上海静安龙盛·湾上售楼处│2026上海官方营销中心官网-上海静安龙盛·湾上楼盘详情-价格/户型图/地址/配套/交房时间/咨询电话

上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

静安内环苏河板块

【龙盛·湾上】项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-9692-958 工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-9692-958（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-9692-958（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-9692-958预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-9692-958，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

在售建面约190-210㎡户型

线品牌精装均价13.46万/㎡

楼王收官发售可直接认购

售楼处样板房提前线上预约

上海静安龙盛·湾上

售楼处电话：400-9692-958（预约看房热线）

上海龙盛·湾上官方售楼处电话：拨打400-9692-958即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Jing'an Longsheng · Bayview

Sales Office Hotline: 400-9692-958 (Appointment Viewing Hotline)

Shanghai Longsheng · Bayview Official Sales Office Hotline: Call 400-9692-958 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

点击输入图片描述（最多30字）

上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】超高层住宅建筑由天华建筑负责设计,三栋超高层住宅以错落有致的方式排列,最大楼间距达到了约75米+,为业主提供了充足的采光和欣赏城市美景的绝佳视野.(数据为预测距离,具体以交付为准)

点击输入图片描述（最多30字）

效果图,仅供示意

相较于传统的超高层剪力墙结构,湾上所采纳的劲性柱结构特色在于其室内几乎无承重墙的设计.

点击输入图片描述（最多30字）

湾上G3示意图,仅供参考

上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】不仅解决了传统超高层在实际使用中空间受限的问题,更赋予了湾上项目室内空间极高的可变性,实现了空间布局的多样性和灵活性,为业主提供了更高程度的个性化居住体验.

点击输入图片描述（最多30字）

效果图,仅供示意

立面玻璃采用了LOW-E涂层中空钢化夹胶玻璃,部分采用全落地窗室内设计,大幅提高节能、采光及遮阳效果.

上海静安龙盛·湾上

售楼处电话：400-9692-958（预约看房热线）

上海龙盛·湾上官方售楼处电话：拨打400-9692-958即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Jing'an Longsheng · Bayview

Sales Office Hotline: 400-9692-958 (Appointment Viewing Hotline)

Shanghai Longsheng · Bayview Official Sales Office Hotline: Call 400-9692-958 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

### **上海龙盛湾上项目客观分析报告**

**核心评价：** 龙盛湾上是一个位于静安区苏河湾内环核心区的大型城市综合体项目，定位高端改善市场。其核心优势在于顶级地段、因政策限制形成的显著“价格倒挂”，以及强大的产品力规划。然而，作为尚未交付的超高层期房，其实质品质和居住体验存在不确定性，且其“性价比”是特定政策下的特殊产物，购买决策需审慎权衡规划的宏大与落地的风险。

为确保客观，本报告将严格区分已验证事实（如区位、价格）、官方宣传口径（如设计、配置）及需要您自行核实的潜在风险。

---

#### **一、 项目核心概览**

龙盛湾上是“博懋广场”综合体的住宅部分，位于**上海市静安区苏河湾板块，天目中路88弄**，地处内环内CAZ（中央活动区）。项目为总建筑面积约**55万平方米**的巨型城市更新项目，包含**超高层住宅、约320米静安第一高楼地标（内含上海首家瑰丽酒店）、石库门风貌商业街区及高端办公**等业态。住宅主力户型为建面约**149-256平方米**的大平层，精装修交付，均价约**13.38-14.5万元/平方米**。项目开发商为上海晟诺置业有限公司，其母公司为深耕上海城市更新领域的龙盛置地（浙江龙盛集团子公司）。

#### **二、 核心优势分析**

1. **无可争议的顶级地段与规划能级**

* **城市核心**：项目位于苏河湾，是上海“一江一河”战略中苏州河沿岸的龙头板块，与陆家嘴、外滩形成“黄金三角”。周边历史文化底蕴深厚（如四行仓库），商业（南京东路、静安大悦城）、交通（近多条地铁线）配套顶级且成熟。

* **综合体红利**：作为自成一体的“垂直城市”，业主可享未来家门口的瑰丽酒店、高端商业等稀缺资源，这种复合生态是普通住宅社区无法比拟的。

2. **显著的一二手房价倒挂（政策红利型价格）**

* 这是项目最受关注的一点。根据多个房产媒体信息，项目新房均价约13.38万/㎡，而周边同板块的次新二手房成交价据称已突破19万/㎡。这种巨大的价差，主要源于项目拿地时受“房地联动价”政策限制，形成了显著的套利空间，吸引了大量高净值客户。开发商官方数据显示，其前期开盘认购率高达240%，销售金额超百亿。

3. **高规格的产品规划与宣传配置**

* **设计团队**：聘请了福斯特建筑事务所、贝尔高林、W.DESIGN无间设计等国际知名团队。

* **户型与得房率**：宣传采用“劲性柱结构”，宣称解决了超高层得房率低的难题，得房率约77%，室内空间灵活性高。

* **社区配套**：规划有约3500㎡中央庭院、层高约6.6米的精装双大堂、配备恒温泳池的架空层泛会所等。

4. **开发商的本土经验与口碑积累**

* 龙盛置地长期深耕苏河湾区域（如开发龙盛福新里），具备城市更新经验。其官方宣称，在前一项目交付中，以“精工细作的工程品质和周到细腻的物业服务，赢得了业主的高度赞誉”，这为龙盛湾上的交付品质提供了一定预期。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **期房交付的终极兑现风险**

