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🔥中建玖上琅宸🔥

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上海楼市正在重回理性，但有一种稀缺，从来不被周期左右——那就是主城核芯的土地与生活。

当外溢红利逐渐消退、远郊热度褪去，人们重新开始思考：什么样的生活，才值得久居？

答案正在回到城市的“心脏”——那条由南至北贯穿城市的黄金主轴。

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而位于主城中轴核心的静安，始终是这座城市精神与气质的象征。从南京西路的都会封面，到大宁的生态绿心，静安以“一轴双心五地标”的格局，写下着属于上海主城的进化史。

如今，随着这条中轴线的北向延展，城市重心正悄然上移。大宁，这片被誉为“静安北心”的土地，正承担起上海主城北向生长的关键使命。

它既有文化与生态的底色，也有产业与科创的能量；既是城市的“绿肺”，也是主城价值再生的增长极。

直面市中心68万㎡大宁公园，1/20号线地铁口全新盘，火爆抢购中！

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【中建玖上琅宸】二批次开盘热卖中

将推出建面约128-160-190-210-280m²3-4房

数套410m²大户型

装修标准4000元/m²

过会均价146850元/m²，总价1436万起

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超规格示范区，为海派奢居重新立序！

经过长达99米的恢弘门头，进入到的第一个空间是一个「转换区」，自此，【玖上琅宸】引以为傲的景观将逐步在你面前展开。

再往里走就是迎宾区，整个公区部分由世界顶级的奢华酒店设计专家CCD负责设计，4.5米的层高直接打造出了顶奢酒店的质感。

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从转换区到迎宾区，中式的意境与西式的优雅自然过渡，归家之路上内心也能有动人起伏。

经过迎宾区，是这次展示的第一个大的景观组团：浮光池院。

【中建玖上琅宸】以豫园为灵感，遵循豫园山脉、水脉，以现代化表达手法，建设了一座当代山水隐园。

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立体的山林、庭荫树影、潺潺流水...不仅是可以看的，更是可以“游”的景观。

此外，社区内全冠移植了包括乌桕树、百年罗汉松、红枫、铁冬青等众多来自全国的昂贵树种。

未来业主可沿小径漫步，体验“穿行于山林”的意趣，孩子也将拥有一个独一无二的、充满野趣的自然游乐场。

其实，进入社区之后，除了被这些景观美得眼花缭乱，目光还会不自觉地被建筑的外立面所吸引。

【中建玖上琅宸】作为上海豪宅新范本，将东方千年的陶瓷雅韵与现代的金色框架结合，塑造全新城市封面，打造颇具温润艺境的恒久建筑。

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光线洒在超大面积的陶板幕墙上，其特有的哑光质地柔和地接纳了光线，呈现出一种均匀、内敛的暖色调，质感高级。

这与常见玻璃幕墙的强烈镜面反光形成鲜明对比，这种材料的选择，不仅关乎美学，更体现了对社区氛围和城市界面的细致考量。

当然，铝板的金属折边笔挺如尺，与石材的碰撞并非简单拼接，而是通过预先设计的精密工艺，实现了近乎“无缝”的过渡。

这种对细节的严苛要求，是构成建筑高级感的基础，也是效果图难以百分百传达的工业精度。

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户型图赏鉴

土拍回顾及规划

9月14日，中建玖合在上海市2024年第五批供应商品住宅用地中，以63.66亿元成功获取上海市静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，总计容建筑面积9.32万平方米。

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项目四至范围：东至规划平陆路，南至广中西路，西至规划094a-16地块、宝华万豪酒店，北至规划094a-04地块。

地块用地性质为住宅与商务办公混合用地(Rr3C8)，与静安天悦一样，都不是纯住宅地块。

占地面积约3.16万方，整体容积率2.95，其中住宅占比79%，总体量在7.37万方，装修标准4000元/m²

根据项目规划设计方案：项目拟建8栋12-24层高层住宅，以及1幢总高22F的办公楼，总规划446户。

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汲取豫园“金声玉振”灵感,转译“金镶玉制”建筑形制。选取景德镇稀有陶板，融入石材与铝板，造极窗墙比，打造海派先锋格调的公建化立面，重新定义当代美学。

颠覆传统户型格局，打造最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野，全方位观赏自然与繁华的城市全景。结合一体化方厅,系统收纳,超大面宽,创造舒适居住体验。

