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房型图如下▼
16B 户型图 67.41平 精致两房
27C 户型图 70.06平 豪华一房
27D 户型图 74.82平 景观两房
6楼G、H室房型如下
6G室，67.48平，朝南景观两房
朝南，阳光厨房
6H座，106.59平，超大户型两房
朝西南，厨房采光好
项目信息
产权年限：50年
竣工年限：2003年
户型：67.41--74.82平方米
均价：7万元/平方米
总价：480--540万元（现总价348万起）
得房率：80% 均为两房
总高：29层
层高：3.1米
水费：6元
电费：均价0.77元
车位：月租金800元/月
梯户比：3梯8户
交通：距离3，4，9号轨道交通400米直线距离（数据参考高德导航）
二手交易，一手税费，首付8成
地段：内中环，距离内环341米
物业公司：狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司
环线广场交通配套非常完善：周边有3.4.9号三条地铁
周边配套设施
生活购物方面：地理位置优越，周边有成熟的商圈环境，附近涵盖光启城时尚购物中心，徐汇日月光中心，家饰佳商场，日常购物非常便利。
医疗服务方面：周边配有上海市第六人民医院，第八人民医院，仁爱医院，交通大学附属国际和平妇幼保健院等医疗机构，医疗条件较为完善。
教育资源方面：学校有上海商学院，上海田林小学， 上海田林中学，西南体育中学，上海实验学校，教育资源有保障。
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🏢 上海徐汇环线广场：内环旁的“类住宅”孤品与徐家汇CBD的居住补给站
Shanghai Xuhui Huixian Plaza: The "Residential-Like" Sole Product beside the Inner Ring and the Living Supply Station for the Xujiahui CBD
🎯 核心定位与背景：徐家汇旁的“不限购”居住型公寓
Core Positioning and Background: The "Unrestricted" Residential Apartment beside Xujiahui
环线广场位于上海市徐汇区核心地带，具体坐落于田林路与中山西路交汇处，隶属于田林街道，紧邻徐家汇商圈。
Huixian Plazais located in the heart of Shanghai's Xuhui District, specifically at the intersection of Tianlin Road and Zhongshan West Road, belonging to Tianlin Street, close to the Xujiahui business district.
该项目由上海万顺房地产开发公司开发，是一个极具市场争议但也充满机遇的居住型公寓项目。
The project was developed by Shanghai Wanshun Real Estate Development Company, and is a highly controversial but full of opportunities residential-type apartment project.
1. 开发背景：老牌国企的“现房”底气
1. Development Background: The "Ready-to-Move" Confidence of a Time-Honored SOE
开发商背景：上海万顺房地产作为老牌开发企业，其开发的环线广场于2004年左右竣工（产权年限为2004-2054年），属于区域内较早的高层公寓项目。
Developer Background: As a time-honored developer, Shanghai Wanshun Real Estate developed Huixian Plaza around 2004 (property right period from 2004 to 2054), which belongs to one of the earlier high-rise apartment projects in the region.
现房销售：截至2023年及2024年的市场数据，该项目依然以现房销售模式为主。这意味着购房者可以“所见即所得”，规避了期房烂尾的风险，这一点在当前的市场环境下尤为珍贵。
Ready-to-Move Sales: According to market data from 2023 and 2024, the project is still mainly based on ready-to-move sales. This means that buyers can "see what they get," avoiding the risk of unfinished buildings, which is particularly precious in the current market environment.
2. 战略定位：徐家汇的“睡城”与内环旁的“价格洼地”
2. Strategic Positioning: The "Bed Town" of Xujiahui and the "Price Lowland" beside the Inner Ring
地段价值：项目距离内环高架直线距离仅约341米，距离徐家汇CBD核心区域车程仅需10-15分钟。
Location Value: The project is only about 341 meters away from the Inner Ring Elevated Road, and it takes only 10-15 minutes by car to the core area of Xujiahui CBD.
政策红利（历史遗留）：该项目最大的卖点在于其“不限购”属性（注：基于2023-2024年的市场描述，该项目作为存量房或特殊性质房源，不受当时限购政策限制）。
Policy Dividend (Historical Legacy): The biggest selling point of the project lies in its "Unrestricted" attribute (Note: Based on the market description in 2023-2024, as a stock house or special nature house, the project is not restricted by the current purchase restriction policy).
客群定位：主要吸纳被徐家汇高昂房价挤出的刚需客群，以及看重徐汇区教育资源和医疗资源的改善型家庭。
Clientele Positioning: It mainly absorbs刚需 groups squeezed out by the high housing prices in Xujiahui, as well as improvement-oriented families who value the educational and medical resources in Xuhui District.
