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最新消息

内环内|虹口瑞虹商圈|金茂TOP级标杆产品

上海首座璞系TOP级科技住宅

金茂·璞元

金茂5舒科技系统➕超一线品牌内装➕豪华外立面➕极致建筑工艺

全面积段“一梯一户”私密生活礼仪

约1700平奢享会所+1F架空层泛会所

下沉式庭院，可沉浸“立体山水”景观

现场采取预约制可扫码对接官方预约品鉴

小编说：据售楼处消息，项目预计8月首开，整盘销售价格将超过18万元/㎡，最低总价2000万元起。

项目有三个不足——

最大的缺点是：容积率高，地块小，不规则，居住的品质感提升难度较大。对房企操盘来讲，属于螺蛳壳里做道场；

由于中小套型的比例需达到40%，所以128方的户型占比近半，难以成为一个纯粹的高端改善盘；而且，项目配建要求多，包括结合地铁出入口设置的广场、沿街公厕等，影响豪宅品质。

当然，基于项目自身缺陷，金茂以“璞”系产品面市，采取的是通过产品高配来吸引客户的策略。

这块地原本是商业用地，通过调规转性改成了住宅，容积率从此前的4.91调低至3.95。虽然有所下调，但还是相当于用商业的规划参数来打造住宅项目。

最后的产品显然是超高超密的：

超高：最高的3号楼，楼高98.75米，接近百米，共有31层。

超密：项目没有设建筑密度的要求，最小楼间距仅27.76米，与前楼楼高比仅为1：0.3。

与周边二手房（瑞虹六-九期，售价在14-16万左右）相比，金茂璞云给出了具有市场颠覆意义的产品；与潜在竞品比（华润外滩瑞府和中粮北外滩壹号，预期售价14.5-15万），项目处于瑞虹新城板块，地段略胜一筹，但建筑密度更高，并且预期售价比竞品高出20%。要实现这20%的溢价，需要更多依托的是金茂自身的产品力。

从当前定价预期来看，改善的动力肯定是存在的。最终购房者是否下单，还要看市场的购买力以及对金茂产品力的认可度。

项目信息

虹口区C080302单元hk329-11地块今年一批次土拍中出让，金茂&庆隆以89.6435亿元竞得，溢价率38.2%，楼板价117474元/㎡，项目案名定名：金茂璞元。

今天，小编就为大家带来金茂·璞元的产品力剧透，看TA是如何将“璞”系的豪宅气韵、海派传承的东方美学以及瑞虹板块30年城市更新的成果聚沙成塔，以审美、居住和传承三重价值，重构顶豪定义，让世界看见东方豪宅的终极答案！

作为金茂31年集大成巅峰之作，金茂·璞元的升级是全方位的，项目以12大颠覆性首创，重新书写了顶豪的标准。

接下来我们看看建筑与公区：

首先是建筑：

纵观豪宅建筑立面进化史，从1.0石材→2.0铝板→3.0陶棍，每一次迭代都是对美学的深度探索

而金茂·璞元作为上海豪宅新范本，将中国千年东方的陶瓷雅韵与最新一代技术的铝板结合，塑造全新城市封面，打造温润艺境的恒久建筑，光是陶棍，在短短3个月内，金茂团队就进行了12次打样！

流线型的金属线条勾勒，让建筑长出ArtDeco黄金比例，达成了与虹口文脉的有机呼应。非对称的设计带来动态美感，冲破传统的建筑设计框架，向人们呈现非对称的建筑与空间的艺术之美，赋予了建筑更多的生命力与动感。

同时大面积玻璃窗与转角270°玻璃窗的运用，极大增强了室内的居住与采光体验。

其次是公区：

你何时见过上海哪个项目能在社区里做出了一个“峡谷”？

金茂·璞元社区整体抬高1.3-1.4米，下沉庭院景观高差近7米。把峡湾、密林、溪涧、山丘都纳入其中！

漫步其中，路过叠级水瀑，或者游览苔藓林园，会发现真正璞实的设计，会让位于自然的原生意境。

而且金茂·璞元采用了首层全架空设计，最高约8.3米的架空层层高，让整个社区的首层演变为无界庭院，身处其中，你可以轻易将社区内核心景观视野，尽收眼底。

而且，不同于传统豪宅社区的独立花园，金茂·璞元的花园是“流动”的，大尺度的中庭景观和立体园林体系，在不断洄游且连续的漫步动线串联下，视觉形成了连续的感官通廊，一步一景，自然韵律在不同的庭院之间流转

