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华润云启滨江（浦东后滩・CAZ 内环滨江顶豪・纯住宅）

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📍地址：浦东新区德州路 777 弄（耀华路与济阳路交汇处），后滩 CAZ 核心、黄浦江 S 湾头排

一、基础参数

开发商：华润置地（央企）+ 南房集团，华润 “澐系” 1 号作

定位：后滩九宫格收官纯住宅，前滩 - 世博 - 徐汇滨江黄金三角，内环滨江绝版宅地

体量：占地约 3.96 万㎡、建面约 12.66 万㎡；9 栋 25-32 层折线型高层（纯住宅无底商），总户数 794 户

指标：容积率 3.2、绿化率 35%-40%、车位比 1:1.47（全地下）、人车分流

物业：华润自持物业，13.8 元 /㎡/ 月

交付：预计 2028 年 6 月精装交付

价格：均价约13.6 万 /㎡；总价 1500 万起（三房），主力 1800-3000 万（四五房），顶复 5000 万 +

核心稀缺：内环滨江 + 后滩收官纯宅地 + 270° 环幕江景 + 央企品质 + 高得房率 + 顶配精装

二、主力户型 & 总价（2026.6 在售）

125㎡ 3 房 2 厅 2 卫（滨江入门・首改优选）

总价：1500-1700 万，单价约 13.2 万 /㎡

格局：三开间朝南、6 米横厅、LDK 一体化、一梯一户

亮点：得房率 85%+，滨江稀缺入门三房，双卧朝南，主卧套房

166-185㎡ 4 房 2 厅 3 卫（改善主力・明星户型）

总价：1800-2500 万，单价约 13.5 万 /㎡

格局：四开间朝南、LDKB 一体化、南北双阳台、双套房

亮点：得房率 88%+，约 15 米南向面宽，270° 观景，二胎 / 三代同堂优选

235-286㎡ 4-5 房 2 厅 4 卫（江景楼王・终改标杆）

总价：2800-4000 万，单价约 13.8 万 /㎡

格局：四开间朝南、3.15-3.3 米层高、20 米 + 南向面宽、三套房、中西双厨

亮点：得房率 90%+，270° 环幕江景，直面黄浦江 S 湾 + 陆家嘴天际线

380-510㎡ 顶层天幕复式（顶豪收藏・终极置业）

总价：5000 万起，单价约 14 万 /㎡

格局：上下双层、空中泳池、私梯入户、全景落地窗

亮点：独占整层 / 半层，360° 江景 + 城市天际线，塔尖人群专属

三、周边配套（后滩 CAZ 芯・10 分钟顶级生活圈）

【交通】三轨交汇，瞬联全城

地铁：7/8 号线耀华路站步行约 800 米，1 站前滩、2 站人民广场；19 号线（在建）近邻，三轨交汇

自驾：紧邻中环线、济阳路、南北高架，5 分钟前滩太古里、10 分钟陆家嘴、15 分钟虹桥

【商业】顶级商圈环绕，高端消费无忧

前滩：5 分钟达前滩太古里、前滩中心（国际奢品、高端餐饮）

徐汇滨江：8 分钟达西岸艺术中心、龙美术馆、星扬西岸中心

自带：约 6000㎡高端会所（恒温泳池、健身房、私宴厅）

【教育】（新房不承诺学区）

优质公立：上海师范大学附属中学、世博家园实验小学、浦东新区世博小学

【生态 & 景观】一线滨江，稀缺生态

江景：直线距江约 300 米，步行 2 分钟达滨江绿道，270° 环幕瞰江

公园：世博文化公园、后滩湿地公园、徐汇滨江公园，三大城市绿肺环绕

【医疗】三甲护航，健康无忧

三甲：上海交通大学医学院附属仁济医院、上海儿童医学中心、复旦大学附属中山医院

四、核心优势

内环滨江 + 后滩收官纯宅地：无商业 / 办公 / 回迁，圈层纯粹，绝版稀缺，无后续供应

270° 环幕江景 + 城市天际线：黄浦江 S 湾头排，直面陆家嘴 + 徐汇滨江，景观无敌

央企华润 + 顶配精装：华润 “澐系” 标杆，精装标准约 1.2-1.5 万 /㎡，嘉格纳、杜拉维特、大金等一线品牌

超高得房率 + 一梯一户：得房率 85%-90%，主力一梯一户，私密性强，空间利用率高

CAZ 核心 + 三轨交汇 + 顶级配套：前滩 - 世博 - 徐汇滨江黄金三角，10 分钟覆盖全维度高端配套

