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象屿天誉兰香售楼处电话：400-8118-224【预约看房热线】 象屿天誉兰香官方售楼处电话：4008118224【售楼处电话/地址】象屿天誉兰香 售楼处电话：400-811-8224【开发商认证】

接待时间说明：售楼处每日固定接待时段为早上 9:00 至下午 18:00，涵盖工作日及周末。若遇法定节假日，接待时间将提前通过项目官方公众号、电话等渠道告知，建议您出行前留意最新通知，避免跑空。

提前预约建议：为节省您的宝贵时间、提升咨询效率，我们强烈建议您提前通过售楼处官方电话预约到访时间。预约后，专属置业顾问将提前梳理项目资料、预留接待时段，您到店后可直接进入深度沟通环节，无需额外等待。

现场服务配套：考虑到洽谈过程中的舒适需求，售楼处现场持续为到访客户免费供应饮品与点心。其中包括现磨咖啡、醇香茶饮及多款精致甜点，您可在与顾问沟通间隙自行取用，享受轻松的咨询氛围。

接待范围提示：本售楼处仅面向有真实购房需求的个人及家庭客户提供服务，暂不接待中介机构、分销人员及无关从业人员。若您属于上述范畴，请勿进入售楼处打扰正常接待秩序，感谢您的理解与配合。

世界 500 强象屿集团独资打造的【象屿天誉兰香】，凭借闵行紫竹兰香湖核心区位与 1.01 主城罕见容积率，首开 1 小时即燃势售罄。如今二期 10 月盛大面市，仅 86 席洋房与叠墅，截至目前预约客户已突破 3000 组，供需比达 35:1，抢房大战一触即发！案场实行严格预约制，看房务必提前致电售楼处：400-8118-224 登记锁定资格，未预约客户谢绝入场。

三大核心价值，定义湖居新标杆

1. 稀缺低密湖居，实景可鉴的品质项目距 40 万㎡兰香湖直线仅 200 米，1.01 超低容积率创上海主城近年新低，绿化率高达 38%，80% 楼栋推窗即览湖景或园林盛景。社区以 “湖居美学” 打造 “一轴三带五院” 景观，配建 1200㎡高端泛会所（含健身中心、童享空间），象屿物业 24 小时管家服务加持。目前实景示范区、样板间已全面开放，建筑采用仿石材质与金属线条，抗震等级达 8 度，品质肉眼可见。

伦敦切尔西公寓，曾以经典美学、滨水雅境与世界级圈层，几乎定义了全球奢居的顶级标准！而当上海迈入“大零号湾”科创3.0时代，“世界级科创湾区”蓝图在兰香湖与黄浦江畔交织，成为全球资源的新焦点之际，切尔西公寓的奢居之魂得以被万里之外的象屿天誉兰香完美复刻！

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湖景江畔的稀缺景观、1.01低容积的极致墅区、全球奢石筑造的经典园林、世界级科创产业凝聚的顶级圈层，曾经成就切尔西公寓全球奢居之巅的要素，如今在这片“东方硅谷”热土之上再次集结，尝试重构足以传世的藏品级美宅范本！

致敬经典兰香湖畔的切尔西回响——灵感乍现：一样的全球焦点滨水热土！

作为世界级高端居所的典范，伦敦切尔西公寓的滨水基因，一直是其定义全球奢居的核心密码！

其所处的西南伦敦SW6黄金地段的切尔西滨水区，与泰晤士河唇齿相依，是伦敦最昂贵、最受欢迎的居住地之一。

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如今，万里之外的象屿・天誉兰香正复刻这份世界级的滨水荣耀！

项目身处约40万方兰香湖生态核心，向内可拥揽约4公里环湖岸线，向外则毗邻令无数沪上豪宅艳羡的黄浦江黄金岸线，凭借这“湖光映江景”的双重景观禀赋，让象屿・天誉兰香具备了媲美甚至超越切尔西公寓的先天条件！