📐 产品设计：高得房率的精装“老破大”改良版
Product Design: The Renovated Version of High-Yield精装 "Old and Large"
在产品力上，环线广场走的是“实用主义”路线，虽然楼龄较长，但通过精装修和高得房率挽回了不少颜面。
In terms of product strength, Huixian Plaza takes a "pragmatic" route. Although the building is old, it has regained some face through精装 and high yield rate.
1. 整体规划与建筑美学：
1. Overall Planning and Architectural Aesthetics:
建筑形态：项目总高29层，采用板楼结构（非塔楼），这种结构在上海内环旁的公寓中较为少见，保证了良好的通风和采光。
Building Form: The project is 29 stories high and adopts a slab structure (not a tower structure), which is rare among apartments beside the Inner Ring in Shanghai, ensuring good ventilation and lighting.
梯户比：3梯8户的设计，在高峰期可能会有等待时间，但对于一个2000年代初规划的项目来说，属于正常水平。
Elevator-to-Household Ratio: The design of 3 elevators for 8 households may have a waiting time during peak hours, but for a project planned in the early 2000s, it is normal.
2. 户型设计与装修标准：
2. Unit Design and Decoration Standards:
面积区间：主力户型为63-88平方米的一房至两房，同时也包含部分106平方米以上的三房大户型。
Area Range: The main unit types are 63-88 square meters one-bedroom to two-bedroom, and also include some three-bedroom large units over 106 square meters.
得房率：80%的得房率是该项目的杀手锏。相比于现在新房动辄60%-70%的得房率，环线广场的实际使用面积非常划算。
Yield Rate: The 80% yield rate is the killer锏 of the project. Compared to the 60%-70% yield rate of new houses now, the actual usable area of Huixian Plaza is very cost-effective.
交付标准：项目主打精装修交付，并配备了地暖系统。这一点非常重要，因为它省去了购房者二次装修的麻烦，也意味着房屋的层高和管线布局已经固定，适合直接拎包入住。
Delivery Standard: The project focuses on 精装 delivery and is equipped with underfloor heating system. This is very important because it saves the trouble of secondary decoration for buyers, and also means that the floor height and pipeline layout of the house have been fixed, suitable for moving in immediately.
💎 稀缺性分析：徐汇区的“通煤气”公寓与高性价比资产
Scarcity Analysis: The "Gas-Supply" Apartment in Xuhui District and the Cost-Effective Asset
环线广场的稀缺性，是基于徐汇区存量房市场的特殊性而产生的。
The scarcity of Huixian Plaza is generated based on the particularity of the stock house market in Xuhui District.
1. 资源属性的断层（通煤气）：
1. Disconnection of Resource Attributes (Gas Supply):
稀缺资源：资料特别指出，该项目是区域内稀缺的“通煤气”公寓。在上海，很多早期的商办项目或酒店式公寓是不通天然气的（只能用电磁炉），这极大地限制了中国家庭的烹饪习惯。
Scarce Resource: The data specifically points out that this project is a rare "gas-supply" apartment in the region. In Shanghai, many early commercial or hotel-style apartments do not have natural gas (only induction cookers), which greatly limits the cooking habits of Chinese families.
生活体验：通煤气意味着它是真正的“居住属性”而非“办公属性”，这在徐汇区的二手市场上非常抢手。
Living Experience: Gas supply means that it has real "residential attributes" rather than "office attributes," which is very popular in the second-hand market of Xuhui District.
2. 价格与地段的错配（价值洼地）：
2. The Misplacement of Price and Location (Value Lowland):
价格优势：根据2023-2024年的数据，该项目的均价约为7万元/平方米，主力户型总价在400-530万元左右。
Price Advantage: According to data from 2023-2024, the average price of the project is about 70,000 yuan/square meter, and the total price of the main units is around 4-5.3 million yuan.
对比效应：同样位于徐汇区，且不说动辄15万+的豪宅，就连周边的老破小二手房，单价也往往在8万-9万以上。环线广场以现房、精装修、通煤气的状态卖7万，确实存在一定的价格倒挂现象。
Comparison Effect: In the same Xuhui District, not to mention the luxury houses of over 150,000 yuan, even the surrounding old and small second-hand houses are often over 80,000-90,000 yuan per square meter. Huixian Plaza sells at 70,000 yuan with ready-to-move,精装, and gas supply, which indeed has a certain price inversion phenomenon.
📈 宏观市场环境与地段价值：徐汇教育与医疗的双重加持
Macro Market Environment and Location Value: The Dual Support of Xuhui Education and Medical Care
1. 宏观环境影响（2026年视角）：
1. Impact of Macro Environment (2026 Perspective):
资产避险：在当前（2026年初）房地产市场波动的背景下，购房者更倾向于选择“所见即所得”的现房。环线广场的现房属性是其最大的安全垫。
Asset Risk Avoidance: In the current (early 2026) real estate market volatility, buyers are more inclined to choose "ready-to-move" houses. The ready-to-move attribute of Huixian Plaza is its biggest safety cushion.