漫步其中，视线并不会被楼栋干扰，而是穿梭于满眼绿意的庭院之间，在上海的心脏处，纵享私家园林，这是何等的美妙体验！

金茂科技系统再进化创造一个全新的生活体系！

当下是卷产品的时代，也是复制粘贴的时代。

但有些东西是无法短时间复制的，那就是海量的一手的数据与经验。

金茂作为中国高端绿色科技住宅的领跑者，截至目前共获取262个绿色建筑标识，是国内获得绿色三星、美国LEED、英国BREEAM三大绿色认证最多的房企。金茂对科技系统与人居习惯的适配做了无数次的磨合与进化。

当别人还在讨论“稀缺地段”时，金茂的科技系统住宅已经用算法重构空间，用数据定义稀缺，创造出永不落幕的“潮头”级作品！

金茂·璞元正是金茂31年来集大成的巅峰之作。

作为金茂在上海打造的首个璞系产品，也是内环内科技的巅峰之作，给上海带来真正越级的生活体验。

金茂·璞元从“温度、湿度、空气、阳光、水、声音”六大基本生命元素延伸12大科技体系，实现“舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒音”的居住环境。

·舒温：让业主在家始终“四季如春”！

金茂的循环地源热泵系统、天棚及部分内墙毛细管网辐射系统以及外墙、外窗、地面、屋顶隔热系统自成体系，在调温的稳定性、节能性、环保性上均有领军级别的优势。

而且金茂·璞元的科技系统还采用分散回风，气流组织较好，不会将卫生间厨房异味带入客厅、卧室；夏季卫生间和厨房也会因科技系统的回风带来凉感，温度舒适。

·舒湿：消灭你能想到的所有的潮湿角落

项目集中新风机组增配高分子湿膜，高精度传感器，进一步提高户内湿度稳定性，避免日用品“发霉”。地库设置末端除湿设备，让爱车告别“黄梅天’的潮湿。

·舒净：看得见与看不见的地方，都在默默守护卫生干净！

为了让业主享受每一口水的纯净，项目配备全屋净水软水系统，末端配置直饮水，提升用水舒适感。并且选用食品级不锈钢给水管，让品质渗透在看不见的地方。

·舒音：直接给房子带上一个Airpods！

金茂璞元充分调研国内外最高标准及客户需求，从设计到材质全面降音配置，减少楼层间声干扰，增配墙板隔声垫，通过工程做法提升使得楼板撞击声较以往项目降低约5分贝。同时从机电方面进行噪声控制，配置高品质静音排水管、同层排水系统避免上下层间通过管道传音。让业主的生活舒适度，隐私性得到保证。

·舒氧：24小时鲜氧相伴！

新风机组设置初效+双极静电+中效四级过滤，有效过滤室外空气中的PM2.5、细菌等污染源。会所新风系统增加双氧离子发生装置，保证会所24小时均有新鲜氧离子，室内宛若森林氧吧。

发现没有，金茂·璞元科技系统的迭代，武装到每个细节的“黑科技”，将你想到甚至没想到的需求一并献给生活，这就是大数据的魔力！也是金茂独有的“护城河”！

更重要的，项目此次还是智能+科技的并轨设计，在科技系统上植入了全屋华为智能家居，躺在沙发上，手指点点ipad或手机，灯光、电动窗帘、音响等尽在掌握！

不仅让我想起海德格尔在《筑·居·思》里不敢写的答案：真正的栖居，是让建筑成为你意识的体外延伸。

现在，这已不是哲学隐喻，而是触手可及全新的生活体系！

金茂上海31年国际东方美学高定艺术藏品

当然，金茂不仅是科技系统的引领者，同样是豪宅缔造专家，在审美和品味方面具有极高的造诣，金茂·璞元室内装修的材质与工艺细节几乎都是不惜成本的拉满质感。

几处亮点分享给大家，大家可以带着好奇再去亲身体验参观，会更有乐趣：

①首先是材质：

诚如安藤忠雄在《材料的诗学》中所说："真正的奢侈，是把自然界亿万年结晶穿在身上，再让建筑成为它的画框。

金茂·璞元从电梯厅开始（项目预计推出建面约130-239㎡户型，包括130㎡户型在内全部是类一梯一户设计，私密性拉满），延伸至室内，大量选用大理石，对缝石材拼花，高端岩板等昂贵材质。