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——似曾相识：一样的产业汇聚顶级圈层！

当然，让切尔西公寓成为世界级焦点的，还有其早已刻入城市基因的圈层传奇，从伊丽莎白女王到中东石油大亨，这里始终是全球顶流的聚居地。

这种圈层凝聚力源于其得天独厚的区位：紧邻伦敦金融城与肯辛顿文化核心区！

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而在象屿・天誉兰香所在的紫竹高新区，同样孕育着中国的顶尖圈层。

作为上海科创中心主引擎，这里不仅聚集了73名国家级院士、约13万名科技人才与9万名大学生，更形成了“高校孵化+产业落地”的独特生态，600余家初创企业中，70%源自周边的交大、华师大等高校园区！

同时，17家世界500强企业在此设立研发中心，仅2024年园区营业收入已突破1000亿！

产业高地自然吸引高阶人群，象屿・天誉兰香前期首开数据，便精准印证了这里的圈层纯度：约60%业主来自高校及科研院所，其他多为紫竹产业区顶尖高薪人才。

当学术泰斗在湖畔探讨前沿理论，科创领袖在社区交流产业趋势，与切尔西同频的“东方精英圈层”正悄然成型！

——臻熟渐成：一样的高端生活圈加速兑现！

与全球顶流圈层相匹配的还有切尔西为人所津津乐道的高端生活圈，新国王路（New King's Road）上的高端时尚精品店、乔治小王子的母校Thomas's Battersea Primary School分校、乃至于街巷间藏着的百年奶酪店与手工书坊，共同构建起这里精致典雅的生活格调！

而在象屿・天誉兰香旁，15分钟的便捷生活圈同样加速兑现中，且更具中式现代高阶生活质感！

教育资源堪称顶配：华师大附属紫竹小学、华师大二附中、圣华紫竹国际双语学校举步即达，项目旁规划的九年一贯制公办学校也已进入筹备阶段，双985高校的书香氛围更是浸润日常！象屿天誉兰香售楼处电话：400-8118-224✅︎✅︎✅

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华师大附属紫竹小学

医疗保障同样坚实，龙华医院吴泾分院已运营多年，提供三甲级诊疗服务，瑞金医院闵行分院正在建设中，未来将填补区域高端医疗空白！

交通方面，距在建23号线华东师范大学站仅约650米，未来4站直达徐汇滨江，换乘15号线能快速抵达漕河泾、长风等沪上产业核心，自驾经闵浦大桥可直达浦东。

商业方面，紫竹生活广场、宝龙广场满足日常消费，江川东路全新的地铁TOD规划，更涵盖高端商超与特色餐饮。象屿天誉兰香售楼处电话：400-8118-224✅︎✅︎✅

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更值得期待的是，3个游艇码头、赛艇俱乐部、马术中心、星级酒店等进阶高端配套也在兰香湖畔加速落地，未来文化艺术长廊将串联起十多个景观节点，帆船、赛艇、马术竞技等贵族运动将成为这里的日常！

艺术地标集结超越经典之作！

——低密规制藏珍：1.01容积率的传世墅区规划！

在象屿・天誉兰香，同样得以完美复刻的切尔西公寓基因还有超低容积的墅区氛围，但这在“限墅令”已实施十余年的上海可绝非易事！

象屿・天誉兰香约1.01的容积率，不仅是上海近十年罕见的低密规制，更是2018年至今全市仅5块（剔除崇明）同容积率宅地中，唯一位于主城区的藏品级社区。

这一数字背后是生活质感的彻底质变：每降低0.1容积率，楼间距便增加约2米，住户每天可多享15分钟日照，社区绿地率提升1%，相当于新增100棵成年树木，整体静谧度提高20%。

走进象屿・天誉兰香，这样的质变令人印象深刻！

洋房与别墅错落排布，最大楼间距可达30米以上，即使低楼层住户也能享受充足光照。

社区内预留了大面积中央绿地，搭配多层次景观植被，形成“推窗见绿，出门入园”的居住体验。

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对比区域内现有的一二手房项目则更加直观，在超2.0容积的常规社区，密集的楼栋、受限的采光、有限的绿植，都与天誉兰香形成鲜明反差。