五、适配人群

终极改善 / 塔尖人群：预算 2000 万 +，追求内环滨江 + 纯住宅 + 江景 + 顶级圈层，自住兼资产配置首选

前滩 / 陆家嘴高管：10 分钟通勤，兼顾事业与居住品质，看重圈层与私密性

资产配置 / 收藏客群：内环滨江绝版稀缺 + 央企品质 + 抗跌保值，适合长期持有，传承属性强

二胎 / 三代同堂高端家庭：166-286㎡阔绰户型 + 双 / 三套房，空间充足，满足全家庭居住需求

六、不利提醒

总价门槛高：1500 万起，非普通改善可承受，受众面窄

交付周期长：2028 年 6 月交付，需等待 2 年 +，资金占用久

周边界面待完善：后滩仍在开发中，部分地块在建，城市界面成熟度一般

容积率偏高：3.2 容积率，高层密度较高，低密感弱于别墅 / 洋房

物业费昂贵：13.8 元 /㎡/ 月，大户型年物业费可达 4-5 万，持有成本高

1六批次压轴栋藏顶级猎手的“错价机遇”

六批次建面约185户型绝了！

从供应端考虑，统计了目前一线滨江板块所有在售（待售）新房项目，发现200㎡朝上的户型只是起步，如果要四房，至少要3000万起步，主力甚至在5000万起步！云启滨江185户型填补了这一空白，带来了2000万起步预算不曾有不再有上车滨江四房的天赐良机！

如果2000-2500万预算如果想要180㎡左右大尺度改善户型，只能选择次一级地段，比如苏河湾后面的大宁，北外滩后面的四川北路，前滩后面的三林，陆家嘴后面的新杨思等。对于追求稳妥资产配置的客户来说，直接入主一线滨江显然是更心动更安全的选择！

综合来看，云启滨江185㎡打破2000万级预算客户两大痛点，成为今年必等必买的首选项完全在情理之中！

而上期五批次压轴登场的两栋楼栋，是云启滨江乃至整个黄浦江滨江岸线的终极收官之作，同类型产品自此或将彻底断供！这不仅意味着项目内部再无同款房源面世，更让上海一线滨江CAZ板块，可能再也难寻同尺度、同门槛的滨江人居选择，一线江景的置业门槛也将就此迎来不可逆的全面抬升！

黄浦江岸全线绝版，120㎡级小户型终局之选

27、28单元联袂推出的这款户型，是常年领跑市场的高流速红盘户型，也是一线滨江CAZ内核极具竞争力的纯改善三房。

而它最不可替代的价值在于，这不仅是云启滨江最后一栋建面约125㎡小户型楼栋，更是整个黄浦江滨江沿线最后一席120㎡级滨江小户型，此后全线再无同类产品，是真正意义上的绝版孤品！

此前该户型仅分单元零星加推，购房者全凭摇号运气才能获得选购资格，本次整栋双单元一次性集中释放，直接大幅提升中签概率，是入主这款流量户型的最佳、也是最后窗口期。加之项目后续04地块小户型起步面积将直接上调至155㎡，这也意味着，本次之后，再也没有千万级门槛入主上海一线滨江的机会，错过便再难觅。

一线临江天幕楼栋，头排江景自此正式封卷

21、22单元组成的天幕楼栋，是云启滨江整盘最后一栋一线滨江头排楼栋，占据无遮挡的江景核心位，是名副其实的藏品级江景楼栋。

这不仅是项目最后一席临江楼栋，更是4500万预算内，上海一线江景大宅的收官入门之选；后续04地块沿江产品起步面积将直接升至265㎡，同段位、同门槛的江景席位将彻底断供。空间尺度与江景视野双重拉满，为高净值人群收藏后滩黄金S湾核心滨江资产，留下了最后一次机遇，一线头排江景自此正式封卷......

2占位一线滨江：125㎡成终极入场机会

在五批次推出的产品中，建面约125㎡户型凭借不可复制的稀缺属性，成为五批次入市房源中极具代表性的核心选择，也是1500万级预算能够进驻上海一线滨江的最终机会。

该户型之所以在前期历次加推中都保持着极高的市场热度，核心原因在于其在整个滨江板块中的唯一性。近十年以来，上海一线滨江住宅市场始终以大尺度户型为主流，120㎡区间的三房产品在核心江岸沿线始终处于空白状态。

云启滨江之所以能推出这一面积段产品，是依托后滩九宫格早期规划中的中小套型配置要求，而随着近年土地出让规则调整，相关户型配比要求已正式取消，不仅后续新增滨江项目起步户型普遍达到190㎡以上，项目后续开发的04地块，入门户型也将提升至150㎡以上的四房产品。

