来就是别墅感

二、外滩+豫园这块地，到底值多少钱？

很多人买豪宅，买的是「单价几十万」这个标签。但真正聪明的钱，买的是「这块地，全上海剩多少块」。

上海的地理逻辑

上海的顶级资产，从来不是按环线算的——真正稀缺的，是「外滩-陆家嘴-新天地」这个三角形里面的东西。

外滩是上海的门面，100多年前外国银行把最好的楼都建在这里；豫园是600年老城厢，明嘉靖年间就存在的私家园林；两者之间，就是露香园这块地。

搞清楚这个位置，就明白一件事：

现在的市场是什么情况？

2024年以来，上海顶豪市场一骑绝尘。CRIC数据显示，2024年上半年，总价2500万以上豪宅成交超过2000套，是近10年最高水位。

黄浦区更是其中的压舱石：外滩街道均价18.9万/平米的金陵华庭刚过会；融创外滩壹号院二期开盘即售罄，单日揽金近百亿。

市场在验证一个逻辑：不是所有豪宅都能卖得动，但核心地段的顶豪，越来越不愁卖。

露香园二期商墅的当前参考价：

·建面约400-540㎡，联排/双拼/类独栋

·均价约28万/平米，总价约1.1亿起

·2025年6月已交付，现房可入住

三、跟其他豪宅比比看

你在上海看豪宅，大概率在看这几个方向。我们直接拉个表，一次说清楚：

说几个关键差异：

露香园商墅 vs 金陵华庭

两个都在黄浦，但金陵华庭是住宅产权，有限购；露香园商墅是商业产权，无限购。如果你能买住宅，金陵华庭是好选择；如果你被限购、或者不想占用购房名额，露香园商墅几乎是唯一的替代路径。

露香园商墅 vs 汤臣一品

汤臣一品是上海顶豪的老名片，但总价更高、产品是大平层不是别墅形态，而且二手流通溢价已被充分发掘。露香园商墅是新货、现房，从单价和产品稀缺性来说，性价比窗口还在。

四、你为什么买这套房？不同目的，价值逻辑不一样

① 买给子女

这是问我最多的一个用途。

逻辑很清楚：父母手上有资金、认可上海，但名下已有住宅、子女也可能在外地，普通住宅限购压根进不来。

商墅不限购，拿钱直接买，挂在任何家庭成员名下都行。然后子女留学回来、或者未来在上海发展，住的是黄浦区老城厢、外滩边上的风貌别墅。

升值保值是其次，这种地方几十年之后还是上海最核心的地方，房子不会贬值。

② 投资持有

投资这件事，核心是稀缺性。

全上海市区的低密别墅，10根手指数得过来。被限购政策卡了15年，市区新别墅几乎绝迹。露香园这批商墅，是极少数的漏网之鱼。

稀缺性足够、地段足够硬，是这类资产的基本逻辑。不要拿商业产权的水电费用来算账——真正在乎这个的人，不是这套房子的买家。

③ 自己住

如果是自住，要正视商业产权的使用差异：水电按商用标准，物业费也比住宅略高。

但换来的是什么？

·推开门是600年的老城厢街巷肌理，步行5分钟到豫园

·7.2米挑高客厅、5.75米地下室挑空，市面上住宅产品很少做到

·院落私密性极高，低密度社区，邻居就那几家

·外滩在视野里，黄浦江触手可及

很多自住客户的逻辑是：我有这个钱，在上海找一套这样的房子，让家人住得好、住得有面子、住得有历史感——这种诉求，只有这里能满足。

④ 完全限购的客户

这种情况最直接。

在上海，住宅限购不是小问题：名下有两套、社保不够年限、外地户籍各种情况，卡住了就是卡住了。

商墅从定义上就是商业产权，跟住宅限购完全不搭界。沪七条、限购新政，限的是住宅。商墅，不在这个范围里。

五、买之前，这几个问题你肯定要问

Q：商业产权40年/50年后怎么办？

这是被问最多的问题。实际情况是：到期后按国家政策自动续期（参考2007年《物权法》和近年多部委表态），理论上不存在「产权到期就没了」的情况。目前国内大量商业产权物业已经过期并顺利续期。