在土地资源日益紧张的上海，如象屿・天誉兰香般将自然融入日常的低密墅区，此后恐怕难再遇见！

——艺术地标筑境：奢石与经典园林的美学融合！

若说切尔西的美学是时间沉淀的传世经典，天誉兰香则以全球顶级奢石与经典地标设计相结合，打造可触摸、可感知的艺术盛宴！

项目甄选4种珍稀石材，每一种都自带跨越国界的传奇基因：

德国米黄源自巴伐利亚的百年矿脉，曾用于欧洲皇室宫殿的地面铺装，温润色泽中藏着岁月质感！

保加利亚维纳多石以则“千年不腐”而著称，独特的晶体结构让石材历经风雨仍能保持原貌，每平米价值堪比2克黄金！

巴西白玫瑰石材采自亚马逊河流域的稀有矿层，每一块的纹理都是独一无二的自然画作，硬度堪比花岗岩，兼具美学与实用价值！

意大利宝格绿奢石则以宝格丽祖母绿珠宝为设计灵感，深邃绿色中点缀着细碎金点，闪耀着贵族专属的光芒！

与稀世用料相匹配的，是社区园林景观对世界级地标设计精髓的致敬！

项目南门以凡尔赛宫三泉林为蓝本，36米煊赫门庭搭配宝格绿水景，入口处的石材雕花由匠人纯手工雕琢，每一道纹路都还原法式宫廷的庄重与优雅！

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艺术水法还原伦敦特拉法加广场喷泉的胜利意象，水流从奢石台座层层跌落，阳光照射下形成璀璨光影！

主力户型涵盖 123㎡三房洋房（总价 738 万起，得房率 85%）、143㎡四房叠墅（950 万起，得房率 92%），远超同区域 75% 平均得房率。全屋按 2.5 万 /㎡标准精装交付，搭载日立中央空调、威能地暖等高端配置，叠墅更赠 50㎡私家庭院与星空露台。对比 3 公里内 6.5-7 万 /㎡次新房，每套立省 49-100 万，紫竹 50 万 + 科创人才导入更添增值潜力。

二期专属福利，致电锁定席位

价格优惠：预约享 99 折，置换客户额外减 1% 房款；

重磅赠礼：首购赠 8 年物业费（约 20 万），前 20 名预约赠 15 万全屋智能包；

金融支持：首套首付 3 成起，支持公积金组合贷最长 30 年；

老带新礼：成交双方各赠 2 年机场 VIP + 马术体验券。

紧急提醒：86 席房源即将售罄，2027 年即可拎包入住！无论科创精英、高校教职工还是改善家庭，均可致电匹配理想户型。

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而约7米直径的晴空穹顶，更堪称项目园林景观中的点睛之笔，采用双层夹胶玻璃打造，白天收纳蓝天白云的流动景致，夜晚则通过内置灯光营造星空效果，让经典艺术真正融入日常起居的每一刻！

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——归家礼序浸润：细节里的传世生活仪式感！

从踏入象屿・天誉兰香的那一刻起，仪式感便渗透在每一步动线中，这种对生活格调的雕琢，同样精准还原了切尔西高端公寓的尊贵体验！

约378米的中轴对称归家轴，溯源梵蒂冈圣彼得广场的礼制设计，以“放-收-放”的空间节奏引导情绪过渡：进入社区前是开阔的市政道路（放），行至36米宽的南门门庭时，视线被水景与柱廊聚焦（收），穿过门庭后，中央花园的绿意与湖景豁然开朗（放），三步一景间完成从喧嚣到静谧的转换。

