蓝城丹枫云庐精装住宅售楼处)首页网站-2025蓝城丹枫云庐(蓝城丹枫云庐售楼处)首页网站-2025桂月云翠园楼盘评测_

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端午假期，赶上下雨，大概率是废了。在经过4月份，对楼市的暴击后，实际上很多房企不再对5月份抱有幻想了。很多企业，集团战略层面，决定抛盘换仓。降价抛掉滞重库存，换回现金，重新投一些有机会的城市，和有机会的新地块。

所以，在5月份，我们看到，很多楼盘都暗降了，当然也有直接明降的。但，效果非常一般。至少在我们这个城市，一般般。

为什么会出现这个问题，在之前的文章同样降价，南京一把卖近300套，而苏州只有50套。城市能级，苏州真的要被南京比下去吗？说得比较清楚了。

简单的说，开发商意识到，手里的现房存货，没有任何解套的机会了。现在必须认亏清掉，拿着回款重新开一局。

但是，现在客户已经挑花眼了。拿着300-500万的预算，能买到过去1000万级新房还没有的配置了。也是一种讽刺啊。主要是因为楼市，完全是买方主导了。开发商不仅要讨好客户，甚至对中介都要跪舔了。

但是，不管行情如何，只要有卖的好的楼盘，一定是有逻辑的。

根据5月份成交排行，针对新盘说一说

文本主要给业内看，普通客户就当看个热闹哈。

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1、网红盘，四季听澜，5月当月的三冠

大概总结下，从定位和操盘

·在总价合理下，更高的业态，保证流速

·在总价合理下，更多的业态，更多客户

·在同样总价下，更要的业态，打败竞品

·用经验丰富的操盘团队，实现无分销卖房

·在市场空白板块，还是有拿地机会的

四季听澜，其实在这种环境下卖到全市第一名，是有特殊逻辑的。

首先，叠加的总价优势，比周边的四代宅还要便宜，哪怕加上100万装修，还是比周边的四代宅便宜。但是毕竟自己的院子，总比所谓的小高层的阳台牛逼吧。

所以，是业态+价格的降维打击。这个产品，最不怕客户做对比，只要有对比，客户基本从居住舒适度和经济账上，算得回来。

另外的补充客户是，买一列，一个单位。上下叠一起才600多万。

四季听澜有不少客户，直接买上下2套。其实这种看似小众的客户，恰恰就是增加了客户面。

好处挺多的，电梯变私梯，维护还不用自己维护。尺度上有8个南向面宽，功能上，隐私上比联排还好。如有2个孩子，未来资产继承性上更好。别墅该有的花园，露台，全部都有。

洋房是整个相城区，才250万的优质学区房。这个价格，是新房中不能说最便宜的吧，但是很难找出具有同样产品尺度，价格还便宜的了。

所以，洋房产品，只要客户到了售楼处，基本都会考虑。

所以，需要开发商们好好对标。

满多爱非中介

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四季听澜

2、学不会的龙湖顺销能力

龙湖两个御湖境，都卖到了全市前五。

这还有前提，两个盘，供货都不完整了。高铁的小户型早就卖完了，吴中的170多的大平层也没有了，只有200多的。

但是在供货结构不合理下，依旧跑出了持续销量。

而且，两个盘都在外三区，即大部分头部房企“不敢去”的板块。

但是，到目前为止，99%的房企都愿意去对标，不愿意去复盘龙湖为什么能持续卖出来。

·板块中产品力引领地位，地缘改善必看

·龙湖天街全市覆盖，品牌不用解释

·全公司营销思维，案场有高转换的能力

·从来不裸价格，操盘权必须自己掌握

说实话，当初两个御湖境首开，都遇到了天气或行情下行，当天开盘未达到集团指标。

但是，操盘团队没有乱章法，扎实的系统继续推，在单月还是完成了集团指标。龙湖操盘项目，从始至终不会放弃主导权的。

但，现在仔细看看，绝大部分项目，是彻底放弃自己，把整个案场全部一锅端给某分销。

其实，做一下价格对标和板块对标就知道了。

和龙湖吴中御湖境对标的，比如木渎**。项目地段价值基本一样，实际上在该盘未降价前，产品和售价也基本对标龙湖，售价在2.4万左右。

但是操盘基本是塌方状态。

最后，彻底把项目拱手给了某分销平台。整个项目对外，无论是形象，音量，后宣，到品控，几乎看不到官方一点声音。

官方，报名通道

可以再砍完价报满多爱有折上折

龙湖御湖境

3、千万级别的大平层，该有的江湖地位

说说大平层豪宅吧。我反复对一些开发商说，豪宅在弱二线，鲜有流速的。不要对自己项目的指标，制定一些苛刻的目标。

豪宅，只要有自己的销售节奏和江湖地位就够了。

什么叫江湖地位，比如就是同等同价的市场销售份额。

比如5月份全市新房单套大于900万的，一共卖了41套。那么如果自己的项目属于这类档次，就不能跑输对标项目。

大家看，很清晰的，甲第8套，园区第一名了。

狮山金茂府，10套；龙湖山河颂9套；吴江的蓝城丹枫云庐，15套。

这些盘，在这个行情下，就保持了自己的江湖地位了。

可能，客户看不懂，没事。本来就是小众的高净值人群的产品，不需要刚需看得懂，普通刚需连跨入这样售楼处的勇气都没有。

其实，我一直说，大家积极去看看豪宅，和自己买不买得起无关。反正人家售楼处也需要人气，你去了人家都客客气气接待的。放心，真正的豪宅，只要你不是同行，他们都会很客气的接待的。这是豪宅真正的底气和底色。

4、最后一类就是流量盘，以价换量的流量盘

这类盘最大的问题，不是客户的问题，而是和周边猪队友的竞品的问题。

简单的说，就算降价，目前苏州绝大部分楼盘，连降价都不会降。

其实细想想，经历过楼市1-2个完整周期的老一批营销人，基本被“干掉”了。现在很多操盘手，根本不懂，降价的目的是卖房子。降价只是买房子的手段，而非目的。

但是，现在的菜鸟们，花了一堆时间，和集团解释，为什么要降价。

当解释清楚后，实际上批的价格又脱离市场了。

卖不好是自然的。因为，池子里的客户已经被收割了，剩下的客户，是更加犹豫的，认为价格还要继续跌的。

所以，这类盘，一个月的网签量不会超过10套。

最后的最后，说一下，现在卖房子，一定要建立房子的唯一性。

唯一性的目的，就是让客户不对标周边的二手房，让客户看到的更多的价值而非价格。

当然，更高的层次，就让客户买毫无性价比的电车一样，去买新房。让客户用接受又贵又没性价比的形态，把房子当成消费品在买。

卖的好的新房，目前都表现出上述特征。

我不是吹，能看得懂，这篇文章的话，至少能一个月能多卖10套。

姑苏不是中介

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总有人想把温柔、浪漫、

惬意这些元素注入到家中，

填充满私密空间，

当这些气质融合在一起，

便有了理想的生活。

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。

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