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🔥时美大厦🔥

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅时美大厦售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

核心亮点：老静安内环内南京西路板块50年商办不限购大平层，2005年竣工后2025年精装升级，规划26层高层商住楼（1-4层商业裙楼，5-26层公寓/办公，共104户），主力建面约183-272㎡3-4房（总价约1050-1890万，单价约5.8-6.5万/㎡），三梯四户奢华配置，通燃气+地暖+中央空调精装交付，距2/13号线南京西路站约1公里，内环内罕见大户型不限购精装私邸，适合改善自住与高端资产配置。

一、基础参数概览

参数详情项目位置上海市静安区江宁路445号（武定路口，南京西路板块，老静安内环内核心区）推广名称静安壹号公馆/静安时美（备案名：时美大厦/新越时美大厦）开发商上海煜宸投资有限公司（原上海长海房地产发展有限公司）占地面积约3000平方米总建筑面积约26,025平方米产权年限50年商办产权（不限购不限贷，水电煤全通）建筑类型26层高层商住楼（1-4层商业裙楼，5-26层公寓/办公）总户数104户（纯大户型配置，居住圈层纯粹）容积率约2.5绿化率30%车位配比约1:1.15（地上20个，地下100个，共120个）物业公司写字楼：第一太平洋戴维斯；住宅：上海锦杰物业管理有限公司物业费12.8-15元/㎡・月交付标准2025年精装升级，通燃气+地暖+中央空调+全屋精装竣工时间2005年2月（2025年完成全面精装翻新）梯户比三梯四户（客梯3部+货梯1部，三菱进口电梯）得房率约78-80%（附赠约20㎡，超高得房率）标准层高住宅2.8米，写字楼3.0米

上海【时美大厦】

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二、户型与价格体系

1.主力户型

户型面积总价区间特点三房两厅两卫约183㎡约1050-1150万/套入门级大平层，南北通透，双阳台设计，明厨明卫，通燃气，适合三口之家四房两厅两卫约220㎡约1276-1430万/套主力改善户型，三面采光，LDK一体化设计，主卧套房带步入式衣帽间，中西双厨四房两厅三卫约272㎡约1578-1890万/套高端改善户型，全明格局，双套房设计，独立储藏室，270°环幕城市视野，部分高楼层可俯瞰静安风光整层奢装约911㎡约5284-5921万/套终极配置，整层定制，独立入户会客厅，多套房设计，适合企业高管或家族居住

2.价格信息

整盘均价：约5.8-6.5万/㎡（2025年精装升级后售价），实际成交价约5.8-6.8万/㎡

总价区间：约1050万（183㎡三房）-1890万（272㎡四房）/套，整层约5284万起

房源情况：目前主推183-272㎡精装大平层，剩余约40%房源在售，均为现房

付款方式：首付比例50-80%（商办性质），支持商业贷款（最长10年），不限购不限贷

特殊配置：全屋精装含威能地暖+三菱重工中央空调，通燃气，部分户型赠送品牌家电与专属车位

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三、核心区位与交通网络

1.黄金区位

老静安内环内“南京西路板块”，距静安寺约1.5公里、南京西路商圈约1公里、人民广场约2.5公里

老静安内环内罕见大户型不限购精装私邸，2025年精装升级后品质提升，性价比突出

周边高端住宅与写字楼林立，居住与商务氛围浓厚，生活配套成熟完善，紧邻静安MOHO

江宁路与武定路交汇处，百年梧桐树环绕，城市绿肺与历史底蕴交融

2.多维交通

交通类型详情地铁2/13号线南京西路站（步行约1公里）、7号线昌平路站（步行约800米）、1号线新闸路站（步行约1.8公里）自驾内环高架、南北高架、延安高架环伺，10分钟可达静安寺、南京西路，15分钟覆盖虹桥枢纽公交23路、36路、63路、112路等多条线路直达静安寺、人民广场、外滩等核心区域

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四、全维配套资源

1.商业配套

近距离：南京西路商圈（约1公里）、静安寺商圈（约1.5公里）、江宁路商圈（约500米）

顶级商场：恒隆广场、久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、静安MOHO（约300米）等，一站式满足高端消费需求