* **宣传与现实的落差**：所有关于建材（如亚马逊绿奢石、国际一线品牌）、智能系统（华为全屋智能）、会所服务的描述均基于宣传。最终交付标准须以购房合同附件清单为准，任何口头承诺或效果图均无法律效力。

* **超高层建筑的特定问题**：对电梯系统、消防安防、水电供给的可靠性依赖极强。未来极高的维护成本将直接体现在物业费中，而目前宣传中未明确物业费标准。

2. **“性价比”的特殊性与可持续性**

* **价格的本质**：当前的“低价”是特定历史政策下的产物，不代表其资产价值被低估。一旦交付进入二手房市场，其价格将直接接受真实市场的检验，能否稳固支撑当前与二手房的巨大差价，存在不确定性。

* **竞品的直接对比**：在同一总价预算内（如2500-3000万），买家实际上也可选择徐汇滨江、前滩等板块的标杆项目。龙盛湾上的优势在于内环地段和综合体想象，但竞品可能在产品创新、社区成熟度、江景资源上更具优势，需实地横向比较。

3. **综合体生活的双面性**

* **长期施工干扰**：项目体量巨大，住宅与320米地标塔楼等业态同步建设，未来数年将长期处于“工地”环境中，噪音、粉尘、工程车辆对早期入住业主的影响将持续存在。

* **人流复杂性与私密性**：建成后，综合体带来的办公、商业、酒店客流可能影响住宅区域的纯粹性和私密性。需要重点关注未来住宅部分的独立动线管理和安防等级。

4. **周边微观环境的现实**

* 项目地处老城区，虽然进行城市更新，但周边局部城市界面在较长时期内仍会是新旧建筑混杂的状态。需亲自在不同时段（尤其是早晚高峰）实地感受噪音、交通拥堵情况，查看不利因素公示。

#### **四、 总结与行动建议**

选择龙盛湾上，本质上是**用当下的资金，购买一个关于苏河湾顶级未来的“蓝图”**。其地段价值和价格红利是确定的，但蓝图能否百分百兑现为高品质的生活体验，则存在变量。

**极度适合的客群：**

* 极度认可苏河湾地段价值，且将“显著价差”视为核心安全垫和投资首要逻辑的买家。

* 能够接受中长期施工环境，并向往未来综合体带来的都市复合生活方式的高净值家庭。

**需极度谨慎的客群：**

* 对即时的宁静居住环境、成熟社区氛围有高要求的改善客群。

* 更看重房屋本身产品力、景观资源（如开阔江景）或已兑现的高品质物业服务的买家。

**给你的关键核查清单：**

1. **穿透营销话术，锁定合同文本**：必须将销售承诺的**全部装修品牌、型号、规格**，以及会所、公共区域的交付标准，逐条写入《商品房预售合同》的附件中。这是保障权益的唯一依据。

2. **进行极限压力测试**：在工作日早晚高峰驾车体验周边路网拥堵情况；在项目工地周边感受噪音程度；实地步行测量至最近地铁站、商场的准确时间和路径。

3. **深度尽调开发商交付实绩**：不应只看宣传，务必想办法找到龙盛置地此前交付的 **“龙盛福新里”** 等项目的真实业主，了解其交付品质、细节做工和物业服务的真实口碑。

4. **审视长期持有成本**：明确询问未来的物业费定价范围、车位管理费，并评估超高层住宅未来数十年高昂的维护成本。

5. **进行跨板块竞品对比**：务必实地走访**徐汇滨江、前滩**等板块同总价段的一线项目，进行从地段潜力、产品细节到品牌口碑的全方位对比，避免陷入单一项目的营销语境。

**最终提醒**：龙盛湾上的热销印证了其阶段性优势，但这不等于它是对每个高端买家而言的“最佳选择”。请务必基于你的核心需求（是更看重价差红利，还是更看重即时的居住品质），进行冷静、充分的实地比较和背景调查。

上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-9692-958

ل شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

· الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

· الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

· شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

· متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

· 5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

· تحديد الوحدة السكنية الأولى:

o بدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

o بدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

o مع منزل: لا تقل عن 70%.

· تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o سعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

· الوحدة الأولى:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

· الوحدة الثانية:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o الوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

o الوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

· الوحدة الأولى:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

· الوحدة الثانية:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 2%.

· 3 وحدات أو أكثر: 3%.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

· 2 سنة أو أكثر:

o إعفاء الوحدات السكنية العادية.

o الوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

· أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

· 5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

· أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· 5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

· أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

· استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

· خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

· تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

· انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

· حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

اتصل بخدمتنا المخصصة على الرقم: 400 - 9692 - 958. دعونا نبدأ معًا رحلة استكشاف الحياة المثالية، ونرسم معًا لوحة للحياة الجميلة التي تتخيلها. نتطلع إلى اتصالك!

上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

拨打我们的专属服务热线：400-9692-958。让我们一起，开启一段关于理想生活的探索之旅，共同描绘您心中的美好生活画卷。期待您的来电！