广安市完善建设用地修改意见公告

为广泛听取社会各界对《广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》的意见和建议，提升市政府规范性文件制定工作透明度和群众参与度，提高政府决策民主化、科学化水平，现面向社会征求该《实施办法》修改意见，我局将根据反馈意见，充分吸收有益的意见和建议，进一步完善修改，提高文件的科学性和可行性。意见提交时间：2021年2月26日—2021年3月2日。

电子邮箱：452243732＠qq.com

特此公告。

附件：广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法

广安市自然资源和规划局

2021年2月26日

广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法

排名前列章  总  则

排名前列条为进一步规范我市土地二级市场建设，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《四川省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（川办发〔2020〕41号）等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条广安市范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押相关事项，适用本办法。

第三条建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，建设用地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权等随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的建设用地使用权随之转让、出租、抵押。

第四条建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第五条以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权，可依法转让、出租、抵押；原出让、租赁、作价出资（入股）合同另有约定的从其约定。

以划拨方式取得的国有建设用地使用权，经有批准权的人民政府批准并办理相关手续的，可转让、出租、抵押；划拨决定书或划拨文件中另有约定的从其约定。

第六条下列建设用地使用权转让、出租必须通过公开交易方式进行：

（一）国有企业或公有经济成分占主导地位的公司、企业建设用地使用权转让、出租（相关法律、 法规、规章及规范性文件规定不须公开交易的除外）；

（二）行政、事业单位建设用地使用权有偿转让、出租；

（三）其他须进行公开交易的情形。

第七条有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：

（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的（住宅用地除外）；

（五）已认定为闲置土地，未按照市、区（市、县）人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的；

（六）未达到出让、作价出资（入股）合同约定条件的；

（七）法律、行政法规规定禁止交易的其他情形。

第八条广安市范围内建设用地使用权公开转让、出租的交易机构为区、市、县自然资源产权登记部门和不动产登记机构，申请公开交易的主体可按规定进入交易机构进行交易活动。

第二章  建设用地使用权转让

第九条建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资（入股）以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

第十条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

第十一条以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权的转让须满足下列条件：

（一）持有建设用地使用权不动产权证书（土地使用证） ；房屋已经建成的，应持有涵盖房产信息的不动产权证书（房屋所有权证）；

（二）出让、作价出资（入股）合同中约定的条件。

（三）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（开发投资总额不包含土地款、征地拆迁安置补偿成本）。

第十二条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

第十三条建设用地使用权转让，原出让、作价出资（入股）等合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。

建设用地使用权转让后的使用年限为建设用地使用权出让、作价出资（入股）合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，补办出让手续后，其使用年限不得超过国家规定的较高年限。

第十四条转让中涉及原土地与房屋产权证书记载用途不一致的，原则上应依据现有规划统一用途，在完善相关手续后予以办理不动产登记；确实无法统一的，在办理不动产登记时，可按照原证书登记用途分别注明，但未经批准不得改变已批准用途。

第十五条建设用地使用权转让双方应签订转让合同，持不动产权证书（土地使用证）、税务部门出具的完税凭证或者减免征税证明、土地出让等原权属来源合同、土地转让合同等土地使用权发生转移的其他证明材料，向不动产登记机构申请不动产转移登记。

第十六条  实行预告登记转让制度,按照“先投入后转让”原则,以出让方式取得的建设用地使用权,对未完成开发投资总额百分之二十五的,在交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后,允许依法办理预告登记,待开发投资达到转让条件时,再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发展改革、自然资源、住房建设、生态环境等部门申请办理建设项目相关手续。债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。

第三章  建设用地使用权出租

第十七条建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十八条以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同约定。

以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权，可以将全部或部分建设用地使用权出租，但应当符合已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；与政府签订招商引资协议的，应符合协议要求。

以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以出租，但出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。

第十九条以划拨方式取得的建设用地使用权，经批准准予出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让等有偿使用手续。

第二十条建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人须在出租合同生效后3个月内，依法向当地自然资源主管部门申报并缴纳相关收益。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。划拨建设用地使用权出租年收益缴纳标准按建设用地占地面积*基准地价的1%标准收取。

第二十一条建设用地使用权出租，出租双方应持建设用地使用权不动产权证书、出租合同等相关材料向当地自然资源主管部门办理建设用地使用权出租备案手续。出租合同发生变更的，出租双方应在变更之日起30日内，到当地自然资源主管部门变更备案。地上房屋的出租备案，按现行有关规定执行。