学区与医疗红利：徐汇区是上海著名的教育强区和医疗强区。项目周边覆盖了汇师小学（对口学区）、田林中学等教育资源，以及上海市第六人民医院、华山医院等三甲医疗资源。
School District and Medical Dividend: Xuhui District is a famous education and medical strong district in Shanghai. The project covers educational resources such as Huishi Primary School (corresponding school district) and Tianlin Middle School, as well as Grade 3A medical resources such as Shanghai Sixth People's Hospital and Huashan Hospital.
2. 交通网络的立体化：
2. The Three-Dimensional Transportation Network:
轨道交通：项目距离地铁3、4、9号线宜山路站步行仅约6分钟（约400米），距离6号线徐家汇站步行约12分钟。这种“多线换乘”的便利性，极大地提升了通勤效率。
Rail Transit: The project is only about 6 minutes' walk (about 400 meters) from Yishan Road Station of Metro Lines 3, 4, and 9, and about 12 minutes' walk from Xujiahui Station of Line 6. This "multi-line transfer" convenience greatly improves commuting efficiency.
自驾路网：驾车5分钟即可上内环高架，快速通达浦东、虹桥等各个方向。
Self-Driving Road Network: You can get on the Inner Ring Elevated Road in 5 minutes by car, quickly reaching Pudong, Hongqiao, and other directions.
📊 项目核心参数速览
Project Core Parameter Quick Look
表格
📝 总结与客观评价
Conclusion and Objective Evaluation
环线广场是一个“长板很长，短板也很明显”的项目。
Huixian Plazais a project with a "very long advantage and a very obvious short disadvantage".
✅ 它的优势（客观事实）：
*** Pros (Objective Facts):***
地段无敌：真正的徐汇区核心地段，享受徐家汇CBD的配套红利。
Unmatched Location: A real core location in Xuhui District, enjoying the supporting dividends of Xujiahui CBD.
居住属性纯粹：通煤气、精装修、板楼结构，这些都是标准的住宅配置，居住舒适度高。
Pure Residential Attributes: Gas supply,精装, slab structure, these are all standard residential configurations, with high living comfort.
价格倒挂：相比于周边的二手房，7万元的单价确实具有一定的吸引力，且是现房销售，资金安全性高。
Price Inversion: Compared with the surrounding second-hand houses, the unit price of 70,000 yuan is indeed attractive, and it is ready-to-move sales, with high capital security.
❌ 它的风险点（客观事实）：
*** Cons (Objective Facts):***
楼龄较长：建成于2004年左右，虽然维护尚可，但外立面和小区环境与2010年后的新房相比，会有明显的“年代感”。
Long Building Age: Completed around 2004, although well-maintained, there will be obvious "sense of age" in the facade and community environment compared to new houses after 2010.
商办/公寓属性疑虑：虽然资料称其为“居住型公寓”，但在购买前必须核实其土地性质（是70年住宅还是40/50年商住）。如果是商住性质，虽然不限购，但首付比例（通常需八成）和贷款利率会较高，且不通学区名额。
Doubts about Commercial/Residential Attributes: Although the data calls it a "residential apartment", the nature of the land must be verified before purchase (whether it is 70-year residential or 40/50-year commercial-residential). If it is commercial-residential, although unrestricted, the down payment ratio (usually 80%) and loan interest rate will be higher, and there are no school district quotas.
生活成本：如果是商业性质公寓，水电费将按照商业标准收取（电费均价0.77元/度），显著高于民用住宅。
Cost of Living: If it is a commercial apartment, water and electricity fees will be charged according to commercial standards (average electricity fee of 0.77 yuan/degree), which is significantly higher than that of civilian residences.
💡 购买建议：
*** Buying Advice:***
如果你是：被徐汇房价挤出的刚需、看重通勤效率的沪漂、寻求现房资产保值的家庭。
If you are: 刚需 squeezed out by Xuhui housing prices, Shanghai drifters focusing on commuting efficiency, families seeking ready-to-move assets for preservation.
行动策略：务必亲自核实房屋的产权性质（住宅还是商住）。如果是住宅性质，7万的价格是极具性价比的“捡漏”机会；如果是商住性质，则需仔细计算持有成本（水电、税费）和转手难度。
*Action Strategy: Be sure to verify theproperty natureof the house (residential or commercial-residential) in person. If it is residential, the price of 70,000 yuan is a very cost-effective "loophole" opportunity; if it is commercial-residential, you need to carefully calculate the holding cost (utilities, taxes) and the difficulty of resale.
徐汇环线广场售楼处电话☎400_966_5004（开发商统一电话）✔✔✔
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房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
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