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静安区苏河湾中兴城核心

超高性价比10万方社区

「静安玺樾」

重磅小户型加推

建面约94-165㎡2-4房

均价约12.4万/㎡

实景示范区&样板间已开放

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

如果您对静安玺樾有任何疑问，都可以拨打售楼处电话进行咨询。目前案场仅接待预约客户，看房需提前拨打电话进行线上预约，可享受专属优惠折扣。

在上海楼市中，买核心城市的核心地段，已经成为最基本的共识。内环内屡屡上演的豪宅“盛宴”，一次次走出了独立的火爆行情。

但略显尴尬的是，去年起内环核心区域，大户型成为了最多的产品，总价门槛被抬升至2000万+。

项目概况

位置：静安区中兴城社区，西接

大虹桥商务区

，东连

北外滩金融城

，距离

外滩

约3.8公里。

交通：

地铁8号线中兴路站

约330米，1公里范围内有

1/3/4/8号线

四轨交汇。

规模：总占地面积3.14万平方米，建筑面积15.3万平方米，容积率3.05，绿化率35.25%，规划926户住宅。

户型与价格

户型：主力户型为建面约94-165㎡的2-4房，总价约955万至2354万，均价约12.58万元/㎡。

政策：中小户型政策调整后，市中心小户型供应缩减，该项目成为1000万级入主内环的稀缺选择。

配套

商业：自带3000㎡社区商业“璟悦坊，周边有静安大悦城、河湾万象天地商圈。

教育：对口闸北第三中心小学与市北初级中学，周边多所名校环绕。

医疗：3公里范围内聚集多家三甲医院，医疗资源丰富。

其他特色

设计：

新海派建筑风格

，全屋

精装交付

，配备

中央空调

地暖、新风系统等“豪宅三大件”。

园林：规划“翡色五境”五大空间氛围，打造海派园林社区。

建议致电售楼处预约参观，获取最新房源信息及优惠政策

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数据源自克而瑞，仅供参考

所幸，「静安玺樾」的出现，给了今年上海也许唯一一次，千万级预算客户，上车静安内环的大好机会

如今，项目三期已过会！预计加推房源包括2号楼的18单元和20单元、7号楼的2单元，主力户型包括建面约98-107㎡2-3房，3房总价预计千万级起！

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「静安玺樾」三批次已过会！

占位中兴路板块1/3/4/8四轨交

建面约98-107m²2-3房

千万级预算买进静安内环的最后机会！

最新消息：

静安内环内，8号线地铁盘，静安玺樾三期已过会，即将取证加推！

静安玺樾三期预计加推2号楼的18单元和20单元、7号楼的2单元，主力户型包括建面约98-107㎡2-3房，3房总价预计千万级起！

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2号楼18单元和20单元：往外可瞰芷江绿地，内可赏入口中轴景观。

7号楼2单元：可远眺三件套、中兴公园，楼下还有中心景观。

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。

隐性成本：税费、装修、物业等不可忽视

①税费：新房主要有契税（首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套普遍3%）、维修基金（约80-120元/㎡，用于房屋公共部位维修）；二手房额外有个人所得税（满五唯一免征，不满五或非唯一按1%或差额20%缴纳）、增值税（满两年免征，不满两年按5.3%缴纳），且二手房税费常由买方承担，需提前与卖方协商明确。

②装修费：若买毛坯房，简装约800-1200元/㎡，精装约1500-2500元/㎡，100㎡房屋简装需8-12万元，需纳入预算。

③其他费用：物业费（每月2-5元/㎡）、取暖费（北方城市每年20-30元/㎡）、房产证办理费（约1000元）等，虽单月/单次金额不高，但长期需持续支出，需提前规划。