第四章  建设用地使用权抵押

第二十二条建设用地使用权抵押是指建设用地使用权人作为抵押人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第二十三条以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第二十四条以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，由不动产登记机构依法办理抵押登记，不再另行单独办理划拨建设用地使用权抵押的批准手续。

第二十五条以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可根据租赁合同约定，将建设用地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押。

第二十六条探索允许不以公益为目的涉及教育、医疗、养老等社会领域的企业在行业主管部门批准下，可以将有偿使用方式取得的建设用地使用权和地上建构筑物等财产进行抵押融资，所融资金由行业主管部门监管，专项用于本项目的开发建设及运营等，不得挪作他用。

第二十七条抵押建设用地使用权，抵押双方应当签订抵押合同。抵押合同不得违反国家法律、法规和建设用地使用权取得文书的约定。

各级不动产登记机构和金融机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性教育、医疗、养老建设用地使用权抵押等业务时，应建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金管理机制。

第二十八条抵押建设用地使用权，抵押双方应持相关材料向不动产登记机构申请抵押登记。自然人、企业可作为抵押权人申请抵押登记。

第二十九条抵押权因债务清偿或其他原因灭失的，抵押双方应在抵押权灭失之日起30日内到不动产登记机构申请注销抵押登记。

第五章  建设用地使用权分割、合并

第三十条建设用地使用权分割、合并是指权利人在建设用地首次登记后申请对建设用地进行分割或者合并登记，或同一土地使用者在建设用地首次登记时申请对自然资源主管部门供应的建设用地进行分割或者合并。

第三十一条建设用地使用权分割、合并须满足下列条件：

（一）权属清晰，且已依法办理不动产登记，有利于土地开发利用；

（二）以保障相关权利人合法权益为前提，拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；

（三）具备独立分宗条件，符合规划、设计、建设、施工以及安全等要求，不影响生产、经营和使用功能；

（四）分割或合并后的总建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原出让合同或划拨决定书确定的开、竣工时间；

第三十二条土地分割、合并的须符合法定控制性详细规划以及用途管制相关规定，经自然资源主管部门审查同意分割或合并；土地权利人应与自然资源主管部门签订补充合同。土地权利人可凭补充合同、不动产权籍调查成果等资料办理不动产登记，依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证等资料。

第三十三条已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的，在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。

第三十四条已建成的工业项目用地分割转让的，不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动；项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让。

第三十五条宗地合并时，合并前使用权类型为划拨且合并后宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式。使用权类型包含划拨、出让、作价出资（入股）等多种类型的，在依法依规补缴土地出让金后，原则上统一办理为出让。

第三十六条土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块，且土地权属性质、使用权类型一致。多宗地合并涉及剩余出让年限不一致的，原则上应当按几宗地中最长年限补缴土地出让金修正土地出让年限，除工业用地外，也可以申请续期至法定较高出让年限。

第六章  交易监管

第三十七条建设用地使用权转让未按本办法第六条规定通过公开方式进行交易的，不动产登记机构不予办理登记。

第三十八条以买卖方式转让建设用地使用权，转让双方应当依法申报交易价格，申报价格低于基准地价或工业用地较低价的，市、县（区、市）人民政府有权行使优先购买权。对有权行使政府优先购买权的转让土地，市、县（区、市）自然资源主管部门应在15个工作日内报请市、县（区、市）政府决定是否行使优先购买权，逾期不行使的视为放弃优先购买权。

第三十九条以划拨方式取得的建设用地使用权出租，未按本办法规定缴纳土地出让金或上缴土地出租收益金的，出租人须依法承担相关责任。

第四十条法院生效裁判涉及土地使用权转移的案件，自然资源主管部门认为与现行土地管理等相关法律法规不一致的，应当向法院出具书面建议意见书，如法院仍要求执行生效裁判的按法院的生效裁判执行。

第四十一条加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门（单位）进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求同级自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

第四十二条加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，自然资源主管部门与住房城乡建设等主管部门应就建设用地使用权和房地产转让、出租、抵押等信息建立互联共享机制。

第四十三条为保障建设用地二级市场健康发展，相关职能部门、行业协会应对土地及房地产价格评估、不动产登记代理等中介机构加强监管和指导，建立失信中介机构的惩戒和退出机制。

第七章  附  则

第四十四条本办法所称建设用地为国有建设用地，已依法入市的农村集体经营性建设用地可参照本办法执行。

第四十五条本办法由广安市自然资源和规划局负责解释。

第四十六条本办法从印发之日起施行，有效期5年。