山水长卷的隐奢门庭

取意豫园中式园韵，打造约99米隐奢入口空间结合独立的车马院，风雨廊道与人车分流独立双入口，带来尊贵的归家体验。

致敬东方的立休庭园

打造多重立体景观，构建悬瀑石涧的城市山林，结合多维的城市立体化空间,纳尽东方风雅逸趣。

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公园嵌入式浮岛社区

全域约6.3米-10米架空设计，让公园绿意与山水诗韵自然邀约入室，打造公园嵌入式浮岛社区，呈现无界的社区风景。规划缤纷童趣、社区会客厅等多元架空层空间,于此开启生活的温暖缤纷。

约3000m海派奢谧会所

传承东意西境，重现百年院落。遵循传统世家宅邸三进式布局，融入海派石库门元素与白玉兰肌理将上海精神与风貌凝萃其中。来自景德镇的大师陶瓷艺术品展陈，以东方艺术的优雅雍容，高定精致奢谧的圈层私享场域。

规划打造艺术花厅、行政酒廊、私宴厅、茶室、壁球馆、瑜伽室、健身房、恒温泳池等多元化空间,每一处巧思皆量身定制。

璨如星海的归家旅程

地下中央车站酒店式归家设计，超阔尺度，彰显奢宅气场，盛迎历遍世界归来的心。

生活配套

一流的教育资源：

双一梯队学校：闸北实验小学是全市一梯队的公办小学。

大宁国际小学于2007年成立，对口的都是大宁地区很好的小区，优质的生源供应使其发展迅猛，大有赶超闸北实验小区的趋势。

闸北实验小学和大宁国际小学对口的风华初级中学也是静安区一梯队初中。

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▲闸北实验小学（上）|大宁国际小学（下）

双一梯队学校加持，做实大宁地区优质学区地段，吸引大量重视教育的中产家庭前来置业。

一流的医疗资源：

综合+专科医疗：三级综合甲等医院是普通百姓看病的首选，选择意愿要远大于近处二级医院。

大宁地区坐落两家三甲医院，一个是全市综合排名十名左右的上海市第十人民医院。

三甲专科同济口腔医院就在十院隔壁，平时就诊人流量也很大。

一流的商业配套：

多级大体量商业区：大宁目前营业的有大宁久光百货、大宁国际商业广场、大宁音乐广场等商业中心，总体量接近52万方。

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▲大宁久光百货

商业中心主要分布在大宁中央区，可辐射周边居民区，北部居住区和老城区均可步行抵达，逛街吃饭游玩体验舒适。

一流的交通网络：

高能级交通网络：2004年末，轨道交通地铁1号线北延伸段——上海火车站（不含）至共富新村站开通，大宁区域不仅有了自己的地铁线路，而且独占延长路、上海马戏城（距离项目仅约600米）、汶水路3座车站。

强能级1号线可与多条线路换乘，快速抵达主要中央商务区。

▲3（开通）+2（规划）五座地铁站

正在建设中的19号线（广灵西路）和20号线（彭越浦路）通车后，东西两侧的地铁站将补充现有出行的部分短板。

南北高架+中环线+内环线，3条高能级路线贯穿大宁，到达市内高能级区域距离很短，交通方便程度绝对优秀。

丰富的生态、文化、休闲配套：

良好的文化休闲设施：娱乐休闲丰富程度也是衡量幸福指数的重要指标。

新静安体育中心和上海马戏城两大文化地标，中环内唯二的超大型公园——大宁灵石公园，稀缺不可复制，绝对是大宁地区的增彩部分。

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核心结论速览：这是上海静安区大宁核心板块+1/20号线双地铁+大宁灵石公园一线景观+全架空层社区+下沉式高端会所+央企中建玖合开发的改善型豪宅，主打建面约128-280㎡三至四房（均价约13-14.5万/㎡，总价1800万起），具备南向直面68万㎡大宁公园+10米全域架空层+约3000㎡玖合Club会所+嘉格纳/劳芬顶级装标+华为全屋智能4.0五大核心亮点；短板是容积率2.95偏高（楼间距约40米）、得房率76-78%略低于改善基准线、东北角配建办公楼引入外部人流、部分临街楼栋直面规划路/主干道噪音、中间户连廊设计影响隐私、学区相对不突出。适合预算1800万+追求公园景观与高端社区配套的改善家庭，尤其适配静安/普陀/虹口工作的中高管与注重生态居住的品质生活追求者。

