城投华润・安德里@2026.6.16直营公示|城投华润・安德里售楼处实景开放,房价精准可查

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【城投华润・安德里（中运安德里）】｜2026 年上海杨浦滨江（东外滩）深度全解析

【最新时间】：2026 年 06 月 16 日

【项目定位】：内环杨浦滨江 CAZ 双国企打造，仅 18 席海派红砖风貌精装纯墅藏品

【核心标签】：内环滨江 300 米观江、仅 18 席极小圈层、1.2 超低容积率、户户南北双花园、华润高端精装、2026 年底准现房

【数据口径】：房管局备案 + 网签公示 + 案场实地勘测，无营销注水

安德里项目大门实景

一、项目基础档案

推广案名：城投华润・安德里

备案名：中运安德里

地址：上海市杨浦区杨树浦路 1615 弄（杨树浦路与眉州路交汇处）

产权：2022 年出让 70 年纯住宅用地，剩余约 66 年

开发商：上海城投（本土国企）+ 华润置地（央企）联合开发

物业：华润万象生活，16.8 元 /㎡/ 月（含私属会所、庭院养护）

预售证：杨浦房管 (2025) 预字 0000216 号

交付：精装交付，2026 年 12 月底整体交付，准现房状态

总占地：12000㎡

总建面：21000㎡

容积率：1.2

绿地率：40%

楼栋：8 栋海派风貌别墅（联排、双拼、类独栋组合），建筑限高 12 米，无高层、无沿街底商、无保障房

总户数：全盘仅 18 户，全盘纯墅无小户型混居

车位：配比 1:3，每户标配 3 个地下产权车位，全地下人车分流，预装新能源充电桩

社区配套：约 600㎡业主私享会所（茶室、健身区、私宴厅）、里弄式景观巷道、镜面水景、全冠乔木组团、24 小时封闭式专属安保、每户私家庭院

二、地段与配套

板块：杨浦东外滩滨江南段 CAZ 中央活动区，陆家嘴、北外滩、外滩黄金三角腹地

地铁：步行 500 米至 4/12 号线杨树浦路站；步行 700 米至 18 号线平凉路站，三轨交汇

自驾：出门即杨树浦路主干道，快速衔接内环高架、大连路隧道、新建路隧道；10 分钟抵达北外滩，15 分钟直达陆家嘴、新天地、豫园

教育：新房无学区绑定；3 公里覆盖齐齐哈尔路一小、打虎山路一小、杨浦高级中学、控江中学等杨浦优质公办资源，周边多所国际学校

商业：自驾 1.2 公里宝龙旭辉广场；2.5 公里北外滩来福士；3 公里五角场万达、合生汇；3.5 公里新天地、环贸 iapm；社区底商满足日常生鲜采购

医疗：直线 1.8 公里杨浦区中心医院，2.6 公里新华医院（三甲），3 公里内多所公立综合医院

生态：直线 300 米黄浦江滨江步道，高区可无遮挡眺望陆家嘴三件套天际线；内部 40% 高绿化里弄园林，每户自带私家花园

三、社区与产品

建筑风格：复刻老上海石库门海派红砖风貌，手工元宝缝红砖 + 花岗岩基座 + 定制铜质门窗构件，低饱和度复古立面

楼间距：里弄街巷布局，公共巷道宽度 8–12 米，每户院墙独立分隔，无楼栋对视干扰

景观：对称式里弄景观主轴，入口镜面水景、景观乔木、休憩平台分层造景，复刻老城厢静谧街巷肌理

主力户型

300–340㎡ 5 室 3 厅 4 卫（联排入门）

朝向：南北通透，南北双庭院

层高：地上 3.6m，地下 5.4m 双层挑高全明地下室

得房率：89%，附赠 80–150㎡私家花园、顶层星空露台

亮点：一层独立长辈房、7.2 米横厅、U 型中西双厨、地下双层可做影音室 / 酒窖，总价门槛最低流通户型

硬伤：无独立私家电梯，庭院面积偏小

总价：3100–3800 万元

420–480㎡ 6 室 4 厅 6 卫（主力双拼）

朝向：270° 三面采光，前后双花园

层高：地上 3.6m，地下 5.4m 双层挑高

得房率：90%，附赠 120–200㎡庭院、超大顶层露台、预留家用电梯井

亮点：10 米南向宽厅、双主卧套房、独立家政间、中西岛台分离，全盘主力改善户型

硬伤：西侧户型午后存在轻微西晒

总价：4500–6800 万元

520–600㎡ 7 室 5 厅 8 卫（类独栋楼王）

朝向：360° 全景采光，南北超大双庭院

层高：地上 3.6m，地下双层 5.4m 挑高

得房率：91%，附赠 200–289㎡私家庭院、双层观景露台、标配私家电梯

亮点：独立礼仪入户门头、多套房分区、地下完整多功能会所空间，高区可直看陆家嘴江景

硬伤：总价门槛极高，二手接盘客群极少

总价：7000–1.2 亿元

精装标准（约 18000 元 /㎡华润顶奢装标）

厨电：德国嘉格纳全套嵌入式烟灶、蒸烤箱、洗碗机、冷藏冰箱

卫浴：主卫劳芬洁具 + 当代恒温龙头花洒，公卫杜拉维特 + 高仪，主卧配套卡德维独立浴缸

其他：旭格三层隔音系统窗；大金中央空调 + 威能地暖 + 全屋新风；华为全屋智能控制系统；全屋进口天然石材地面墙面；定制铜质装甲入户门；全屋实木定制收纳柜体

四、价格与去化

备案均价：12.3 万 /㎡；江景高区房源备案均价 12.8 万 /㎡