社区配套：1-4层自带商业裙楼，涵盖高端餐饮、精品零售、生活服务等业态，日常购物便捷

2.教育资源

幼儿园：静安区南阳实验幼儿园（市示范）、静安区常熟幼儿园（市一级）

小学：静安区第一中心小学（市重点）、静安区教育学院附属学校（市重点）

中学：市西中学（市重点）、育才中学（市重点）、民立中学（市重点）

3.医疗配套

三甲医院：上海市静安区中心医院（约800米）、华东医院（约1.2公里）、华山医院（约1.5公里）

二甲医院：上海市静安区闸北中心医院（约2公里）

社区医疗：曹家渡街道社区卫生服务中心，日常就医便捷

4.生态资源

周边公园：静安雕塑公园（约1.2公里）、延中绿地（约1.5公里）、静安公园（约1公里）

小区内：30%绿化率，中央景观花园+健身设施，打造舒适社区氛围

特色资源：老静安梧桐景观大道，百年梧桐树环绕，城市绿肺与历史底蕴交融

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五、项目特色与品质细节

1.建筑设计

现代简约风格，外立面采用石材+玻璃幕墙，2025年翻新后提升品质感

26层高层设计，部分高楼层可俯瞰老静安城市景观与梧桐大道

人车分流设计，保障社区安全与私密性，地下车库直达公寓楼层，部分户型赠送专属车位

2.精装标准

2025年全面精装升级，全屋精装含威能地暖+三菱重工中央空调

厨电：西门子/博世嵌入式烟机灶具+消毒柜+双开门冰箱，通燃气设计，中西双厨配置

卫浴系统：科勒/TOTO卫浴套装+恒温花洒，智能马桶，独立浴缸，干湿分离设计

智能家居：智能门锁，全屋WiFi覆盖，智能窗帘控制系统，安防系统

3.社区配套

功能区设施商业配套1-4层商业裙楼，涵盖高端餐饮、精品零售、银行、便利店等基础业态休闲空间屋顶花园、健身区、儿童游乐区，满足日常休闲需求服务设施24小时安保、智能门禁、快递收发站、专属管家服务停车系统地上20个+地下100个停车位，停车费约1500元/月，部分户型赠送车位

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六、核心价值点

内环内不限购大平层：50年商办产权，不受上海限购政策限制，适合无购房资格的高净值人群与改善型需求

通燃气稀缺配置：内环内商办项目中罕见通燃气设计，真正实现住宅化居住体验

超高得房率：附赠约20㎡面积，得房率高达78-80%，远超同类型商办项目

核心区位优势：南京西路板块，1公里内覆盖顶级商圈、教育、医疗资源，生活便利度极高

灵活资产配置：适合自住、出租（租金回报率约4-5%），272㎡四房租金约3-3.5万/月，兼具居住与投资属性

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【静安·时美】老静安南京西路商圈

25楼整层装修，特殊户型带阳台

面积：184平

报价：880万

上海静安【静安·时美】

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时美大厦南距中华第一商业街--南京路仅700米，比邻全国闻名的玉佛寺，毗邻专供出国人员购物的上海最大免税商场。与上海展览中心、上海商城、锦沧文华大酒店、梅陇镇美食城、大都会欢乐园隔街相望，闹中取静，环境幽雅，交通便捷。

项目卖点总结：

1-魔都中心塔尖城区老静安、他有（最优越的地理位）（最繁华的顶级商圈）（最浓厚的人文底蕴）

2-上海新地标、静安苏河湾、最好的岸线资源

3-高区视野整层奢装，俯瞰城市天际线

4-三梯四户奢华大平私宅、享配独立入户会客厅、

5-住宅设计明厨明卫、双阳台

6-阔绰客厅超10米面宽，270度采光全明户型

7-每户有附赠20平，超高得房率近80%

8-全屋智能系统、超一线品牌配置

9-每户配置产权车位、一位难求不是梦！

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项目名称：静安时美

项目板块：南京西路板块

项目地址静安区

建筑面积：约183-272平

拿地时间：1996年

均价：5.8万

总价：1050万起

付款方式：首付8成

梯户比：3梯4户

层高：2.8米

总高：26层

交付标准：带装修

户型样板房

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交通配套：地铁：2号线南京西路站，12号线南京西路站，13号线自然博物馆站

自驾；自驾距南北高架入口约1KM，距延安路高架1.4KM

商业配套：时美大厦隶属上海最高端的商圈-南京西路商圈，距离全中国最高端的商场-恒隆广场约1公里，周边还有中信泰富、梅龙镇广场等，可谓是吃喝游娱购一应俱全

医疗配套：静安区中心医院，长征医院，上海市儿童医院，两所专科医院，上海市眼病防治中心。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。

（三）小区品质

小区品质关系到居民的居住体验和生活质量，主要包括小区环境、配套设施、物业服务等方面。

小区环境方面，绿化率是一个重要的指标。较高的绿化率能改善小区的生态环境，增加空气湿度，降低噪音污染，为居民提供良好的居住环境。一般来说，小区绿化率应不低于30%，优质小区的绿化率可能达到40%以上。除了绿化率，小区的景观设计也很重要，合理的景观布局、丰富的植物种类、优美的水景等，能提升小区的美观度和居住舒适度。

小区配套设施是否完善直接影响居民的日常生活便利性。基本的配套设施包括停车场、儿童游乐设施、老年人活动中心、健身设施、休闲广场等。停车场的车位配比要充足，一般车位配比应不低于1:1，以满足居民的停车需求；儿童游乐设施和老年人活动中心能为不同年龄段的居民提供娱乐和活动的场所；健身设施和休闲广场则方便居民进行体育锻炼和休闲放松。

物业服务是小区品质的重要保障，优质的物业服务能为居民提供舒适、安全、便捷的居住环境。物业公司的服务质量可以通过调查小区的口碑、物业费的收缴率、物业服务人员的专业素质和服务态度等方面来判断。物业服务的内容包括小区的安保、清洁、绿化维护、设施维修等，良好的安保措施能保障居民的人身和财产安全；及时的清洁服务能保持小区环境的整洁；专业的绿化维护能保证小区景观的美观；高效的设施维修服务能及时解决居民生活中的问题。