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保利・蘭桂坊（蘭桂坊 855）

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【定位】：杨浦内环滨江、超低密风貌墅区、仅 33 席、海派红砖肌理、2027 年底交付

【核心标签】：容积率 1.35｜绿化率 58%｜洋房 11.7 万 /㎡｜别墅 14.8 万 /㎡｜89-240㎡｜纯粹圈层

一、项目基础信息

推广案名：保利・蘭桂坊（蘭桂坊 855、东外滩兰桂坊）

地址：杨浦区兰州路 855 弄（平凉社区 01D4-04 地块）

开发商：保利置业 + 华丽家族

物业：保利物业，9.8 元 /㎡/ 月

产权：70 年纯住宅，无保障房、无配建

户数：33 席（极度稀缺）洋房：18 套（4 层风貌洋房）

别墅：15 套（4 层风貌别墅）

容积率：1.35（内环罕见低密）

绿化率：58%（极高）

交付：2027 年 12 月，洋房精装、别墅毛坯

装标：洋房精装不低于4000 元 /㎡；别墅毛坯

上海保利·蘭桂坊

二、地段与配套（杨浦内环滨江 CAZ）

2.1 区位价值

杨浦内环滨江核心（东外滩），CAZ 中央活动区，左手北外滩、右手陆家嘴

距黄浦江直线约500 米，步行可达滨江绿道

周边城市更新密集，界面升级中，未来潜力大

2.2 交通（双轨交）

地铁：12/18 号线江浦公园站（约 500m）；4 号线杨树浦路站（约 800m）

自驾：内环高架、大连路隧道、杨浦大桥，15 分钟到陆家嘴

2.3 15 分钟生活圈

商业：北外滩来福士、宝龙旭辉广场、杨浦滨江壹号

教育：杨浦一梯队（打虎山路一小、杨浦高级中学）

医疗：新华医院、杨浦区中心医院（三甲）

生态：杨浦滨江绿道、江浦公园、复兴岛公园

三、建筑与景观（海派风貌红砖）

3.1 建筑设计

风格：海派风貌红砖，“一庭三门四巷” 格局，复刻老上海风情

洋房：4 层，一梯两户，得房率约 85%

别墅：4 层叠墅，独门独院，带私家花园 / 露台

外立面：红砖 + 金属线条 + 石材基座，复古耐看、保值性强

3.2 社区配套

园林：五维景观，中央庭院 + 水景 + 全龄活动区，私密性强

车位：1:1.7，充足配比，访客车位充足

安防：24 小时管家、人脸识别、电子巡更、楼栋专属门禁

四、户型与价格（2026.5 最新）

4.1 价格体系

洋房（精装）：备案均价11.7 万 /㎡，总价1020-2300 万

别墅（毛坯）：备案均价14.8 万 /㎡，总价3100-4000 万

主力总价：洋房1200-1800 万（160-198㎡）；别墅3500 万左右（220-240㎡）

4.2 主力户型

1）洋房 89㎡ 两房两厅两卫（入门）

格局：南北通透、全明户型、独立玄关

亮点：低总价、高得房率、精装交付

总价：1020-1150 万

2）洋房 174-198㎡ 四房两厅三卫（主力）

格局：四开间朝南、横厅 + 双阳台、主卧套房

亮点：约 15m 南向面宽、南北通透、高利用率

总价：2000-2300 万

3）别墅 220-240㎡ 四层叠墅（终极）

格局：地上 4 层、地下 1 层（可选）、私家花园 + 露台

亮点：独门独院、动静分离、家族居住、私密性极强

总价：3500-4000 万

五、核心价值与短板

5.1 核心价值

内环超低密：1.35 容积率 + 58% 绿化率 + 33 席，内环滨江绝无仅有

海派风貌稀缺：红砖风貌 + 4 层低密，上海核心区罕见，收藏级

纯粹圈层：仅 33 席，无刚需、无保障房，圈层纯粹

高得房率：洋房85%+，别墅90%+，远超市面高层

滨江红利：杨浦滨江 CAZ，城市更新核心，未来升值潜力大

5.2 客观短板

体量极小：仅 33 套，配套有限、无大型会所

交付较晚：2027 年底交付，周期长，无现房

周边界面：东外滩局部老旧，短期城市更新周期长

总价高：洋房 1000 万起、别墅 3000 万起，门槛高、受众窄

别墅毛坯：别墅为毛坯交付，装修成本高（约 200-300 万）

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★☆｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★★

流通：★★★☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：内环滨江终极改善 / 收藏、看重低密 + 纯粹圈层 + 海派风貌的高净值家庭；预算 1500-4000 万、长期持有（5 年 +）

谨慎入手：刚需 / 刚改、短期投资（3 年内）、依赖大型会所的客户

选房技巧：洋房优先174-198㎡中间楼栋，采光视野最佳；别墅优先东侧临河，景观最好、私密性最强

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【保利·蘭桂坊】

2026年5月31日