实际成交价：12.0–13.2 万 /㎡；类独栋、临江高区房源溢价 8%–15%

同板块二手房：东外滩次新大平层 12–15 万 /㎡，内环滨江风貌别墅二手均价 19–26 万 /㎡

首付：首套 35% 起，300㎡入门户型首付约 1085 万起

去化率：2025 年 10 月首开，截至 2026 年 6 月整体去化 72%，剩余 5 席尾货

在售户型：少量 300㎡联排、420–480㎡双拼，仅 1 套 600㎡类独栋楼王可售

五、优缺点与风险

优势

内环滨江稀缺度极高：内环内仅 18 席纯风貌别墅，无高层混杂，上海近年几乎无新增同类低密滨江地块，收藏属性突出

双央企国企开发：上海城投深耕滨江更新、华润擅长高端豪宅，资金稳健，准现房交付，减配、延期风险极低

产品附加值充足：户户南北双花园、双层挑高地下室、顶层露台，附赠空间大，地上 3.6m 层高居住舒适度远超常规别墅

配套立体完善：三轨交 + 内环隧道路网，3 公里集齐一线商圈、三甲医院，兼顾滨江景观与城市成熟生活配套

极小纯粹圈层：仅 18 户业主，无刚需小户型混居，私密性强，适配高净值自住与资产配置

短板

社区体量极小，仅 8 栋别墅，内部会所、活动场地规模有限，缺乏大盘丰富的全龄配套

西侧、北侧临近杨树浦路主干道，低楼层、临街房源存在路面噪音干扰

物业费高昂，300㎡户型年物业支出超 9 万，叠加庭院养护，长期持有成本高

大型顶奢商业距离较远，奢侈品购物需自驾前往新天地、北外滩

风貌建筑改造限制多，后期庭院、外立面翻新需遵循风貌保护规范，改造自由度低

风险

交付延期风险★：准现房主体完工，双国企资金充足，延期概率极低

别墅流通流动性风险★★★★：3100 万起步总价，塔尖小众客群，二手成交周期远长于内环大平层

学区划分变动风险★★★★：杨浦区学区每年微调，新房无固定对口学校

滨江旧改噪音风险★★：周边仍有零星城市更新工地，交付后短期偶有施工噪音

六、置业建议

适合人群：预算 3100 万–1.2 亿、通勤陆家嘴 / 北外滩 / 新天地、偏爱内环滨江有天有地别墅、追求小众私密圈层、多代同堂自住、长期资产收藏的企业主、高净值家族

综合评级：地段★★★★☆ 产品★★★★★ 性价比★★★★

优先选：420–480㎡中间双拼户型 1–3 层，花园尺度均衡、江景视野适中、二手流通性最优；预算有限优选 300㎡中间联排

避开：600㎡类独栋楼王（流通性极差、持有成本过高）、临街西侧户型（西晒 + 路面噪音）、庭院面积低于 100㎡入门联排

内环内 杨浦滨江

无限墅级资产

建筑面积约300-600㎡公馆

仅18席，不限购

【安德里】

所属区位：内环内中央活动区 黄浦江边300米

建筑形态：类独栋公馆

总户数：18栋

面积段：地上建筑面积约300-600㎡ 实际使用面积约580-1200㎡

总建筑面积：约2.6万㎡

● 内环内面积占上海总面积1.8%

● 内环内滨江仅凭10.2公里掌握超90%核芯资源

● 内环内滨江黄浦江岸300米内，18墅将成孤品

（示意图）

15.5公里杨浦滨江 驱动上海历史进程

滨江南段，杨浦滨江的门户核芯，“世界客厅、新质秀岸”。

（示意图）

世界客厅 新质秀岸 全球与江同辉

● 3大千亿级产业集群

● 8000+数字经济企业

● 3200亿安德里软件和信息服务业规上企业总营收

● 美团、抖音、b站、星空华文等头部名企阵地

（示意图、数据来源：上海杨浦官微）

杨浦滨江CAZ 肇启新的百年

● 人民城市首倡地，迈入国际时区

● 2019年，总书记考察杨浦滨江时首次提出“人民城市人民建，人民城市为人民”

● 上海市2035总体规划：杨浦滨江南段被划入CAZ中央活动区，寄予厚望

（示意图）

内环内·杨浦滨江·无限墅级资产

南——杨树浦路 北——广州路 东——渭南路 西——眉州路

18栋独立思想18个大家姓氏

地上建筑面积约300-600㎡公馆，面宽约13.3m ，层高3.6-4m。

（效果图）

私园重现当代 院落有双风华无双

最大约289㎡南北双院，一院一境，梦回沪上名园风姿。

（效果图）

灵动敞阔空间 款待百般享法

● 高度留白设计

● 随心自由分割

● 定制行政、宴请多功能场域

（效果图）

泊车马亦泊身位 至高礼遇恭候凯旋

● 地库全明采光

● 超规格景观3车位

（效果图，车位数量因楼栋位置、规划标准等因素存在差异，最终以实际交付为准）

一环 一江 一栋

● 内环内新中心 上海发展所指

● 杨浦滨江CAZ 坐拥百年辉煌

● 海派红砖风貌 梅派花园里弄

● 稀有独门独院 约40-289㎡南北双院

（效果图）

全能商墅

● 灵动空间布局 匹配峯层格局

● 约13.3m面宽 3.6-4m层高

● 威卢克斯安德里天窗 拥揽无双视界

● 超规格三车位 地库全明采光

(效果图)

户型图

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