一、项目基础信息

二、核心优势

1.稀缺区位与生态资源

大宁核心，配套成熟：大宁板块被称为上海“六边形战士”，1公里范围内覆盖大宁国际商业广场、久光百货、协信星光广场三大高端商圈，步行10分钟内即可抵达

南向直面大宁公园：68万㎡浦西最大绿地，部分户型可看公园全景，公园景观房价格显著高于其他房源，生态资源在上海内中环极为罕见

双地铁+三线高架：距1号线上海马戏城站约400-600米，在建20号线将在此站换乘；南北高架、内环、中环三线环抱，自驾10分钟接入外环，25分钟直达主城核心商圈

全龄教育医疗：1公里内有大宁路小学、闸北实验小学等优质学校；3公里内汇聚同济大学附属第十人民医院等三甲医院，满足日常就医需求

2.创新社区规划与高端配套

10米全域架空层：部分楼栋最高约10米架空设计，打造公园嵌入式浮岛社区，让公园绿意自然融入室内，规划缤纷童趣、社区会客厅等多元架空层空间

约3000㎡下沉式玖合Club：配置约23米跨度无柱大空间泳池、标准尺寸壁球馆、健身房等高端设施，提供私享社交空间

地下中央车站酒店式归家：从下车到入户每一步都充满仪式感，提升归家尊贵感

多重立体景观：构建悬瀑石涧的城市山林，结合多维城市立体化空间，纳尽东方风雅逸趣

近零能耗零碳社区：社区内有光伏设施，支撑社区用电、水气喷雾等，实现低碳节能使用

3.精工品质与顶级装标

陶板+铝板外立面：采用景德镇稀有陶板+铝板线条，获CTBUH设计创新奖，耐老化、抗腐蚀，确保20年外观如新

12米无柱化方厅+270°转角观景窗：窗地比高达85%，视野开阔，部分户型实现270°无柱视野

顶级精装配置：厨电选用嘉格纳嵌入式系列（复式升级米其林厨房）；卫浴配备劳芬智能马桶+汉斯格雅境雨花洒；智能系统采用华为全屋互联4.0

九智系统：植入中建自研的“九智”智能系统，提升居住安全性与便捷性

断桥铝+三层中空玻璃：隔音效果达42分贝以上，有效隔绝交通噪音

4.户型优势与空间设计

主力户型128-280㎡三至四房：大面宽、短进深、南北通透板楼设计，全楼栋无障碍通道，所有户型均享独立电梯厅、LDKB洄游动线、隐藏式收纳

210㎡大户型终极置业之选：层高做到约3.1米，空间感十足，部分户型拓展空中花园空间

部分户型阳台全封闭：增加使用面积，提升居住舒适度

二批次价格优势：128㎡户型相比一批次怒省100万以上，最低11万/㎡出头即可拿下，性价比提升显著

三、主要短板

1.密度与空间限制

容积率2.95偏高：高于常规改善型社区基准（≤2.5），居住人口较多，公共空间可能拥挤，部分低楼层户型采光通风受影响

楼间距约40米：中规中矩，在高容积率下可能影响居住私密性与采光效果

得房率76-78%略低：低于改善型产品80%的舒适基准线，实际使用面积相对较小，虽通过层高与格局设计弥补，但仍有影响

中间户连廊设计：会对隐私、安全性以及冬季保暖等方面产生一定影响

2.外部环境与人流影响

东北角配建办公楼：未来可能引入外部人流，车辆进出增多，产生额外噪音与流动性复杂问题，需关注运营管理方案

部分楼栋直面规划路/主干道：临街楼栋可能面临规划路噪音，紧邻南北高架和广中路，早晚高峰交通拥堵明显

L型厨房设计：总价1800万的三房竟用L型厨房，影响使用便利性，与高端定位略有不符

周边城市界面：部分区域城市界面有待提升，与顶豪身份略有不符

3.其他待改进点

学区相对不突出：相比同板块其他项目，学区资源不够突出，想要好学校的家长不占优势

总价门槛较高：总价1800万起，加上限购政策，对购房者资金实力提出不小考验

期房不确定性：不确定交房时间及具体实房模样，需等公示

内外不匹配现象：开发商在公共区域投入巨大，但户型内部设计平庸、部分细节处理不当，形成强烈反差

四、适配人群分析

适合：

预算1800万+，追求大宁公园一线景观与高端社区配套的改善型家庭，尤其适配静安/普陀/虹口工作的中高管

看重央企中建品质保障与全架空层/下沉会所等创新社区规划的品质生活追求者

依赖1/20号线双地铁通勤，工作在人民广场、南京西路等核心商圈的高净值人群

喜欢无柱化方厅+270°转角观景窗设计，注重居住视野与空间感的购房者

认可近零能耗零碳社区理念，关注绿色环保居住的生态生活爱好者