五批次推出的27、28单元，不仅是项目内最后一栋125㎡产品，更是整个上海核心滨江范围内，最后一批次120㎡级三房住宅，此后同类型产品将彻底退出市场。

从居住与资产双重价值来看，这一户型的综合竞争力同样突出。1500-2000万的总价区间，在以往的市场选择中，仅能布局城市次级核心板块，而在云启滨江可以直接占据一线滨江核心位置，板块能级与资产安全性形成明显优势。同时该户型并非孤立的小户型产品，可完整共享项目整体高端社区配套，楼栋邻近方舟秘境景观节点，日常休闲与景观体验均能得到充分保障。

在空间规划上，该户型也突破了同面积段的常规设计标准。约6米的横向客厅可将阳台区域纳入室内，进一步拓展公共空间，若结合灵动空间进行优化，可形成面宽约8.8米、总面积超40㎡的一体化社交区域。

卧室区域配备的飘窗均采用非承重结构，可根据居住需求进行改造拓展，整体使用感受可媲美传统150㎡户型。同时产品配备独立岛台，这一配置通常仅出现在180㎡以上的大平层产品中，收纳系统也经过精细化设计，边套户型收纳容积可达20.04立方米，中间套也达到16.56立方米。

精装标准同样对标高端改善定位，厨房配备全套嘉格纳厨具与大金专用空调，卫浴系统采用杜拉维特品牌产品，同时提供艺术家联名入户把手、定制艺术门牌、多种石材与岩板可选的个性化配置，整体居住品质远超同价位段多数产品。

本次加推中还包含前期备受市场认可的边套125㎡户型，南向3.5开间布局、双阳台配置搭配270°转角飘窗，进一步提升室内采光与空间通透度。作为该户型的最后一次集中入市，此次机会也成为抢占核心滨江小户型的最终节点。

六批次185平户型图：

3实景底盘兑现，景观与品质双优越级

在楼栋品质与居住体验上，本次加推的两栋房源均拥有出众的质素，叠加项目持续落地的实景配套，居住价值与实景呈现度同步拉满。

沿江大户型占据最优质江面，三重景观无遮挡

沿江大户型楼栋则占据项目优质江面视角，正对着徐汇滨江优质观景位，江面视野开阔、纵深感突出；楼栋南向享有近千平方米专属花园，东向可无遮挡俯瞰核心下沉庭院与百米庄园景观，将江景、园景、庭院景致尽数收纳。自6层起即可越过前排遮挡直接观江，270°环幕视野将黄浦江最美S湾景致尽收眼底，是真正意义上的“江景头等舱”。

华润兑现力清晰可见，生活场景逐步落地

项目实景兑现节奏稳步推进，十四风帆美学门头、滨江花神咖啡均已实景呈现，花神咖啡复刻法式美学，传承巴黎经典咖啡店设计风格，业主足不出社区，就能感受塞纳河畔的法式浪漫，沉浸式体验咖啡香气与滨江风光相融的休闲生活；十四风帆美学门头则勾勒黄金S湾全新城市天际线，提升社区入户辨识度与艺术质感。

4月，云梦花园实景下沉庭院、高端群岛会所将陆续开放，下沉庭院打造多层次园林水景与休闲空间，适配日常散步、亲子游玩；群岛会所定位高端圈层社交场，打破传统会所功能局限，成为高净值家庭会客洽谈、圈层交流的“第二生活客厅”，丰富社区高阶生活场景。架空层空间也将同步落地，打造全龄段休闲空间，适配儿童游乐、青年健身、老年康养等多元需求，华润置地的实景兑现能力清晰可见，为居住品质提供坚实保障。

404地块全面升级，价格门槛大幅提升

从长期价值与价格趋势来看，本次收官房源的入手窗口期具备极强的确定性，后期价格上涨预期清晰，入手即锁定价值洼地。

04地块面积段全面放大，入门门槛大幅提升

项目后续04地块产品规划全面调整，小户型起步面积升至155㎡，沿江大户型以265㎡起步，产品面积段整体上移，意味着一线滨江入门门槛将从1500万级跃升至2100万级，江景大平层入门门槛将从4500万级跃升至5000万级，本次加推的收官房源将成为最后一批价格友好的滨江资产。

华润操盘逻辑清晰，后期价格上涨确定性强

结合华润置地一贯的操盘思路，在实景配套全面呈现之后，04地块将以利润导向进行开发运营，届时小户型入门总价将跃升至2100万+，沿江大户型总价门槛将突破5000万+，本次收官房源的价格优势将进一步凸显。

四个月持续推盘、房源快速清盘的市场表现，印证了团队成熟的运营能力与华润置地强大的产品兑现力，艺术、自然、社交、休闲多元生活场景不断完善，持续夯实项目市场口碑。

五批次一房一价表：

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