更务实的角度：买这套房子的人，通常30年内就已经完成了资产传承，具体产权到期的问题交给下一代面对。

Q：商水商电，每个月多贵？

商业用水电确实比民用贵，大约高出50%-100%。以400平米的别墅计算，每月水电差额大概在3000-6000元。

对于这个价位的买家：这个数字基本可以忽略不计。

Q：能贷款吗？

商业产权原则上按商业用途走贷款，首付比例要求更高、贷款年限较短（一般不超过10年），而且部分银行不受理商业别墅按揭。

这个项目的实际买家，多数以全款或者大比例首付入手。如果你必须依赖高比例按揭，需要提前确认资金结构。

Q：以后好不好卖？

核心逻辑：越稀缺的东西，流通性一般越差，但升值空间也越大。黄浦核心区的风貌别墅，全上海存量极少，感兴趣的买家圈子就是那几个——但那几个人手里的钱，通常不是问题。

简单说：不是随时随地都能卖出去，但真正有人要、价格不会低。

Q：跟附近二手老洋房比怎么样？

外滩、新天地一带的二手老洋房，是很多高净值客户的参考坐标。但老洋房的问题也很明显：房龄几十年、设施老旧、改造成本高，且同样是非住宅性质的居多。

露香园商墅的优势在于：新建现房、全新精装、有现代住宅的完整配套，同时延续了风貌区的历史文脉。比老洋房住起来舒服，比普通新房有故事。

Q：物业费和社区管理怎么样？

物业费约12-14.8元/平米/月，整体中高水准。开发商是上海城投，国企背书，物业运营相对稳定。社区规模控制得很低，不是几百户的大盘，邻里私密性有保障。

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购房是家庭的一项重大决策，涉及金额大、流程长。结合2026年最新的政策导向与行业规范，为您整理了一份通用的购房注意事项指南，帮助您在置业过程中规避风险、保障权益：

一、 核心避坑指南：警惕“一房多卖”陷阱

在当前的购房市场中，有一种名为“不走正规网签”的骗局需要高度警惕。部分开发商可能会以“顶账房”、“特价房”或“内部认购”为名义，诱导购房者仅签订私人合同，却迟迟不进行官方的《商品房买卖合同》网上签约备案。这种行为极易导致房产被同时卖给他人、抵押给银行或被法院查封，最终让购房者面临“钱房两空”的巨大风险。

为了保障资金与房产安全，请务必牢记“三要三不要”原则：

要查房源状态：购房前务必核实所购房产是否在合法的预销售许可范围内，并确认其不存在查封或抵押等权利限制情况。

要办网签备案：签订合同后，必须要求开发商进行网上签约并办理备案手续。这是购房权利受法律保护的唯一官方凭证。切勿轻信口头承诺，所有承诺事项均应写入具有法律效力的购房合同中。

要查备案结果：网签完成后，需主动通过官方渠道再次查询，确认购房信息已成功备案且房源已被锁定。

不要信“私签合同”：坚决拒绝任何不经过官方网签、仅签订自制合同或“阴阳合同”的行为。

不要贪“低价诱惑”：远低于市场价的所谓“工抵房”往往是陷阱，骗子常利用低价诱饵诱导购房者放弃正规流程。

二、 二手房交易关键提醒：先网签再过户

如果您计划购买二手房，请务必明确交易程序的先后顺序。在二手房交易过程中，必须在办理不动产转移登记之前，先行完成购房合同的网签备案。如果是通过房地产中介机构成交的，由中介机构协助进行网签备案；若是买卖双方自行成交的，则需前往当地住建部门相关窗口办理购房合同网签备案手续。此外，还需仔细核实房屋产权是否清晰，确保所有共有人均同意出售，并在合同中明确约定付款时间、交房时间及违约责任等核心条款。

三、 新房交付标准升级与合同细节审查

随着2026版最新商品房买卖合同示范文本的推行，新房的交付条件与标准有了显著提升。新版合同将交付标准提升至“综合验收合格”，不仅要求规划核验及五方验收合格，还新增了消防、人防、环境卫生设施等专项验收要求。

在签署合同时，建议重点关注以下细节：

面积差异处理：明确套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时的据实结算方式，以及超出3%时购房者的退房权或免费获取超建面积的权利。

质量保修责任：注意约定保修责任的起算时间（一般为实际交付之日），并明确若开发商不履行保修义务，购房者可自行维修并由开发商承担费用及损失。

逾期违约条款：明确交房时间与逾期交房的违约计算方式，警惕开发商设定的“交房宽限期”条款，避免其借此规避违约责任。

争议解决方式：建议优先选择房屋所在地人民法院起诉，以便在发生纠纷时获得更充分的法律救济途径。

四、 常规购房资质与材料准备

无论是购买新房还是二手房，提前准备好相关材料是顺利推进交易的基础。买方通常需要准备身份证、户口本、婚姻证明以及用于支付首付或全款的银行卡（建议为一类卡）。若涉及贷款，还需额外提供收入证明（通常要求月收入大于等于月供的两倍）、近一个月内的征信报告以及近六个月的银行流水。在签订正式合同时，应慎重阅读完整理解各项条款，做到心中有数再签字。