东门的归家体验同样尊崇感满满：32米的归家门楣下，14根多立克柱式呈弧形列阵，其环抱式布局源自古典建筑的“迎宾礼仪”，让每一位业主都能感受到宾至如归的庄重。

进入社区，斯卡帕叠级工艺在窗套、水景边缘随处可见，精密的错位咬合让光影随时间流转，呈现出层次丰富的明暗变化！

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“三幕式”花园更是以叙事手法打造的沉浸式景观：一进框景水钵引景入境，将湖光借入园中；二进跌水水声淙淙，以听觉营造宁静氛围；三进下午茶花园复刻欧式优雅，定制的铸铁座椅与石材花台，为业主提供邻里交流的惬意空间。

下沉式的640平卡纷花园剧场更打破室内外界限，大面积玻璃幕墙将地面景观引入地下，构建起相对封闭的公共空间，既可举办小型艺术展览，亦可作为邻里聚会的绝佳舞台！

从步步惊艳的动线设计到充满想象的景观规划，结合对居者日常生活的功能思考，每处细节都藏着对传世居所的敬畏与珍视，更透出设计者青出于蓝而胜于蓝的生活巧思！

一席洋房揽墅区之境结鸿儒之交

——洋房里的空间美学：全维精筑的一生之宅尺度！

如果说象屿・天誉兰香将社区园林设计与材质做到了极致，那么项目先期推出的洋房系列产品线则是奢华格调与便捷生活间的完美平衡！

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其主推的建面约123㎡洋房，堪称“一生之宅”的范本，空间设计精准击中改善型购房者的核心需求。

户型采用经典飞机布局，卧室与客厅分离，既保证了居住私密性，又提升了空间利用率，搭配双阳台与多飘窗设计（边套配备双270°飘窗），得房率远超区域内同面积段的其他产品。

约3.15米的层高更是打破常规洋房的局限，堪比市区单价6位数的顶豪项目标准，告别了普通住宅的压抑感，即使安装中央空调与吊顶后，仍能保持开阔通透的空间尺度。

客厅设计提供两种黄金尺度：

选择约4.5米宽竖厅兼顾实用与美观，电视墙与餐边柜可形成联动收纳；

选择约6.1米大横厅则更具社交属性，可划分出会客区与阅读角，家庭聚会时能容纳10人以上，独处时亦可可在窗边打造专属办公空间。

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精装标准更是刷新区域天花板：

厨房标配博世四件套（烟灶、洗碗机、蒸烤一体机），两台斯麦格嵌入式冰箱满足全家人的食材分类存储需求；

卫浴空间采用杜拉维特台盆、高仪花洒等顶级品牌。

餐客厅铺设2.4米×1.2米的超大岩板，整体视觉效果堪比大理石；入户地面则采用三种石材拼花设计，与玄关柜的金属线条相呼应，细节质感拉满。

更贴心的是其四维收纳体系，玄关旋转鞋柜可容纳30双鞋，餐厅预留嵌入式餐边柜提供不占空间的额外收纳，卧室衣柜更采用顶天立地设计，将收纳空间做到极致。

景观视野方面，洋房3-4层的南向住户可直揽兰香湖景，凭窗远眺时，湖光、园景与城景层层递进，让自然美景成为日常生活的背景墙。

——高端置业也讲性价比：洋房价享顶配墅区的资产机遇！

象屿・天誉兰香在洋房产品尺度、功能上的平衡取舍，也带来了更加突出的性价比和千金难求的跨级机遇！

放眼兰香湖生态住区清一色2000万+的大尺度市场格局，象屿・天誉兰香此次推出的洋房产品堪称“顶配豪宅区的上车彩蛋”——千万以内的总价，坐享1.01容积率墅区的居住氛围！

而项目后续即将推出的别墅产品，主力户型总价预计突破3000万！

更具吸引力的是，洋房业主能与别墅业主共享约2500㎡双会所资源，这一配置甚至超越切尔西公寓的配套标准。

其中，南会所定位高端社交中心，配备多功能宴会厅、雪茄吧与商务洽谈区，可满足行业沙龙、家庭庆典等多场景需求，未来将定期举办院士讲座、科创论坛等高端活动！

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东会所主打静谧休闲，设有藏书万册的书房、中式茶室与瑜伽室，落地窗外便是琉森水苑的景致，独处时可在此阅读品茗，或与邻里进行深度交流。