让业主每一次归家的仪式感都媲美五星级酒店，将业主的尊崇身份体现的淋漓尽致。

石材之上，在玄关和卧室，项目还采用了大量皮革材质，柔软温暖的质感油然而生，奢华中不乏温馨。

②再来看工艺细节：

在充满质感的材质之上，项目的细节尽量都做的“柔和”，采用大量弧形设计，工艺要求极高，效果也是极好的。比如餐边柜圆弧设计、弧线翻边细节、弧线层板细节等。

另外，为了保证室内的视觉统一性，项目还做了大量隐藏细节。

比如客厅与厨房无高差，赤足行走如履丝绸；比如消失的出风口，只留清风不见痕迹；比如隐形收纳体系，物品各归其位，空间始终整洁如新。

真正诠释了隐形美学——看不见的细节，才是真正的奢侈。

③最后我们来看项目的收纳：

你能想到的甚至暂时想不起的生活用品，金茂·璞元都给你做了收纳考量。

雨具、箱包、衣物、鞋子、化妆品、生活工具都有专门的收纳空间。并且采用大量抽屉式、拉篮式、折叠式设计提升收纳空间。真正让业主的生活井井有条！

金茂璞元首批房源户型点评

备注：正式户型图未对外，信息来自现场，以实际销售为主。

约130㎡三房两厅两卫

梯户比：一梯一户

优点：

该户型为传统的飞机户型，浪费面积少；

三开间朝南，南北通透，客厅朝南带大阳台；

镂空阳台+设备平台+全屋飘窗，赠送面积多；

北侧设备平台约10㎡，中间挑空，后期或可以改造成为房间。

缺点：

客厅面宽3.75米，主卧面宽3.5米，尺度感略显不足；

餐厅蜗居中间，尺度略显不够。

约170㎡三房两厅三卫

梯户比：一梯一户

特点：

客餐厅一体化设计，宽尺度阳台，开放式厨房，空间阔绰；

双套房设计，满足家庭成员需求；

镂空阳台+设备平台+全屋飘窗，赠送面积多；

主卧270度转角飘窗，带来更好的视觉体验；

北侧设备平台约9㎡，后期改造后可变成房间，大大增加使用面积；

带家政间，充分考虑储物空间

板块信息

瑞虹板块30年沉淀再升维，终章即巅峰的史诗级机遇

这一次金茂璞元起笔于百年虹口！

溯源历历百年，虹口是海派文化发源地、先进文化策源地、文化名人聚集地，亦如同璞玉一般的矜贵之地，拥有着不可复制的人文历史。

展望未来，虹口也再一次以引领者姿态，站在上海中心城区之巅，GDP增速全市第一、外资增速全市第一(数据来源于上海虹口）

于金茂璞元而言，它不仅屹立于上海永恒的价值中心，更将独占城市封面与城市内核双重价值的叠加优势。

背靠“一江一河”黄金三角——北外滩超级CBD，是世界看上海的城市封面，又与经济高密度的北外滩世界级会客厅保持恰当的距离，一面繁闹，一面静谧，一面快节奏，一面松弛感。

在过去30年城市更新中，凭借着高浓度的资源聚集，瑞虹板块成为虹口乃至上海北区的城市内核，集出行、商业、自然、艺术等六大浓度的内环内中央生活区。

纵观目前上海几大豪宅热门板块，它的每一维度几乎都不逊色。

这里有着约55万方商业体量，是上海内环内商业浓度更高的区域之一，其中月亮湾约80%品牌为虹口区首店、15%品牌为上海首店，太阳宫约30%为上海乃至全国首店。

先锋商业集聚的同时，也吸引了大量有着国际视野的高净值人群在这里入住，据统计，170万方瑞虹新城，其中有约15％外籍居民，已有30多个国家和地区的外籍人士入住；超过70%有留学背景，或者家中子女有留学背景。

不夸张的说，人们生活的各种高能需求，都能在这里得到更大化的满足，更难得的是，这片虹口宝地在焕新面貌的同时，生态资源却始终在这里簇拥生长，供人们汲取宁静的能量。

周边环拥约46万方绿地，生态密度超新天地的6倍，是上海内环内生态浓度更高的区域之一，其中，和平公园是浦西内环内面积TOP3，鲁迅公园是浦西内环内面积TOP1。

在寸土寸金的内环内核心地段，瑞虹板块的生态资源的集聚度，堪称上海少有；

而瑞虹板块同样保持着高浓度的出行场景，“两环三隧四轨交"的立体交通网络，极大的为人们的生活带来支配时间的从容。

一定程度上来说，瑞虹板块不只是上海内环内地铁浓度最高之一，更是未来客户对生活支配感的「时间哲学」，毕竟时间是城市生活的奢侈品。

历经30年城市更新，瑞虹板块无论出行、商业、生态、艺术、医教等，关于生活所需每一种资源，在这里群聚成峯，演化成一种无比宜居的国际化生活方式。

而这一切都在助力金茂璞元登上新一代超级豪宅的宝座！

金茂是踩在了瑞虹板块的“戴维斯双击”时刻，顶级地段+顶级产品+顶级品牌一出手，板块价格的历史级别跃迁就在眼前！

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。