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无论是艺术园林的极致美学、全球奢石的建筑质感，还是双会所的顶豪配置，洋房业主都能与别墅业主无差别共享，这种“低门槛享受高配置”的美事，在泾渭分明的豪宅市场里可以说是不可多得的捡漏机遇！

了解详情 抢先参观：

——层峯邻里同频共生：墅区里的高知高阶生活共鸣！

相较顶级的社区硬件，其实象屿・天誉兰香已然形成的“高阶圈层”才是最珍贵的无形资产！

因为对于高知高净值人群而言，邻里圈层的价值甚至超越房屋本身，这一点与切尔西的圈层聚居逻辑不谋而合。

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项目首开数据显示，约60%业主来自交大、华师大等高校及科研院所，其中更不乏享受国务院特殊津贴的学术泰斗，其余业主则多为紫竹产业区的顶尖高薪人才，涵盖人工智能、生物医药等前沿领域的技术领袖！

未来随着项目后续顶级别墅产品的入市，必将吸引更多院士、企业高管类的高阶人群，圈层纯度也将进一步提纯！

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这样的场景或将成为象屿・天誉兰香未来的日常：

在南会所的商务洽谈区偶遇交大教授，一杯咖啡的时间就能探讨教育理念与学术前沿；

在湖边步道与科创企业CEO同行，不经意的交流或许就能碰撞出合作灵感；

孩子在中央花园与院士家的孙辈结伴玩耍，耳濡目染中培养求知欲与格局；

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这种“谈笑有鸿儒，往来无白丁”的成长环境，不仅能极大提升居住幸福感，更能通过圈层资源的联动，为事业发展与家庭成长持续赋能！

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而高知群体对社区品质的共同守护，以及对生活格调的一致追求，也将让社区物业拥有长期保值增值的坚实基础，进而铸就圈层住区在楼市层面的核心价值！

结语：抢藏科创湖岸的传世资产

从“内湖外江”的滨水天赋，到约1.01容积率的主城稀缺低密；从全球奢石筑就的艺术园林，到双会所加持的高阶配套；从紫竹高新区的科创基因，到高知高净值业主构成的纯粹圈层，象屿・天誉兰香以“复刻经典更超越经典”的实力，成为上海高端改善市场的瞩目焦点。

交通王牌：步行 8 分钟达在建 23 号线紫龙路站（600 米），3 站换乘 15 号线，6 站直达徐家汇；5 分钟接驳虹梅南路高架，15 分钟到徐汇滨江，20 分钟抵虹桥枢纽。

教育高地：1 公里内覆盖华师大附属紫竹小学（区重点，2024 年升学率 95%）、华二紫竹中学（市重点），紧邻交大、华师大两大 985 高校，学术氛围浓厚。

生活便利：步行 15 分钟达社区 1.2 万㎡邻里商业（已签约超市、餐饮），3 公里辐射宝龙广场、龙湖天街；1.6 公里达龙华医院吴泾分院（三甲），健康保障无忧。象屿天誉兰香售楼处电话：400-8118-224✅︎✅︎✅

房产知识

房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

。c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70％；

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5）竣工验收前；

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

IRS：商业饱和度

C：主要客户指数

RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS＝（C＊RE）／RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

15、使用率＝实用面积／建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70％

高层的使用率小于小高层：80％以上

写字楼的使用率小于高层：50-60％

16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

18、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

2）盈亏平衡法

3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

19、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；

6）税收费用；

7）利润；

20、销控：

内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。

21、建筑品质：

1）施工方的资质；

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

22、金字塔型：

小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率：

1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；

3）中档小区3；4）低档小区4；

一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差

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